Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ

Ю. С. ПОВАРОВ

Поваров Ю. С., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета.

Рост деловой активности в условиях ограниченности предложения на рынке нежилых помещений, объективное обветшание части жилищного фонда, поиск новых способов удовлетворения жилищных потребностей граждан (в том числе за счет имеющихся нежилых помещений, потенциально пригодных для постоянного проживания) стали ключевыми факторами актуализации вопросов, связанных с изменением функционально-целевого режима жилых и нежилых помещений. Отвечая на данный "вызов", законодатель на уровне кодификационного акта - ЖК РФ - впервые дал довольно развернутую и полновесную регламентацию отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые (гл. 3). Тем не менее практика применения предписаний ЖК РФ в этой сфере вскрыла определенные изъяны законотворческих решений (как содержательно-смыслового, так и сугубо редакционного порядка) и обнаружила пробелы по некоторым важным моментам. Вполне очевидно, что с учетом "скованности" собственника жилого помещения при осуществлении своих правомочий специальным назначением объекта (ст. 288 ГК РФ) перевод жилого помещения в разряд нежилого и наоборот имеет серьезные юридические последствия. В частности, размещение предприятий, учреждений, организаций в жилом помещении допускается только после его перевода в нежилое; сделки же, нарушающие это положение, являются ничтожными (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, по одному из дел суд, удовлетворяя требование о признании недействительным договора аренды расположенных в здании общежития помещений под магазин, указал, что путем заключения оспариваемого соглашения фактически осуществлен перевод жилых помещений специализированного жилищного фонда в нежилые в обход правил ЖК РФ (см. Постановление ФАС Центрального округа от 15 мая 2007 г. N А08-3046/06-12). Отмеченные обстоятельства, а равно известная социальная "отягощенность" регулирования жилищной сферы обусловливают высокую значимость вопроса об условиях перевода, нормируя который (ст. 22 ЖК РФ), законодатель фокусирует внимание на необходимости соблюдения требований, закрепленных, во-первых, непосредственно в ЖК РФ и, во-вторых, в законодательстве о градостроительной деятельности. Охраняя прежде всего жилищные права и "сопутствующие" им интересы граждан, ЖК РФ вводится целый ряд разноплановых условий перевода (причем необходимо их одновременное выполнение). Перевод жилого помещения в нежилое не допускается: 1) применительно к любым жилым помещениям: а) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям (т. е. переводимое помещение должно иметь отдельный (изолированный) вход - см., например, Определение ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 7241/08), или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ; б) когда переводимое помещение является частью жилого помещения. Традиционной иллюстрацией данного запрета является невозможность перевода жилых комнат в квартире (занятой одной семьей): "в данном случае был бы непонятен режим помещения, в котором одновременно гражданин проживает и использует часть его в качестве нежилого. Если жилым помещением является квартира, то вся она должна использоваться в качестве жилого помещения для проживания граждан" <1>. Интерпретационные сложности, однако, возникают, когда речь идет о переводе отдельной комнаты (принадлежащей одной семье) в коммунальной квартире. В литературе обычно заявляется о недопустимости такого перевода <2>, что видится логичным и обоснованным. Вместе с тем формально данный подход, как это ни парадоксально, оказывается небезукоризненным, ибо комната трактуется законодателем в качестве самостоятельного вида жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ); -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005. ------------------------------------------------------------------ <1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 145 (автор - В. Н. Симонов). <2> См., напр.: Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н. М. Коршунова. М.: Изд-во "Эксмо", 2005. С. 158; Титов А. А. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. М.: Юрайт-Издат, 2007. С. 141.

в) если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином (нанимателем по договору социального найма, членом семьи собственника <3>, легатарием в силу завещательного отказа, получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением и пр.) в качестве места постоянного проживания. -------------------------------- <3> Включению в данный круг членов семьи собственника не препятствуют правила п. 2 ст. 292 ГК РФ, поскольку "перевод жилого помещения в нежилое не может рассматриваться в качестве перехода права собственности на помещение к другому лицу" (см.: Лапач В. А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. N 8).

