Типовой договор как форма воплощения специфики правового режима жилого помещения

ТИПОВОЙ ДОГОВОР КАК ФОРМА ВОПЛОЩЕНИЯ СПЕЦИФИКИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Д. В. КАРПУХИН

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права.

Жилое помещение является объектом жилищных правоотношений, характерная черта которых - комплексный характер. С учетом того что субъектами жилищных правоотношений часто выступают органы государственной и местной власти, необходимо проанализировать типовые договоры, заключаемые в жилищной сфере, в которых находит свое воплощение межотраслевая специфика правового режима жилого помещения.

Жилые помещения в соответствии с частью 1 статьи 15 ЖК РФ являются самостоятельными объектами жилищных правоотношений. Определение жилого помещения содержится в части 2 указанной статьи <1>. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). -------------------------------- <1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 13.05.2008) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; 2006. N 1. Ст. 10, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 43. Ст. 5084; 2008. N 17. Ст. 1756, N 20. Ст. 2251.

Следует отметить, что ЖК РФ не единственный нормативно-правовой акт, в котором содержатся признаки жилого помещения. Так, часть 1 статьи 673 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) устанавливает критерии жилого помещения, которые совпадают по своему содержанию с вышеуказанными в ЖК РФ, и определяет такие его признаки, как изолированность и пригодность для постоянного проживания <2>. -------------------------------- <2> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 18.12.2006, с изм. от 29.12.2006) (с изм. и доп., вступившими в силу 08.01.2007) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246.

Абзац 2 части 1 указанной статьи содержит бланкетную норму о том, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Исходя из буквального толкования положений части 1 статьи 15 ЖК РФ, жилое помещение имеет три критерия. Во-первых, жилое помещение - это объект недвижимости. ГК РФ (часть 1 статьи 130) относит к недвижимости земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В соответствии с положениями ГК РФ жилые помещения могут находиться в государственной собственности (статья 214 ГК РФ), муниципальной собственности (статья 215 ГК РФ), в собственности граждан и юридических лиц (статья 213 ГК РФ). Так как жилое помещение отнесено к объектам недвижимости, в отношении его действует определенный правовой режим. Данная категория имеет несколько определений в юридической науке. Так, С. С. Алексеев понимает под правовым режимом "порядок регулирования, который выражен в комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования" <3>. По его мнению, содержанием правового режима являются специфические приемы регулирования - особый порядок возникновения и формирования содержания прав и обязанностей, их осуществления, специфика санкций, способов их реализации, а также действие единых принципов, общих положений, распространяющихся на определенную совокупность норм <4>. -------------------------------- <3> Алексеев С. С. Теория права. М., 1995. С. 243. <4> Алексеев С. С. Теория права. М., 1994. С. 105.

Современные исследователи рассматривают правовой режим как специфический вид правового регулирования, представляющий собой своеобразную совокупность правовых стимулов и правовых ограничений <5>. -------------------------------- <5> Общая теория государства и права / Под ред. М. Н. Марченко. М., 2002. Т. 3. С. 250.

В зависимости от степени доминирующих правовых средств ученые выделяют стимулирующие и ограничивающие правовые режимы. Первые ориентированы на создание благоприятных условий. В них превалируют правовые льготы и поощрения. Другие правовые режимы направлены на сдерживание возможного негативного поведения и его последствий. В них главную роль играют юридические обязанности, запреты, приостановления, наказания <6>. -------------------------------- <6> См.: Там же. С. 239 - 241.

Следует отметить, что данный критерий разграничения правовых режимов был предложен С. С. Алексеевым, который писал, что любой правовой режим "несет в себе основные смысловые оттенки этого слова, в том числе и то, что правовой режим выражает степень жесткости юридического регулирования, наличие известных ограничений и льгот, допустимый уровень активности субъектов, пределы их правовой самостоятельности" <7>. -------------------------------- <7> Алексеев С. С. Общие дозволения и общие запреты в советском праве. М., 1989. С. 186.

Э. Ф. Шамсумова в диссертационном исследовании "Правовые режимы (теоретический аспект)" под правовым режимом понимает особый порядок законодательного урегулирования деятельности, действий или поведения физических и юридических лиц в различных сферах общественных отношений либо на определенных объектах, включающий в себя установление механизма обеспечения фактической реализации системы стимулов, нормативов, гарантий, запретов, обязываний, ограничений, а также их компетентное исключение, применение мер принуждения и привлечение виновных к ответственности <8>. -------------------------------- <8> Шамсумова Э. Ф. Правовые режимы (теоретический аспект): Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2001. С. 72.

