Правовые аспекты перевода помещения из жилого фонда в нежилой

(Шевчук Д. А.)

("Право и экономика", 2009, N 9)

Текст документа

ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ПЕРЕВОДА ПОМЕЩЕНИЯ

ИЗ ЖИЛОГО ФОНДА В НЕЖИЛОЙ

Д. А. ШЕВЧУК

Шевчук Денис Александрович, заместитель генерального директора, вице-президент кредитного брокера "IN TERFIN AN CE". Член Союза юристов Москвы, Союза журналистов России, Союза журналистов Москвы, стипендиат Правительства РФ. Имеет опыт преподавания различных дисциплин в ведущих вузах Москвы (экономические, юридические, технические, гуманитарные); имеет опыт работы в банках, коммерческих и государственных структурах на руководящих должностях. Специализируется в области кредитования бизнеса и ипотеки.

Окончил Московский государственный университет геодезии и картографии (МИИГАиК), МГУ им. М. В. Ломоносова, Французский университетский колледж ("Право"). Сдал экзамены кандидатского минимума ("Финансы, денежное обращение и кредит").

Имеет более 50 публикаций (статьи и книги).

Часто вместо того, чтобы брать в аренду офисы в бизнес-центрах, фирме удобнее приобрести обыкновенную квартиру на первом этаже и перевести ее из жилого фонда в нежилой. Чтобы такой шаг упростил работу компании, а не добавил ей проблем, необходимо соблюдать специально установленные правила.

Непризнанная аренда

Разберемся, почему предприятию выгоднее выкупить квартиру и перевести в нежилой фонд, а не брать ее в аренду, при том что арендные платежи в составе затрат фирмы привыкли учитывать (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Здесь существует один важный нюанс. Много лет назад судьи Верховного и Высшего Арбитражного судов высказали следующее мнение: сделки, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые, являются ничтожными (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8). Подобные затраты любой компании будут признаны экономически не обоснованными, и такие арендные платежи налог не уменьшат (письмо Минфина России от 28 октября 2005 г. N 03-03-04/4/71).

К сожалению, опровергнуть ничтожность сделки по аренде жилого помещения под офис в контексте высказываний высших арбитров довольно проблематично. Один из наиболее типичных выводов судей - любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий (Постановление ФАС Московского округа от 8 мая 2002 г. N КГ-А40/2777-02).

Вот и получается, что аренда квартир под офисы, вероятнее всего, обернется для компании не столько выгодой, сколько доначислением налога, а также взысканием штрафов и пеней. Поэтому если возникла необходимость воспользоваться помещением в жилом доме, лучше его сразу выкупить и лишить статуса "жилого".

Как это понимать?

Теперь разберемся с терминологией. Итак, по общему правилу жилым считается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Это может быть жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната (ст. 16 ЖК РФ).

Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартира - это обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком строении и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Комната обозначается как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Что касается определения понятия "нежилое помещение", то в законодательстве его нет. Поэтому в данном случае целесообразно будет ограничиться общим утверждением, согласно которому нежилое помещение - это объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Отечественное законодательство не препятствует использованию собственного жилого помещения для ведения бизнеса. Например, п. 2 ст. 17 ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других лиц, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение [1].

Однако предприятиям в большинстве случаев придется переводить квартиру в нежилой фонд. Общий порядок такой процедуры определен жилищным законодательством. Конкретный перечень инстанций, согласие которых необходимо получить в данном случае, чаще оговаривается в региональном законодательстве. Кроме того, нюансы могут зависеть и от типа строения. Например, превращая в магазин помещения на первом этаже здания, которое охраняется как исторический памятник, понадобится согласие соответствующего ведомства [2].

Жилищный кодекс не содержит указания на необходимость учета мнения жильцов или собственников помещений, примыкающих к переводимому.

В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ собственник жилого помещения, принявший решение о его переводе в нежилой фонд, должен собрать соответствующий пакет документов.

Прежде всего это заявление о переводе помещения. Оно пишется по установленной законом форме с обязательным указанием адреса переводимого помещения и реквизитов фирмы-заявителя, причины перевода и цели использования площадей после того, как оно станет нежилым.

