О праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом

О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

С. А. ГОЛОСОВА

Принятие Жилищного кодекса РФ <1> повлекло существенное изменение правового регулирования жилищных и связанных с ними отношений. Практика реализации положений сравнительно нового Кодекса обнаружила наличие отдельных вопросов, однозначное решение которых в настоящее время отсутствует. Между тем вышеуказанная сфера является одной из наиболее социально значимых, поскольку затрагивает интересы всего населения государства. Отсюда очевидна важность и необходимость разрешения спорных моментов в соответствующей области. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Статья 289 Гражданского кодекса РФ <2> предусматривает, что "собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома". В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Жилищный кодекс РФ, определяя состав общего имущества дома, включил в него земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Сопоставляя эти нормы, можно обнаружить, что в составе общего имущества дома Гражданским кодексом РФ в отличие от Жилищного кодекса РФ не назван земельный участок. Думается, необходимо привести в соответствие данные положения о составе общего имущества жилого многоквартирного дома. Как справедливо замечают П. Н. Никонов и Н. Н. Журавский, "квартира в многоквартирном доме, взятая сама по себе, отдельно от дома, от общедомовых систем инженерного обеспечения, от земельного участка, не может рассматриваться как объект материальной собственности и, следовательно, как объект полноценного управления, эксплуатации и тем более развития. Как объект материальной собственности квартира может реализоваться лишь в том случае, если физически существуют стены, перекрытия, крыша, лестница и все прочее, составляющее "общее имущество" собственников таких квартир. То есть квартире, для того чтобы существовать физически, необходимо физическое наличие дома, как дому для его существования, в свою очередь, необходим земельный участок. Таким образом, естественным с точки зрения природы собственности на такую вещь, как квартира, является включение в состав права на квартиру доли в общем имуществе собственников квартир (и нежилых помещений), которым является многоквартирный дом в целом" <3>. -------------------------------- <3> Никонов П. Н., Журавский Н. Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор. СПб.: Издательство А. Сазонова; Редакционно-издательская фирма "Роза мира", 2006.

Право собственности на земельный участок как часть общего имущества многоквартирного дома - область междисциплинарного регулирования. На это указывают следующие нормы законодательства: а) собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ); б) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (п. 2 ст. 36 ЗК РФ). Таким образом, в названной сфере применимыми являются нормы жилищного, гражданского и земельного права. Анализ права собственности логично начать с момента возникновения права собственности. В настоящем случае основные нормы о возникновении права собственности на земельный участок под жилым домом закреплены ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" <4>, которой установлено, что: -------------------------------- <4> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15.

а) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1); б) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2); в) в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п. 3); г) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5). Таким образом, на первый взгляд ситуация достаточно проста. Но только на первый взгляд. При более внимательном рассмотрении ситуация значительно сложнее. Если брать во внимание исключительно содержание ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", то можно заключить, что право собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме возникает автоматически - либо с принятием Жилищного кодекса РФ в том случае, если земельный участок был сформирован до введения в действие ЖК РФ, либо с момента проведения кадастрового учета участка. Осуществления каких-либо дополнительных действий для оформления права собственности не требуется. Так посчитали многие собственники помещений в многоквартирных домах, с которыми ранее были заключены договоры аренды земельных участков, находящихся под этими домами, и перестали вносить арендную плату по данным договорам. В свою очередь, арендодатели, в роли которых выступали обычно муниципалитеты, посчитали, что в этом случае ущемляются их финансовые интересы, и... нашли выход, обратившись в суды за взысканием арендной платы в связи с несоблюдением общего порядка предоставления земельных участков, предусмотренного Земельным кодексом РФ. Данная позиция была поддержана в решениях ряда судов. В частности, ФАС Волго-Вятского округа в Постановлении от 26.03.2007 по делу N А28-4891/2006-178/4 указал, что "согласно п. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Данная норма Земельного кодекса Российской Федерации подлежит системному толкованию совместно с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 названного Кодекса о соответствии норм земельного права, содержащихся в других федеральных законах, Земельному кодексу Российской Федерации. Следовательно, порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц - сособственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. Такой порядок установлен в пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которых граждане и юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты... Таким образом, в рассматриваемом случае право муниципальной собственности на земельный участок (путем перехода в общую долевую собственность) не может прекратиться автоматически без соблюдения заявительного порядка со стороны обладателя соответствующего права...". ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 22.03.2007 по делу N Ф04-1251/2007(32286-а27-9) решил: "...статья 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" содержит условия перехода земельного участка в общую долевую собственность, но не определяет порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность. Из содержания названного Закона также не усматривается, что введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации влечет автоматический переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственникам помещений этого дома. Вместе с тем ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации, на которую сослался арбитражный суд, указывает, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Следовательно, для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка в общую долевую собственность необходимо издание соответствующего ненормативного акта уполномоченного органа..." Аналогичный вывод о необходимости соблюдения общего порядка предоставления земельных участков прослеживается и в других судебных актах <5>. Следует отметить, что Высший Арбитражный Суд РФ косвенно подтвердил данную позицию (Определение от 19.10.2007 N 10248/07 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ), оставив в силе решения судов, которые "указали, что доказательства прекращения в установленном законом порядке права публичной собственности на землю отсутствуют. Поэтому пришли к выводу о том, что право общей долевой собственности на земельный участок в силу закона у ответчика не возникло...". -------------------------------- <5> См., например: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 22.03.2007 по делу N Ф04-1251/2007(32286-а27-9); ФАС Поволжского округа от 17.04.2007 по делу N А55-7529/06-22; ФАС Волго-Вятского округа от 18.10.2007 по делу N А28-10947/2006-565/16, от 04.12.2007 по делу N А28-2575/2007-44/24; Обобщение информации о деятельности ФАС Волго-Вятского округа за первое полугодие 2007 года.

