Перепланировка и реконструкция жилого помещения: различия, правовое регулирование, практика

ПЕРЕПЛАНИРОВКА И РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: РАЗЛИЧИЯ, ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ, ПРАКТИКА

Д. И. КОВТКОВ

Ковтков Д. И., ведущий специалист сектора правового обеспечения территориальных органов правового управления Брянской городской администрации, советник муниципальной службы.

Вопросы перепланировки и реконструкции жилого помещения являются актуальными, их изучение обусловлено широким распространением подобных жилищных явлений в России. Помимо анализа законодательной базы, а также судебной практики в статье анализируются подзаконные нормативно-правовые акты, содержащие специальные жилищные нормы. Выводы автора могут быть эффективно использованы в правоприменительной практике.

The issues of alterations and reconstruction of living accommodation are topical and study thereof is conditioned by broad expansion of the similar housing phenomena in Russia. Except for analysis of legal base and judicial practice the article analyses the bylaws containing special housing norms. The author's conclusions might be efficiently used in law-application practice <*>. -------------------------------- <*> Kovtkov D. I. Alterations and reconstruction of living accommodation: differences, legal regulation, practice.

В своей работе мы уделим внимание главе 4 Жилищного кодекса России, которая регулирует вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений. С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ прошло уже немало времени, однако с применением ряда норм главы 4 ЖК связаны некоторые сложности, обусловливающие критическое отношение к предусмотренному законом механизму реализации этих норм и выявляющие необходимость корректировки закона. Сразу отметим, что условия и порядок проведения работ по переустройству и перепланировке регулируются не только главой 4 ЖК РФ, но и изложены в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда <1> от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила и нормы), утвержденных Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, которые были приняты еще во время действия Жилищного кодекса РСФСР 1983 г. -------------------------------- <1> Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" // Российская газета. N 214. 2003.

Важной новеллой нового ЖК РФ является то, что впервые на уровне федерального закона даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировка" жилых помещений. Так, п. 1 ст. 25 ЖК РФ определено, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировкой жилого помещения на основании п. 2 ст. 25 ЖК РФ является изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Правила и нормы, которые также содержат и используют термины "переустройство" и "перепланировка" жилого помещения, также содержат и используют термин "переоборудование", не известный Жилищному кодексу. Под переоборудованием в Правилах и нормах согласно п. 1.7.1 понимается: установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, установка других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. Как можно заметить, понятие "переоборудование", используемое в Правилах и нормах, по смыслу и содержанию тождественно понятию переустройства, используемому в Жилищном кодексе. Далее в работе под переоборудованием мы будем понимать переустройство жилого помещения в соответствии с Жилищным кодексом. Порядок проведения переустройства и перепланировки, предусмотренный главой 4 ЖК РФ, применяется только в отношении помещений, имеющих статус жилых, переустройство и перепланировка помещений, имеющих статус нежилых, регулируется градостроительным законодательством, в частности Градостроительным кодексом. Основным критерием того, относится ли то или иное действие к переустройству или перепланировке, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В соответствии с ч. 5 ст. 19 ЖК РФ технический паспорт жилого помещения - это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям. Отметим, что не всякие переустройство и перепланировка требуют обязательного внесения изменений в технический паспорт, например, замена ванны или раковины либо иного санитарно-технического оборудования не всегда требует внесения изменений в технический паспорт помещения. Поскольку переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ по изменению технических характеристик жилого помещения, которые могут повлиять на несущие способности всего жилого дома, а также могут затрагивать интересы третьих лиц, выполнение таких работ согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ возможно только с соблюдением требований законодательства и по согласованию с органом местного самоуправления и только на основании принятого им положительного решения о переустройстве (перепланировке). Прежний Жилищный кодекс РСФСР переустройству и перепланировке жилого помещения уделял несравненно меньше внимания, чем это делает современный Жилищный кодекс. Как мы говорили выше, ЖК РСФСР регулировал отношения по переустройству и перепланировке только одной статьей 84, определяющей самые общие правила совершения указанных действий, однако нормы этой статьи нашли свое продолжение и в новом Жилищном кодексе. Например, как и прежде, переустройство и перепланировка могут проводиться только с согласия уполномоченного органа. Но есть и то, что не нашло своего закрепления в новом Жилищном кодексе, это цель проведения переустройства или перепланировки. В ст. 84 ЖК РСФСР указывалось, что переустройство и перепланировка могли проводиться только с определенной целью, а именно с целью повышения благоустройства квартиры. В ЖК РФ цели проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения не указаны и нормативно не ограничены. Существенным отличием норм нового Кодекса от ранее действовавшего является также тот факт, что Жилищный кодекс РФ в ст. 26 установил административный порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений. ЖК РСФСР такого порядка не содержал, что, так же как и в случае с переводом жилых помещений в нежилые, требовало дополнительного регулирования этих вопросов ведомственными инструкциями и положениями. Теперь же основной алгоритм действий закреплен непосредственно в законе, что, как нам кажется, весьма удобно для собственников и нанимателей жилых помещений. Опишем кратко алгоритм действий, предусмотренный ст. 26 ЖК РФ, которые необходимо осуществить собственнику либо нанимателю жилого помещения для получения разрешения на переустройство либо перепланировку жилого помещения. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование (как правило, это орган местного самоуправления) по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, представляет необходимые документы, перечень которых указан в п. 2 ст. 26 ЖК РФ, это: заявление о переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки, технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, расширенному толкованию указанный перечень не подлежит. Поскольку одним из обязательных условий обращения собственника либо нанимателя жилого помещения является письменное согласие всех членов семьи на переустройство или перепланировку, то, если хотя бы один член семьи (в том числе и временно отсутствующего) откажется дать согласие на переустройство или перепланировку, в выдаче разрешения на переустройство или перепланировку уполномоченный орган обязан отказать. Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий <2>. Однако на практике это могут делать и делают не только собственники, но и наниматели жилого помещения без какой-либо доверенности от собственника. -------------------------------- <2> Комментарий к ЖК РФ / Под общ. ред. М. Ю. Тихомирова. Издательство Тихомирова М. Ю., 2007.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа установлены Правительством Российской Федерации <3>, данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. -------------------------------- <3> Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 (в ред. от 21.09.2005) "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения" // СЗ РФ. 2005. N 19. Ст. 1812.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии согласно ст. 28 ЖК РФ. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <4>. Это необходимо, чтобы внести соответствующие изменения в инвентаризационные документы жилого помещения. -------------------------------- <4> ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2009) // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

