Почва для споров

(Каширин А.)

("ЭЖ-Юрист", 2008, N 39)

Текст документа

ПОЧВА ДЛЯ СПОРОВ

А. КАШИРИН

Алексей Каширин, газета "ЭЖ-Юрист".

В настоящее время земельные отношения регулируют более 400 нормативных актов, поэтому земельные споры многочисленны и разнообразны. Трудность их разрешения заключается еще и в том, что некоторые субъекты РФ издают собственные нормативные акты, а иногда и законы, которые противоречат федеральному земельному законодательству. Обобщение судебной практики применения земельного законодательства, одобренное Постановлением Президиума Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.08.2008 N 15, поможет предпринимателям разобраться в дебрях действующих законов.

Суд отказал в удовлетворении заявления лица о признании недействительным акта уполномоченного органа о предоставлении в собственность земельного участка другому лицу, поскольку переход права собственности на здание, расположенное на указанном земельном участке, за заявителем в установленном порядке не зарегистрирован. Следовательно, оспариваемый им акт не нарушает его прав и законных интересов.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации сельсовета об отмене постановления о предоставлении в собственность земельного участка гражданину.

Как следует из материалов дела, администрацией в порядке, определенном действующим на тот момент Указом Президента РФ от 27.10.93 N 1767, принято постановление, согласно которому за гражданином закреплен земельный участок для ведения приусадебного хозяйства. На основании указанного постановления гражданину выдано свидетельство о праве собственности на землю.

Общество, полагая, что постановлением администрации нарушено его право на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Решением арбитражного суда в удовлетворении указанного заявления отказано.

Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции ввиду следующего.

Из смысла п. 3 ст. 552 ГК РФ следует, что право пользования земельным участком вытекает из наличия права собственности на объект недвижимого имущества. Для подтверждения наличия права собственности на здание обществу необходимо представить правоустанавливающие документы на соответствующий объект недвижимости. Такие документы в материалы дела представлены не были. При отсутствии доказательств наличия у общества права собственности на объект недвижимости нет оснований полагать, что постановление администрации о закреплении земельного участка за гражданином нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности.

Тот факт, что истец не доказал, что ответчик является собственником земель сельскохозяйственного назначения или правообладателем по другим основаниям, предусмотренным законом, является основанием для отказа в удовлетворении требований о принудительном изъятии данных земель.

Администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о принудительном изъятии земель сельскохозяйственного назначения.

Принимая решение об отказе в удовлетворении данного требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал, что ответчик является правообладателем земельных участков, об изъятии которых заявлен иск.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами арбитражного суда первой инстанции, указал следующее.

Анализ ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" позволяет сделать вывод о том, что вопрос о возможности изъятия земель сельскохозяйственного назначения и порядок их изъятия законодатель ставит в зависимость от наличия у лица, у которого они изымаются, одного их вышеуказанных прав в отношении земель. Обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что истец полагает ответчика собственником земельного участка, об изъятии которого предъявлен иск. Вместе с тем в материалы дела представлено уведомление регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации права собственности общества на данный земельный участок в связи с тем, что представленные правоустанавливающие документы не позволяют установить наличие права собственности общества на него. Недоказанность истцом факта принадлежности ответчику земельного участка на праве собственности является основанием для отказа в удовлетворении иска.

Если покупатель приобретает недвижимость на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с него подлежит взысканию плата за пользование земельным участком независимо от того, оформлены ли отношения между собственником земельного участка и покупателем недвижимости.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком.

Решением арбитражный суд взыскал с предпринимателя в пользу общества сумму неосновательного обогащения.

Не согласившись с данным судебным актом, предприниматель обратился в арбитражный суд апелляционной инстанции. При рассмотрении жалобы ответчика апелляцией установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации право собственности на земельный участок зарегистрировано за истцом. Предпринимателем по договору купли-продажи с третьим лицом приобретено здание магазина, расположенное на указанном земельном участке. Согласно договору данный участок находится у третьего лица в аренде в соответствии с договором, заключенным с истцом. Факт пользования ответчиком земельным участком послужил основанием для обращения истца с настоящим иском.

