Недвижимость как объект гражданских правоотношений: проблемы правового регулирования

НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВООТНОШЕНИЙ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

О. А. КОРОТКИХ

Коротких О. А., доцент кафедры гражданского права, заместитель декана юридического факультета Курского государственного технического университета.

Автором рассматриваются проблемы правового режима недвижимости как объекта гражданских правоотношений. Анализируя нормы различных отраслей российского права, делается вывод, что одним из основных направлений развития законодательства в области недвижимости должно стать сближение и разумное соотношение правовых режимов участков недр, земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений.

The author of the article reviews the problems of legal status of real property as an object of civil law relations. Based on the analysis of the various branches of the Russian legislation, the author comes to a conclusion that real property-related legislation should be improved, among other aspects, through putting closer to each other and reasonably correlating legal statuses of subsurface parts, land plots and buildings and constructions on top of them <*>. -------------------------------- <*> Korotkikh O. A. Real property as an object of civil law relations: the problems of legal regulation.

На протяжении длительного времени начиная с 1917 г. советское законодательство не признавало недвижимость в качестве самостоятельного вида объектов гражданских правоотношений <1>. Коренные изменения, произошедшие в политической ситуации страны в начале 90-х годов в связи с переходом к рыночной экономике, возродили институт недвижимого и движимого имущества. Деление имущества на движимое и недвижимое стало основополагающим. "С ним связывают важные юридические последствия: необходимость введения специальной регистрации недвижимого имущества, установление различного порядка приобретения права собственности, узаконение категории вещных сделок, введение института права приобретательной давности, определение применимого права, установление режима наследования и налогообложения" <2>. Отправной точкой такого возрождения явилось признание на уровне закона права частной собственности на землю. Согласно п. 2 ст. 6 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" земельные участки могли находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций). Пунктом 3 ст. 7 этого же Закона был восстановлен институт приобретательной давности: гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно и открыто владеющее как собственник недвижимым имуществом не менее 15 лет либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретают право собственности на это имущество. Статьей 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. было установлено, что имущество подразделяется на движимое и недвижимое. К последнему были отнесены земельные участки и все то, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения и другое имущество в случаях, установленных законодательными актами. -------------------------------- <1> С принятием в 1917 г. Декрета о земле деление вещей на движимые и недвижимые было упразднено, земля обращена в исключительную собственность социалистического государства и могла предоставляться иным лицам только на правах пользования. Данные положения позднее были закреплены в ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. Декретом Совнаркома от 14 декабря 1917 г. "О запрещении сделок с недвижимостью" были приостановлены продажа, покупка, залог и иные сделки с недвижимостью, включая земельные участки. <2> Мозолин В. П. Право собственности в РФ в период перехода к рыночной экономике. М.: Институт государства и права РАН, 1992. С. 50.

На сегодняшний день ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) среди объектов недвижимого имущества выделяет земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон) несколько расширяет законодательный перечень объектов недвижимости, указывая в их числе жилые (ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)) и нежилые помещения <3>, предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ). К недвижимому имуществу также отнесено общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). -------------------------------- <3> Законодательное определение нежилого помещения как объекта недвижимости отсутствует.

