О приобретении земельного участка

О ПРИОБРЕТЕНИИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Р. Л. НАУМОВА

Наумова Р. Л., гендиректор юридического центра.

Программа социально-экономического развития России на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 гг.), которая была утверждена распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001 года N 910-р, закрепила в п. 3.1.7 задачи реформирования земельных правоотношений путем "законодательного оформления правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка". Итак, передача земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства и под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности происходит согласно земельному законодательству нашей страны. Земельный кодекс Российской Федерации 2001 года (далее - ЗК РФ) в подп. 5 п. 1 ст. 1 указал на то, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных в федеральных законах. Согласно данному принципу при продаже земли к покупателю должно переходить и право собственности на здание, строение или сооружение, находящееся на данном земельном участке. В России право собственности на земельные участки и расположенную на них недвижимость может принадлежать разным лицам, к примеру, право на землю - государству или муниципальным образованиям, а право на строения, здания и сооружения - физическому лицу (гражданину). В данном случае уже действует обратное правило. Точнее, осуществляется переход права собственности на земельный участок при продаже расположенного на нем недвижимого объекта покупателю такого объекта (об этом говорит нам статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации - далее - ГК РФ). По данной ситуации ст. 35 ЗК РФ говорит о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Итак, согласно земельному законодательству России гражданин, который имеет желание осуществить строительство или реконструкцию, имеет право выбрать одно из прав на землю - либо право собственности, либо право аренды земельного участка. В арбитражной практике отмечалось, что нормы ст. 36 ЗК РФ прямо указывают на лицо, управомоченное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельные участки в собственность или аренду. Возникали споры между самими собственниками недвижимости и собственниками земель (то есть муниципальными и государственными органами). Граждане, конечно, считают, что подобное право выбора принадлежит им, а органы государственной и муниципальной власти сходятся во мнении, что они решают, на каком праве будет предоставлен земельный участок - на праве собственности или на праве аренды? И публичный орган, в свою очередь, заинтересован в договоре аренды, так как в настоящее время арендная плата за земельные участки немаленькая и она является одним из основных источников дохода, который поступает в бюджет органов государственной власти и местного самоуправления и используется на различные социально-экономические цели. Но земельное законодательство России данное право предоставляет конкретно собственникам зданий, строений и сооружений, то есть гражданам, а не публично-правовым образованиям <1>. -------------------------------- <1> Писков И. К вопросу о приватизации земельных участков // Коллегия. 2003. N 6; Споры, связанные с приватизацией земельных участков // Журнал "Арбитражная практика". 2005. Июль. N 7(52).

