Акт согласования - инструмент нелегального бизнеса. Способы преодоления противодействия

АКТ СОГЛАСОВАНИЯ - ИНСТРУМЕНТ НЕЛЕГАЛЬНОГО БИЗНЕСА. СПОСОБЫ ПРЕОДОЛЕНИЯ ПРОТИВОДЕЙСТВИЯ

Д. ТКАЧЕНКО

Ткаченко Д., юрист юридической фирмы "Вегас-Лекс".

В условиях массового оформления и переоформления прав на объекты недвижимости недобросовестные участники гражданского оборота пытаются заработать на всем, нелегально используя при этом инструменты, предусмотренные законодательством. Один из таких инструментов - акт согласования границ земельного участка, о котором и идет речь в данной статье.

In conditions of mass formalization and re-formalization of rights to the object of immovable property unfair participants of civil turnover try to earn on anything illegally using the instruments provided for by legislation. One of such instruments is the act of accommodation of borders of a land plot, the said document is described in the present article <*>. -------------------------------- <*> Tkachenko D. Act of Accommodation as an Instrument of Illegal Business. Means of Negotiation of Resistance.

Представьте себе ситуацию, когда покупаются огромные земельные участки, а оформить права на них не удается; или эта процедура, и без того не быстрая, затягивается на очень продолжительное время. При этом лицо, которое приобрело земельный участок, кроме расходов на его оформление, несет еще и убытки, связанные с невозможностью использования земельного участка как объекта гражданских прав (например, в качестве залога или для строительства многоквартирного дома). Акт согласования границ земельного участка, будучи изначально инструментом защиты прав и законных интересов, сейчас становится способом ведения недобросовестной конкуренции и источником получения больших денег. Границы одного земельного участка всегда прилегают к границам другого земельного участка. И возможна, например, такая ситуация: крупная девелоперская компания приобретает большой земельный участок в центре города, границы которого прилегают к границам участка, на котором расположен небольшой домик или гараж. И когда поднимается вопрос о проведении межевания земельного участка и согласования границ со смежным землепользователем, девелоперская компания сталкивается не с обычным гражданином, хозяином постройки, а с профессиональным юристом, который делает предложение, от которого невозможно отказаться. Схема примерно одна и та же - меняются лишь действующие лица. Зачастую на месте собственников гаражей оказываются чиновники, уполномоченные на подписание акта согласования границ земельного участка. Показательный случай произошел в 2006 г. в Московской области. По версии следствия, глава сельского поселения не подписывал акт согласования до тех пор, пока ООО "ТДМ" (организация, желающая поставить на кадастровый учет свой земельный участок) не заключило договор купли-продажи земельного участка размером 7 га с женой главы сельского поселения, в отношении которого в итоге было возбуждено уголовное дело. Возникают закономерные вопросы: "Неужели законодательством не предусмотрен способ избежать шантажа?", "Как быстро и правильно преодолеть противодействие?".

ПРЕДУСМОТРЕННЫЙ, НО НЕИСПОЛЬЗУЕМЫЙ

1 марта 2008 г. вступил в силу новый Закон о государственном кадастре недвижимости. Целью принятия этого Закона было в первую очередь упорядочение системы государственного земельного кадастра, устранение пробелов законодательства, касающихся вопросов постановки объектов недвижимости на кадастровый учет. Необходимо отдать должное законодателю: нормативный акт действительно стал более понятным и детализированным. Несмотря на это, новый Закон не устранил всех подводных камней, на которые может наткнуться человек или организация, желающие внести сведения об объекте недвижимости в государственный кадастр. Для постановки на кадастровый учет земельного участка необходимо представить в территориальное управление Федерального агентства кадастра (далее - Кадастровая палата) заявление с приложением документов, состав которых определен ст. 22 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". Среди этих документов присутствует межевой план, неотъемлемой частью которого является акт согласования местоположения границ земельного участка со смежными землепользователями. Законом предусмотрено три результата согласования границ. 1. Смежный землепользователь подписывает акт. 2. Смежный землепользователь, уведомленный надлежащим образом, не подписывает акт, о чем в этом акте делается соответствующая отметка. Этот случай говорит о безразличности соседа к границам своего и смежного земельных участков и толкуется как согласие. 3. Смежный землепользователь отказывает в согласовании границ, о чем делается соответствующая отметка в акте. С первыми двумя вариантами сложностей нет: межевой план благополучно утверждается. С третьим же вариантом возникают большие проблемы, решение которых в Законе не предусматривается. Смежный землепользователь вправе предоставить только обоснованный отказ. Кто же определяет, насколько этот отказ обоснован? В соответствии с Постановлением Правительства РФ "О Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости" Кадастровая палата утверждает межевые дела. Для осуществления своей деятельности Кадастровая палата наделена широким кругом полномочий, среди которых возможность проведения государственной экспертизы документов, право запрашивать и получать все необходимые сведения. Из этого можно сделать вывод, что орган кадастрового учета обязан объективно оценить отказ смежного землепользователя в согласовании границ земельного участка и решить вопрос об утверждении межевого плана. Зачастую дело обстоит иначе: Кадастровая палата, получив межевое дело с отказом смежного землепользователя в согласовании границ, не утверждает межевой план. Видимо, орган кадастрового учета не решается брать на себя ответственность за разрешение спора, предпочитая оставлять это судам. Такую особенность Кадастровой палаты недобросовестные соседи и используют для получения выгоды. В силу того что Законом не предусмотрена обязанность документального подтверждения своего отказа, возникают случаи, когда смежный землепользователь указывает в качестве обоснования, например, несуществующий документ. Кадастровая палата, используя свои полномочия, легко могла бы проверить законность отказа и его основания. Логично было бы включить в законодательные акты, регулирующие отношения по постановке объектов недвижимости на кадастровый учет, норму, обязывающую смежного землепользователя представлять копии документов, которыми он подтверждает свой отказ. Такая обязанность отбила бы у большинства недобросовестных соседей желание зарабатывать легкие деньги: не каждый решится на подделку документов. Возможно разрешение в административном порядке и более серьезных споров, когда простого исследования правоустанавливающих документов на предмет их действительности и применимости недостаточно. Некоторые споры действительно требуют полного и всестороннего анализа сложившейся ситуации, возможность разрешения которой должна презюмироваться у сотрудников Кадастровой палаты, в штате которой есть и землеустроители, и юристы. Если физическое или юридическое лицо не согласно с решением Кадастровой палаты, то остается возможность обжаловать ее действия или бездействие в суд. Использование административного порядка разрешения этих споров приведет к значительной экономии финансовых и временных ресурсов. Такой аргумент, как длительное судебное разбирательство, часто используемый недобросовестными смежными землепользователями, отпадает сам собой. Даже в случае оспаривания действий (бездействия) Кадастровой палаты суд с меньшими временными затратами разрешит спор.

