Практические проблемы применения норм о приобретении права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом

ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ НОРМ О ПРИОБРЕТЕНИИ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ

Л. К. БЕДЖАШЕ

Беджаше Л. К., старший преподаватель кафедры гражданского права Кубанского государственного университета, кандидат юридических наук.

Определение момента возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом вызывает ряд сложностей при правоприменении. Статья 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее - Вводный закон) устанавливает, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; если же земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то он бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме с момента его формирования и проведения его государственного кадастрового учета. Момент возникновения права общей собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу в многоквартирном доме, вызывает наибольший интерес, поскольку его установление имеет важное значение для судьбы договоров аренды, которые были заключены собственниками помещений в многоквартирном доме с органами по управлению имуществом до принятия Жилищного кодекса РФ. В настоящее время распространена ситуация, когда арендаторы после вступления в силу нового ЖК РФ отказываются платить арендную плату, считая договоры аренды автоматически расторгнутыми, либо обращаются в суд с требованиями о расторжении договоров. По общему правилу в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации (а земельный участок является недвижимым имуществом), возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Данная норма указывает на то, что Вводный закон в ст. 16 как раз устанавливает именно иное правило, в соответствии с которым право собственности на земельный участок для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме, возникает с даты введения в действие ЖК РФ (если на эту дату земельный участок сформирован) или с момента проведения кадастрового учета земельного участка <1>. -------------------------------- <1> Судебная практика также указывает на иной момент возникновения права собственности в таких случаях (см., например, Постановление ФАС СКО от 14.03.2006 по делу N Ф08-222/2006).

Несмотря на то что в большинстве случаев государственная регистрация имеет по отношению к правам на недвижимое имущество правоустанавливающее значение, то есть закон связывает возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость именно с государственной регистрацией <2>, нормы ст. 16 Вводного закона, очевидно, выступают исключением из общего правила, связывая момент возникновения права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не с государственной регистрацией этого права, а с моментом, прямо указанным в законе. В подобной ситуации роль государственной регистрации заключается в том, чтобы подтвердить уже возникшее право, и сама государственная регистрация имеет правоподтверждающее значение <3>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <2> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М., 2000. С. 43. <3> Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М., 2000. С. 43.

К случаям, когда государственная регистрация имеет правоподтверждающее значение, кроме предусмотренного в ст. 16 Вводного закона, относятся также закрепленные в п. 4 ст. 218 ГК РФ и в п. 4 ст. 1152 ГК РФ и устанавливающие соответственно возникновение права собственности членов потребительских кооперативов на квартиру, дачу, гараж, иное помещение с момента внесения паевого взноса полностью и возникновения права наследника на принятое наследство со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права на наследственное имущество, когда такое право подлежит регистрации. Между тем в случае, предусмотренном ст. 16 Вводного закона, наделение собственностью не зависит от воли сторон в отличие от вступления в кооператив и принятия наследства, где конклюдентные действия свидетельствуют о намерении приобрести имущество в собственность <4>. -------------------------------- <4> Гурбанова Э. Коллизии норм права при оформлении права общей долевой собственности на землю под многоквартирным домом // Хозяйство и право. 2006. N 11. С. 81.

Кроме того, Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в п. 2 ст. 23 содержит положение о том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, то есть законодатель связывает возникновение права общей собственности на общее имущество и земельный участок, в частности, с регистрацией права собственности на помещение в многоквартирном доме. Таким образом, необходимыми условиями возникновения права общей собственности на общее имущество являются формирование земельного участка под многоквартирным домом и проведение в отношении этого участка кадастрового учета и государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме (при этом должны быть зарегистрированы права всех собственников на все жилые и нежилые помещения многоквартирного дома) <5>. -------------------------------- <5> См.: Разъяснение Федеральной регистрационной службы о переходе земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений // http://www. ecominfo. spb. ru/news/index. php? id=432|.

