Многоквартирный жилой дом как объект гражданского права

(Мишулина Е. С.)

("Общество и право", 2009, N 3)

Текст документа

МНОГОКВАРТИРНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

Е. С. МИШУЛИНА

Мишулина Елизавета Сергеевна, соискатель кафедры гражданского права Кубанского государственного аграрного университета.

В научной статье исследуется распространенная форма удовлетворения жилищных потребностей граждан - многоквартирные дома. Дается анализ правового режима многоквартирного дома, разграничение режима объектов общего имущества многоквартирного дома в зависимости от их влияния на возможность эксплуатации и благоустройство дома.

Ключевые слова: многоквартирный жилой дом, жилой дом, жилое помещение, правовой режим, нежилое помещение.

The widespread form of satisfaction of housings necessities of citizens - apartment houses is probed in the scientific article. The analysis of the legal mode of apartment house is given, differentiating of the mode of objects of general property of apartment house depending on their influence on possibility of exploitation and equipping with modern amenities of house.

Key words: apartment dwelling house, dwelling-house, dwelling apartment, legal mode, unoccupied apartment.

Рассмотрение вопроса об объекте права собственности, как, впрочем, и любом другом объекте гражданских прав, означает фактически рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме [1. С. 2 - 9]. Как пишет В. И. Сенчищев, "важным с позиции права является не сама вещь и не само поведение, а то правовое значение, правовой режим, который присваивается этому явлению в силу позитивного права и который воплощается в субъективных правах и обязанностях" [2. С. 150].

Из сказанного следует, что выделение в классификации объектов права собственности многоквартирного жилого дома имеет смысл лишь в том случае, если имеются особенности с позиции правового режима. Физические характеристики многоквартирного жилого дома позволяют нам отнести его к числу недвижимого имущества.

Распространенной формой удовлетворения жилищной потребности граждан являются многоквартирные дома. В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме [3]. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

В отличие от жилого дома, который так же относится к жилым помещениям, многоквартирный дом состоит из нескольких или многих жилых помещений - квартир, использование которых немыслимо без определенной инфраструктуры и помещений общего пользования. Кроме того, в многоквартирном доме могут быть предназначенные для самостоятельного использования нежилые помещения.

Проблема правового режима многоквартирного жилого дома заключается в том, что он, выступая объектом гражданских прав, одновременно как единое целое не может представлять собой самостоятельный объект права. Объектами вещных прав являются расположенные в доме жилые и нежилые помещения, находящиеся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также принадлежащее собственникам квартир на праве долевой собственности общее имущество дома. Нахождение многоквартирного дома на балансе у юридического лица - жилищно-эксплуатационной организации или жилищного кооператива - не имеет правового содержания, поскольку баланс является лишь формой учета имущества и необходимым условием для эксплуатации дома, но никаких правомочий по пользованию, владению и распоряжению домом у организации-балансодержателя не создает.

Жилая квартира, находящаяся в многоквартирном доме, как объект недвижимости имеет особый правовой режим. Она имеет строго целевое назначение, при этом обладает еще и той особенностью, что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома: подвалы, чердаки, лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения, поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим жилым помещением.

Социальная значимость жилья определила строго целевое назначение названных объектов недвижимости. Данный принцип закреплен в Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 288), согласно которому жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению ими должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов недвижимости.

Гражданский кодекс РФ закрепляет два важных правила, определяющих правовой режим общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Первое правило заключается в том, что на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников [4]. Доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру общей площади квартир. Второе правило запрещает собственнику квартиры отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье [4]. В этом и состоит специфика правового режима объектов общего имущества собственников жилья в многоквартирном доме. Соответствующая доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на жилье, будучи неразрывно с ним связанной [5].

С отнесением жилого помещения к числу недвижимого имущества возникает вопрос о соотношении прав на жилое помещение и расположенный под ним земельный участок. Поскольку физически многоквартирный дом связан с участком, необходимым для его использования, к общему имуществу относится и соответствующий земельный участок.