ПОНУЖДЕНИЕ - НЕ СРЕДСТВО СОГЛАСОВАНИЯ

На сегодняшний день практика самостоятельного разрешения Кадастровой палатой спорных ситуаций не сложилась, зато накопилось большое количество судебных дел по вопросам согласования границ земельного участка. Законодательством не предусмотрен какой-либо определенный способ защиты в такой ситуации. Это ведет к тому, что лицо, обратившееся в суд, рискует получить отказ в удовлетворении тех требований, которые были заявлены. В отношении требования о понуждении смежного землепользователя подписать акт согласования границ сложилась очень обширная судебная практика. Очевидность такого иска еще не говорит о его обоснованности. И действительно, федеральные арбитражные суды некоторых округов в своих Постановлениях <1> допускают возможность понуждения смежного землепользователя к согласованию. С другой стороны, аргументы, свидетельствующие о невозможности удовлетворения такого требования, приведены в Постановлениях Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа <2>. Основным аргументом "против" является то обстоятельство, что законом не предусмотрен указанный выше способ защиты, к тому же согласование акта является правом, а не обязанностью. Требование о согласовании границ с заинтересованными лицами и необходимость их извещения о проведении землеустройства направлены на обеспечение информированности и защиты интересов таких лиц, а не на принуждение давать согласования. В Законе о кадастре говорится, что отказ в согласовании границ земельного участка является неотъемлемой частью акта согласования границ земельного участка и подшивается к нему. В свою очередь, акт согласования должен быть подшит в межевой план. -------------------------------- <1> Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.09.2007 по делу N КА-А41/8261-07; Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.06.2007 по делу N Ф04-3727/2007(35092-А45-9). <2> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.06.2008 по делу N Ф08-2961/2008; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.03.2008 по делу N А32-13840/2007-41/287.

Из этого можно сделать вывод, что законодатель не допускает составление нового акта согласования, который смежный землепользователь должен будет подписать по решению суда. Этот факт также делает невозможным понуждение заинтересованного лица к согласованию границ. К тому же ФАС СКО в своих постановлениях отмечает: факт отказа смежного землепользователя от подписания акта согласования границ земельного участка не может быть основанием для отказа в утверждении результатов межевания и проведения кадастрового учета земельного участка.

ЧТО И ОТ КОГО НУЖНО ТРЕБОВАТЬ

Итак, с каким же иском необходимо обращаться в суд? В данной ситуации наиболее уместным было бы обжалование отказа в утверждении межевого плана со стороны Кадастровой палаты - в этом случае суд будет исследовать законность ее действий (бездействия). Именно Кадастровая палата приняла решение об отказе, нарушив права лица, обратившегося за утверждением межевого плана. Естественно, что заявление такого иска еще не гарантирует успешного исхода. Суд будет обязан привлечь к участию в деле смежного землепользователя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, для выяснения всех обстоятельств. В рамках такого рода дел проверяются основания приобретения спорных земельных участков, а также все документы, на которые ссылаются стороны, т. е. разрешается земельный спор. Обжалование действий органа кадастрового учета более целесообразно и с точки зрения последующего исполнения судебного решения. Суд, признавая действия кадастровой палаты незаконными, обяжет ее утвердить межевой план. Даже в случае неисполнения в добровольном порядке решения суда кадастровая палата не сможет затянуть или затруднить принудительное исполнение судебного акта. Кадастровая палата - государственная структура, которая не будет препятствовать исполнению судебного решения, это грозит уголовной ответственностью по ст. 315 Уголовного кодекса за неисполнение госслужащим судебного акта. Другое дело, когда суд обязывает смежного землепользователя согласовать границы земельного участка. Процесс исполнения судебного акта может затянуться на очень долгое время - особенно в том случае, когда смежный землепользователь целенаправленно отказывался от согласования, планируя подзаработать на этом.

Название документа