Земельный участок, образованный в счет невостребованных земельных долей: момент формирования и основания возникновения субъективного права

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ОБРАЗОВАННЫЙ В СЧЕТ НЕВОСТРЕБОВАННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ДОЛЕЙ: МОМЕНТ ФОРМИРОВАНИЯ И ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ СУБЪЕКТИВНОГО ПРАВА

А. Л. МИХАЙЛОВА

Михайлова А. Л., судья Обливского районного суда Ростовской области.

В статье рассматривается проблема момента формирования земельного участка сельскохозяйственного назначения, образованного в счет невостребованных земельных долей, в качестве объекта субъективного гражданского права. Дан сравнительный анализ норм Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", законодательства в области кадастрового учета земель, действующего Земельного кодекса. Невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости (абз. 1 ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <1> в ред. ФЗ от 30 декабря 2008 г. N 297-ФЗ <2>). Заявление о признании права собственности субъекта Российской Федерации или муниципального образования на указанный земельный участок разрешается в судебном порядке (абз. 6 ч. 5 ст. 13 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ). -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018 (с последующими изменениями). <2> СЗ РФ. 2009. N 1. Ст. 5.

Таким образом, "признание права собственности на недвижимое имущество порождает публично-правовые последствия" <3>. -------------------------------- <3> Постановление ФАС ВСО от 8 февраля 2008 г. N А19-12839/07-31-Ф02-9965/07.

Судебная практика исходит из того, что "требование истца о признании права является надлежащим способом защиты вещных прав, а решение суда об удовлетворении подобного требования является... основанием для внесения в ЕГРП в установленном законом порядке записи о прекращении зарегистрированного права ответчика и записи о праве собственности истца на спорное имущество" <4>. -------------------------------- <4> Постановление ФАС Московского округа от 22 марта 2006 г. N КГ-А40/1992-06.

В соответствии с абз. 6 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <5> (в ред. Федерального закона от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ <6>) основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе вступившие в законную силу судебные акты. -------------------------------- <5> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с последующими изменениями). <6> СЗ РФ. 2003. N 24. Ст. 2244.

Однако при рассмотрении и разрешении гражданских дел по искам о признании права собственности субъекта РФ либо муниципального образования на земельные участки, образованные в счет невостребованных земельных долей, возникают проблемы следующего характера: Согласно п. 9 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав не недвижимое имущество на основании судебных актов, утв. Приказом Федеральной регистрационной службы от 7 июня 2007 г. N 112 <7>, при проведении правовой экспертизы в случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебного акта рекомендуется проверить не только правильность оформления копии судебного акта, вступление судебного акта в законную силу, но и наличие в судебном акте описания объекта, указания правообладателя и вида подлежащего государственной регистрации права. При этом в новейшем российском законодательстве под описанием земельного участка понимаются уникальные характеристики объекта недвижимости, такие как: 1) вид объекта недвижимости; 2) кадастровый номер; 3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; 4) площадь (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <8>); назначение участка (п. 30 Правил ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 <9>). "Следовательно, земельный участок как объект права собственности должен быть соответствующим образом индивидуализирован путем определения его размера, границ и местоположения" <10>. -------------------------------- <7> Бюллетень Минюста России. 2007. N 11. (Методические рекомендации). <8> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017. <9> СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963 (с последующими изменениями). <10> Постановление ФАС СКО от 12 февраля 2008 г. N А32-9786/07-34/247.

Требуемая суду информация, т. е. описание земельного участка, может быть получена только из сведений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <11>. В свою очередь, территориальные подразделения указанной Службы могут предоставить данные сведения лишь после проведения действий по формированию земельного участка как материального объекта, то есть после принятия решения об осуществлении кадастрового учета (ст. 23 ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ). -------------------------------- <11> Указом Президента РФ от 25 декабря 2008 г. N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (СЗ РФ. 2008. N 52 (ч. 1). Ст. 6366) указанной Службе переданы функции упраздняемого Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Между тем Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <12> из ч. 5 ст. 13 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ был исключен абзац 5, в соответствии с которым границы земельного участка, образованного из невостребованных земельных долей, устанавливались публичным органом власти до обращения в суд с иском о признании права собственности на данный участок. -------------------------------- <12> СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.

Утратил силу и абз. 5 ст. 3 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" <13>, в соответствии с которым землеустройство проводилось в обязательном порядке в случае перераспределения земельных участков, используемых для сельскохозяйственного производства. Поэтому основанием для проведения землеустройства в нашем случае будет являться судебное решение (абз. 4 ст. 4 ФЗ от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ). -------------------------------- <13> СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582 (с последующими изменениями).

Следовательно, формирование земельного участка, образованного за счет невостребованных земельных долей, в качестве материального объекта возможно только после вступления в законную силу судебного решения о признании права на некий объект, который, с одной стороны, земельным участком не является (его уникальность не установлена), но, с другой стороны, в судебном решении поименован как земельный участок и в таком статусе участвует в обороте. Здесь необходимо проанализировать также изменения, внесенные в регулирование поземельного оборота Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" <14>. Так, указанным нормативным актом Земельный кодекс РФ дополнен главой I.1, которая определяет понятие нового земельного участка и тем самым исключает участие в гражданском обороте частей земельных участков. -------------------------------- <14> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3597.

