К проблеме создания искусственных территорий

К ПРОБЛЕМЕ СОЗДАНИЯ ИСКУССТВЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

Д. В. ЗАМЫШЛЯЕВ, Е. И. ЗАДОРОЖНЮК

Замышляев Д. В., кандидат юридических наук, докторант.

Задорожнюк Е. И., аспирант.

Практика создания искусственных территорий существует уже не одно столетие. Первые упоминания об искусственных островах относятся еще к Месопотамии <1>. В России в черте Великих Лук на Ловати находится крупный остров Дятлинка предположительно искусственного происхождения, возникший в XIII в., на котором располагалась стрелецкая слобода, затем дома городских обывателей, стояла Спасо-Преображенская церковь <2>. -------------------------------- <1> Пенкин Ф. П. Иракская республика и ее вооруженные силы. М., 1977. <2> www. pskov. ru

В 1704 г. по приказу Петра I и по им же изготовленной модели напротив острова Котлин на искусственно сооруженном островке был заложен первый форт, получивший название "Кроншлот" - "Коронный замок". По мере развития морской артиллерии строились новые форты, все дальше отступая от Котлина и ко второй половине XIX в. перегородившие весь вход в Невскую губу. Первые форты, изначально деревянно-земляные, "переодевались" в гранит, позже - в бетон. Но технология строительства фортов на искусственных островах оставалась неизменной на протяжении двухсот лет. Для создания основания для будущего форта к зиме на берегу сооружались ряжи - большие срубы из сосновых бревен. Зимой по льду, а позже и по воде с помощью барж ряжи доставлялись к месту строительства. Загруженные камнем, они опускались на дно и стягивались стальными шпунтами. Полученное основание также заполнялось камнем, сверху укладывался настил, поначалу из бревен, затем - гранитный. Технология эта оказалась столь надежной, что форты, заложенные на таких основаниях, стоят по сей день, первые из них - уже три века <3>. -------------------------------- <3> Амирханов Л. И., Ткаченко В. Ф. Форты Кронштадта. Издательство "Остров", 2004.

И в настоящее время в Российской Федерации все чаще и чаще поднимаются вопросы, связанные с созданием на водных объектах искусственных территорий. В Санкт-Петербурге реализуется проект "Морской фасад" - крупнейший в Европе проект по созданию и развитию территорий в прибрежной зоне. На вновь образованных территориях общей площадью 440 га ведется строительство единственного в России современного морского пассажирского порта, который будет принимать круизные и паромные суда длиной свыше 300 метров. Также на вновь образованных территориях планируется создать новый общественно-деловой центр Санкт-Петербурга, Северной столицы России, современные жилые кварталы и зоны досуга <4>. В Черном море недалеко от Сочи планируется создать искусственный остров, очертания которого будут повторять контуры России. -------------------------------- <4> www. mfspb. ru