Собственники квартир не вправе размещать в многоквартирных домах какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства. Собственник обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. Последнее ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Здесь исключается размещение разного рода производств, в т. ч. подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку кроме нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета привело бы к созданию неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их назначению.

Основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него по общему правилу возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения и общего имущества. Необходимо отметить, что данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку многоквартирный дом признается объектом недвижимого имущества, соответственно, можно сделать вывод, что он не может не рассматриваться в качестве объекта гражданских прав. Соответственно, как и любая вещь, он может стать объектом вещных прав. Являясь объектом недвижимости, вещные права на многоквартирный жилой дом в соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ должны подлежать государственной регистрации.

Многоквартирный дом имеет сходство со сложной вещью, однако таковой не является. Его режим противоположен режиму сложной вещи, которая искусственно создается путем объединения физически не связанных разнородных объектов, объединенных лишь возможностью использования по единому назначению. Исходя из целесообразности их совместного использования, законодатель устанавливает диспозитивное правило об общей судьбе всех элементов сложной вещи [4]. Помещения многоквартирного дома предназначены для самостоятельного оборота, хотя физически они являются частью дома и в этом качестве фактически зависят от судьбы дома. Так, признание многоквартирного дома аварийным влечет за собой признание непригодными для проживания и отдельных помещений в нем, хотя бы состояние последних было надлежащим.

Техническая зависимость отдельных помещений от элементов дома в целом объясняет и особенности режима общего имущества многоквартирного дома, и невозможность отчуждения этого имущества без отчуждения соответствующих помещений.

Подводя итог, можно сделать вывод об особенностях правового регулирования режима многоквартирного дома и общего имущества. С принятием Жилищного кодекса РФ не были решены многие проблемы, внимание на которые обращалось еще в период действия предыдущего Жилищного кодекса РСФСР и Закона об основах федеральной жилищной политики. Существуют вопросы в уточнении правового режима многоквартирного дома, разграничении режима объектов общего имущества многоквартирного дома в зависимости от их влияния на возможность эксплуатации и благоустройство дома. В интересах безопасности жильцов не все общее имущество дома должно принадлежать собственникам квартир, например лифты, силовые трансформаторы электрохозяйства.

Литература

1. Фогель В. А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение // Бюллетень нотариальной практики. М.: Юрист, 2002. N 4.

2. Сенчищев В. И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М. И. Брагинского. М.: Статут, 1998.

3. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.

5. Указ Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" // СЗ РФ. 1993. N 52. Ст. 5079.

Название документа

Вопрос: Я контрактник, признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. В трехкомнатной квартире зарегистрированы я, отец, сестра и племянник. Квартира была приватизирована отцом, племянником и матерью. В 2007 мать умерла. В 2008 году жилищная комиссия исключила меня из списка, т. к. отпали основания для улучшения жилищных условий. Правомерны ли действия жилищной комиссии?

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Вопрос: Прохожу военную службу по контракту, в 2001 г. был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, включен в список очередников. Проживаю в трехкомнатной квартире общей площадью 71,2 кв. м. В квартире, кроме меня, зарегистрированы отец, сестра и племянник. Квартира была приватизирована в долевую собственность (по 1/3 доли) отцом, племянником и матерью. Мы с сестрой от участия в приватизации отказались. В 2007 г. состав семьи изменился, умерла мать. В 2008 году жилищная комиссия части, в которой прохожу службу, исключила меня из списка сотрудников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в связи с тем, что на территории муниципального образования установлена норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма от 16,0 кв. м до 18 кв. м общей площади на одного человека, т. е. 4 x 16 (18) = 64 (72) кв. м, а площадь моей квартиры 71,2 кв. м. Правомерны ли действия жилищной комиссии, если в соответствии со ст. 15.1 Федерального закона "О статусе военнослужащих" норма предоставления составляет 18,0 кв. м?