По мнению некоторых ученых, "из смысла этой нормы следует, что также не допускается перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результате собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий" <4>. Признавая практическую приемлемость обозначенного взгляда, все же представляется, что он не вытекает из действующего жилищного законодательства, установившего не только закрытый перечень оснований для отказа в переводе (ст. 24 ЖК РФ), но и специальные последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий (ст. 53 ЖК РФ); -------------------------------- <4> Никифорова Е. И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение // Жилищное право. 2008. N 9. Сходная позиция - у Л. Ю. Грудцыной (см.: Грудцына Л. Ю. Указ. соч. С. 164).

г) в ситуации обременения права собственности на переводимое помещение правами каких-либо лиц (залогодержателей, доверительных управляющих и т. п.) <5>. -------------------------------- <5> Данное условие частично "пересекается" с предыдущим, поскольку, к примеру, право отказополучателя пользоваться жилым помещением (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ) выступает обременением права собственности.

Заметим, что безусловность (универсальность) последнего запрета вызывает некоторые возражения: в частности, вряд ли он оправдан при наличии согласия третьего лица (обладателя права, обременяющего право собственности на помещение) на перевод; 2) относительно квартир в многоквартирных домах: если не выполняется требование о структурном местоположении переводимого помещения, в соответствии с которым оно должно располагаться на первом этаже дома или хотя и выше первого этажа, но помещения, непосредственно расположенные под переводимой квартирой, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое не допускается: а) когда оно не отвечает установленным (по смыслу ЖК РФ - для жилого помещения) требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие переводимого помещения установленным требованиям; б) как и при переводе жилых помещений в нежилые, если право собственности на объект перевода обременено правами каких-либо лиц. Соблюдение рассмотренных условий перевода довольно часто является невозможным без проведения переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ. Понятия переустройства и перепланировки жилого помещения раскрываются в ст. 25 ЖК РФ; под "иными работами" понимаются работы по ремонту, реконструкции, реставрации помещения (см. Постановление Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502). Порядок перевода, сопровождающегося выполнением обозначенных работ, существенно усложняется. Вообще, плюсом ЖК РФ является достаточно четкая алгоритмизация порядка перевода (ст. 23). Перевод осуществляется органом местного самоуправления (причем независимо от вида жилищного фонда!) с соблюдением следующих процедурных правил. Процесс перевода инициируется заявителем, в роли которого может выступить лишь сам собственник помещения или уполномоченное им лицо (что, исходя из последствий перевода и содержания различного рода прав пользования, абсолютно разумно). Своеобразие при этом наблюдается в случае, когда помещение находится в муниципальной собственности: распространение на перевод такого помещения некоторых стандартизированных правил ст. 23 ЖК РФ выглядит не вполне адекватным. К примеру, малопригодными здесь являются положения о выдаче расписки в получении документов (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ). Кроме того, по одному из дел судебная инстанция подчеркнула неприменимость правил ч. 5 ст. 23 ЖК РФ (о выдаче заявителю документа, подтверждающего принятие решения о переводе), "поскольку перевод осуществлен органом местного самоуправления по собственной инициативе" (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 13 ноября 2008 г. N А72-1320/08-10/94) (хотя приведенный вывод не полностью согласуется с предписаниями ч. 7 ст. 23 ЖК РФ, которыми юридическое значение придается именно документу, подтверждающему принятие решения о переводе, а не собственно административному акту, что, правда, не совсем "канонично" с позиции теории юридических фактов <6>). -------------------------------- <6> При буквальном применении ч. 7 ст. 23 ЖК РФ получается, что в ситуации наличия решения о переводе, но неоформления документа, подтверждающего его принятие, использование помещения в новом качестве носит противозаконный характер (что достаточно странно). Помимо прочего, отсутствует однозначность при определении даты начала правомерного использования переведенного помещения (дата принятия решения о переводе, дата составления изучаемого документа, дата его выдачи (направления) заявителю). Примечательно, что в ч. 3 ст. 24 ЖК РФ говорится о выдаче (направлении) заявителю не документа, подтверждающего принятие решения об отказе в переводе, а непосредственно решения.

