Практика судебной и досудебной защиты добросовестных правоприобретателей земельных участков от рейдерских захватов

ПРАКТИКА СУДЕБНОЙ И ДОСУДЕБНОЙ ЗАЩИТЫ ДОБРОСОВЕСТНЫХ ПРАВОПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ОТ РЕЙДЕРСКИХ ЗАХВАТОВ

Е. В. ИВАНКИНА

Иванкина Е. В., декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, доктор экономических наук, профессор.

Земельный рынок в Российской Федерации начал формироваться в 90-е годы XX в. Земельные рынки - неотъемлемая часть рыночной экономики, в т. ч. российской. В нашей стране понятие земельных рынков появилось в начале 90-х годов, но практически земельные рынки начали участвовать в формировании финансовых активов предприятий только после принятия Земельного кодекса 2001 г. Объектами земельного рынка являются земельные участки и их части, субъектами - юридические и физические лица. Некоторые специалисты включают в понятие объектов земельного рынка имущественные права и земельные финансовые инструменты <1>. Если оценивать эту позицию с точки зрения гражданского и земельного права, то имущественные права следовало бы отнести к области гражданско-правовых отношений по поводу земельных участков и их частей, а земельные финансовые инструменты - к области гражданско-правовых отношений, связанных с инфраструктурой земельного рынка. Таким образом, под объектами земельного рынка мы будем понимать только земельные участки и их части. -------------------------------- <1> Кузнецов В. Н., Поденок А. Е., Прорвич В. А. Формирование земельно-финансовых активов в ходе приватизации урбанизированной недвижимости. М.: МИИГАиК, 2003. С. 40.

С другой стороны, в рыночной экономике невозможно разделить земельные участки и права на них. При совершении любой сделки с земельным участком происходит переход права от одного субъекта к другому; права на земельный участок не имеют смысла без самого участка, но и земельный участок без оформленного на него права не может быть объектом рыночной сделки. Земельные рынки (т. е. специализированные рынки земельных участков - земель сельскохозяйственного назначения, земель поселений, земель промышленности и др. как самостоятельные секторы земельного рынка в целом) являются неотъемлемой частью рынка земельно-имущественных комплексов. Как уже говорилось выше, в соответствии с Законом о государственной регистрации недвижимости свидетельства о праве собственности на земельные участки и на здания (строения, сооружения) выдаются органами государственной регистрации раздельно, единые земельно-имущественные комплексы (включая предприятия как самостоятельный объект недвижимости) и единые объекты недвижимости пока регистрации не подлежат. Законодательство обязательно должно быть дополнено нормативно-правовыми актами, позволяющими реализовать провозглашенный в ст. 1 Земельного кодекса принцип единства юридической судьбы земельных участков и иных прочно связанных с ними объектов недвижимости (зданий, строений и сооружений), допускающий объединение этих объектов в полноценный самостоятельный (единый) объект недвижимости. При этом следует помнить, что формирование единого объекта недвижимости возможно только при условии единства прав на все элементы, составляющие такой единый объект. Причем такими правами могут быть только права собственности как на земельный участок, так и на иные прочно связанные с ним объекты недвижимости (здания, строения и сооружения). Кроме того, формирование единого объекта недвижимости приводит к невозможности так называемого расщепления прав на недвижимость. Например, его нельзя будет передать в хозяйственное ведение, так как земельный участок не может быть предметом хозяйственного ведения. Чтобы преодолеть такие проблемы, необходимо будет кардинально изменить законодательство (в первую очередь Гражданский кодекс Российской Федерации, который, в отличие от Земельного кодекса, провозглашает иной принцип в отношении приоритета объектов недвижимости - приоритет здания (строения, сооружения), для которого земельный участок признается как принадлежность главной вещи и поэтому должен следовать его судьбе). Иллюстрацией этого тезиса служат ст. 271 и 552 ГК РФ. Существует множество определений рынка. Среди них наиболее распространенным является определение, связывающее три основных признака: (1) предмет сделок (объект рынка), совершаемых (2) гражданами, хозяйствующими субъектами и государством (субъекты рынка) при (3) участии, посредничестве или сопровождении со стороны профессиональных участников рынка (институциональная инфраструктура рынка). Земельные рынки (т. е. специализированные рынки земельных участков - земель сельхозназначения, земель поселений, земель промышленности и др.) являются неотъемлемой частью рынка земельно-имущественных комплексов. Сложность заключается в том, что в соответствии с Законом о регистрации недвижимости свидетельства собственности на земельные участки и на здания и сооружения выдаются органами государственной регистрации отдельно, единые земельно-имущественные комплексы и единые объекты недвижимости не регистрируются. Необходимо дополнить существующее законодательство нормативно-правовыми актами, позволяющими реализовать провозглашенное в Земельном кодексе единство земельных участков и возведенных на них зданий и сооружений, объединение их в полноценную недвижимость. Виды и категории сделок, совершаемых субъектами земельных рынков в отношении земельных участков и их частей, подробно рассмотрены в научных публикациях Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиКа) <2>, прежде всего в исследованиях В. Н. Кузнецова. Совершенно справедливо в его работах рынки разделяются не только по категориям земель, но и делятся на первичный и вторичный. -------------------------------- <2> Кузнецов В. Н., Поденок А. Е., Прорвич В. А. Формирование земельно-финансовых активов в ходе приватизации урбанизированной недвижимости. М.: МИИГАиК, 2003. С. 42 - 43.