Ответ: В настоящее время основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях регламентированы Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

В соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

При этом в соответствии с ч. 2 ст. 51 ЖК РФ при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

В соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее - норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Но следует указать, что при определении нуждаемости учитывается учетная норма, а не норма предоставления.

В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

При этом, как показывает практика, как правило, учетная норма устанавливается в пределах 10 - 15 кв. м.

Таким образом, норма предоставления и учетная норма не являются тождественными правовыми институтами. В связи с изложенным советуем Вам обратиться к нормативным правовым актам, регулирующим жилищные отношения в месте Вашего жительства (в месте службы).

Также следует указать, что жилищными комиссиями на учет нуждающихся принимаются военнослужащие. Члены семьи, проживающие отдельно от военнослужащего, не имеют права быть поставлены на учет нуждающихся в воинских частях и претендовать на получение жилья за счет жилищного фонда, закрепленного за Вооруженными Силами Российской Федерации.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Контрактник проживает в приватизированной квартире площадью 50,6 кв. м. В квартире зарегистрированы, кроме него, дочь и отец. Он регистрирует в квартиру свою жену, которая ранее была зарегистрирована в трехкомнатной квартире площадью 70,0 кв. м. После всех этих действий военнослужащий подает заявление в жилищную комиссию о признании его нуждающимся в улучшении жилищных условий и внесении в список сотрудников, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Комиссия просьбу удовлетворила. Правомерны ли ее действия?

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Вопрос: Военнослужащий служит по контракту с 28 июня 2001 г. Проживает в двухкомнатной приватизированной квартире (имеет долю) общей площадью 50,6 кв. м. В квартире зарегистрированы, кроме него, дочь и отец. В улучшении жилищных условий не нуждаются, так как учетная норма площади жилого помещения на территории муниципального образования, где они проживают, - 14,5 кв. м общей площади жилого помещения (14,5 x 3 = 43,5 кв. м).

Военнослужащий регистрирует в квартиру свою жену, которая ранее была зарегистрирована в трехкомнатной квартире своих родителей общей площадью 70,0 кв. м, в которой было зарегистрировано четыре человека, которые в улучшении жилищных условий не нуждались.

После всех этих действий военнослужащий подает заявление в жилищную комиссию о признании его нуждающимся в улучшении жилищных условий и внесении в список сотрудников, нуждающихся в улучшении жилищных условий (на получение служебного жилья).

Жилищная комиссия просьбу удовлетворила. Правомерны ли действия жилищной комиссии?

Ответ: Формально данные действия подпадают под правила ст. 53 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), в соответствии с которой граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Однако ст. 53 ЖК РФ не содержит конкретный перечень действий, которые могут быть правоприменителем применены относительно Вашего случая. В связи с этим автор советует Вам обратиться к законодательству субъекта Российской Федерации, на территории которого Вы проживаете (проходите службу).

Например, в соответствии с правилами ст. 10 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения" к действиям, повлекшим ухудшение жилищных условий, относятся:

1) изменение порядка пользования жилыми помещениями путем совершения сделок;

2) обмен жилыми помещениями;

3) невыполнение условий договоров о пользовании жилыми помещениями, повлекшее выселение граждан в судебном порядке;

4) изменение состава семьи, в том числе в результате расторжения брака;

5) вселение в жилое помещение иных лиц (за исключением вселения временных жильцов);

6) выдел доли собственниками жилых помещений;

7) отчуждение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения или частей жилого помещения.

