Восполнен пробел в Земельном кодексе РФ

ВОСПОЛНЕН ПРОБЕЛ В ЗЕМЕЛЬНОМ КОДЕКСЕ РФ

С. З. ЖЕНЕТЛЬ

Женетль Светлана Закошуовна - кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права МГУПИ.

Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" <1> (далее - Федеральный закон N 141-ФЗ) восполнил длительное время существовавший в Земельном кодексе РФ пробел. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3597.

В земельном законодательстве не существовало доктринального понятия "земельный участок". Примеров, когда относительно одного и того же предмета земельных правоотношений в одних правовых нормах употребляется термин "земля", а в других - "земельный участок", можно привести множество. Так, в Земельном кодексе РСФСР разд. II был озаглавлен "Права и обязанности собственников земли...", хотя речь в нем шла о земельных участках. Просмотрев нормативные правовые акты последних лет, увидим то же самое - земельное законодательство пестрит такими оборотами, как "частная собственность на землю", "государственная собственность на землю", "сделки с землей", "отнесение земель к категориям...", "возникновение прав на землю", "прекращение и ограничение прав на землю" <2>, и этот перечень можно продолжить. Б. В. Ерофеев обоснованно отмечает, что широко распространено понятие термина "земля", применяемое в земельном законодательстве, "как поверхностный слой земной коры, расположенный над недрами, покрытый почвенным слоем, называемый территорией, над которой осуществляется суверенитет Российской Федерации" <3>. Ряд авторов делают при этом оговорку, что объектом земельных отношений выступает не земля вообще, а конкретный земельный участок. Другие не делают этого в силу того, что в законе не давалось иного понятия объекта. Между тем земля безгранична и объектом земельных отношений не может выступать. Объект в его имущественном выражении должен иметь объемы, границы, площадь и т. д., т. е. какие-то параметры и обозначения. Эти требования нашли реальное воплощение: частная, государственная, муниципальная собственность фактически имеют четко очерченные на карте мира, на карте России или региона, а также в различных документах границы, обозначающие определенный участок на поверхности земли, которым владеет конкретное лицо. На наличие границ между субъектами указывает ст. 67 Конституции РФ, а в ст. 71 речь идет о защите государственных границ и др. Порой в Конституции РФ и других законах применяется такой термин, как "территория", по отношению к государству (п. 1 ст. 67), что существенно отличается от термина "земельный участок". В это понятие включается часть поверхности земной коры, в которую входят материковые и островные сухопутные образования вместе с их недрами, водные пространства и воздушное пространство, внешние пределы которой обозначаются линией государственной границы, устанавливаемой в соответствии с заключаемыми между сопредельными государствами государственными соглашениями либо на основе исторически сложившихся традиций <4>. -------------------------------- <2> См.: статьи 8, 16, гл. V, VII ЗК РФ; ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". <3> Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник. М., 2005. С. 6. <4> Юридический энциклопедический словарь. М., 2003.

Таким образом, объектом земельных отношений является не земля как природный объект или ресурс, а земельный участок, представляющий собой только часть поверхности земли, территориальные границы которой определены в установленном порядке международными актами, если это касается государства, а если речь идет об объектах внутри государственной территории, то федеральными законами. На сегодня одним из них является Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <5>. Надо отметить, что большая часть норм Земельного кодекса РФ, регулирующих земельные отношения между субъектами, все же обозначала объект сделок правильно, как "земельный участок", например ст. ст. 31 - 38, 40 - 42 ЗК РФ и др. Некоторые ученые, в последнее десятилетие как бы восполняя указанный пробел в законодательстве, правильно определили, что есть объект права земельных правоотношений - "индивидуально определенный земельный участок, по поводу которого возникают земельные отношения" <6>. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017. <6> Земельное право: Учебник / Под ред. С. А. Боголюбова. М., 2005. С. 46.

