Право пользования земельным участком при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся на чужом земельном участке

ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ ПРИ ПЕРЕХОДЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩИЕСЯ НА ЧУЖОМ ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ

А. Г. КОЖЕВНИКОВА

Кожевникова А. Г., соискатель кафедры земельного и экологического права Уральской государственной юридической академии.

При рассмотрении земельных споров значительную часть составляют споры о праве пользования земельным участком лицом, которое приобрело по сделке здания, строения, сооружения или иную недвижимость, находящуюся на таком земельном участке. Однако при всей распространенности названной категории споров нет определенности в понимании права пользования земельным участком. Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Аналогичная норма содержится в ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Однако в ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Какие выводы можно сделать из этих положений законодательства? Первое, что обращает на себя внимание в этой связи, - это некое "право пользования" земельным участком, которое может возникнуть у покупателя недвижимости, находящейся на чужом земельном участке. При этом ни одна из вышеперечисленных норм не раскрывает содержание этого права пользования. Кроме того, ни в каких других статьях Гражданского кодекса Российской Федерации не упоминается в "чистом виде" право пользования земельным участком <1>. -------------------------------- <1> В отдельных статьях Гражданского кодекса Российской Федерации, например в ст. 652, также указывается на право пользования земельным участком, которое может возникнуть у арендатора недвижимости.

Второе, исходя из содержания указанных норм видно, что Гражданский кодекс Российской Федерации закрепляет право пользования всем земельным участком, а Земельный кодекс Российской Федерации право на использование, и только лишь соответствующей части земельного участка. В связи с изложенным некоторые авторы допускают, что право пользования - это иное, отличное от всех известных в российском гражданском праве вещное право "пользования" либо "использования", которое всегда имеется у лица на соответствующую часть земельного участка под зданием, строением, находящимся в его собственности <2>. В подтверждение этой позиции можно указать на то обстоятельство, что в ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень вещных прав не является исчерпывающим. Существует и другая точка зрения, согласно которой право пользования - это любое вещное или обязательственное право, содержащее правомочие пользования <3>. -------------------------------- <2> Плотникова И. Переход прав на участок // ЭЖ-Юрист. 2004. N 26. С. 4 <3> Жаркова О. А. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке // Арбитражные споры. 2007. N 4(40). С. 142.

Есть основания полагать, что вторая точка зрения является наиболее обоснованной положениями Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, а также материалами судебной практики. В Гражданском и Земельном кодексах Российской Федерации закреплены следующие ограниченные вещные права на землю: право постоянного (бессрочного) пользования (ст. 268, 269 Гражданского кодекса Российской Федерации); право пожизненного наследуемого владения (ст. 265 - 267 Гражданского кодекса Российской Федерации); право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 274 - 277 Гражданского кодекса Российской Федерации); право безвозмездного срочного пользования земельным участком (ст. 24 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанные нормы не содержат в "чистом виде" право пользования земельным участком. При этом важно отметить, что право пользования как правомочие входит в содержание различных прав, например права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования, и само право пользования ограничено в зависимости от конкретного права, в содержание которого оно входит. Таким образом, правильнее было бы говорить о возникновении не права пользования, которое является лишь одним из правомочий, входящих в состав вещных прав на землю, а самого вещного права, аналогичного тому, которое существует у продавца недвижимости (права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, безвозмездного срочного пользования земельным участкам и пр.). В этом случае следует отметить такой формальный момент. Права на определенный земельный участок у отчуждателя здания, строения должны быть оформлены, иначе определить, а главное - подтвердить, какое именно право переходит к приобретателю недвижимости и в каком объеме, не представляется возможным. Именно такой подход был отражен некоторыми судами. В частности, Федеральный арбитражный суд Уральского округа по одному из дел указал следующее. Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Спорный земельный участок был отведен порту Левшино Камского речного пароходства решением от 25 апреля 1957 г. N 448 в бессрочное пользование, что должно было оформляться актом бессрочного пользования в двухдекадный срок с момента отвода участка в натуре. Данные о выдаче такого акта предпринимателем не представлены. Не доказано также наличие у ОАО "Порт Левшино" права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, занятый павильоном и другими объектами недвижимости, указанными в договоре от 21 июня 2001 г. Поэтому суд правомерно пришел к выводу, что при покупке недвижимости у предпринимателя не возникло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,53 га <4>. -------------------------------- <4> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 30 января 2003 г. N Ф09-45/03-ГК.

Если же исходить из того, что право пользования - это некое право пользования земельным участком, которое возникает у покупателя здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, то в этом случае необходимо, чтобы данное право было указано в ст. 216 Гражданского кодекса Российской Федерации как отдельное вещное право. До этого момента говорить о каком-то абстрактном вещном праве не вполне уместно. Так, например, предприниматель обратился в Арбитражный суд Пермской области с иском к Администрации г. Перми о признании права пользования земельным участком площадью 0,53 га и о понуждении ответчика выдать правоустанавливающий документ на пользование земельным участком. Решением Арбитражного суда Пермской области за предпринимателем признано право пользования земельным участком площадью 56,3 кв. м. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Уральского округа, отменяя решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, указал следующее. Признавая за предпринимателем право пользования земельным участком, суд не указал вид права пользования (глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава IV Земельного кодекса Российской Федерации). При новом рассмотрении суду необходимо предложить истцу уточнить исковые требования в соответствии со ст. 20 - 24 Земельного кодекса Российской Федерации <5>. -------------------------------- <5> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 августа 2002 г. N Ф09-1898/02-ГК.