Как видно из указанных определений, в рамках каждого правового режима всегда участвуют как императивные, так и диспозитивные средства правового регулирования. По нашему мнению, правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости представляет собой совокупность определенных правовых условий (дозволений, нормативов, запретов, обязываний, ограничений) владения, пользования и распоряжения жилым помещением, соблюдение которых является обязательным для пользователей жилыми помещениями независимо от характера вещного права. Содержанием правового режима объекта недвижимости, в том числе жилого помещения, выступают: 1) обязательная государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (статья 131 ГК РФ); 2) возникновение прав владения, пользования и распоряжения на вновь созданное жилое помещение или передаваемое по договору с момента государственной регистрации этой недвижимости (статья 219 ГК РФ) либо перехода права собственности на нее к покупателю (часть 1 статьи 551 ГК РФ); 3) специальные правила совершения сделок с жилыми помещениями (жилыми домами), предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на жилой дом. Так, залог недвижимости (ипотека) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором она находится, либо его части, необходимой для ее использования, либо права пользования залогодателя этим участком или его частью (части 3, 4 статьи 340 ГК РФ); 4) гражданско-правовое обязательство, предметом которого является жилое помещение (по общему правилу исполняется в месте его нахождения). Из изложенного следует, что, несмотря на гражданско-правовую природу жилого помещения как объекта недвижимости, в его правовом режиме доминируют не дозволения, а позитивные обязывания, т. е. "возложение на лицо обязанностей определенного поведения, совершения тех или иных активных действий" <9>. Обязывания находят свое воплощение в государственной регистрации, необходимости соблюдения специальных правил при осуществлении отдельных сделок, исполнении обязательств по месту нахождения недвижимости. -------------------------------- <9> Алексеев С. С. Государство и право. Начальный курс. М., 1996. С. 82.

Одной из форм воплощения позитивных обязанностей является договор присоединения, заключаемый в гражданско-правовой сфере. В соответствии с частью 1 статьи 428 Гражданского кодекса РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом <10>. Данный договор, известный также под названием типового, распространен в таких сегментах жилищных правоотношений, как социальный наем жилого помещения и наем жилого помещения специализированного жилищного фонда. -------------------------------- <10> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (в ред. от 18.12.2006, с изм. от 29.12.2006) (с изм. и доп., вступившими в силу 08.01.2007) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301; 2002. N 12. Ст. 1093, N 48. Ст. 4746; 2003. N 52. Ст. 5034; 2004. N 27. Ст. 2711, N 31. Ст. 3233; 2005. N 27. Ст. 2722; 2006. N 2. Ст. 171, N 3. Ст. 282, N 52 (ч. 1). Ст. 5498; РГ. N 297. 31.12.2006; СЗ РФ. 2007. N 7. Ст. 834, N 31. Ст. 3993, N 41. Ст. 4845, N 49. Ст. 6079, N 50. Ст. 6246.

В главе 8 "Социальный наем жилого помещения" в части 2 статьи 63 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) установлено положение о том, что типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации <11>. Форма типового договора социального найма жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" (далее - типовой договор социального найма) <12>. -------------------------------- <11> Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (в ред. от 18.10.2007, с изм. и доп., вступившими в силу с 01.01.2008) // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14; 02.01.2006. N 1. Ст. 10; 25.12.2006. N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 01.01.2007. N 1 (ч. 1). Ст. 13, 14, 21; 22.10.2007. Ст. 5084. <12> Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 "Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения" // Собрание законодательства РФ. 30.05.2005. N 22. Ст. 2126.

Правовая конструкция типового договора социального найма жилого помещения, кроме названия договора, даты, месяца, года его заключения, наименования субъектов правоотношения, включает в себя пять разделов: предмет договора (статьи 1 - 3); обязанности сторон (статьи 4 - 5), права сторон (статьи 6 - 8), порядок изменения, расторжения и прекращения договора (статьи 9 - 12), прочие условия (статьи 13 - 14), а также удостоверительный элемент: подписи сторон, печать наймодателя, в качестве которого выступает уполномоченный орган государственной или местной власти. Анализ правовых предписаний рассматриваемого правоотношения позволяет констатировать: во-первых, что подавляющее большинство правовых предписаний данного договора по текстуальной формулировке совпадает с положениями ЖК РФ, устанавливающего правовой статус нанимателя и наймодателя по договору социального найма жилого помещения; во-вторых, низкий удельный вес бланкетных норм, диспозиция которых отсылает к иным нормативно-правовым актам. Большая часть последних содержит отсылку к нормам ЖК РФ. Однако ряд норм содержит диспозицию, отсылающую к иным нормативно-правовым актам РФ. К таковым, например, относятся: - пункт "ж" статьи 4, в соответствии с которым наниматель обязан не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации; - пункт "з" статьи 4, в соответствии с которым наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам; - пункт "н" статьи 4, в соответствии с которым наниматель несет иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами; - пункт "м" статьи 5, в соответствии с которым наймодатель обязан нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации; - пункты "б", "д", "ж" статьи 6, разрешающие нанимателю в случаях, установленных законодательством, вселять в жилое помещение временных жильцов, сдавать жилье в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения; требовать изменения договора социального найма, осуществлять другие права по пользованию жилыми помещениями; - статья 9, в соответствии с которой договор социального найма может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время; - статья 13, содержащая указание на необходимость разрешения возникших споров между сторонами в соответствии с законодательством РФ. Как видно из изложенных бланкетных норм, большая часть из них отсылает к нормативным актам жилищного законодательства и лишь незначительная к гражданскому и финансовому. Третий принципиальный момент анализируемых норм заключается в отсутствии в их конструкции предлогов "или", "также", "кроме случаев", что подчеркивает их безальтернативный характер. Законодатель при формулировке положений типовых договоров стремится достичь полного совпадения "буквы" и "смысла" предписаний, чтобы избежать возможностей их расширенного и ограниченного толкования. В главе 10 "Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими" в соответствии с частью 8 статьи 100 ЖК РФ установлено, что Правительство РФ утверждает типовые договоры найма специализированных жилых помещений. Указанные договоры утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" (далее - типовой договор найма специализированного жилого помещения) <13>. Данным нормативным актом утверждены: -------------------------------- <13> Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // СЗ РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 697.