Заявитель должен представить в орган местного самоуправления (по месту нахождения переводимого помещения) комплект документов, включающий: 1) заявление о переводе помещения, в котором, по смыслу Постановления Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502, надлежит указать в том числе вид использования помещения после перевода. В отличие от заявления о переустройстве и (или) перепланировке, ЖК РФ не содержит требований к форме заявления о переводе помещения (ср. ч. 2 ст. 23 и ч. 2 ст. 26), из чего может быть выведено заключение о правомерности составления заявления в произвольной форме. Вместе с тем органы местного самоуправления нередко утверждают специальную форму заявления <7> (что не совсем корреспондирует с изученными нормами ЖК РФ, а также положениями п. 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ); -------------------------------- <7> См., напр.: п. 3.1 Порядка принятия решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории городского округа Жигулевск, утв. Постановлением мэра от 2 ноября 2007 г. N 1985; п. 2.2 Порядка рассмотрения заявлений и принятия решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения на территории городского округа Сызрань Самарской области, утв. Постановлением главы администрации от 19 декабря 2006 г. N 1590.

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии); 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (а в случае, если переводимое помещение является жилым, - технический паспорт такого помещения); 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если, конечно, использование помещения в качестве жилого или нежилого предполагает проведение переустройства и (или) перепланировки). О получении документов органом местного самоуправления составляется расписка (с указанием их перечня и даты получения), которая выдается заявителю. Приведенный список документов сформулирован законодателем исчерпывающим образом: орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, помимо названных, а также, что самое главное, отказывать в переводе при непредставлении дополнительных документов (ч. 3 ст. 23, п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ; по данному аспекту также см. Постановления ФАС Уральского округа от 23 мая 2006 г. N Ф09-4051/06-С3, от 5 апреля 2006 г. N Ф04-2161/2006(21143-А02-22). Не предусмотрена, кстати сказать, передача дополнительных документов и при приемке результата работ по переустройству (перепланировке). Так, суд, признавая незаконными действия исполнительного органа муниципального образования, выразившиеся в обязании организации представить дополнительные документы, отметил, что организацией были представлены все необходимые документы, перечисленные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, вследствие чего у органа местного самоуправления не было оснований для истребования дополнительных документов и отказа в оформлении акта, подтверждающего окончание перевода помещения (см. Постановление ФАС Уральского округа от 18 апреля 2007 г. N Ф09-2184/07-С1). Весьма прогрессивное (с точки зрения защиты прав заявителей от бюрократического произвола) законодательное положение о законченности перечня представляемых для перевода документов вместе с тем "наталкивается" на определенные барьеры, сопряженные с действием "смежных" законоположений (к сожалению, не согласованных с нормами о переводе). Во-первых, для переустройства и перепланировки жилого помещения, которые, как указывалось, могут сопровождать перевод, набор документов является несколько отличным: например, при принадлежности жилого помещения (дома, в котором оно находится) к памятникам архитектуры, истории или культуры обязательно заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В свете сказанного в специальной литературе не без оснований отмечается, что "в таких случаях собственник помещения при подаче заявления (о переводе) представляет также документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки" <8>; к этому же выводу склоняется и судебная практика (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 июля 2006 г. N Ф08-3149/2006). -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005. ------------------------------------------------------------------ <8> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 149 - 150 (автор - В. Н. Симонов).

Во-вторых, перевод (главным образом при устройстве изолированного входа в переводимое помещение) может привести к изменению режима пользования общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Поэтому Верховный Суд РФ, руководствуясь ст. ст. 36, 40, 44 ЖК РФ, разъяснил, что: а) несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое (более того, в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ прямо оговаривается исключительно ретроспективное информирование органом местного самоуправления о принятии решения собственников помещений, причем не всех, а лишь примыкающих к переводимому помещению <9> - Ю. П.), если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка (при условии, что земельный участок передан в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома), то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; -------------------------------- <9> "Данное положение, - резонно замечает Г. Ф. Шешко, - не нашло логического завершения. Непонятно, какова "нагрузка" такого информирования. Казалось бы, данное положение очень важно, имея в виду необходимость соблюдения прав и интересов других лиц... Однако не обозначено, в какой форме может быть выражена позиция собственников иных помещений (согласие или непринятие решения о переводе) и могут ли эти собственники повлиять на реализацию такого решения в случае несогласия" (Шешко Г. Ф. Применяем Жилищный кодекс Российской Федерации // Цивилист. 2006. N 3).