В случае наличия указанных условий договор аренды должен быть прекращен по установленным законом основаниям. Судебная практика называет среди таких оснований совпадение должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ) <6> и невозможность исполнения (ст. 416 ГК РФ) <7>. Разумнее в данном случае говорить именно о прекращении договора, вызванном объективными обстоятельствами, а не о расторжении договора по воле сторон (хотя некоторые авторы говорят почему-то именно о расторжении договора) <8>. Судебная практика является в этом случае почти однородной, если не считать довольно странной позиции о том, что изменение жилищного законодательства не должно влечь автоматического прекращения обязательств сторон по гражданско-правовому договору, заключенному в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности <9>. -------------------------------- <6> См.: Постановление ФАС СКО от 14.03.2006 по делу N Ф08-222/2006. <7> См.: Постановление ФАС СЗО от 25.08.2006 по делу N А56-208/2006. <8> См., например: Воронцов С. Оформление права пользования земельным участком правообладателями помещений в многоквартирном доме // Хозяйство и право. 2007. N 7. С. 72 - 73. <9> См., например: Постановление ФАС СЗО от 10.02.2006 по делу N А56-45894/04.

Кроме того, возникает вопрос относительно записи в Едином государственном реестре прав о доле в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом. Если государственная регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме в соответствии с п. 2 ст. 23 Закона о регистрации является одновременно регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на земельный участок, то означает ли это, что для подтверждения указанного права достаточно свидетельства о праве собственности на помещение в многоквартирном доме? Очевидно, да, тем более что п. 74 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в редакции Постановления Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. N 710, установлено, что сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются; указанные сведения включаются в выдаваемое собственнику свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество. Однако для внесения указанных сведений в свидетельство органы Росрегистрации зачастую требуют у собственников помещений в многоквартирном доме распоряжения органов по управлению имуществом о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность. Такая проблема возникла из-за несовершенства норм Закона о регистрации в части установления оснований для государственной регистрации прав. Статья 17 указанного Закона в качестве таких оснований называет исключительно правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Требования к этим документам установлены в п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, в силу которого эти документы должны включать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. В связи с этим некоторые цивилисты придерживаются мнения о том, что распоряжение органов по управлению имуществом о предоставлении земельного участка, поскольку оно содержит все эти сведения (в отличие, например, от кадастрового плана земельного участка), является самым оптимальным правоустанавливающим документом для регистрации <10>. С этим сложно согласиться, если проанализировать правовые нормы, регулирующие переход в собственность земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения. Кроме ст. 16 Вводного закона следует обратиться к ст. 36 Земельного кодекса РФ, регулирующей приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. Судебная практика по указанному вопросу не является единообразной. В том случае, когда суды поддерживают позицию органов Росрегистрации и указывают на необходимость издания органами по управлению имуществом распоряжений о предоставлении земельных участков, они ссылаются на порядок предоставления земельных участков, закрепленный в п. 5, 6 ст. 36 ЗК РФ <11>, либо дополнительно к соблюдению этого порядка требуют предоставления доказательств формирования земельного участка <12>. -------------------------------- <10> Гурбанова Э. Указ. соч. С. 85. <11> См.: Постановление ФАС МО от 14.08.2006 по делу N КГ-А40/7379-06. <12> См.: Постановление ФАС ЗСО от 28.08.2006 по делу N Ф04-5095/2006(25382-А27-38).

Однако не следует забывать, что та же ст. 36 ЗК РФ содержит п. 2, отсылающий к жилищному законодательству в том случае, когда земельный участок находится в составе общего имущества многоквартирного дома. Поэтому правильной является позиция судов, которые при решении таких дел ссылаются на п. 2 ст. 36 ЗК РФ и на ст. 16 Вводного закона, устанавливающие порядок приобретения права общей долевой собственности на земельный участок с указанных в законе моментов без совершения дополнительно каких-либо иных юридически значимых действий. Возможно, вступление в силу Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и его применение на практике упростят ситуацию с правоустанавливающими документами для государственной регистрации права общей долевой собственности. Пока же перечень оснований для государственной регистрации права, закрепленный в ст. 17 Закона о регистрации, носит исчерпывающий характер (а формулировка "иные документы" не позволяет не считать этот перечень закрытым), и до тех пор, пока в ней не появятся такие основания, как "в силу закона" или "с момента совершения какого-либо предусмотренного в законе действия", указанные практические проблемы будут возникать.

Название документа