При нарушении установленного порядка осуществления переустройства либо перепланировки жилого помещения применяется ст. 29 ЖК РФ ("Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки"). Статьей определено, что самовольными являются переустройство или перепланировка, совершенные при отсутствии решения о согласовании, а также в случае, если имеет место нарушение уже согласованного и утвержденного проекта переустройства или перепланировки, а лицо, осуществившее самовольное переустройство и (или) перепланировку, обязано привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Фактически такое же правило установлено и п. 1.7.4 Правил и норм, закрепляющим, что наниматель, допустивший самовольное переустройство жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние. Однако ч. 4 ст. 29 ЖК РФ содержит исключение из указанного правила и предусматривает возможность сохранения жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии в судебном порядке, если орган, осуществляющий согласование, откажет в сохранении самовольного переустройства (перепланировки), в административном порядке. В этом случае лицу необходимо доказать, что самовольным переустройством (перепланировкой) не нарушаются права и законные интересы граждан и нет угрозы их жизни и здоровью. Если лицу будет отказано в сохранении самовольного переустройства, как в административном, так и в судебном порядке, а самовольно переоборудованное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, то суд по иску органа, осуществляющего согласование переустройства или перепланировки, в отношении собственника принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой ему вырученных денег, а в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма. Отойдя в сторону от основной темы работы, хотим обратить внимание на правовую конструкцию ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, которая противоречит нормам гражданского законодательства, вторгается в сферу гражданско-процессуального регулирования и способна вызвать целый ряд проблем с ее применением. Так, вызывает недоумение используемая в Жилищном кодексе формулировка "суд принимает решение". Получается, что в случае отсутствия условий, предусмотренных ч. 3 и ч. 4 ст. 29 ЖК, суд просто обязан удовлетворить иск органа, осуществляющего согласование переустройства (перепланировки), об изъятии жилого помещения у собственника и его продаже с публичных торгов, а в отношении нанимателя иск о расторжении договора найма. Помимо того что жилищно-правовые нормы вторгаются в сферу гражданско-процессуального регулирования, ограничивается также право граждан на полное, всестороннее и объективное судебное разбирательство, поскольку все разбирательство сводится лишь к установлению двух фактов, а именно факта наличия или отсутствия решения суда о сохранении жилого помещения в настоящем (переустроенном, перепланированном) его состоянии и факта того, приведено ли оно в прежнее состояние <5>. -------------------------------- <5> Буйнова Ю. В. Правовые проблемы переустройства (перепланировки) жилых помещений // Юрист. 2007. N 9.