Под первичным рынком понимается вся совокупность сделок, связанных с приватизацией (разгосударствлением) земельных участков. К таким сделкам относятся: - выкуп в собственность земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими предприятиями, также приватизация земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании сельхозпредприятий (это редко встречающаяся ситуация, но реально существующая); - продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на торгах; - мена; - безвозмездная передача объектов недвижимости (при передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность субъектов Федерации и муниципалитетов); - аренда. Сделки безвозмездного пользования, рассматриваемые специалистами МИИГАиКа как сделки первичного рынка при использовании земельных участков государственными и бюджетными органами, после 1 января 2006 г. не могут включаться в сделки первичного рынка, т. к. с введением гл. 31 ч. II Налогового кодекса РФ государственные и бюджетные организации исключены из числа льготников и обязаны осуществлять земельные платежи как все другие землепользователи. Таким образом, сделки безвозмездного пользования должны исчезнуть из практики. Коммерческая концессия относится скорее к проблемам недропользования, чем к земельным отношениям. Основным правовым документом, регулирующим земельный рынок, является Земельный кодекс 2001 г. Этот Кодекс при всех его недостатках и пакет сопутствующих законов создали основу для дальнейшего развития земельной реформы, разгосударствления собственности на землю. Земельные участки уже много десятилетий представляются важнейшими реальными активами в нашей экономике, активами недооцененными, не вовлеченными в оборот. Важнейшей задачей современного этапа земельной реформы является перевод реальных активов в финансовые. Только это обеспечит приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, обеспечит его развитие. Перевод земельных ресурсов из реальных активов в финансовые позволяет сформировать источник "длинных денег" в экономике, без которых невозможно дальнейшее развитие рынка в России. Рассрочка выкупа земельных участков сегодня является единственным потенциальным источником формирования "длинных денег" в экономике; рассрочка выкупа, т. е. введение земельной ипотеки, может быть осуществлена на базе уже принятых законодательных актов (например, Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Закона "Об ипотечных ценных бумагах"). Безусловно, законодательство является несовершенным, противоречивым, "дырочным" - поэтому необходимо его совершенствование, проведение "пилотных" проектов в рамках действующего законодательства и в рамках разработок ведущих ученых (Г. Е. Быстрова, В. Н. Хлыстуна, В. А. Прорвича и других). Особые проблемы возникают при вовлечении в оборот сельскохозяйственных земель. В этом отношении Московская область является своеобразным полигоном развития земельного рынка, в т. ч. земель сельскохозяйственного назначения. Особенностью подмосковного земельного рынка является ориентация его на изменение целевого назначения земель, перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС или в дачное строительство (изменение разрешенного использования). С известной точки зрения эти процессы целесообразны, т. к. земли под ИЖС и дачным строительством стоят многократно больше земель традиционного сельскохозяйственного назначения, приносят больше земельных платежей, строительство сопровождается пополнением местных бюджетов, что меняет уровень развития экономики региона кардинальным образом. В этих условиях происходит спекулятивный рост цен на земельные участки, в т. ч. сельскохозяйственные, создается высококонкурентная среда, в которой выживают только высокоэффективные, технологичные сельскохозяйственные предприятия. Земельный рынок, как видно из таблицы, является самым динамичным из всех рынков недвижимости России, самым привлекательным и доходным в России. Москва занимает особое положение как уникальный центр, концентрирующий капиталы страны. Москва и Московская область характеризуются постоянной положительной миграцией самых обеспеченных семей: в Москве проживает 7% населения России, а капитал московских банков составляет 83% от капитала всей банковской системы; 10% самых богатых семей получают 78% всего дохода, а 10% самых бедных - 0,8% этого дохода.

