Как бороться с "бытовыми рейдерами"?

(Анисимов А.)

("ЭЖ-Юрист", 2008, N 9)

Текст документа

КАК БОРОТЬСЯ С "БЫТОВЫМИ РЕЙДЕРАМИ"?

А. АНИСИМОВ

Алексей Анисимов, ведущий научный сотрудник НИИ современного права Волгоградской академии государственной службы, доктор юридических наук.

Экономические и политические преобразования в России в течение последних 20 лет привели к глобальным изменениям всех сторон общественной жизни. Земельные участки оказались вовлечены в гражданский оборот и стали использоваться в предпринимательской деятельности; граждане и их объединения стали все более активно использовать правовые рычаги в отстаивании своих конституционных прав вплоть до обращения в ЕСПЧ. Однако в литературе мало внимания уделяется побочным явлениям современных реформ, одно из которых мы предлагаем именовать "бытовое рейдерство".

Само по себе понятие "рейдерство" означает недружественные поглощения и корпоративные захваты чужого имущества, осуществляемые псевдоправовыми средствами, когда в отношении перспективного бизнеса в ход идут и клевета в СМИ, и бесконечные проверки, и незаконное изъятие документов, и попытки банкротства (либо судебного признания недействительности приватизации предприятия) и т. д.

В настоящей статье речь пойдет о несколько другой системе вымогательства, осуществляемой отдельными гражданами, которые не имеют поддержки во властных и/или криминальных кругах, действуют на свой страх и риск и создают определенные проблемы другим гражданам, представителям малого бизнеса, а также органам местного самоуправления.

Применительно к земельным отношениям "бытовое рейдерство" проявляется в основном в случаях предоставления земельного участка из государственной или муниципальной собственности в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства. В этом случае гражданин, желающий получить в аренду земельный участок, вкладывает определенные денежные средства в формирование участка (включая получение необходимых согласований в органах архитектуры и градостроительства) и пишет заявление в орган местного самоуправления с просьбой предоставить этот земельный участок ему в аренду.

Орган местного самоуправления в соответствии с п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ в двухнедельный срок публикует в своем периодическом печатном издании сообщение о приеме заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования. Если кроме указанного гражданина никто не подаст заявку на данный участок, с гражданином заключат договор аренды без проведения аукциона. Если же заявок окажется две и более, то местная администрация вынуждена будет провести аукцион.

"Рейдерская" стадия

Именно на этой стадии и появляются граждане - "бытовые рейдеры", которые, прочитав в газете сообщение о намечаемом предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, обращаются в местную администрацию с заявлением о своем желании тоже его получить.

Далее происходящее выходит за рамки права и скорее напоминает психологическое противостояние. С одной стороны, гражданин - будущий застройщик вложил крупную сумму денег в формирование земельного участка. Неоднократно побывав на участке, он психологически чувствует его "своим".

Появление рейдеров, претендующих на этот же участок и пугающих его аукционом, часто оказывается психологически неподъемным для такого гражданина, нередко сохраняющего остатки "совкового" восприятия мира, в связи с чем он не пишет заявления в милицию о попытках вымогательства у него крупных сумм денег и не идет на аукцион, полагая, что "бытовые рейдеры" могут предложить большую сумму и выиграть торги.

Развитие ситуации

На самом деле возникает несколько вариантов дальнейшего развития событий, в которых участвуют упомянутый выше гражданин, "бытовые рейдеры" и риелторы - профессиональные участники рынка недвижимости.

Узнав, что на его участок есть еще претенденты, гражданин забирает свое заявление, надеясь позже повторно подать заявку и "проскочить" без проведения аукциона. Если об этом вовремя узнают "бытовые рейдеры", они также отзывают свои заявления. Аукциона в этом случае не может состояться.

Испугавшись "бытовых рейдеров", гражданин платит им вымогаемые денежные суммы, и "бытовые рейдеры" забирают свои заявки, а гражданин получает участок в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов.

Гражданин отказывается платить рейдерам, выходит на аукцион, и далее ситуация может развиваться в двух направлениях:

гражданин может испугаться участвовать в аукционе, отозвать свою заявку, и ничего не подозревающий "бытовой рейдер" получает в общем-то не нужный ему земельный участок в аренду без торгов как единственный участник аукциона (заметим также, что на месте рейдера вполне может оказаться и риелтор);

рейдер забирает заявку, и гражданин получает участок по начальной цене аукциона. Вариантом такого развития событий является ситуация, когда гражданин повышает цену на шаг аукциона, "бытовой рейдер" далее в аукционе не участвует, и гражданин получает земельный участок по цене чуть большей, чем он рассчитывал (при этом по второй модели он бы отдал рейдеру большую сумму).

Поскольку информация о свободных земельных участках под индивидуальное жилищное строительство не относится к категории "информация свободного доступа", риелторы (равно как и остальные категории населения и предпринимательские структуры) не имеют информации о наличии и местоположении свободных земельных участков. Узнав из объявления в газете о существовании такого участка (подчеркнем - сформированного за счет средств гражданина и с утвержденным проектом границ), риелторы подают заявку на его получение в аренду и участвуют в аукционе. Поскольку их финансовые ресурсы несопоставимы с денежными возможностями обычного гражданина, такой аукцион они, скорее всего, выиграют.

Представляет интерес ситуация, когда "бытовой рейдер" случайно получает в аренду не особенно нужный ему земельный участок. Поскольку денежных средств на строительство у "бытового рейдера" нет, то единственно возможный для него вариант использования участка - передача его в субаренду (на срок договора аренды). В этом случае субарендатор осуществляет строительство индивидуального жилого дома, регистрирует право собственности на него (или на объект незавершенного жилищного строительства), и в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ получает преимущественное право на заключение с ним договора аренды.

Соответственно, рейдер получает по договору субаренды сумму, сопоставимую с рыночной стоимостью земельного участка, а новый арендатор (собственник объекта недвижимости) в силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приобретает право выкупить арендованный участок в собственность независимо от того, заключен договор аренды до или после вступления в силу ЗК РФ.

Ищем выход

Что можно посоветовать гражданам, желающим получить земельный участок в аренду для индивидуального жилищного строительства? Специфика современного переходного периода такова, что участки надежнее приобрести по договору купли-продажи у других граждан либо ждать, пока в соответствующем муниципальном образовании вступят в силу Правила землепользования и застройки и заработает система земельных аукционов.

Сегодня при получении земельного участка в аренду у местной администрации гражданин сталкивается с рядом существенных трудностей как психологического, так и юридического порядка.

Название документа