Думается, что, даже если иск о сохранении жилого помещения в измененном состоянии не был предъявлен, суд, исходя из обстоятельств дела, все равно может отказать соответствующему органу в иске о продаже помещения с публичных торгов или расторжении договора социального найма, если придет к выводу, что состояние жилого помещения после перепланировки (переустройства) не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не приводит к ухудшению помещения. Тем более что суд не может вынести решение о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии при отсутствии соответствующего иска. Предъявление такого иска является правом, а не обязанностью гражданина. Также ч. 5 ст. 29 ЖК РФ фактически предусматривает правило о принудительном изъятии жилья (и продаже его с публичных торгов). Однако ст. 235 ГК РФ ("Основания прекращения права собственности"), которая содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности (он является закрытым и расширенному толкованию не подлежит), такого случая прекращения права собственности на жилое помещение, как самовольное переустройство, не предусматривает <6>. -------------------------------- <6> Комментарий к Жилищному кодексу РФ. 2-е изд., испр., доп. / Под общ. ред. В. М. Жуйкова. КОНТРАКТ, 2007.

Статья 235 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилья на основании решения суда, но по основаниям, определяемым ст. 293 ГК РФ ("Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение"). Положение ст. 293 ГК РФ о способе прекращения права собственности на жилое помещение возможно применить к случаям самовольного переустройства (перепланировки) жилья, если в связи с этим нарушены либо нарушаются права и интересы соседей либо если переустройство (перепланировку) можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением, однако положений такого характера ни глава 4 ЖК РФ, ни другие разделы Кодекса не содержат. Осуществление самовольных строительных работ является административным правонарушением (ст. 7.21, 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях) и влечет установленную законодательством административную ответственность. Таким образом, самовольные строительные работы, в том числе переоборудование и перепланировка жилых помещений, не влекут и не должны влечь прекращения права собственности на недвижимость и сами по себе не должны препятствовать обороту объекта (заключению сделок и государственной регистрации) <7>. -------------------------------- <7> Пискунова М. Г., Киндеева Е. А. Реконструкция и перепланировка: особенности регистрации и технического учета // ЭЖ-Юрист. 2006. N 23.

Само по себе самовольное переустройство (перепланировка) не может служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения и прекращения права собственности на него. Конечно, неконтролируемый процесс перепланировок в многоэтажных домах требует внимания законодателя, и необходимость урегулировать этот вопрос не подвергается сомнению. Однако механизм регулирования должен быть эффективным и как минимум не создавать новых проблем и без того в достаточно сложной области отношений, возникающих по поводу осуществления прав на жилые помещения. Таким образом, механизм реализации ч. 5 ст. 29 ЖК РФ требует серьезной доработки и приведения его в соответствие с действующим смежным законодательством. Здесь возможны два подхода к решению вопроса. Первый - это внесение изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае самовольного переустройства (перепланировки). Второй, и как нам кажется более верный, - это исключение части 5 из ст. 29 ЖК РФ как не соответствующей действующему законодательству, так как, как мы уже сказали, само по себе самовольное переустройство (перепланировка) не может и недолжно служить основанием для принудительного изъятия у собственника его жилого помещения и прекращения права собственности на него. Аналогичные претензии есть и к ч. 6 ст. 29 ЖК РФ, в которой закреплено правило, согласно которому к новому собственнику жилого помещения, ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах, а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном для прежнего собственника органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК порядке. Применение в данном случае правил ч. 5 ст. 29 ЖК к новому собственнику недопустимо, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с: 1) использованием жилья не по назначению; 2) нарушением прав и интересов соседей; 3) бесхозяйственным обращением с жильем <8>. -------------------------------- <8> Комментарий к Жилищному кодексу РФ. 2-е изд., испр., доп. / Под общ. ред. В. М. Жуйкова. КОНТРАКТ, 2007.