Действиями, повлекшими ухудшение жилищных условий, не являются:

1) вселение несовершеннолетних детей по месту жительства любого из родителей;

2) вселение супруга (супруги), нетрудоспособных родителей, иных граждан в установленном порядке в жилые помещения в качестве членов семьи, если до вселения указанные лица были приняты на жилищный учет в городе Москве;

3) расторжение договора ренты по инициативе получателя ренты с возвратом жилого помещения получателю ренты;

4) признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке;

5) вселение нетрудоспособных родителей, если до вселения они:

а) обладали по предыдущему месту жительства в городе Москве самостоятельным правом пользования жилым помещением, признанным в установленном порядке непригодным для постоянного проживания и ремонту или реконструкции не подлежащим;

б) безвозмездно передали жилое помещение по предыдущему месту жительства в городе Москве органам государственной власти города Москвы;

6) отказ от принятия дара одаряемым, отказ дарителя от исполнения договора дарения.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Прохожу службу по контракту, признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Квартира площадью 49,1 кв. м приватизирована мною, отцом и сестрой. Жена и сын зарегистрированы в двухкомнатной квартире родителей жены площадью 57,3 кв. м, где зарегистрированы еще 6 человек. В 2008 г. жилищная комиссия исключила меня из списка. А как же жена и сын? Они не обеспечены по социальной норме.

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Вопрос: Прохожу службу по контракту, в 1994 г. был признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. В настоящее время зарегистрирован в двухкомнатной квартире общей площадью 49,1 кв. м. По этому же адресу зарегистрирован мой отец. Квартира приватизирована в долевую собственность (по 1/3 доли) мною, отцом и сестрой, которая в настоящее время зарегистрирована и проживает по другому адресу.

Жена и сын зарегистрированы в двухкомнатной квартире родителей жены общей площадью 57,3 кв. м, а всего по данному адресу зарегистрировано шесть человек.

В 2008 г. жилищная комиссия исключила меня из списка сотрудников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в связи с тем, что отпали основания для улучшения жилищных условий. А как же жена и сын? Они не обеспечены по социальной норме. Правомерны ли действия жилищной комиссии?

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

При этом, как показывает практика, как правило, учетная норма устанавливается в пределах 10 - 15 кв. м.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Я сержант, контракт заключил в 1999 г. Сержант контрактной службы, отслужил срочную службу. В 1998 г. заключил контракт. Снимаю жилье, семья - три человека. В части распределяются квартиры. Жилищная комиссия отказала мне в предоставлении квартиры, утверждая, что квартиры в только что построенном доме имеют статус постоянного жилья. Правомерно ли это и почему? Почему мне не могут дать квартиру в этом доме по договору социального найма?

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Ответ: Действия жилищной комиссии и командования можно считать правомерными.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями обеспечиваются:

- военнослужащие, назначенные на воинские должности после окончания военного образовательного учреждения профессионального образования и получения в связи с этим офицерского воинского звания (начиная с 1998 г.), и совместно проживающие с ними члены их семей;

- офицеры, призванные на военную службу в соответствии с указом Президента Российской Федерации, а также офицеры, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 1998 г., и совместно проживающие с ними члены их семей;

- прапорщики и мичманы, сержанты и старшины, солдаты и матросы, являющиеся гражданами, поступившими на военную службу по контракту после 1 января 1998 г., и совместно проживающие с ними члены их семей.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 1 декабря 2008 г. N 225-ФЗ, внесшего изменения в ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", военнослужащим - гражданам Российской Федерации, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями и признанным нуждающимися в жилых помещениях в соответствии со ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации, по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более предоставляются жилые помещения, находящиеся в федеральной собственности, по выбору указанных граждан в собственность бесплатно на основании решения федерального органа исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба, или по договору социального найма с указанным федеральным органом исполнительной власти по избранному постоянному месту жительства и в соответствии с нормами предоставления площади жилого помещения, предусмотренными ст. 15.1 Федерального закона "О статусе военнослужащих". Порядок признания указанных лиц нуждающимися в жилых помещениях и порядок предоставления им жилых помещений в собственность бесплатно определяются нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации. Военнослужащие - граждане Российской Федерации, не указанные в настоящем абзаце, при увольнении с военной службы освобождают служебные жилые помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством Российской Федерации.

Однако в настоящее время Правительством Российской Федерации указанный нормативный правовой акт не принят.

