Договор аренды на неопределенный срок: проблемы правоприменения

ДОГОВОР АРЕНДЫ НА НЕОПРЕДЕЛЕННЫЙ СРОК: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ

Л. К. БЕДЖАШЕ

Беджаше Л. К., старший преподаватель кафедры гражданского права Кубанского государственного университета, кандидат юридических наук.

Юридическая природа прав арендатора вызывала споры еще в дореволюционной российской цивилистической литературе. Права арендатора наделяются законодателем двумя элементами вещных прав - вещно-правовой защитой (ст. 305 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)) и правом следования (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Между тем наличие у аренды указанных признаков представляет собой лишь результат использования законодателем отдельных элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды <1>, а права арендатора являются правами обязательственными, и правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер <2>. -------------------------------- <1> Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М., 1999. С. 77. <2> Там же.

Разграничение вещных и обязательственных прав всегда имело важное практическое значение, однако иногда сложно подозревать, что совершенно очевидные вещи приходится обосновывать даже для правоприменителя. Можно предположить, что связь между указанным разграничением и возможностью заключения договора аренды на неопределенный срок отсутствует, однако обратимся к некоторым судебным спорам. Прокурор г. Майкопа обратился в Майкопский городской суд с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования "Город Майкоп", принятого распоряжением главы администрации от 26 января 2005 г. N 257-р (дело N 2-1423/05), которым гражданину был предоставлен земельный участок в аренду на неопределенный срок. Прокурор в заявлении указал, что согласно общим правилам о договоре аренды, закрепленным в гражданском законодательстве РФ, при заключении договора аренды должен определяться срок, на который он заключается, при этом, если срок аренды договором не определен, договор аренды в силу ст. 610 ГК РФ может считаться заключенным на неопределенный срок. Однако поскольку объектом договора является особый объект - земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, то, по мнению прокурора, анализ норм земельного законодательства показывает, что в случае передачи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, во владение и пользование граждан и юридических лиц должен устанавливаться срок, на который указанный участок предоставляется. Анализ норм земельного законодательства не дает, на мой взгляд, возможности утверждать об обязательном установлении срока при аренде земельных участков, поскольку ни ГК РФ, ни Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ) в ст. 22 не содержат указания на то, что земельные участки могут быть переданы в аренду исключительно с установлением срока договора. Однако далее прокурор в своем заявлении делает настолько странный вывод, что интерес к вопросу о сроке договора аренды невольно теряется. По мнению прокурора, орган местного самоуправления, предоставляя гражданину в аренду земельный участок на неопределенный срок, фактически предоставляет этот участок в постоянное (бессрочное) пользование. Далее в заявлении прокурора следует вполне уместное замечание о том, что в соответствии со ст. 20 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в бессрочное пользование допускается только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, гражданам же земельные участки в бессрочное пользование не предоставляются. Разграничение права аренды и права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, а тем более их сравнение выглядят достаточно странно. Имея разную правовую природу, указанные права имеют разные основания возникновения, разное установление содержания, разные основания прекращения, возникают у разных субъектов. Право аренды в соответствии со ст. 606 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ возникает на основании договора, заключенного с собственником земельного участка, право же постоянного (бессрочного) пользования, как любое ограниченное вещное право, возникает по основаниям, установленным законом. Арендные правоотношения всегда возникают в силу договора с собственником арендованного имущества, и их содержание, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом, вплоть до его отчуждения, определяются условиями конкретного арендного договора, в соответствии с которым объем прав арендатора всякий раз может быть различным <3>, тогда как в вещных правоотношениях, возникающих отнюдь не только по воле их участников, последние не вправе исключительно самостоятельно определять их содержание, поэтому составляющие ограниченные вещные права (и право постоянного (бессрочного) пользования в частности) конкретные правомочия определяются непосредственно законом <4>. Субъектами договора аренды могут быть любые участники гражданского оборота. Субъектный состав правоотношения, возникающего при предоставлении земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, строго определен в законе. Различными являются и основания прекращения права аренды и права постоянного (бессрочного) пользования, установленные соответственно ст. 46 и 45 ЗК РФ. -------------------------------- <3> Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 319. <4> Там же.