Недвижимость всегда имела одно из самых важных значений, как для отдельно взятого лица, так и для общества в целом. Со времен Рима объекты недвижимости подчинялись особому правовому режиму, заключающемуся в том числе в специальном порядке приобретения права собственности на такие объекты <4>. Современное законодательство также устанавливает для объектов недвижимого имущества специальный правовой режим, основными особенностями которого являются необходимость государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью (ст. 131, 164 ГК РФ, ст. 4 Закона), специальный срок приобретательной давности (15 лет открытого, непрерывного, добросовестного владения недвижимым имуществом как своим собственным ст. 234 ГК РФ), специальный порядок признания права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 225 ГК РФ) и др. Вместе с тем правовое положение каждого из видов объектов недвижимого имущества: участков недр, земельных участков, зданий, сооружений, имеет свои особенности, присущие только данному виду объектов. Так, согласно ст. 1.2 Закона РФ "О недрах" участки недр являются исключительной собственностью государства и могут передаваться участникам предпринимательской деятельности только в пользование в специально установленном порядке. В соответствии со ст. 212 ГК РФ, ст. 15, 16, 19 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки и расположенные на них здания, сооружения по общему правилу могут находиться как в государственной или муниципальной собственности, так и в частной собственности физических и юридических лиц, при этом собственник земельного участка и расположенного на нем объекта могут не совпадать (ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ). Кроме того, земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 20 ЗК РФ) и находиться на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), а в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, установление таких ограниченных вещных прав невозможно, зато здания, сооружения могут находиться у учреждений, государственных и муниципальных предприятий на правах оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) и хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Земельные участки, являющиеся частной собственностью, и расположенные на них объекты недвижимости не могут быть переданы их собственниками иным лицам на указанных ограниченных вещных правах, за исключением имущества, закрепленного гражданином или юридическим лицом за частным учреждением (ст. 9 Федерального закона "О некоммерческих организациях"). -------------------------------- <4> В Риме основополагающим является разделение вещей на res mancipi, к которым относили земли Италии, рабов и рабочий скот, и res nec mancipi - все остальные вещи. Включение земельных участков в число вещей res mancipi свидетельствует о важности данного объекта недвижимости. Если для приобретения права собственности на res nec mancipi достаточно было простой передачи вещи - traditio, то для res mancipi требовалось соблюдение специальной процедуры - mancipatio или in jure cessio (фиктивная уступка права в суде появилась в римском праве несколько позже и могла применяться также для приобретения права собственности на движимые вещи) (см.: Покровский И. А. История римского права. М.: Статут, 2004. С. 340 - 341). Существовавший в дореволюционной России институт укрепления вещных прав на недвижимость также устанавливал специальную, достаточно сложную публичную процедуру приобретения права собственности на недвижимое имущество при посредстве органов общественной власти (см.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. С. 239).

С одной стороны, такой подход законодателя является оправданным, ведь сами объекты недвижимости как предметы материального мира совершенно различны, как различны цели и характер их использования в хозяйственной или иной деятельности общества. С другой стороны, установленные законодательством существенные различия в правовых режимах указанных видов объектов недвижимости порождают множество вопросов и проблем при правоприменении. Недостатки законодательства в связи с этим, с нашей точки зрения, в частности, состоят в отсутствии четких законодательно установленных определений для каждого из видов недвижимого имущества и в недостаточной регламентации правовой связи между такими объектами. Согласно преамбуле Закона РФ "О недрах" недра представляют собой часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Очевидно, что в данном смысле недра не могут быть признаны объектом недвижимости, поскольку недвижимость - всегда индивидуально-определенная вещь. Такими индивидуально-определенными характеристиками должен обладать участок недр, который ст. 7 Закона РФ "О недрах" определяет как геометризованный блок недр, предоставляемый в пользование участникам предпринимательской деятельности в виде горного или геологического отвода. Однако отвод участка недр не осуществляется в натуре, что, по существу, исключает "идентификацию и определенность данной недвижимой вещи, размывая ее характеристики условными геометрическими величинами и ориентировочным объемом извлекаемых полезных ископаемых, именно которые (а не участок недр) и являются целью недропользования" <5>. -------------------------------- <5> Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 67.

