О жилищных спорах

(Черненко Д.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 46)

Текст документа

О ЖИЛИЩНЫХ СПОРАХ

Д. ЧЕРНЕНКО

Денис Черненко, юрист.

Как говорил один из персонажей романа "Мастер и Маргарита", жилищный вопрос испортил москвичей. Но правда такова, что этот вопрос испортил не только москвичей, но и жителей других населенных пунктов России. Увы, факт, причем прискорбный.

С момента введения в действие нового ЖК РФ прошло чуть более двух с половиной лет, но вопросов в практике применения этого нормативного акта много. Одними из самых спорных на сегодняшний день являются определение дефиниций жилищного законодательства и связанные с ними вопросы практического применения норм права.

Спор о вселении

Не так давно в газете "ЭЖ-Юрист" появилась консультация нашей коллеги "Как выселить мужа" (N 41). Не скрою, вопрос для многих граждан актуальный. Однако при чтении консультации вспомнились несколько процессов из практики автора, связанных с аналогичной ситуацией.

Начало вроде похожее: есть квартира, не в собственности. На указанной жилплощади зарегистрирована бабушка, ее сын и внучка. Внучка временно проживает в Финляндии, сын ответственной квартиросъемщицы в октябре 2008 г. покинул сей бренный мир. И вот почти в середине 2009 г. внучка получает исковое заявление и повестку из суда о том, что бабушка желает выселить ее из квартиры на том основании, что внучка не приобрела и не реализовала свое право пользования жилым помещением.

В исковом заявлении при обосновании своих требований истица указала следующее: ответчица не вселялась в квартиру, не оплачивает коммунальные платежи и, хотя и зарегистрирована по адресу проживания в Российской Федерации, права на проживание по данному адресу не получила изначально.

Вот тут возникает вполне резонный вопрос: а как определить, вселился человек в жилое помещение или нет? Даже при очень внимательном изучении ЖК РФ ответа на него найти невозможно, поскольку термин "вселение" никак не определен. В 2009 г. со стороны Пленума Верховного Суда РФ (Постановление от 02.07.2009 N 14) была попытка разрешить рассматриваемую ситуацию, но неясностей и поныне масса.

Дабы разрешить спорные моменты, проанализируем действующее жилищное законодательство России. Итак, при внимательном прочтении ст. 67 ЖК РФ можно выделить следующие моменты, характеризующее понятие "вселение".

Вселение по своей сути является совокупностью комплекса прав и обязанностей нанимателя по отношению к нанимаемому жилью, наймодателю и другим лицам, проживающим на данной жилой площади.

При этом закон не выводит императива об объеме реализации прав и обязанностей нанимателя и указывает на ситуативный характер их реализации. Следовательно, лицо, зарегистрированное по тому или иному адресу, может считаться фактически реализовавшим свое право пользования жильем, то есть фактически вселенным и в случае реализации им одного из прав, предоставленных законом как нанимателю, и при исполнении лицом (что более важно с точки зрения закона) как минимум одной из обязанностей, возложенных законом на нанимателя (и соответственно на сонанимателя).

Хочу обратить внимание, что ряд обязанностей нанимателя является реализацией бремени ответственности за содержание нанимаемого жилья. Таким образом, реализация сонанимателем, которого пытаются выселить из жилого помещения на том основании, что он не реализовал свое право на вселение, хотя бы одной обязанности, связанной с бременем содержания нанимаемого жилья, является достаточным фактом, подтверждающим, что лицо фактически реализует свое право пользования жильем, а значит, фактически вселилось на жилую площадь.

А был ли выезд?

Изучая п. 32 упомянутого Постановления N 14, мы невольно встречаем один весьма неоднозначный момент: "Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака), или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т. п.), или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т. п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма".

Отсылка к ст. 83 ЖК РФ весьма примечательна, поскольку вызывает вопрос о правовой оценке факторов добровольности и постоянства действий участников спорных отношений, а точнее, об определении добровольности и постоянства как обстоятельства, необходимого для вынесения решения о выселении лица из жилого помещения.