Для нанимателя жилого помещения последствием самовольного переустройства (перепланировки) будет являться расторжение договора социального найма. Самовольное переустройство (перепланировку) законодатель в отношении нанимателя рассматривает как определенное нарушение состояния жилья (т. е. в какой-то степени его повреждение); таким образом, в данном случае допустимо применять положение ст. 83 ЖК ("Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения") и, как следствие, выселение без предоставления другого жилья на основании ст. 91 ЖК РФ. Статья 91 предусматривает возможность выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением. Возвращаясь к теме нашей работы, давайте оценим самовольные работы нанимателя либо собственника жилого помещения, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, но не могут оцениваться и рассматриваться ни как переустройство, ни как перепланировка жилого помещения, а фактически являются его реконструкцией. Возможно ли рассматривать самовольную реконструкцию жилого помещения как самовольную перепланировку и на этом основании применить правила ч. 4 ст. 29 ЖК РФ о сохранении самовольного переустройства (перепланировки)? В качестве примера такой самовольной реконструкции жилого помещения, которую часто рассматривают как его перепланировку, можно привести самовольные пристройки в виде лоджии либо веранды, пристраиваемые к квартирам, расположенным на первых этажах многоквартирных домов, которые осуществляют наниматели либо собственники этих помещений, желая улучшить свои жилищные условия, часто не думая о последствиях своих действий. В ст. 678 ГК РФ ("Обязанности нанимателя жилого помещения") законодатель закрепил правило, согласно которому наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. По сравнению со ст. 25 ЖК РФ в данной статье вместо термина "перепланировка" используется термин "реконструкция" жилого помещения. Жилищный кодекс понятия "реконструкция жилого помещения" не содержит по вполне понятным причинам, так как это чисто технический термин, а само понятие реконструкции и его определение даны в Градостроительном кодексе РФ (далее - ГСК РФ). Согласно ч. 14 ст. 1 ГСК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Возводя лоджию либо веранду к квартире, расположенной на первом этаже, лицо самовольно захватывает часть земельного участка, который на основании Жилищного кодекса принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности не только подсобные и вспомогательные помещения дома, санитарное и иное оборудование, но и земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Для использования данного земельного участка необходимо разрешение уполномоченного органа, как правило, это местная администрация, либо, если это товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), необходимо положительное решение общего собрания членов ТСЖ о сдаче лицу в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (п. 12 ст. 145 ЖК РФ). На основании "Ведомственных строительных норм (ВСН) 61-89(р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования", утвержденных Приказом Госкомархитектуры от 26 декабря 1989 г. N 250 <9> (далее - ВСН 61-89(р)), реконструкция жилого дома - это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади дома) или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. На основании ВСН 61-89(р) реконструкция жилого дома в том числе может в себя включать и изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания. -------------------------------- <9> "ВСН 61-89(р). Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования". М.: Госстрой России; ГУП ЦПП, 1999.