Таблица. Рост цен на недвижимость, 2004 г.

Страна Рост цен в %

Гонконг 28,7

ЮАР 22,5

Новая Зеландия 22

Китай 21

Франция 14,5

Великобритания 21,3

Испания 17,2

Италия 12,8

Ирландия 12

Болгария 44

Турция 42 Средиземноморское побережье

Россия: жилье класса "де-люкс" 25 "премиум" и "бизнес-класс" 28 загородная недвижимость 30 земельные участки Московской области 40

Москва занимает третье место в мире в списке самых дорогих столиц после Лондона и Токио. Результатом концентрации капитала в Москве является постоянное превышение спроса на подмосковную недвижимость по сравнению с предложением, прежде всего - предложением земельных участков. Эта тенденция (превышение спроса над предложением) характерна для земельных рынков большинства крупных городов России и пригородных муниципальных образований. Исторически вокруг крупных городов России концентрировались леса и земли сельхозназначения. Земли сельхозназначения были приватизированы в начале 90-х годов в процессе приватизации аграрной сферы, впоследствии эти земли концентрировались в руках крупных и мелких частных собственников, прежде всего с целью строительства индивидуального жилья. Земельный рынок в Российской Федерации начал формироваться только после 2001 г. благодаря разрешению оборота земель сельхозназначения и в связи с началом приватизации промышленных земель, то есть когда в стране стала формироваться полноценная недвижимость, где основой единого объекта недвижимости является земельный участок, а здания и сооружения выступают в роли всего лишь "улучшений" этого земельного участка. Московская область сегодня является полигоном для отработки рыночных механизмов, касающихся земельного фонда. Активно изменяются категории земель сельхозназначения на земли поселений промышленности. Эти проблемы будут рассмотрены ниже. Бурный рост земельного рынка в последние полтора года прежде всего связан с общими проблемами строительства жилья, поэтому на изучении этого рынка надо остановиться особо. При всех огромных масштабах жилищного строительства оно еще не достигло уровня 1989 - 1990 гг., а спрос из-за отмены прописки вырос многократно: из 100% новых квартир 70% выкупается инвесторами-оптовиками. Удвоение цен на жилье в 2005 г. и рост цен на него на 78% в 2006 г. непосредственно связаны с новациями российского законодательства, прежде всего земельного. Введение Закона о долевом строительстве весной 2005 г., после которого предложение панельного жилья (наиболее востребованного на рынке) сократилось на 30%, привело к удвоению цен за год, а введение с октября 2005 г. изменений и дополнений к Земельному кодексу РФ, устанавливающих жесткие правила предоставления земельных участков под жилье только на аукционе, при наличии кадастрового плана и подведенных коммуникаций привело к дальнейшему росту цен из-за полного отсутствия предложений земельных участков в течение полугода после принятия новых правил предоставления земли. К этим факторам добавился фактор "ажиотажного" спроса, подхлестываемый осознанием того, что, если сегодня не купить жилье, завтра средств на него не хватит наверняка. Для строителей последний год был годом высочайших доходов; достаточно сказать, что строительство панельного жилья (без компенсации за земельный участок) при цене 700 USD за кв. м обеспечивает 20% рентабельности строителям и подрядчикам и позволяет использовать 100% заемного капитала под 14% годовых. В результате рынок жилья в городах оказался "перегретым", и спрос перекинулся на пригородные районные центры, региональные рынки. Еще в начале 2005 г. в городах - спутниках крупных метрополий цены на жилье были значительно ниже, чем в крупных административных центрах. Например, в Подмосковье средняя цена 1 кв. м составила за I квартал 2006 г. - 22 670 руб., за пределами 30-километрового пояса - 21 100 руб., что существенно ниже московских цен. С точки зрения государственной политики необходимо развитие законодательства, не тормозящего развитие рынка, а позволяющего государству регулировать эти процессы и создать базу для пополнения местных и региональных бюджетов. Здесь целесообразно вспомнить законопроект о прогрессивной шкале налогообложения оборота земельных участков в зависимости от времени сосредоточения земельных ресурсов в руках одного собственника, в соответствии с которым на продажу земельных участков в течение первого года покупки она составляет до 70% стоимости, при сроке перепродажи до 5 лет - 30%, свыше 5 лет - 18% (ставка НДС). На сегодняшний день земельный рынок Московской области развивается хаотично, с многочисленными нарушениями, непрогнозируемо и бесконтрольно. Рынок является непрозрачным, происходит "пиратизация" земли, повторение катастрофы с приватизацией государственной собственности в 90-е годы, когда был сформирован класс "неэффективных" собственников. Важнейшей проблемой, которая следует из деления земель на категории, является процедура перевода земель из одной категории в другую. Особенно важен этот процесс для