К заполненному заявлению прикладывается подлинник или чаще всего нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на переводимое помещение, например договор, на основании которого была приобретена квартира, а также свидетельство о госрегистрации права собственности.

Необходим будет также план переводимого помещения и поэтажный план дома. Наконец, заявитель должен будет предъявить проект переустройства и (или) перепланировки помещения - в том случае, если это требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого.

Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Теперь ему остается только ждать решения, которое принимается в течение 45 дней, и не позднее чем через три рабочих дня должно быть доведено до заявителя. Делается это путем выдачи или направления по адресу, указанному в заявлении, уведомления о переводе жилого помещения в нежилое или отказе.

Отметим, что власти не вправе требовать иных документов сверх перечисленных. Если это все-таки произойдет, то судьи, скорее всего, признают действия чиновников незаконными (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 23 мая 2006 г. N Ф09-4051/06-С3).

Правила перестройки

Переустройство или перепланировка могут включать, в частности, перенос и разборку перегородок, дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, устройство или переоборудование существующих тамбуров (согласно п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации, утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170). Обратите внимание: лучше не начинать такие работы до получения разрешения о переводе помещения в нежилой фонд. Без этого переустройство или перепланировка являются самовольными (п. 1 ст. 29 ЖК РФ). В пункте 2 ст. 29 ЖК РФ указано, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет предусмотренную законодательством ответственность. Однако в Кодексе об административных правонарушениях есть статья, предусматривающая такую ответственность только для граждан (ст. 7.21 КоАП РФ). В отношении юридических и должностных лиц никаких санкций законодательством не предусмотрено. Поэтому самое страшное, что может грозить поторопившемуся предприятию, - это отказ в переводе.

Впрочем, если все эти действия выполняются на основании проекта, согласованного с главным управлением архитектуры и градостроительства администрации города, то перепланировка, начатая до получения разрешения, может и не повлечь фатальных последствий (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 декабря 2007 г. N Ф04-8302/2007(40655-а27-31)).

Отметим также, что согласие жильцов относительно перепланировки или перевода квартиры в нежилое помещение не обязательно, но оно не помешает. Дело в том, что Жилищный кодекс РФ не содержит указания на необходимость учета мнения жильцов или собственников помещений, примыкающих к переводимому жилью. Однако в случае возникновения спора или каких-либо трений оно может стать дополнительным аргументом в пользу предприятия [3].

Ограничение перевода

Перевод помещения из жилого в нежилое ограничен в трех случаях:

если доступ к этим площадям не возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к другой жилплощади, а техническая возможность оборудования такого доступа отсутствует;

если переводимые "метры" являются частью жилого помещения и используются в качестве места постоянного проживания;

если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, в квартире кто-то прописан).

Обратите внимание, что дополнительное ограничение введено для квартир в многоквартирном доме. Теоретически такой перевод возможен вне зависимости от того, на каком этаже расположена квартира. Однако на практике это может получиться только в том случае, если квартира расположена на первом этаже. В противном случае перевод осложняется требованием, согласно которому все площади, которые расположены непосредственно под этой квартирой, не должны являться жилыми (п. 3 ст. 22 ЖК РФ).

Процедура оформления перевода помещений из жилого в нежилое более детально регламентируется на уровне местного законодательства.

В просьбе отказать!

Исчерпывающий перечень оснований для отказа приведен в ст. 24 ЖК РФ. Сюда относится непредставление всех необходимых документов, подача бумаг в ненадлежащий орган, несоблюдение условий перевода и несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе обязательно должно содержать ссылку на нарушение, из-за которого чиновники не могут пойти фирме навстречу [4].

Положительное решение подтверждает перевод помещения и является основанием для использования площадей в качестве нежилых. Если планировалось переустройство, то, как уже было отмечено, разрешение становится основанием для начала соответствующих работ. Перевод квартиры в нежилое помещение произойдет уже после подписания акта приемочной комиссией. Обратите внимание: иногда чиновники сами указывают на необходимость проведения переустройства помещения, отражая данную просьбу в уведомлении (п. 6 ст. 23 ЖК РФ).