С другой стороны, право собственников помещений на земельные участки под жилыми домами некоторыми органами рассматривалось как обязанность по оформлению данного права. Так, территориальный отдел Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Свердловской области попытался привлечь собственника помещений в многоквартирных домах к административной ответственности за то, что собственник не предпринимал никаких активных действий для реализации прав, предоставленных ему п. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", то есть не обратился с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Однако ФАС Уральского округа в Постановлении от 17.10.2007 по делу N Ф09-8428/07-С1, Постановлении от 11.12.2007 N Ф09-8795/07-С1 по делу N А07-2711/07 опроверг доводы заявителя, отметив, что "публичная обязанность по оформлению правоустанавливающих документов на земельный участок, находящийся под многоквартирным домом, у отдельного собственника жилого помещения в названном доме отсутствует...". Собственники помещений оказались в незавидной ситуации и в ином аспекте. Например, ФАС Центрального округа полагает <6>, что "в силу п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков может осуществляться бесплатно только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом, в частности, к таким лицам (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ) относятся государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Если юридическое лицо не оформило право собственности путем обращения в муниципальный орган, то оно должно было заключить договор аренды или уплатить муниципальному образованию неосновательное обогащение, исходя из ставки арендной платы, применяемой в данном муниципальном образовании...". Если развить эту логику, можно заключить, что и к гражданам следует применить аналогичную позицию. -------------------------------- <6> Постановление ФАС Центрального округа от 31.07.2007 по делу N А08-1141/06-8.

Интересно, что в налоговых целях Министерство финансов РФ считает, что "право собственности возникает с момента проведения кадастрового учета участка и отдельной государственной регистрации права собственности на участок или издания акта муниципальным органом не требуется" <7>. -------------------------------- <7> См.: письмо Минфина РФ от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65 "О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами".

С учетом вышеизложенного можно прийти к выводу, что для получения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом в целях владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных законодательством, необходимо соблюдение общего порядка предоставления земельных участков, предусмотренного земельным законодательством, в том числе заявления собственников помещений и издания ненормативного акта правомочным муниципальным органом, а для юридических лиц необходимо также произвести оплату предоставленного участка. При этом для налоговых целей достаточным основанием для налогообложения права собственности на земельный участок является лишь кадастровый учет соответствующего участка. Учитывая вышесказанное и рассматривая нормы жилищного и земельного законодательства в таком контексте, упрощение процедуры приобретения в собственность земельных участков под многоквартирными домами с принятием Жилищного кодекса РФ не усматривается. Собственники помещений в жилых домах оказались в сложной ситуации. На наш взгляд, законодатель, вводя нормы ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и ст. 36 ЖК РФ, стремился упростить и облегчить процедуру оформления права собственности на соответствующие участки, то есть действовал в интересах собственников. Как это стало очевидным, на практике обстоятельства складываются иначе. По нашему мнению, для оформления права собственности необходимо только прохождение кадастрового учета. Данная позиция основана на следующем. Как было отмечено выше, согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Следовательно, Земельный кодекс РФ в данном случае предоставил приоритет именно жилищному законодательству. Поэтому нет необходимости соблюдения общего порядка предоставления земельных участков, предусмотренного Земельным кодексом РФ. Если проанализировать дословное содержание ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" о том, что "с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме", то становится очевидным, что определяющим является именно кадастровый учет земельного участка, подтверждающий факт формирования и индивидуализации соответствующего участка. Индивидуализация участка необходима, так как земельный участок становится самостоятельным объектом прав только с момента, когда он может быть выделен в натуре и при этом не будет отождествлен с другим участком, что следует из легального определения понятия земельного участка: земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом <8>. -------------------------------- <8> Статья 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149, с послед. изм. и доп.