Как было сказано ранее, смысловое значение термина "вселение" охватывает права и обязанности нанимателя, предусмотренные ст. 67 ЖК РФ, как в совокупности, так и в части.

Также стоит отметить, что действующее законодательство указывает на одно важное обстоятельство: самостоятельное определение гражданином места своего нахождения на территории Российской Федерации не связано с наличием (отсутствием) у него соответствующего жилого помещения (то есть регистрация возможна в иных помещениях, предназначенных для временного проживания). Исходя из положений действующего законодательства местом постоянного проживания гражданина в Российской Федерации признается то место, по которому он зарегистрирован.

В таком случае перед нами возникает вполне закономерный вопрос: может ли свидетельствовать о добровольном выселении лица из жилого помещения исполнение одного из обязательств, возложенных законом на нанимателя и (или) сонанимателя? Анализ положений ст. 83 ЖК РФ позволяет однозначно заключить, что нет.

Причина в том, что, независимо от того, находится в жилом помещении лицо или нет, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке допустимо лишь в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. Однако и тут мы сталкиваемся с отсутствием в законе императива о сроках оплаты коммунальных услуг и квартплаты. То есть наличие судебного разбирательства по вопросу, поднятому одним из нанимателей, не препятствует ответчику внести квартплату и оплату коммунальных услуг, включая штрафные санкции, чтобы считаться исполняющим надлежащим образом обязанности квартиросъемщика, и, как следствие, препятствовать своему выселению из спорной жилплощади.

Итак, при определении добровольности и постоянства выезда мы опять упираемся в проблему реализации прав и исполнения обязанностей нанимателя (сонанимателя).

Нарушено ли право?

Анализируя практику рассмотрения дел о выселении граждан из жилых помещений, приходишь к выводу, что истцы порой включают в основание своих требований весьма оригинальные факты: в одном из исковых заявлений истец указывает, что на момент подачи искового заявления у него отсутствует согласие либо отказ временно отсутствующего ответчика на приватизацию квартиры. При этом истец не представляет никаких доказательств попытки урегулировать данный вопрос в досудебном порядке.

Где, в какой части, каким образом нарушается право истца в сложившейся ситуации и какое право нарушено? По логике закона представляется обоснованным мнение, что право истца было нарушено лишь в том случае, если истец обращался с письменным требованием к ответчику о решении этой проблемы и не получил никакого ответа. Ведь в любом случае исходя из положений гражданского законодательства, на котором базируется жилищное (ввиду соотношения вопроса о жилье и праве собственности на недвижимое имущество), отсутствие ответа на вопрос, заданный одной из сторон спора, не влечет автоматического согласия второй стороны по заданному вопросу или предложению. Диспозитивность пока никто не отменял.

Подобная претензия требует документального оформления, дабы подтвердить собственную правоту в спорной ситуации. То есть, пока истец не заявляет требования о разрешении вопроса о согласии на приватизацию жилья, говорить о наличии спора и, как следствие, о нарушении ответчиком права истца нет никаких оснований. Значит, выведение такого основания для исковых требований о выселении лица из жилого помещения противоречит закону.

***

Подведем итог. Квартирный вопрос действительно является одним из насущных и, как это ни странно, сложных в современном правовом поле. Все-таки действующее жилищное законодательство, базирующееся на принципе диспозиции, позволяет решать возникающие вопросы и споры, исходя скорее из смысла норм права, нежели из строгих предписаний. И очень печально, что нередко желание одной из сторон, ставящее во главу угла букву закона, не всегда основывается на этой букве.

Очевидно, что необходимо формировать свою точку зрения на спорные моменты, ориентируясь на смысл и логику законодательства. Только в этом случае возможны разумные и выверенные решения.

------------------------------------------------------------------

Название документа