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда; типовой договор найма служебного жилого помещения; типовой договор найма жилого помещения в общежитии. Правовая конструкция типового договора найма специализированного жилого помещения во многом совпадает со структурой договора социального найма жилого помещения и, кроме названия договора, даты, месяца, года его заключения, наименования субъектов правоотношения, включает в себя пять разделов: предмет договора, права и обязанности нанимателя и членов его семьи, права и обязанности наймодателя, расторжение и прекращение договора, прочие условия, а также удостоверительный элемент: подписи сторон, печать наймодателя, в качестве которого выступает уполномоченный орган государственной или местной власти. Правовые отличия содержания типовых договоров найма специализированных жилых помещений обусловлены тем, что: во-первых, каждый тип жилого помещения данного фонда предназначен для проживания определенной категории граждан; во-вторых, расторжение договора найма специализированного жилого помещения обусловлено утратой законных оснований, на основании которых оно было предоставлено. Вышеуказанные специфические правовые черты типового договора социального найма жилого помещения в полной мере распространяются и на нормативные предписания типовых договоров найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Это сходство объясняется административно-правовой природой рассматриваемых отношений, участием в качестве наймодателя уполномоченного органа государственной или местной власти, а также наличием специального порядка управления специализированным жилищным фондом и жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма. Таким образом, на основании проанализированных теоретической литературы и нормативных предписаний можно сделать следующие выводы. 1. Правовой режим жилого помещения носит комплексный характер, который сочетает в себе гражданско-правовые и административно-правовые средства правового регулирования. Последние находят свое воплощение в том, что: во-первых, в отношении жилого помещения как объекта недвижимости действует особый порядок функционирования его участников в лице собственников помещения и уполномоченного государственного регистрирующего органа, между которыми возникают управленческие отношения соподчинения; во-вторых, в арсенале данного административно-правового режима доминируют императивные правовые средства - позитивные обязывания, в соответствии с которыми субъект правоотношения обязан совершать определенные действия. 2. Типовой договор в жилищных правоотношениях является средством унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Необходимость в единообразной регламентации определенных сегментов жилищных отношений обусловлена тем, что в качестве наймодателя в рассматриваемых правоотношениях выступает уполномоченный орган государственной или местной власти. В типовом договоре властные органы выступают не только как наймодатели, но и в качестве субъекта, гарантирующего предоставление и реализацию права граждан на получение бесплатного жилья по договору социального найма и специализированного жилого помещения нуждающимся в нем отдельным категориям лиц. Следовательно, все граждане, имеющие право на указанные жилые помещения, должны иметь равный объем прав и обязанностей, связанных с получением, использованием и эксплуатацией данных категорий жилых помещений жилищного фонда. Формой воплощения универсальных прав и обязанностей указанных категорий граждан является типовой договор. 3. Типовой договор имеет ярко выраженную административно-правовую природу, обусловленную тем, что он выступает средством регулирования властеотношений посредством формальной фиксации жестких параметров взаимоотношений между контрагентами сделки - наймодателем и нанимателем. В рассматриваемом контексте типовой договор выступает в качестве средства административно-правового регулирования жилищных правоотношений. 4. Типовой договор в жилищных отношениях создает диспаритетный характер отношений между наймодателем и нанимателем, так как государство, обладая нормотворческой компетенцией в лице Правительства РФ, принимает постановления, регламентирующие порядок их заключения, а с другой стороны выступает в качестве наймодателя в данном правоотношении. Указанное обстоятельство предоставляет последнему определенный комплекс правовых преференций по отношению к нанимателю, выражающихся в больших правовых возможностях, связанных с расторжением договоров социального найма жилого помещения и найма специализированного жилого помещения по инициативе уполномоченного органа государственной власти. 5. Типовой договор исключает возможность для участников правоотношения осуществления альтернативной модели поведения по волеизъявлению сторон. Перечень прав и обязанностей сторон, правовых условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению. Удельный вес содержащихся в нем позитивных обязываний и запретов доминирует над дозволениями. 6. По мере возрастания роли государства и местных органов власти в регламентации жилищных отношений будет возрастать значение типового договора в жилищной сфере.

------------------------------------------------------------------

Название документа