Однако вернемся к рассматриваемому спору. Решением Майкопского городского суда заявление прокурора было удовлетворено, это решение было оставлено без изменения кассационной инстанцией. При рассмотрении дела в порядке надзора судья Верховного Суда Республики Адыгея отказал в передаче указанного дела в Президиум ВС РА для рассмотрения по существу. Несмотря на то что право аренды и право постоянного (бессрочного) пользования - это абсолютно разные по своей природе правовые титулы, Верховный Суд РФ тоже не увидел оснований для отмены судебных постановлений по делу и отказал в истребовании дела, сославшись на отсутствие существенных нарушений норм процессуального и материального права. Последний факт выглядит наиболее странно. В соответствии со ст. 381 ГПК РФ судьи надзорной инстанции, изучив надзорную жалобу (представление прокурора) по материалам, приложенным к ним, либо по материалам истребованного дела, могут отказать в передаче надзорной жалобы (представления) для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции лишь тогда, когда основания для пересмотра судебных постановлений в порядке надзора отсутствуют, то есть когда изложенные в жалобе (представлении) доводы не могут повлечь за собой возможности отмены судебных постановлений. Надзорная инстанция является исключительной, необходимой для контроля за вступившими в силу судебными актами. Конституционный Суд РФ в п. 5 Постановления от 5 февраля 2007 г. N 2-П указывает, что при рассмотрении надзорной жалобы (представления) судьей надзорной инстанции не предполагается возможности принятия произвольных решений - судья обязан проанализировать обжалуемые судебные постановления и изложенные в жалобе (представлении) доводы о допущенных нарушениях закона и, если он полагает, что имеют место предусмотренные законом основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в порядке надзора, - передать дело для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции <5>. Непонятно, как после ознакомления с вынесенными по делу судебными постановлениями надзорная инстанция могла полагать, что оснований для их отмены нет, в силу чего впечатления о том, что доводы надзорной жалобы были прочитаны и поняты, не складывается. Хотя пусть лучше имеют место сомнения в том, что надзорная инстанция вообще знакомилась с доводами надзорной жалобы и судебными постановлениями по делу вообще, чем предположение, что Верховный Суд РФ тоже не видит разницы между правом постоянного (бессрочного) пользования и арендой на неопределенный срок. -------------------------------- <5> Постановление Конституционного Суда РФ от 5 февраля 2007 г. N 2-П по делу о проверке конституционности положений статей 16, 20, 112, 336, 376, 377, 380, 381, 382, 383, 387, 388 и 389 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом Кабинета министров Республики Татарстан, жалобами ОАО "Нижнекамскнефтехим" и "Хакасэнерго", а также жалобами ряда граждан.

Данное дело не является, к сожалению, единственным. Можно говорить о том, что сложилась определенная судебная практика (см., напр., решения Майкопского городского суда по делам N 2-1519/05, 2-1535/05, 2-1517/052-1547/05). Во всех случаях прокурор г. Майкопа обращался в суд с требованием о признании незаконными распоряжений главы администрации МО "Город Майкоп", которыми гражданам или юридическим лицам, не указанным в ст. 20 ЗК РФ, предоставлялись в аренду земельные участки на неопределенный срок, и во всех случаях суд поддерживал абсурдные выводы прокуратуры о том, что, если органы местного самоуправления предоставляли земельные участки в аренду на неопределенный срок, фактически имело место предоставление этих участков в постоянное (бессрочное) пользование, а в силу ст. 20 ЗК РФ предоставление земельных участков на этом титуле гражданам и юридическим лицам, не указанным в ст. 20 ЗК РФ, не допускается. Показательной в этом смысле является судьба решения Майкопского городского суда по делу N 2-1529\05. Прокурор обратился в суд с аналогичными вышеуказанным требованиями и с аналогичным их обоснованием. Суд в решении указал, что в силу с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственникам в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом, а ГК РФ не устанавливает ограничение договора аренды по сроку и допускает договор аренды с неопределенным сроком, и что договор аренды отличается от постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возмездностью (арендной платой) и договорной основой, в связи с чем ссылка прокурора на ст. 20 ЗК РФ является необоснованной. Однако указанное решение было отменено кассационной инстанцией и требования прокурора были удовлетворены с печально традиционной мотивировкой о том, что сдача в аренду земельных участков на неопределенный срок нарушает требования ст. 20 ЗК РФ, так как такими договорами аренды земельные участки фактически переданы юридическому лицу (не указанному в ст. 20 ЗК РФ) и физическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование. Таким образом, несмотря на то что различие между рассматриваемыми правовыми институтами - правом аренды и правом постоянного (бессрочного) пользования - закреплено законодательно, и закреплено достаточно определенно, некоторые правоприменители этого различия с завидным упорством не замечают. Более того, признание невозможности заключения договора аренды на неопределенный срок ставит органы, предоставляющие земельные участки, в тупиковую ситуацию. Указанным органам приходится закладывать в нормативные акты, содержащие правила предоставления земельных участков, механизм, существенно отличающийся от установленного федеральным законодателем. Если срок договора аренды истекает, логично было бы воспользоваться положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ, позволяющими возобновлять на неопределенный срок договор аренды в случаях, когда арендатор по истечении срока договора продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, однако указанные органы сталкиваются с необходимостью предоставлять земельные участки заново и заключать новые договоры. Арендаторы, надлежащим образом исполнявшие свои обязанности, тоже вынуждены почему-то заключать новые договоры, а не продлевать старые. Поэтому, к сожалению, приходится указывать на различия между правом аренды и правом постоянного (бессрочного) пользования для того, чтобы доказать совершенно очевидную вещь - договор аренды может быть заключен на неопределенный срок, даже если его субъектом является гражданин, а объектом - земельный участок.

Название документа