В отношении договора аренды можно сказать следующее. Минимальный срок подобного договора законом не установлен. Также арендатор, который добросовестно выполняет все свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Все условия договора аренды обговариваются сторонами и не должны противоречить закону. Все возникшие споры в связи с арендой подобных земельных участков могут быть разрешены в судебном порядке. Естественно, что гражданин, приобретая право собственности на недвижимое имущество в результате его строительства или на основании договора купли-продажи, больше заинтересован в получении права собственности на него и впоследствии на земельный участок, находящийся под ним, так как право собственности - самое объемное и не ограниченное сроками полномочие. Право собственности обеспечивает максимальное господство лица над своей недвижимостью. В данной статье мы не будем рассматривать ситуацию, когда земельный участок до приобретения соответствующих прав на него является частной собственностью. Ведь в данном случае гражданин просто совершает сделку купли-продажи, мены и т. п. и приобретает землю в собственность. Сложнее ситуация складывается, когда земля находится не в частной собственности, а в собственности государственных или муниципальных органов и контрагентом по договору выступает государство либо муниципальное образование в лице соответствующих органов. Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ устанавливает перечень граждан - обладателей прав на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести права на земельные участки, на которых расположены данные здания, строения, сооружения. А именно это граждане, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и различными федеральными законами. В данном случае слово "исключительное" означает то, что никто кроме самого собственника недвижимости не имеет права на приобретение земельного участка под зданиями, строениями и сооружениями в собственность. Из обозначенного пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ круга правообладателей следует, что к ним не относятся арендаторы, субарендаторы, различные субъекты права безвозмездного пользования помещениями в здании, строении или сооружении. В соответствии с новыми пп. 1.1 и 1.2, внесенными в ст. 36 ЗК РФ Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены на подобные земельные наделы и порядок их оплаты устанавливается следующий: 1) в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - Правительством России; 2) в отношении земельных участков, которые находятся в собственности субъектов РФ или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти регионов России; 3) в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - соответственно органами местного самоуправления. Цена всех вышеперечисленных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством России, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. При применении данных правил следует учитывать нормы Федерального закона о введении в действие ЗК РФ, в соответствии с которыми при продаже согласно статье 36 ЗК РФ находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 1 - 3 ст. 2 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ. Заметим в данном случае, что применение данной ст. 2 предусматривается при приобретении прав на земельные участки только на основании ст. 36 ЗК РФ. До 1 января 2010 года будет осуществляться продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: - индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; - гражданам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами России в пределах: - двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше трех миллионов человек; - двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка (пункт 1). Пунктом 2 установлено, в частности, что до 1 января 2010 года лица, не указанные выше и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами России, в населенных пунктах с численностью населения: - свыше трех миллионов человек - в размере от пяти - до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; - от пятисот тысяч до трех миллионов человек - в размере от пяти - до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; - до пятисот тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления регионами России цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В городах с численностью населения свыше трех миллионов человек одновременно с приобретением указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке. Запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства и объекты, реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка. Запрет на строительство, реконструкцию подлежит снятию по заявлению собственника соответствующего земельного участка, которое подается в исполнительный орган государственной власти, в течение месяца после внесения этим собственником платы за снятие такого запрета. Размер платы за снятие такого запрета не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка. Установление и снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляются в порядке, предусмотренном законами субъектов России (п. 3 ст. 2 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ). Аналогичные нормы содержатся и в Указе Президента России от 16 мая 1997 года N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами". Указом, в частности, установлено, что право приобретения в собственность (право приватизации) земли (земельных участков и их долей), на которой расположены ранее приватизированные объекты незавершенного строительства, принадлежит физическим лицам - собственникам указанных недвижимых объектов. Заявитель обязан представить документы, которые подтвердят приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования данным земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на строительство и описание строительного объекта. После вступления в силу данного документа приватизацию строений, зданий и сооружений, а также объектов незавершенного строительства предложено осуществлять в будущем совместно с земельными участками, на которых они находятся. Для приобретения прав на земельный участок гражданин обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (ст. 29 ЗК РФ) с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). В заявлении указываются: лицо или лица, которым необходимо предоставление земельного участка, вид права на земельный участок. К видам прав, возникающих у заинтересованных лиц в результате предоставления земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, как мы уже подробно говорили ранее, относятся право собственности и право аренды. Укажем в данном случае, что ст. 29 ЗК РФ будет действовать в полную силу только после фактического разграничения государственных земель на федеральные земли, земли субъектов РФ и муниципальные земли. До этого момента распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное (п. 10 ст. 3 Федерального закона о введении в действие ЗК РФ). Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов России, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти регионов РФ. Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов России, если их законами не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения. При отсутствии кадастровой карты (плана) орган, решающий вопрос о предоставлении земельного участка, в течение одного месяца со дня поступления соответствующего заявления обеспечивает изготовление подобной карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ. Необходимо заметить в данном случае, что приватизация земельного участка будет происходить только в тех случаях, когда о предоставлении земельного участка ходатайствуют сами граждане - собственники зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления каких-либо иных дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем. Приобретение права на землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, при нескольких владельцах здания, строения или сооружения (то есть недвижимое имущество принадлежит нескольким гражданам на праве собственности, аренды и т. п.) реализуется с помощью совместного обращения граждан (владельцев и арендаторов, обладающих помещениями в здании, находящемся на испрашиваемом земельном участке) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (см. ранее). Орган государственной власти или местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления подобного заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК РФ либо при отсутствии основания для бесплатного предоставления земельного участка готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Если вдруг исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, то собственник строения, здания или сооружения имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании ненормативными правовых актов или незаконными действий (бездействия) данных органов в порядке, установленном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В случае признания действия или бездействия исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконными арбитражный суд обязывает данный орган подготовить соответствующий проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимого имущества. В соответствии с распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 года N 3070-р "Об утверждении примерных форм решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков" была утверждена примерная форма решения о предоставлении в собственность находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами. Данным нормативно-правовым актом была утверждена и примерная форма договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка <2>. -------------------------------- <2> Споры, связанные с приватизацией земельных участков // Журнал "Арбитражная практика". 2005. Июль. N 7(52).