Московской области, которая фактически представляет собой полигон для отработки рыночных механизмов, касающихся земельного фонда. Активно изменяются категории земель сельхозназначения на земли поселений, промышленности, с присвоением вида разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство", потому что характерной градостроительной тенденцией любой крупной метрополии на сегодняшний день является миграция в города-спутники. Крупные города, такие, как Москва, не являются экологически благоприятными для населения, к тому же огромная тяга людей жить в собственном доме обусловлена желанием быть независимыми от влияния соседей, коммунальных городских служб, иметь систему индивидуального тепло - и электроснабжения, иметь возможность окружить дом природным ландшафтом. Важнейшей чертой современных миграций городского населения является "бегство в пригороды", сопровождающееся строительством индивидуального жилого фонда. Огромный спрос на пригородные земли является причиной того, что процессы перевода земель из одной категории в другую являются наиболее актуальными, сложными и криминализованными на сегодняшний день. При ограниченном рынке земель в Подмосковье и сосредоточении здесь финансов всей России, естественно, происходят интенсивные спекулятивные процессы. Скажем, на сегодняшний день стоимость земель сельхозназначения в среднем можно оценить в 1000 USD за сотку, стоимость перевода земель из одной категории в другую колеблется от 700 USD до 2000 USD, стоимость земель в категории ИЖС начинается с 5000 USD и верхнего ограничения практически не имеет. Удорожание земли при переводе ее из одной категории в другую приводит к тому, что противостоять этому процессу как объективному и экономически выгодному как для администраций и населения, так и для игроков этого рынка земли практически невозможно. Спекуляции на необходимости сохранения сельского хозяйства на землях, прилежащих крупным метрополиям, экономически неправомерны в условиях жестокой конкуренции и высокой дороговизны земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. В Подмосковье могут выжить только необходимые для обслуживания крупного города предприятия с технологичными процессами по производству скоропортящейся продукции и эффективное животноводство. Именно это и происходит на сегодняшний день. Противоречивость современной ситуации заключается в том, что даже принадлежащие успешным сельскохозяйственным предприятиям земельные участки являются объектами попыток агрессивного поглощения со стороны частных структур, желающих захватить их в собственность. Анализ борьбы, существующей на земельном рынке Московской области, показывает, что можно выделить следующие пути агрессивного поглощения: - через отсутствие сформированных земельных участков (отсутствие границ, межевых дел, кадастровых планов); - через злонамеренное использование арендных отношений на земельные участки, позволяющее разорвать единый объект недвижимости; - через банкротство; - через обвинение в нецелевом использовании; - через преследование за несоблюдение сроков инвестиционных контрактов. При этом часто частный интерес к поглощению того или иного земельного участка подменяется попытками изъятия земельных участков в муниципальных нуждах. Нами выявлены следующие формы агрессивного поглощения земельных участков, связанные с недостатками или неразвитостью действующего земельного законодательства. Так, основными видами агрессивных поглощений являются следующие. 1. Использование деления земельных участков на земельные доли, переданные в собственность физическим лицам. При этом активно используется неразбериха в процессе приватизации сельского хозяйства. В Истринском районе Московской области сельскохозяйственное предприятие было зарегистрировано как ЗАО в 1992 г., земельные доли членов бывшего колхоза, преобразованного в ЗАО, были переданы в уставной капитал общества. При этом в 1996 г. бывшие колхозники - ныне акционеры - получили свидетельства права собственности на свои земельные доли. В 2002 г. ЗАО было извещено, что 1/3 их земли зарегистрировано в ЕГРП как собственность физических лиц (21 участок по 15 га на 3 человек), при этом никто из этих физических лиц не были акционерами или членами бывшего колхоза. 2. Использование механизма изъятия земель в муниципальных нуждах. По российскому законодательству изъятие земель в муниципальных нуждах может производиться только при реальных планах на использование данных земель в муниципальных нуждах - прокладывание дорог, сооружение парковой зоны, строительство муниципальных зданий и сооружений. На практике муниципальный интерес часто подменяется частным. В Раменском районе Московской области на территории одного из перерабатывающих предприятий четыре года назад было запланировано строительство четырех жилых домов для работников предприятия. За три года была оформлена вся необходимая документация, заключен инвестиционный контракт, построены и приняты в эксплуатацию два дома и проложены коммуникации к двум следующим домам. Именно в этот момент администрация района предприняла попытку изъятия земли, предоставленной под строительство двух домов, за "нецелевое использование". Здесь мы сталкиваемся с классическим случаем подмены интересов муниципалитета частным. 