Настоящая позиция находит поддержку и в теории права. Аналогичного мнения придерживаются ряд авторов. Так, Ю. П. Свит считает, что, "для того чтобы осуществить передачу земельного участка в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома, требуется установить границы земельного участка, провести кадастровый учет" <9>. По мнению А. А. Лазаревского и С. А. Попова, "сейчас право собственности на такой участок возникает на основе закона: участок, в отношении которого проведен кадастровый учет, бесплатно переходит в их общую долевую собственность с момента кадастрового учета..." <10>. С. Г. Певницкий полагает: "Право общей долевой собственности на земельные участки, в отношении которых кадастровый учет был произведен до введения в действие ЖК РФ, возникло с 1 марта 2005 г., тогда как право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельные участки, которые не были сформированы до введения в действие ЖК РФ, возникнут с момента их формирования и проведения кадастрового учета" <11>. -------------------------------- <9> Свит Ю. П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. N 6. <10> Лазаревский А. А., Попов С. А. Землерасстройство-2 // ЭЖ-Юрист. 2006. N 44. <11> Певницкий С. Г. Земельные участки под жилыми домами: проблемы законодательного регулирования и правоприменительной практики // Юрист. 2006. N 8.

Некоторый оптимизм вызывает также то, что в судебной практике имеются решения судов, считающих, что для возникновения права собственности на земельный участок под многоквартирным домом достаточно факта формирования участка и его кадастрового учета <12>. -------------------------------- <12> См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.11.2007 N Ф08-7441/07-2491А по делу N А53-4858/2007-С5-23; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.04.2007 по делу N А56-208/2006.

Земельный участок является объектом недвижимого имущества. Право собственности на объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ, ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" <13>). Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. То есть можно предположить два варианта, что: а) право собственности на земельный участок возникает лишь с момента государственной регистрации этого права; б) ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" предусмотрено то "иное", которое допускается Гражданским кодексом РФ. -------------------------------- <13> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Исходя из этого определения и учитывая норму п. 2 ст. 8 ГК РФ, можно прийти к выводу, что государственная регистрация права может иметь правоподтверждающий характер. Министерство юстиции РФ в письме от 21.04.2006 N 04/3201-ЕЗ также указало, что государственная регистрация может носить правообразующий и правоподтверждающий характер. Если права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, п. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер. В соответствии с п. 2 ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Представляется, что из содержания статьи следует отсутствие обязанности или необходимости отдельной регистрации права собственности на общее имущество дома. Такая регистрация может быть произведена лишь по желанию собственника либо в случае, если возникают правоотношения с участием третьих лиц. Процедура регистрации установлена Инструкцией об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 N 29 <14>. Согласно п. 5 Инструкции государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте) (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о регистрации); при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (ст. 219 ГК РФ). Для регистрации доли в праве собственности на общее имущество дома согласно инструкции необходимо предоставить целый ряд документов, в том числе: -------------------------------- <14> РГ. 2007. 22 марта.

а) документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ; б) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса); в) планы объектов недвижимости, в том числе кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом; г) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно п. 16 Инструкции свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него. За регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме необходимо уплатить государственную пошлину в размере 50 рублей (п. 1, подп. 20.1, ст. 333.33 НК РФ <15>). -------------------------------- <15> СЗ РФ. 2000. N 32. Ст. 3340.

Таким образом, на сегодняшний день в регулировании права собственности на земельный участок под многоквартирным домом существует значительное количество спорных моментов. Принимая во внимание значимость этой сферы общественных отношений, полагаем, что необходимо в ближайшей перспективе определить пути их решения посредством внесения соответствующих дополнений в нормативные акты или издания отдельных разъяснений уполномоченными органами. Со стороны судебной системы в целях обеспечения единообразия судебной практики представляется необходимым проведение обобщения судебных актов и выработка соответствующих рекомендаций.

Название документа