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В течение двухнедельного срока со дня предоставления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка гражданину и направляет ему копию решения. Вся последующая работа по установлению границ земельного надела на местности и услуги по изготовлению кадастровой карты (плана) земельного участка производятся за счет заявителя. Сроки исполнения данной работы определяются в зависимости от каждого конкретного случая. Все вышесказанное указано в ст. 36 ЗК РФ. Данная статья устанавливает общие правила и процедуру предоставления земельных участков с расположенной на них недвижимостью, на которую приобретатель земельного участка (гражданин) обладает какими-либо правами. Возникает в данном случае вопрос: а вправе ли гражданин приобрести в собственность земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности здание или строение, если после вступления в силу ЗК РФ 2001 года он заключил договор аренды данного земельного участка? Согласно п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена. Также наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости уже после введения в действие нового земельного законодательства, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Тем не менее Правительство Москвы издало Постановление N 431-ПП от 27 июня 2006 года "О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность" и тем самым утвердило Порядок передачи в собственность земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений. Данный Порядок и его нормы в целом были направлены на урегулирование процедуры подобной передачи, но с принятием данного Постановления Правительства Москвы появились и определенные препятствия для собственников зданий, строений и сооружений по приобретению собственности на землю под данными объектами. Если говорить точнее, то в п. 13.3 Порядка передачи в собственность земельных участков указано, что собственники зданий, строений и сооружений, заключившие договор аренды земельного участка, занятого такими объектами (зданиями и т. п.) и необходимого для их дальнейшего использования, после вступления в силу Постановления N 431-ПП утрачивают право выкупа земельного участка в соответствии с рассматриваемым нами п. 1 ст. 36 ЗК РФ. В столице из-за всего этого возникла ситуация, при которой в течение длительного времени собственники объектов недвижимости фактически были вынуждены приобретать на земельные участки под принадлежащими им объектами недвижимости право аренды, представляющее собой основную форму распоряжения землями, поскольку в городе Москве отсутствовал порядок реализации федерального законодательства, направленный именно на приобретение права собственности. С утверждением же вышеназванного Порядка передачи в собственность земельных участков граждане, заключившие договор аренды на землю, находящуюся под их строениями, зданиями и сооружениями, лишились тем самым права приватизации данных земельных участков <3>. -------------------------------- <3> Минаева А., Тишендорф Ф. Приобретение земельного участка под зданием в г. Москве // Корпоративный юрист. Ноябрь 2006 г. N 11.