Надо сказать, что до вступления в силу ФЗ от 22 июля 2008 г. N 141-ФЗ в цивилистике и науке земельного права существовала дискуссия по поводу возможности участия частей земельных участков в гражданском обороте. Так, Н. Т. Разгельдеев и Д. И. Попов полагали, что выделение части земельного участка является вполне обоснованным, такие указанные части активно используются в гражданском обороте <15>. -------------------------------- <15> Разгельдеев Н. Т., Попов Д. И. Правовое регулирование сделок с земельными долями. Саратов, 2005. С. 51 - 53.

По мнению другой группы авторов, часть земельного участка в принципе не могла выступать в качестве объекта правоотношения, поскольку в случае разделения земельного участка на две части (если он является делимым) каждой из них в установленном порядке присваивается индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной части земельного участка получает правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Аналогичным образом невозможно приватизировать часть земельного участка, а в случае продажи собственником части участка сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки участка на кадастровый учет <16>. А. П. Анисимов писал, что часть земельного участка не может быть объектом правоотношения <17>. А. Ерш отмечает: "Если в результате деления невозможно образовать самостоятельный земельный участок как объект прав (со всеми его характеристиками, в том числе кадастровым номером), основной участок должен признаваться неделимым. Кроме того, можно говорить о том, что в результате деления земельного участка он как объект прав перестает существовать. Появляются новые самостоятельные участки" <18>. -------------------------------- <16> См., например: Пандаков К. Г., Черноморец А. Е. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория, практика. Саратов, 2003. С. 36. <17> Анисимов А. П. Часть земельного участка как объект земельных отношений: критический анализ // Российская юстиция. 2007. N 12. С. 23. <18> Ерш А. Земельный участок как объект гражданских прав // Хозяйство и право. 2006. N 4.

В соответствии с действующим законодательством поддержку получила вторая точка зрения. Согласно ч. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Указанная норма в логической взаимосвязи с положениями ст. 11.2 ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что образуемые земельные участки относятся к категории новых и не являются частями измененного земельного участка. Поэтому для нашей ситуации характерна еще одна проблема. Абз. 3 ч. 5 ст. 13 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ говорит об определении общим собранием участников долевой собственности местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна сумме площади невостребованных земельных долей. Кроме того, уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или муниципального образования не ограничен в возможности обратиться с иском не ко всем сособственникам невостребованных земельных долей, а, допустим, к одному. В данной ситуации невозможно применить ни правила выдела, ни правила раздела (ст. 11.4 ЗК РФ), поскольку первоначальный земельный участок не существует, он сам - только часть находящегося в долевой собственности земельного участка. В рамках настоящей статьи считаю необходимым прокомментировать и некоторые положения регионального законодательства Ростовской области во взаимосвязи с ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ. Действующим Законом Ростовской области от 22 июля 2003 г. N 19-ЗС "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" <19> за общим собранием участников долевой собственности сохранено право принять решения об определении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, площадь которой равна площади невостребованных земельных долей. При этом образование этого земельного участка осуществляется на основании соответствующего решения органа местного самоуправления поселения (ч. 1 ст. 21). -------------------------------- <19> Наше время. 30.07.2003. N 161 (с последующими изменениями, внесенными законами Ростовской области от 07.10.2003 N 24-ЗС, от 05.05.2005 N 305-ЗС, от 02.08.2005 N 350-ЗС, от 18.09.2006 N 539-ЗС, от 09.01.2007 N 607-ЗС, от 07.05.2007 N 697-ЗС, от 03.08.2007 N 753-ЗС, от 16.11.2007 N 798-ЗС, от 14.01.2008 N 860-ЗС, от 06.08.2008 N 60-ЗС).

Данные положения Закона Ростовской области корреспондируют абз. 2, 3 ч. 5 ст. 13 ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ. Однако при применении указанных норм возникает закономерный вопрос, в какой момент орган местного самоуправления должен принять решение об образовании участка - до разрешения судом иска по существу либо после такого разрешения. После вынесения судом положительного решения по делу органу местного самоуправления принимать какие-либо дополнительные акты по меньшей мере нецелесообразно. Однако принятие такого акта до разрешения дела по существу фактически подменяет собой решение об осуществлении кадастрового учета, а последнее уполномочена принять только Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Таким образом, сделав один шаг в облегчении перехода к муниципалитетам права собственности на невостребованные земельные доли путем принятия ФЗ от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ, законодатель позабыл сделать второй шаг, не позаботившись о соответствии упрощенной процедуры требованиям законодательства о кадастровом учете. Исходя из вышеизложенного, полагаю необходимым внести в ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ изменения, разрешив уполномоченным органам субъекта Российской Федерации или муниципального образования обращаться с исками о признании права собственности соответствующих публичных образований на невостребованные земельные доли, а не на земельные участки, образованные за счет указанных долей. По вступлении в законную силу соответствующего решения суда истец не будет ограничен в возможности выделить указанные земельные доли в земельный участок на тех полях, которые отвело под невостребованные земельные доли общее собрание сособственников.

Название документа