Однако при этом действующим российским законодательством не определен правовой статус искусственно образованных за счет средств инвесторов участков суши на землях водного фонда. Никак не урегулированы правовые аспекты процесса создания таких искусственных объектов. При этом деятельность по искусственному образованию на землях водного фонда участков суши законодательством не запрещается. Более того, у потенциального инвестора существует определенный выбор формы их образования. Инвестор может зарегистрировать завершенный строительством объект как гидротехническое сооружение либо как искусственный остров. Однако это обстоятельство не снимает проблему правовой неопределенности статуса искусственно образованного участка суши. Понятие "искусственный остров" достаточно широко используется в российском законодательстве. Возможность размещения на водных объектах искусственных островов предусмотрена Водным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации", "О континентальном шельфе Российской Федерации"; Порядок создания искусственных островов во внутренних морских водах и в территориальном море Российской Федерации установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 2000 г. N 44. При этом в законодательстве отсутствует определение искусственного острова. Вследствие этого возникает парадоксальная ситуация, при которой, с одной стороны, инвестор имеет право создать искусственный остров, а с другой - могут возникнуть проблемы при его эксплуатации, поскольку, во-первых, нельзя с определенностью сказать, является ли искусственный остров недвижимым имуществом, так как прочная связь с землей в данном случае весьма относительна. Таким образом, непонятно, обязан ли инвестор регистрировать искусственный остров как недвижимое имущество или нет. Вторая проблема, возникающая из-за неопределенности правового статуса искусственных островов, - это невозможность размещения на них объектов капитального строительства. Действующее законодательство прямо связывает строительство с земельными участками и не предусматривает возможности размещения зданий и сооружений (т. е. объектов недвижимости) на других объектах недвижимости и тем более на объектах движимого имущества. Практика применения норм, регулирующих порядок выдачи разрешений на строительство, процесс строительства и регистрацию прав на объекты завершенного строительства, содержит ряд единичных случаев регистрации объектов капитального строительства, фактически размещенных на других объектах недвижимости. Однако подобная практика только подтверждает наличие в действующих нормах чрезмерно широкого поля для административного усмотрения. Учитывая изложенную проблему, нецелесообразной является и регистрация созданного инвестором участка суши, на котором инвестор планирует осуществление строительства, в качестве гидротехнического сооружения, также являющегося объектом недвижимости. Таким образом, действующим законодательством инвестору не обеспечиваются надлежащие гарантии на созданный им искусственно образованный участок суши, что делает указанную деятельность инвестиционно непривлекательной и нереализуемой на практике, увеличивая риски инвестора в отношении дальнейшего использования созданного таким образом объекта. Кроме того, в российской юридической практике искусственно образованными территориями, как правило, считают созданные на дне морей, рек, озер, водохранилищ путем намыва или отсыпки грунта площадки под оградительными, берегоукрепительными сооружениями, молами, пирсами, волнорезами, защитными дамбами, а также площадками предприятий морских портов, судоремонтных заводов, баз технического обслуживания флотов под причалами, судоподъемными сливами и т. п. <5>. Федеральным законом "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <6> указанные искусственные территории отнесены к искусственным земельным участкам. Никаких иных целей для создания искусственных земельных участков, кроме целей создания и (или) реконструкции гидротехнических сооружений портов, объектов их производственной и инженерной инфраструктур, законодательство не содержит. -------------------------------- <5> Письмо Крайкомзема Приморского края от 25 июня 2004 г. N 18/324(03-14) "Об особенностях налогообложения искусственно созданных территорий". <6> Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. 2007. N 46. Ст. 5557.

То есть в настоящее время российским законодательством не предусмотрена возможность создания искусственной территории для целей размещения на ней объектов капитального строительства - жилых домов, гостиниц, объектов инфраструктуры (за исключением портовой инфраструктуры). При таком подходе никак не учтено возможное самостоятельное рекреационное и инфраструктурное значение искусственных территорий, их роль в обеспечении безопасности путем укрепления и увеличения береговой линии. К примеру, в соответствии с законодательством опоры линий электропередачи должны устанавливаться на земельных участках <7>. Однако объекты электросетевой инфраструктуры уже размещаются на искусственных территориях. Так, одна из опор спецперехода через реку Амур и Амурскую протоку протяженностью 11,4 км размещена на искусственно намытом острове. Таким образом, очевидна необходимость четкого нормативного определения статуса, целей и порядка создания искусственных территорий. -------------------------------- <7> См., например: Постановление Правительства Российской Федерации от 11 августа 2003 г. N 486 "Об утверждении Правил определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети".