Как видим, подобного рода самовольные пристройки в виде лоджий и веранд полностью подпадают под понятие реконструкции, закрепленное в Градостроительном кодексе и ВСН 61-89(р), так как включают в себя изменение планировки жилого помещения, возведение надстроек, встроек, пристроек, а также частичную разборку здания, а значит, регулируются нормами не Жилищного, а Градостроительного кодекса. Разрешение на реконструкцию согласно п. 5 ст. 8 ГСК РФ выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51 ("Выдача разрешений на строительство"), 52 ("Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства"), 55 ("Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию") ГСК РФ. Согласно п. 2 ст. 51 ГСК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство. Согласно п. 1 ст. 52 ГСК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируются настоящим ГСК РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. На основании п. 2 этой же статьи виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Таким образом, работы, при проведении которых затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта недвижимости, физическими лицами проводиться не могут. Согласно п. 1 ст. 55 ГСК РФ объект реконструкции вводится в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод объекта строительства, реконструкции в эксплуатацию является основанием для постановки его на государственный учет построенного либо внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (п. 10 ст. 55). В п. 6 ст. 55 ГСК РФ указаны основания для отказа, и только после получения отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию лицо может этот отказ оспорить в судебном порядке (п. 8 ст. 55). Применение норм ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса к самовольной реконструкции жилого помещения и на этом основании его сохранение в новом состоянии как перепланировки нередко можно наблюдать в судебной практике, когда суды, установив, что самовольная реконструкция не нарушает права и интересы соседей и не угрожает жизни и здоровью, идут навстречу гражданам и в нарушение действующего жилищного законодательства сохраняют жилое помещение в реконструируемом состоянии. Так, гражданин К. обратился в Бежицкий районный суд г. Брянска с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии в связи с пристройкой к квартире, расположенной на первом этаже, лоджии. Решением Бежицкого районного суда г. Брянска от 24.01.2008 по делу N 2-301/08 суд исковые требования удовлетворил, сохранил квартиру в перепланированном состоянии на основании ч. 4 ст. 29 ЖК РФ как перепланировку квартиры, не нарушающую права и интересы соседей и не угрожающую жизни и здоровью, в резолютивной части решения указав "сохранить в переоборудованном и реконструированном состоянии жилое помещение". Суд не принял во внимание, что согласно п. 1.7.2 Правил и норм (которые носят императивный характер и распространяются на собственников помещений) переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания (что фактически истцом и было сделано), нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Истцом, как установил суд, была нарушена целостность несущих конструкций дома, что является недопустимым, а поэтому доводы истца о том, что согласно заключению экспертизы прочность конструкций не нарушена, права и интересы соседей также не нарушены и нет угрозы жизни и здоровью, не являются безусловным основанием для сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии. В резолютивной части решения суд использует термин, не известный Жилищному кодексу, - реконструкция. Как мы уже говорили, реконструкция - это чисто технический термин, используемый градостроительным законодательством, а переоборудование - термин, используемый в жилищном законодательстве, и только в отношении жилых помещений. Таким образом, суд, установив при рассмотрении дела, что при возведении пристройки в виде лоджии фактически была произведена реконструкция жилого помещения, а не перепланировка, руководствоваться нормами п. 4 ст. 29 ЖК РФ при принятии решения о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии не мог и не должен был. По другому аналогичному делу по иску Л. о сохранении жилого помещения, находящегося на первом этаже многоквартирного жилого дома, в перепланированном состоянии (в квартире имелась внутренняя перепланировка и пристроена лоджия), рассматриваемому в Володарском районном суде г. Брянска, суд в своем решении от 15.10.2008 N 2-821/08 исковые требования удовлетворил лишь в части сохранения внутренней перепланировки квартиры, сославшись на ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, в отношении же самовольно пристроенной лоджии суд в удовлетворении искового заявления отказал, указав на следующее. Пристройка лоджии к квартире перепланировкой не является, так как пристройкой лоджии изменились параметры квартиры, ее размер и общая площадь, а также занимается участок земли, примыкающий к дому. Поэтому в отношении пристроенной лоджии неприменимы положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ. Суд указал, что признание права на пристроенную лоджию подлежит разрешению в административном (внесудебном) порядке, путем обращения в соответствующие административные органы. На основании всего вышеизложенного считаем, что применение норм ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса, позволяющей сохранять самовольное переустройство (перепланировку) жилого помещения, к самовольной реконструкции жилого помещения является неправомерным и необоснованным, а при отсутствии доказательств соблюдения собственником либо нанимателем жилого помещения установленного Градостроительным кодексом порядка получения разрешения и осуществления реконструкции также действием, выходящим за пределы правомочий суда по рассмотрению указанных споров, минуя административный порядок. Положения главы 4 нового ЖК содержат в себе противоречия, которые, во-первых, вызывают скептицизм по поводу их практического применения, а во-вторых, ставят судей перед неразрешимой ситуацией, когда по основаниям, которые нельзя признать достаточными, необходимо будет принимать решения по конкретным делам, в том числе о выселении "в никуда" граждан, среди которых окажутся и несовершеннолетние, и пенсионеры, и другие. Многие из рассмотренных выше положений ЖК, проникая в более или менее стройную систему взаимосвязей между различными отраслями законодательства, регулирующими отношения с недвижимостью, начинают конкурировать и размывать фундамент таких основополагающих правовых институтов, как право собственности, право на жилище.

Название документа