Вместе с тем полностью изымать термин "земля" из земельного законодательства, наверное, и не нужно. Применяться широкое понятие земли может в случаях, когда в правовых актах указываются мероприятия, связанные с землей вообще, безотносительно к конкретному объекту, как, например, о проведении орошения сельскохозяйственных земель и т. д. В остальных же случаях диспозиции правовых норм требуют четких формулировок. Остановимся на некоторых дополнениях в ЗК РФ, которые, надо признать, содержат много позитивных моментов. Теперь ст. 11.1 гл. I.1 Земельного кодекса РФ, дополненная Федеральным законом N 141-ФЗ, дает понятие земельного участка, аналогичное имеющемуся в земельном кадастре: "Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами". Но этим не ограничиваются новеллы. В гл. I.1 ЗК раскрываются не только понятие "земельный участок", но и порядок образования новых земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, образования новых земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности, в пожизненном наследственном владении, а ряд норм содержат перечни сведений, которые должны быть отражены в решениях исполнительных органов об образовании новых земельных участков. Образование земельных участков из уже существующих, правообладателями которых являются различные субъекты, не ново для нашего законодательства и практики. Споры граждан об установлении порядка пользования земельным участком являлись наиболее распространенной категорией дел в судах общей юрисдикции еще до установления законом собственности на земельные участки. После земельной реформы данная категория дел пополнилась такими спорами, как раздел земельного участка, выдел из земельного участка, объединение земельных участков и др. Со временем стали оформляться в собственность земельные участки в садоводческих, дачных, огороднических некоммерческих объединениях, в которых возникали те же споры. Поскольку семьи распадались или возникало наследство, существуют долевая и общая собственность физических лиц, долевая собственность юридических лиц, и следует отметить динамику роста таких споров и их разнообразие. Поэтому вопрос регламентации возникновения и прекращения прав на образуемые и изменяемые земельные участки не только своевременен, а, можно сказать, давно запоздал. Федеральным законом N 141-ФЗ уточняется также субъект, полномочный вступать в земельные правоотношения при образовании новых земельных участков, уточняются целевое назначение и разрешенное использование вновь образованных земельных участков, а также границы земельного участка и их местоположение при отсутствии правоустанавливающих документов на участок или таких сведений в правоустанавливающих документах. Относительно пользования земельным участком, превышающим размеры, указанные в правоустанавливающих или правоподтверждающих документах длительное время, т. е. "запользованных участков", изменения в законодательство были внесены несколько раньше Федеральным законом от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", но не был решен вопрос о земельных участках, которыми граждане пользовались более 15 лет открыто. Федеральный закон N 141-ФЗ подтвердил сложившуюся судебную практику относительно признания за гражданами прав на земельные участки, которыми они пользовались открыто 15 и более лет, т. е. когда отсутствие правоустанавливающих документов не являлось основанием для отказа в признании прав на земельный участок в случае наличия правоподтверждающих документов (данных по хозяйственной книге и др.). Практика эта сложилась на основе гражданско-правовых норм о приобретательской давности, сложившийся порядок также имеет существенное значение для закрепления границ участка. Вносит упорядоченность и упрощенность в процедуру возникновения и прекращения прав собственности на земельные участки нынешняя редакция п. 2 ст. 53 Земельного кодекса РФ, которая совместно с его ст. 18 решает вопрос перехода "отказного" земельного участка в собственность муниципального района (городского округа) или сельского поселения по месту расположения земельного участка без признания его судом бесхозяйным, как это было предусмотрено ранее в законодательстве. Изменения в ЗК РФ детерминировали внесение изменений и в иные федеральные законы, в том числе в Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Так, ст. 22.2 "Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков" указала, что именно может являться основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав наесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или участках (ст. 39 Закона о государственном кадастре недвижимости). В п. 6 ст. 36 ЗК внесено долгожданное уточнение о субъекте, осуществляющем работу по подготовке проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка, и о сроках направления его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Им является исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Указание в п. 7 ст. 36 ЗК: "Если не осуществлен государственный кадастровый учет..., лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение...", дополняет содержание п. 6, относя в ряде случаев расходы на приобретателя. Возникает вопрос: почему один приобретатель должен нести расходы за кадастровые работы, а другой нет? Исходная стоимость земельного участка от этого ведь не уменьшится. Кроме того, согласуется ли такое положение с нормами ГК РФ, которые являются приоритетными, когда земельный участок выступает в качестве недвижимости? Коснемся еще одного вопроса. Земельный участок должен отвечать определенным требованиям: внешняя граница земельного участка не должна иметь разрывов (земельный участок не должен состоять из нескольких частей, между которыми расположен участок, принадлежащий иному лицу, либо проходит дорога). Это касается и случаев раздела, выдела земельного участка. На практике, к сожалению, наблюдаются случаи, когда эксперты предлагают варианты раздела (выдела) земельного участка, при котором образуемый участок одного из собственников состоит из двух "кусков", один из которых прилегает к части дома, выделенного ему, а подход ко второму (под гаражом) обеспечивается через улицу, т. е. не является единым целым. Нередко судьи соглашаются с такими вариантами эксперта, поскольку собственники строений (гаража, бани, кухни и др.) не желают отчуждать их в пользу других сособственников, земельный участок которых прилегает к участку под указанными объектами. Представляется резонным, что законодателю, подробно и обстоятельно установившему порядок образования и оформления новых участков из уже существующих, в гл. I.1 ЗК РФ надо было бы определиться и в этом. Возможно, практика выявит и другие недостатки. Однако законодатель наконец урегулировал вопросы, давно нуждавшиеся в разрешении.

Библиографический список

1. Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник. М., 2005. 2. Земельное право: Учебник / Под ред. С. А. Боголюбова. М., 2005. 3. Юридический энциклопедический словарь. М., 2003.

Название документа