Таким образом, указанный нами п. 13.3 ограничивает исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды, указанное в п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Заметьте, что ЗК РФ - это нормативно-правовой акт именно федерального уровня, а Постановление Правительства Москвы - акт регионального уровня. И в данном случае происходит замещение федерального закона региональным актом. Так же как мы уже выше говорили, в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11 от 24 марта 2005 года указано, что заключение договора аренды земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ предполагает утрату права выкупа земли с даты вступления в силу ЗК РФ. А в Постановлении Правительства Москвы собственник здания (сооружения, строения), заключивший соответствующий договор аренды, утрачивает данное право выкупа лишь после вступления данного регионального акта в силу, т. е. позже на несколько лет. И тем самым в Москве граждане-собственники не утрачивают право выкупа земли с принятием ЗК РФ в октябре 2001 года и продолжают обладать им аж до 2006 года. Если провести анализ нормы земельного законодательства, указанной в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, можно сделать следующие выводы: - исключительное право собственников зданий, строений и сооружений на приватизацию либо приобретение права аренды земельных участков, расположенных под данными объектами недвижимости и находящихся в публичной собственности, - это право выбора конкретной модели поведения; - выбрав вариант аренды земли, собственник здания, строения и сооружения (арендатор земельных участков) не теряет свой исключительный статус и имеет право на приобретение данного земельного участка в собственность в будущем согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Более того, положение об утрате права на выкуп земельного участка не соответствует иным нормам, указанным в ЗК РФ. В частности, в п. 8 ст. 22 ЗК РФ сказано, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, в данном пункте ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено исключение из правил. А для чего? Для того чтобы сделать акцент на том моменте, что если на земельном участке расположено какое-либо здание, строение или сооружение, то собственник данного объекта недвижимости и одновременно арендатор земли под ним обладает не преимущественным правом покупки, указанным в п. 8 ст. 22 ЗК РФ, а именно исключительным правом на его приватизацию независимо от времени заключения договора аренды (т. е. либо до вступления в силу ЗК РФ, либо уже после). В тесной связи с данной нормой земельного законодательства работает и ч. 1 ст. 36 Конституции России, которая предусматривает конституционное право граждан иметь землю в частной собственности. Заметьте, нормы Конституции нашей страны распространяются и действуют на всю территорию России и территорию Москвы в том числе. Для закрепления нашей мысли основательно обратимся к пункту "к" ч. 1 ст. 72 Конституции, который гласит, что вопросы земельного законодательства относятся к совместному ведению России и ее субъектов, однако вопросы регулирования и защиты прав и свобод человека и гражданина, в том числе в сфере использования и охраны земель, относятся уже исключительно к ведению Российской Федерации (пункт "в" ч. 1 ст. 71 Конституции РФ). Тем более что статья 36 Конституции РФ в п. 3 закрепляет положение о том, что условия и порядок пользования землей определяются только на основании федерального закона. Права и свободы гражданина, к примеру в области земельного законодательства, опять же могут быть ограничены лишь федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя России, нравственности, безопасности нашего государства, здоровья, прав и свобод других лиц и т. п. Из всего вышеизложенного следует, что законодательство города Москвы, конкретно - вышеназванное Постановление N 431-ПП от 27 июня 2006 года, не может никоим образом ограничивать закрепленное Конституцией России право граждан иметь в частной собственности земельные участки. Согласитесь с нами, именно подобное ограничение было введено п. 13.3 Порядка передачи в собственность земельных участков, предусматривающего утрату права выкупа земли ее арендаторами. Вспомним также в данном случае принцип земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, которому также противоречит Постановление Правительства города федерального значения. Следовательно, п. 13.3 Порядка передачи не соответствует ЗК РФ, нарушает нормы Конституции России и может быть оспорен в Конституционном Суде РФ. И даже не может быть оспорен, а должен быть отменен как противоречащий федеральному законодательству и Конституции России. В данном случае следует сказать о том, что, несмотря на все вышеописанное, в Москве в течение длительного времени не было практики передачи земель в пределах городской черты в частную собственность. И это все происходило, вступая в противоречия с правами, гарантированными Конституцией России! В далеком 1992 году, в самом начале земельной реформы в нашей стране, 2 марта, вице-мэр Москвы принял распоряжение "Об аренде земли как основной форме земельно-правовых отношений в городе Москве". Данный документ на долгие последующие годы не давал работать нормам федерального законодательства о частной собственности на землю. Позднее, 14 мая 2003 года, был принят Закон города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве", который в соответствии с новым ЗК РФ в п. 2 ст. 6 установил исключительное право собственников капитальных зданий, строений и сооружений на приватизацию земельных участков, расположенных под данными объектами недвижимости и необходимых для их использования. Но как обратная сторона медали выступил п. 1 ст. 14 данного Закона города Москвы, который снова установил передачу земельных участков в аренду в качестве основной и главной формы распоряжения землями, находящимися в собственности столицы. Граждане и юридические лица только через суд могли добиться предоставления земельных участков в городе Москве в собственность. Исключительное право на приобретение права аренды земельного участка, предусмотренное п. 1 ст. 36 ЗК РФ, принадлежит собственнику здания, строения или сооружения и после того, как срок первоначально заключенного им договора аренды земельного участка прекратил свое действие. В данном случае договор аренды может быть заключен на новый срок и только с собственником здания, строения или сооружения <4>. -------------------------------- <4> Минаева А., Тишендорф Ф. Приобретение земельного участка под зданием в г. Москве // Корпоративный юрист. Ноябрь 2006 г. N 11.