Пункт 1 ст. 1102 ГК РФ определяет: лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимое имущество в виде здания магазина к ответчику перешло право пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ). Использование земли в Российской Федерации является платным (ст. 65 ЗК РФ). Истцу, как собственнику земельного участка, принадлежит право на получение платы за пользование данным участком. Подлежащая взысканию плата рассчитана истцом исходя из того, сколько бы заплатил покупатель недвижимости при наличии договора аренды земельного участка.

В силу изложенного решение арбитражного суда первой инстанции признано законным и обоснованным.

Если с собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящихся в государственной собственности, не заключены договоры аренды, являются правомерными требования уполномоченных государственных и муниципальных органов о взыскании с таких лиц неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование земельным участком.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений обратился в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, занимаемым нежилыми зданиями ответчика.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права ответчику принадлежат на праве собственности нежилые здания. Ссылаясь на то, что с момента государственной регистрации права на принадлежащие ему объекты недвижимости ответчик пользуется земельным участком без какого-либо правового основания, истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось в арбитражный суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить.

Апелляционный суд, признав требования Департамента правомерными, пришел к следующим выводам.

Доказательств наличия прав на земельный участок ответчик не представил, что подтверждает факт пользования обществом земельным участком, расположенным под принадлежащими ему объектами недвижимости без какого-либо правового основания. В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Подлежащая взысканию сумма за пользование земельным участком рассчитана истцом с момента государственной регистрации перехода права собственности ответчика на недвижимость, исходя из суммы, которую бы он заплатил при наличии договора аренды.

При рассмотрении требований о взыскании в качестве неосновательного обогащения денежных сумм, выплаченных в качестве арендных платежей по незаключенному договору аренды земельного участка, суд должен установить, пользовался ли фактически истец земельным участком.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде арендных платежей, уплаченных по незаключенному договору аренды земельного участка.

Как следовало из материалов дела, истцу на основании договора аренды, заключенного с ответчиком, передан во временное владение и пользование земельный участок. Истец во исполнение указанного договора перечислял арендную плату. Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, не прошел государственную регистрацию, истец обратился с настоящим иском в суд.

Решением арбитражного суда первой инстанции иск удовлетворен. Арбитражный суд апелляционной инстанции согласился с выводами арбитражного суда первой инстанции и пришел к следующим выводам.

Договор аренды земельного участка заключен с истцом сроком более одного года. Поскольку указанный договор не зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, договор считается незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ.

Во исполнение незаключенного договора аренды земельного участка истец перечислял арендную плату.

Исходя из п. 1 ст. 1102 ГК РФ, п. 1 ст. 65 ЗК РФ установлению в рамках настоящего дела подлежит вопрос о фактическом пользовании землей истцом. В материалах дела имеется письмо истца, в котором он просил ответчика расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с полным прекращением производственно-хозяйственной деятельности. Из иных имеющихся в материалах дела доказательств следует, что с марта 2005 года производственная деятельность истцом не осуществлялась, земельный участок фактически им не использовался. Размер неосновательного обогащения определен истцом, исходя из сумм, перечисленных ответчику в виде арендных платежей за период, когда истец фактически не пользовался предоставленным ему по договору аренды земельным участком.

***

Полную версию Обобщения читайте на сайте суда и на нашем интернет-портале: www. gazeta-yurist. ru.

Название документа

Вопрос: Что такое "схема расположения земельного участка на кадастровом плане", которая будет заменять собой проект территориального землеустройства. Есть ли проект или описание этого документа?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2008)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Что такое "схема расположения земельного участка на кадастровом плане", которая будет заменять собой проект территориального землеустройства. Есть ли проект или описание этого документа?

Ответ: Согласно ст. 6 Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон) установлено, что вместо утверждения проекта границ земельного участка (далее - проект границ) при его формировании должна утверждаться схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории (далее - схема расположения).

Однако согласно ст. 21 Федерального закона следует, что до 1 ноября 2008 года вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения допускаются изготовление, утверждение и использование проектов границ. При этом проект границ, утвержденный в установленном порядке, признается действительным и имеет равную юридическую силу с утвержденной схемой расположения.

До настоящего времени нормативный правовой акт об утверждении формы схемы расположения земельного участка и требований к ее подготовке не утвержден.

А. Р.Мкртумян

Помощник руководителя

Управления Федерального агентства

кадастра объектов недвижимости

по правовым вопросам

Название документа