3. Использование разных титулов права на земельные участки, здания и сооружения. Если приватизированное предприятие находится на арендованном участке земли, попытка агрессивного поглощения может происходить при перемене права аренды другому юридическому лицу, свободно трактуя положение закона о том, что здания и сооружения следуют судьбе земельного участка. Российско-американское предприятие, расположенное в Московской области, приватизировало в 90-е годы здания и сооружения, при этом земельный участок находился на праве среднесрочной аренды. В конце 2003 г. предприятие получило уведомление, что часть арендованной земли, включая пятно застройки, передана другому арендатору. Налицо закономерная попытка поглощения предприятия через претензии на земельный участок. 4. Использование отсутствия определенных границ земельного участка. В одном из районов Московской области в течение 15 лет успешно развивалось несколько садоводческих товариществ с оформленными в частную собственность земельными участками. За эти 15 лет были построены дороги, проведены электричество, газ и другие улучшения территории. В 2004 г. ЗАТО, находящееся в этом же районе Московской области, заявило о своей претензии на площади, занятые данными садоводческими товариществами. Давление со стороны влиятельных структур было настолько велико, что был проигран суд в предпоследней инстанции и подготовлен проект заключения в пользу ЗАТО в последней судебной инстанции. Исследование ситуации показало, что претензии ЗАТО абсолютно не обоснованны прежде всего потому, что отсутствуют границы ЗАТО. Сделаны только первые шаги по формированию территорий ЗАТО, но формирование их границ не было выполнено ни процедурно, ни с позиции выдачи правоустанавливающих документов. В результате Высший Арбитражный Суд решил дело в пользу садоводческих товариществ. Аналогичная ситуация сложилась при оспаривании кадастровой стоимости некоторых поселений в Якутии, где кадастровая стоимость была рассчитана для поселений в отсутствие сформированных границ. По стандартам Роснедвижимости при отсутствии оформленных и зарегистрированных в надлежащем порядке границ поселений кадастровая стоимость рассчитана быть не может. Все эти и подобные случаи попыток агрессивного поглощения были отражены в ряде случаев даже без применения судебных процедур - просто путем обжалования действий районной администрации в вышестоящих инстанциях, силами специалистов факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при Правительстве РФ. Повышающаяся стоимость подмосковной земли и высокая эффективность сделок с ней еще долго будут стимулом для попыток передела собственности через процедуры агрессивного поглощения, что позволяет говорить о том, что в современных условиях нецивилизованного передела земельного рынка необходимо создать законодательную базу для защиты интересов добросовестных правоприобретателей от попыток агрессивного поглощения. Выводы. Исследование закономерностей формирования земельного рынка и рынка недвижимости показывает, что земельная составляющая в отличие от других составных частей недвижимости, с одной стороны, является составной частью всех объектов недвижимости; с другой стороны, незастроенные земельные участки являются самостоятельным объектом недвижимости. Таким образом, без земельной составляющей невозможно существование ни одного полноценного объекта недвижимости; в то же время земельные участки являются самостоятельным и полноценным объектом недвижимости. Бурное развитие земельного рынка при ограниченности земельного ресурса привело к развитию спекулятивных тенденций, формированию профессиональных игроков рынка и появлению рейдеров - профессионалов по агрессивному поглощению. Обобщение практики защиты интересов добросовестных правоприобретателей земельных участков, проводившейся с участием автора, позволило сформулировать типичные приемы агрессивных поглощений: - через отсутствие сформированных земельных участков (отсутствие границ, межевых дел, кадастровых планов); - через злонамеренное использование арендных отношений на земельные участки, позволяющее разорвать единый объект недвижимости; - через банкротство; - через обвинение в нецелевом использовании; - через преследование за несоблюдение сроков инвестиционных контрактов. Практика защиты показала, что все рейдерские захваты основаны либо на подмене государственных интересов частными через подкуп соответствующих чиновников, либо на грубом нарушении норм федерального законодательства, либо на попытке сыграть на противоречиях между различными ветвями власти. Каждый случай попыток агрессивного поглощения был отражен с помощью применения федерального земельного и смежного законодательства.

Название документа