При этом необходимо отметить, что практика создания искусственных участков для строительства широко распространена в Европе. Например, в Нидерландах 40% страны находится на искусственно созданных путем намыва территориях. В Дании этот показатель составляет 60%. Еще один лидер по части создания намывных земель под строительство - Монако, где на намытой территории находится прибрежная часть района Фонтвий. За пределами европейского континента размещение объектов капитального строительства на искусственно созданных территориях распространено в США, КНР, Аргентине, Бразилии, Японии. Однако для реализации проектов по образованию искусственных территорий в России необходимо внесение комплекса изменений в Водный кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О техническом регулировании", Федеральный закон "Об экологической экспертизе", Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", Федеральный закон "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" и Федеральный закон "О континентальном шельфе Российской Федерации". В первую очередь необходимо четко определить, что искусственно образованные инвесторами участки суши на объектах водного фонда (далее - искусственные земельные участки) являются земельными участками. Необходимо также установление четкой и максимально прозрачной процедуры создания искусственных земельных участков. Следует подчеркнуть, что понятие "создание" применимо к процессу образования искусственного земельного участка весьма условно, поскольку фактически (а не юридически) образовать новый земельный участок невозможно. Возможно просто определенным образом усовершенствовать существующий земельный участок, покрытый поверхностными водами, сделав его пригодным для строительства. Для юридического оформления этой идеи нужно предусмотреть возможность формирования земельных участков на землях водного фонда, покрытых поверхностными водами, для целей создания искусственных земельных участков. Надлежащим образом обеспечить права инвестора в процессе получения разрешения на создание, создания и эксплуатации искусственного земельного участка позволит заключение инвестиционного соглашения между инвестором и собственником водного объекта или части водного объекта. Указанное соглашение должно включать в себя обязанность собственника водного объекта либо части водного объекта предоставить искусственно созданный земельный участок инвестору в аренду для строительства на срок, указанный в инвестиционном соглашении, с зачетом вложенных в создание искусственного земельного участка инвестиций без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов. В нем также необходимо установить целевое назначение искусственного земельного участка и порядок распределения права собственности на созданные участки в случае участия в проекте по их созданию нескольких инвесторов. В процессе образования искусственного земельного участка необходимо в полной мере не только учитывать все требования природоохранного законодательства, но и четко предусмотреть дополнительные экологические обязанности сторон. Так, в инвестиционном соглашении должны отражаться обязательства инвестора привести водный объект либо часть водного объекта, предоставленного для создания искусственного земельного участка, в пригодное для использования состояние, осуществить иные природоохранные мероприятия, связанные с прекращением использования водного объекта, либо возместить убытки, причиненные ухудшением качества водного объекта в случае невыполнения им обязательств по созданию искусственного земельного участка либо невозможности использования искусственного земельного участка по целевому назначению. Также необходимо закрепить обязательность прохождения государственной экспертизы проектной документации по созданию искусственного земельного участка, государственной экологической экспертизы и обязательность получения инвестором разрешений на создание искусственного земельного участка и на ввод его в эксплуатацию. Для обеспечения безопасности эксплуатации искусственного земельного участка должна быть предусмотрена возможность для уполномоченных органов государственной власти осуществлять регулирование указанной деятельности путем принятия соответствующего технического регламента, а также обязанность применять незамедлительные меры при наличии угрозы жизни и безопасности людей. В свою очередь, необходимо установить обязанность инвестора немедленно информировать указанные органы о возможности возникновения чрезвычайной ситуации на искусственном земельном участке. Действующим законодательством не предусмотрена возможность строительства на землях, относящихся к категории водного фонда. Кроме того, после создания искусственного земельного участка необходимо включить его в границы муниципального образования, на территории которого создан искусственный земельный участок либо от которого искусственный земельный участок отделяет наикратчайшее расстояние. Таким образом, после получения инвестором разрешения на ввод в эксплуатацию искусственного земельного участка необходимо перевести его из категории земель водного фонда в земли населенных пунктов, установив при этом факт создания участка как безусловное основание для такого перевода. Следует также установить специальный срок и упрощенный порядок для установления границ искусственного земельного участка и его перевода с целью обеспечения возможности для инвестора максимально быстро приступить к строительству. Кроме того, необходимо учесть, что искусственные земельные участки не обладают статусом островов и потому не имеют своего территориального моря и континентального шельфа. Таким образом, необходимо определить процедуру создания искусственных земельных участков с момента предоставления инвестору водного объекта либо части водного объекта в пользование для создания искусственного земельного участка до момента регистрации права собственности на него и на объекты недвижимого имущества, впоследствии построенные на нем. При этом следует отметить, что искусственно созданной территории, не предназначенной для размещения объектов капитального строительства, целесообразно придать статус гидротехнического сооружения, поскольку для целей размещения временных построек и иных сооружений, не относящихся к объектам капитального строительства, статус земельного участка не является необходимым условием. В заключение хочется сказать, что учет изложенных предложений в законодательстве позволит обеспечить надлежащие гарантии инвесторам при создании искусственных земельных участков, что, в свою очередь, сделает указанную сферу привлекательной для частных инвестиций и позволит увеличить доход федерального, региональных и местных бюджетов за счет соответствующих налоговых поступлений.

Название документа Вопрос: Каков порядок юридического оформления в собственность дачного участка? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2008) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: Каков порядок юридического оформления в собственность дачного участка?

Ответ: Порядок предоставления садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям земельных участков в собственность установлен статьей 28 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Закон). В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Закона в случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу Закона (до 15.04.1998) было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы: - описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином; - заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином. В случае если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы: - удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения; - выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении. При этом статьей 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ) установлены особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (до 2001 года), для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок является один из следующих документов: - акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; - акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; - выдаваемая органом местного самоуправления выписка из хозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства); - иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок (пункт 2 статьи 25.2 Закона о регистрации). Кроме того, необходимо представить кадастровый план соответствующего земельного участка (пункт 3 статьи 25.2 Закона о регистрации). Обращаем Ваше внимание, что Росрегистрация является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 9 Закона о регистрации). Рассмотрение вопросов о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков в собственность в компетенцию Росрегистрации не входит. Для сведения сообщаем, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом согласно пункту 1 статьи 17 Закона о регистрации вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

А. Р.Мкртумян Помощник руководителя Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по правовым вопросам

Название документа