В целом смысл данного исключительного права на приватизацию земли или приобретение права ее аренды заключается именно в преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположены строения, здания, сооружения. Необходимо заметить, что данное право целесообразнее будет распространять не только на часть земельного участка под недвижимым имуществом и предназначенную для его обслуживания согласно градостроительным и иным нормам, но и на все землевладение в определенных до приватизации границах. Данное требование подтверждается и условием определения границ земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ (мы об этом уже говорили ранее). А именно границы и размеры земельного надела определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка. Также порядок и условия приобретения прав на землю зависят от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, и от того, на каком основании они владеют данным имуществом (например, на праве собственности, аренды и т. п.). Например, здание, строение или сооружение расположено на неделимом земельном наделе, который является объектом права публичной собственности. Данная недвижимость принадлежит нескольким гражданам на праве собственности. Следовательно, данные лица имеют право приобрести данный земельный участок в общую долевую собственность или закрепить в своем пользовании по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ и федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. Непременным условием подобного договора аренды будет являться согласие всех сторон на вступление в договор аренды других лиц, на законных основаниях пользующихся помещениями в данном здании, строении или сооружении. Если договор аренды заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации. Поскольку данные лица вправе заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор <5>. -------------------------------- <5> Пункт 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2005. N 5.

Вся процедура предоставления земельного участка в собственность, закрепление на местности данного участка, оформление прав на землю осуществляются на основании земельного законодательства и положений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иностранные граждане и иностранные юридические лица, а также лица без гражданства, если они выступают собственниками зданий, строений и сооружений, вправе приобрести земельные участки под ними в собственность согласно статье 36, пункту 2 статьи 5, пункту 3 статьи 15 и пунктам 4 и 5 статьи 28 ЗК РФ. Указанным категориям граждан земельные участки предоставляются за плату (т. е. возмездно) по договору купли-продажи или аренды. Граждане, которые получили земельные участки в частную собственность, имеют право продавать их другим гражданам России независимо от сроков приобретения права собственности на землю в пределах норм предоставления земельных участков. Собственнику земельного участка запрещено использовать его не по целевому назначению. Граждане, имевшие ранее земельные участки, размеры которых превышают установленные предельные нормы, в любом случае сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные нормы. Все сведения о правах на земельные участки и об ограничениях (обременениях) данных прав вносятся в Единый государственный реестр земель на основании сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <6> и на основании иных юридических документов. -------------------------------- <6> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 28 июля 1997 г. N 30. Ст. 3594.

Заканчивая данную статью, хочется сказать о том, что, несмотря на все новшества и изменения в земельном законодательстве России за последнее время, которые мы с вами так предельно подробно рассмотрели здесь, нельзя утверждать, что для земель поселений, порядка их использования и эксплуатации зданий, строений и сооружений на них установлен один правовой режим. И именно он регулирует вопросы использования таких прочно связанных объектов, как недвижимое имущество и земли под ним. Ранее мы уже указывали, что в данных ситуациях необходимо помнить не только о земельном законодательстве, но и о нормах градостроительных, в частности положениях об охране памятников истории и культуры и об особо охраняемых территориях. Порой возникают противоречия между двумя данными законодательствами. По сравнению с ЗК РФ новеллой Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) стало введение совместно с генеральными планами поселений новых документов территориального планирования, а именно генеральных планов городских округов. Застройка согласно ЗК РФ - одно из приоритетных направлений использования земель поселений, в связи с чем установлено, что земля и ее участки в городских и сельских поселениях могут быть изъяты, в том числе и путем выкупа, для последующих государственных и муниципальных нужд в целях застройки согласно генеральным планам городских и сельских поселений, правилам землепользования и застройки. Таким образом, при предоставлении под застройку конкретного земельного участка из государственной или муниципальной собственности его размер, ограничения использования и иные условия указываются в решении о его предоставлении либо в договоре аренды данного земельного участка. Осуществлять какое-либо строительство можно лишь при наличии соответствующего разрешения на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Для установления границ земельных наделов в городах для закрепления и передачи земельных участков в собственность или аренду физическим лицам, а также для регистрации земли принято Постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 года N 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений". При установлении границ земельных участков из их площади исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, территории общественного пользования при межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений. Для различных типов застройки в границы земельных наделов включаются все объекты, которые входят в состав недвижимого имущества, а также подъезды и проходы к ним, доступ ко всем объектам социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры. Ранее мы уже говорили о том, что границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, а также по осям внутренних проездов, другим границам, которые предусмотрены в градостроительной документации. Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий <7>. -------------------------------- <7> Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Земля: справочник собственника и арендатора. Юстицинформ, 2007.

В целом же те граждане, которые уже владеют земельными участками, или те, кому еще придется приобретать права на них, уже ощутили основные и глобальные изменения в законодательном регулировании этих процессов.

Название документа