Далее, аргументируя вывод о том, что право пользования земельным участком не является самостоятельным правом, а включается в содержание других вещных и обязательственных прав, следует отметить, что в соответствии со ст. 59 Земельного кодекса Российской Федерации признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <6>. -------------------------------- <6> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. N 145. 1997. 30 июля; Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа, мотивируя свое Постановление, также ссылается на то, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение <7>. -------------------------------- <7> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 августа 2006 г. N Ф09-7638/06-С6.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <8> определяет перечень вещных прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, путем отсылки к перечню, содержащемуся в ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, судебное решение, которым признано право пользования или право на использование части земельного участка, ставит государственного регистратора в весьма затруднительное положение при ответе на вопрос: каким образом регистрировать право, не указанное в перечне вещных прав на землю, подлежащих государственной регистрации? -------------------------------- <8> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета. N 145. 1997. 30 июля; Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 30. Ст. 3594.

Исходя из вышеизложенного, представляется более оправданным подход к праву пользования земельным участком, которое возникает у покупателя недвижимости, как к правомочию, входящему в содержание различных прав и ограниченному в зависимости от конкретного права, в содержание которого оно входит. Определившись с правом пользования земельным участком, рассмотрим соотношение понятия "право на использование" части земельного участка при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, указанное в ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, и "право пользования" земельным участком, указанное в статьях Гражданского кодекса Российской Федерации. Как видно, существует некое терминологическое несогласование, в связи с тем что ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет право на использование соответствующей части земельного участка, а ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации право пользования всем земельным участком. Вопрос о необходимости приведения в соответствие между собой названных Кодексов возник давно. Именно на разрешение этого вопроса был направлен принятый Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" <9>. -------------------------------- <9> Парламентская газета. N 89. 2007. 3 июля; Российская газета. N 141. 2007. 4 июля; Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 27. Ст. 3213.

Так, в ряд статей Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 271, 552, 652, 653) были внесены изменения, согласно которым "часть земельного участка", фигурирующая в этих статьях, как объект права собственности была заменена "земельным участком". Внеся указанные изменения, законодатель подтвердил, что объектом вещных прав на землю может быть только земельный участок, так как из всех категорий земельного права только земельный участок рассматривается как вещь. Но вместе с тем ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, так же как и ранее действовавшие редакции указанных статей Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 271, 552, 652, 653), говорит о правах на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования. Получается, что в этой части цели, преследуемые законодателем при принятии вышеуказанного закона, не были достигнуты. При этом в практике зачастую возникают некоторые затруднения, когда на большом по площади земельном участке, как правило, находится не одно, а два и более здания, при этом по договору отчуждается только одно. Исходя из положений ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на весь (большой по площади) земельный участок. Однако здесь нельзя не учесть, что передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. Поэтому, прежде чем продавцу отчуждать недвижимое имущество, лучше сформировать самостоятельный земельный участок под отчуждаемым зданием, определив площадь, необходимую для ее использования, в соответствии со ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации. Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа признал правомерным отказ суда первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований о признании за Российской Федерацией права собственности на земельный участок, при этом указав, что весь земельный участок не может быть признан федеральной собственностью, поскольку на спорном земельном участке располагаются здания, принадлежащие обществу на праве собственности, а истцом не определены границы и размеры земельного участка, занятого находящейся в федеральной собственности котельной и необходимого для ее использования <10>. -------------------------------- <10> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 мая 2007 г. N Ф09-3878/07-С6.

Кроме того, есть определенные терминологические расхождения в части понятий "пользование земельным участком" и "использование части земельного участка", содержащихся в Земельном и Гражданском кодексах Российской Федерации. Анализируя положения Гражданского кодекса Российской Федерации, и в частности вступившую в силу с 1 января 2008 г. часть IV, можно сказать, что понятие "право на использование" употребляется законодателем применительно к нематериальным объектам (ст. 1229, 1264, 1272 - 1280 и др.). Как отмечает В. А. Дозорцев, материальный объект может применяться в связи со своей ограниченностью в пространстве в тот или иной момент только одним лицом или, во всяком случае, ограниченным точно определенным кругом лиц. Нематериальный же объект может быть использован одновременно неопределенным кругом лиц, и уже поэтому правомочие пользования нужно отличать от правомочия использования <11>. -------------------------------- <11> Дозорцев В. А. Понятие исключительного права // Интеллектуальные права: Понятие. Система. Задачи кодификации: Сб. статей. Исследовательский центр частного права, 2003; Издательство "Статут", 2003. С. 11

Право на использование объекта с большей вероятностью является составной частью исключительного права, что обусловлено спецификой результата интеллектуальной деятельности, но не составной частью вещного или обязательственного права. Думается, что исходя из общих норм ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть уточнены положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации путем приведения их в соответствие с указанной нормой.

Название документа