б) при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 17 сентября 2008 г.; ответ на вопрос N 4). Аналогичная позиция прослеживается и в актах арбитражных судов. В частности, "исследовав фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что для перевода спорного принадлежащего предпринимателю помещения из жилого в нежилое необходимо его переустроить путем разрушения части несущей стены многоквартирного дома, установления отдельного входа в помещение и оборудования крыльца, что связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в результате чего будут затронуты права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан, предусмотренные положениями ст. 36 ЖК РФ. Поскольку отсутствует согласие всех жильцов дома на подобное изменение режима пользования общим имуществом жилого дома, отказ администрации в выдаче разрешения на перевод помещения из жилого в нежилое признан... правомерным" (Определение ВАС РФ от 10 июля 2008 г. N 8577/08) <10>. -------------------------------- <10> "Линия" на учет мнения собственников помещений многоквартирного дома является устойчивой. См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 января 2008 г. N А43-5833/2007-38-224; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 марта 2008 г. N Ф04-1315/2008(1343-А46-43); Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2007 г. N А05-8525/2006-24; Постановление ФАС Уральского округа от 13 ноября 2007 г. N Ф09-9247/06-С6; Постановление ФАС Центрального округа от 13 июня 2007 г. N А23-2108/06А-15-167.

На рассмотрение заявления о переводе и иных документов и принятие соответствующего решения (о переводе или об отказе в переводе) органу местного самоуправления отводится 45 календарных дней, отсчитываемых со дня представления документов. В соответствии со ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе легитимен только в четырех случаях: 1) непредставления необходимых документов (обозначенных в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ); 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоблюдения условий перевода; 4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства (правда, непонятно, почему в Кодексе говорится только о жилом помещении, ведь переустройство (перепланировка) может требоваться для обеспечения использования помещения в качестве как жилого, так и нежилого - см. п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ). Решение об отказе в переводе (которое, естественно, может быть обжаловано в судебном порядке) должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на перечисленные нарушения. Не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения орган местного самоуправления обязан выдать или направить по указанному в заявлении адресу документ, подтверждающий принятие решения. Форма и содержание данного документа - уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение - утверждены упоминавшимся Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502. Документу, подтверждающему принятие решения о переводе, придается важное юридическое значение: 1) при переводе без предварительных условий (когда для использования помещения не требуется проведение его переустройства, перепланировки и иных работ) этот документ, с одной стороны, подтверждает окончание перевода помещения, а с другой стороны, служит основанием использования помещения в новом качестве; 2) если для использования помещения требуется проведение переустройства, перепланировки и иных работ, документ является только основанием проведения переустройства и т. д. Подтверждать же окончание перевода, а также выступать основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого будет акт приемочной комиссии. В завершение, с учетом вышеизложенного, выделим процедурные особенности перевода, сопряженного с осуществлением переустройства (перепланировки, иных работ): а) расширяется круг документов, которые должны быть представлены в орган местного самоуправления (см. п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ); б) документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о переводе, дополнительно должен содержать требование о проведении работ, а равно перечень иных необходимых работ (ч. 6 ст. 23 ЖК); в) обязателен акт приемочной комиссии, сформированной органом местного самоуправления (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ), который подтвердит завершение соответствующих работ. При этом в случае проведения работ по переустройству и (или) перепланировке (но не "иных работ") по причине изменения уникальных характеристик объекта недвижимости (вида помещения, возможно, площади) акт подлежит направлению в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Пристатейный библиографический список

1. Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н. М. Коршунова. М.: Изд-во "Эксмо", 2005. 2. Лапач В. А. Изменение назначения помещения: Некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. N 8. 3. Никифорова Е. И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение // Жилищное право. 2008. N 9. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005. ------------------------------------------------------------------ 4. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 145 (автор - В. Н. Симонов). 5. Титов А. А. Жилищное право Российской Федерации: Учебник. М.: Юрайт-Издат, 2007. 6. Шешко Г. Ф. Применяем Жилищный кодекс Российской Федерации // Цивилист. 2006. N 3.

------------------------------------------------------------------

Название документа