В заключение отметим, что, несмотря на признание квартиры нежилым помещением, на нее будут распространяться все ограничения, установленные для использования жилых помещений, поскольку оно соседствует с таковыми. Например, в Москве в жилых домах нельзя начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 9.00 и заканчивать их позднее 19.00 (п. 2.7 приложения N 4 к Постановлению правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП).

Комментарий специалиста:

На практике иногда возникают проблемы с формированием пакета документов для перевода помещения из жилого фонда в нежилой. На первый взгляд проблем возникать не должно, так как необходимый перечень четко установлен в законе. Однако чиновники иногда настаивают на получении от заявителя еще ряда "необходимых" бумаг (например, согласие всех собственников, проживающих в доме). Все это затягивает процедуру сбора документов, а иногда делает перевод практически невозможным.

Такие требования можно оспорить только через суд, и арбитры, как правило, признают действия чиновников незаконными (см., например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 апреля 2006 г. N Ф04-2161/2006(21143-А02-22)). В законе четко указано, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать других документов (п. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Список литературы

1. Шевчук Д. А. Ипотека: просто о сложном. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2008.

2. Шевчук Д. А. Квартира в кредит без проблем. М.: АСТ; Астрель, 2008.

3. Шевчук Д. А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. Ростов-н/Д: Феникс, 2007.

4. Шевчук Д. А. Оценка недвижимости и управление собственностью. Ростов-н/Д: Феникс, 2007.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: Я проживаю на первом этаже дома, лифтом никогда не пользуюсь. Я просила исключить плату на расходы по содержанию и ремонту лифтов из общей суммы коммунальных платежей. Однако сотрудники ЕИРЦ не приняли мое заявление и сказали, что плата за ремонт и содержание лифтов включается в оплату коммунальных услуг независимо от того, пользуюсь я ими или нет. Правомерно ли взимание платы по содержанию и ремонту лифтов с жителей первых этажей?

("Налоги" (газета), 2009, N 38)

Текст документа

Вопрос: Я проживаю на первом этаже дома, в квартиру поднимаюсь по лестнице и общим имуществом в виде лифта никогда не пользуюсь. Я написала в ЕИРЦ своего района заявление, в котором просила исключить плату на расходы по содержанию и ремонту лифтов из общей суммы коммунальных платежей. Однако сотрудники ЕИРЦ не приняли мое заявление и сказали, что плата за ремонт и содержание лифтов включается в оплату коммунальных услуг независимо от того, пользуюсь я ими или нет. Прошу ответить на вопрос: правомерно ли взимание платы по содержанию и ремонту лифтов с жителей первых этажей?

Ответ: В соответствии со ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ лифты, лифтовые и иные шахты, механическое оборудование, находящееся в данном доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ установлено, что для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Из вышеуказанных норм Жилищного кодекса РФ следует, что обязанность по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, в том числе и лифтов, возлагается на всех нанимателей жилых помещений в этом доме, независимо от того, на каком этаже проживает наниматель жилого помещения.

Данные выводы подтверждает и судебная практика. Так, Верховный Суд РФ в Определении кассационной инстанции от 20 марта 2008 г. N КАС08-52 указал, что обязанность собственника жилого помещения нести бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме и соблюдать правила содержания общего имущества установлена ст. 30 Жилищного кодекса РФ. Лифты и лифтовые шахты в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений. Согласно пп. "а" п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491, надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений.

Содержание и ремонт лифта оплачиваются в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения. Такая плата устанавливается собранием на 1 кв. м одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений.

В решении Верховного Суда РФ от 26 мая 2005 г. N ГКПИ05-588 указано: "Согласно ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения. Из этого, по мнению представителя Правительства РФ, следует, что оспариваемая норма Правил полностью соответствует положениям приведенной нормы Жилищного кодекса".

О. А.Плыкина

Адвокат

------------------------------------------------------------------

Название документа