Объектом недвижимости и объектом гражданских правоотношений является земельный участок, а не его часть и не земля. ГК РФ хотя и не содержит определения земельного участка, но вместе с тем ст. 261 ГК РФ определяет, что право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Однако из ст. 1, 15 Воздушного кодекса РФ, п. 20 Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. N 1084, и приведенных выше положений Закона РФ "О недрах" как раз следует, что ни воздушное пространство, расположенное над земельным участком, ни часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, не могут быть отнесены к земельному участку. Согласно указанным правовым актам воздушное пространство простирается в высоту от нулевой отметки над рельефом местности или водной поверхностью. Правовой режим воздушного пространства устанавливается воздушным законодательством (ст. 2, 5 Воздушного кодекса РФ) и не предполагает отнесения какой-либо его части к земельному участку, над которым оно простирается, и распространения на воздушное пространство права собственника такого земельного участка. Вероятно, с учетом указанных норм законодательства в ЗК РФ приведено следующее определение земельного участка. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно п. 6 требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденных Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327, описание земельных участков включает в себя сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей. Таким образом, указанные характеристики земельного участка позволяют выделить и отграничить его от смежных с ним земельных участков в горизонтальной плоскости. Но, как следует из приведенных выше определений, земельный участок простирается и в глубь земли, поскольку включает в себя почвенный слой. Однако действующий порядок учета и описания границ земельных участков не предусматривает определения толщины почвенного слоя и установления границ земельного участка по вертикали. В результате граница между земельным участком и участком недр стирается, и определение каждого из указанных объектов как объекта недвижимости и объекта гражданских отношений не может быть точным и бесспорным. Кроме того, данное обстоятельство, возможно, не имеет существенного значения, в случае если собственником земельного участка и пользователем участка недр является одно и то же лицо, но в случае если данные субъекты различны, может привести к разногласиям и спорам между ними. Современное законодательство не содержит определений здания, сооружения, не завершенного строительством объекта, но исходя из положений ст. 1 Градостроительного кодекса РФ таковыми могут признаваться только капитальные постройки. Однако понятие "капитальность" законодательство не определяет. Между тем кадастровый учет зданий, сооружений, незавершенного строительства как индивидуально-определенных объектов недвижимого имущества достаточно регламентирован Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", в результате чего в отношении названных объектов определяются такие индивидуальные характеристики и признаки, которые позволяют легко их идентифицировать и включать в гражданский оборот. Вопрос соотношения прав на земельные участки и расположенные на них капитальные строения неоднозначно разрешается действующим законодательством. Несмотря на провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, действующее законодательство, в том числе и сам ЗК РФ, содержит ряд положений, явно не согласующихся с данным принципом <6>. Кроме того, требуют приведения в соответствие противоречащие друг другу на данный момент положения п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ в части определения объекта (земельного участка, части земельного участка), в отношении которого к приобретателю недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, переходит право пользования. -------------------------------- <6> См., например: ст. 35 ЗК РФ, ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 273, 340 ГК РФ.

В соответствии со ст. 6 Закона РФ "О недрах" строительство и эксплуатация подземных сооружений, расположенных на глубине более пяти метров, могут осуществляться только после предоставления соответствующего участка недр в пользование. При этом связь подземного сооружения с участком недр аналогична связи земельного участка с расположенным на нем зданием, сооружением <7>. Как указывалось выше, недропользователями могут являться только субъекты предпринимательской деятельности, в то время как подземные сооружения, являясь самостоятельными объектами недвижимого имущества, могут находиться в собственности граждан и использоваться ими не в предпринимательских целях. В результате, учитывая положения ст. 17.1 Закона РФ "О недрах", физические лица - собственники подземного сооружения, например комплекса подземных гаражей или подземной стоянки, будут лишены возможности получить участок недр в пользование, в границах которого расположено данное подземное сооружение, в то время как фактическое пользование таким участком очевидно неизбежно. Из изложенного следует, что установленные законодательством ограничения субъектного состава участников недропользования приводят к беститульному владению участками недр. Между тем стремительное развитие строительства в мегаполисах обусловливает возведение таких объектов недвижимости, как многоуровневые торговые, развлекательные комплексы, многоквартирные жилые дома с подземными автостоянками и гаражами, которые в значительной части размещаются в границах участков недр, что, в свою очередь, требует соответствующего юридического оформления права пользования такими участками. В частности, представляется оправданным рассмотрение вопроса о включении в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ) права пользования участком недр, в случае если подземная этажность такого дома предполагает его углубление в недра земли более чем на пять метров. -------------------------------- <7> См.: Степанов С. А. Указ. соч. С. 71.

Учитывая изложенное, на наш взгляд, в ближайшее время одним из основных направлений развития законодательства в области недвижимости должно стать сближение и разумное соотношение правовых режимов участков недр, земельных участков и расположенных на них зданий, сооружений.

Название документа