Права под зданием

(Денисов М.)

("ЭЖ-Юрист", 2009, N 8)

Текст документа

ПРАВА ПОД ЗДАНИЕМ

М. ДЕНИСОВ

Максим Денисов, юрисконсульт юридической фирмы "Частное право".

Здание магазина, построенное в 1954 году, частично находится на землях общего пользования, частично на земельном участке, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование. Земли общего пользования передаче в частную собственность не подлежат (ст. 85 ЗК РФ, ст. 28 Федерального закона о приватизации). Более того, даже поставить на кадастровый учет часть участка на землях общего пользования без согласования с органом местного самоуправления невозможно. Каким образом обществу (собственнику здания магазина) можно приобрести права на весь земельный участок под зданием магазина?

А. Пшеничникова, г. Челябинск

В соответствии ч. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, за исключением следующих случаев:

- изъятие земельных участков из оборота;

- установление федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

- резервирование земель для государственных или муниципальных нужд.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется собственниками в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В п. 12 ст. 85 Земельным кодексом РФ предусмотрено, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Обратимся к п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". При разрешении споров, связанных с переоформлением юрлицами права постоянного пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании ст. 36 ЗК РФ, суды оценивают доводы исполнительных органов госвласти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного участка на основе нормативных правовых актов органов госвласти о резервировании, использования его для других целей. Невозможно продать земельный участок, если имеет место:

- ограничение участка в обороте;

- запрет приватизации, установленный федеральным законом;

- резервирование участка для государственных или муниципальных нужд.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом его фактически используемой площади в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (ч. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Факт нахождения здания частично на землях общего пользования не позволяет собственнику здания воспользоваться правом, предусмотренным ч. 4 ст. 28, ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, и приобрести в собственность весь земельный участок, находящийся под зданием.

Выходом из сложившейся ситуации может быть осуществление размежевания земельного участка, находящегося под зданием, если это допустимо в соответствии с действующим законодательством.

Произведение размежевания двух участков позволит осуществить постановку на кадастровый учет образовавшихся в результате этого земельных участков с последующим приобретением одного из них в собственность и заключением договора аренды в отношении того, который находится в пределах земель общего пользования.

Название документа