Также следует учитывать, что командование и жилищные комиссии учитывали целевое назначение поступивших для распределения жилых помещений и при целевом назначении (для предоставления военнослужащим по договорам социального найма) не могли распределить квартиры военнослужащим, имеющим право только на служебные жилые помещения.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Могут ли сержанту контрактной службы дать квартиру, имеющую статус постоянного жилья, по договору социального найма или по другому договору?

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Ответ: Действия жилищной комиссии и командования можно считать правомерными.

Однако в настоящее время Правительством Российской Федерации указанный нормативный правовой акт не принят.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Пишут Вам контрактники, отслужившие срочную службу. Контракт заключили в 1998 и 1999 гг. Могут ли нам дать квартиру в строящемся доме не на территории части (сдача дома в 2009 г.)? Командование и жилищная комиссия отказываются давать, говорят, что дом с постоянным жильем будут давать только офицерам, но они приехали в наш гарнизон только в 2007 г. из другого гарнизона (области).

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Ответ: Действия жилищной комиссии и командования можно считать правомерными.

Однако в настоящее время Правительством Российской Федерации указанный нормативный правовой акт не принят.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Офицеру, закончившему военное училище в 1998 г., жилищная комиссия отказала в предоставлении жилья, мотивируя это тем, что дом, в котором выдаются квартиры, имеет статус постоянного жилья. А также распределила квартиру офицеру 1997 г. выпуска, который стоит в конце общей очереди.

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Ответ: Действия жилищной комиссии и командования можно считать правомерными.

Однако в настоящее время Правительством Российской Федерации указанный нормативный правовой акт не принят.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Жилищная комиссия поделила очередь нуждающихся в получении жилой площади на тех, кому положено служебное жилье, и на тех, кому положено постоянное. И сначала распределяет в первоочередном порядке, кому положено постоянное, а затем - кому положено служебное жилье. Правомерно ли это? Если да, то почему?

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Ответ: Действия жилищной комиссии и командования можно считать правомерными.

Однако в настоящее время Правительством Российской Федерации указанный нормативный правовой акт не принят.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Требуется ли при заключении нового контракта заново писать рапорт об обеспечении жильем, о постановке в очередь на жилую площадь? Командование утверждает, что, если не писал, значит, не нуждаешься.

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Ответ: Нет, не требуется, поскольку при заключении нового контракта военная служба не прерывается, правоотношения, в том числе и по обеспечению жильем, остаются неизменными. Более того, ни Федеральный закон от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", ни Приказ Министра обороны Российской Федерации от 15 февраля 2000 г. N 80 "О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации" написание такого рапорта не предусматривают.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Прапорщик, выслуга - 26 календарных лет. Живу в закрытом военном городке, жилищный сертификат не получал, жилплощади не имею. Желаю жить в этом городке и дальше. Могут ли меня выселить? Жена, сын 1977 года рождения.

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Ответ: В настоящее время основания выселения граждан регламентированы Жилищным кодексом Российской Федерации.

В связи с тем, что Вы не уточнили правовой статус занимаемого жилого помещения, ответ на Ваш вопрос будет дан в двух вариантах: 1) жилое помещение Вы занимаете по договору социального найма; 2) жилое помещение Вы занимаете по договору найма специализированного жилого помещения. Автор исходит из того, что, как показывает правоприменительная практика, проживание военнослужащих (граждан) в закрытом военном городке не означает, что таким образом военнослужащий (гражданин) проживает в служебном жилом помещении. Жилое помещение приобретает статус служебного только с соблюдением порядка, установленного жилищным законодательством.

1. Если Вы проживаете в жилом помещении на условиях договора социального найма, выселение Вас и членов Вашей семьи должно осуществляться на условиях, предусмотренных ст. ст. 84 - 91 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

В ст. ст. 85 - 90 ЖК РФ предусмотрены основания выселения граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

В ст. 91 ЖК РФ перечислены основания выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Так, в соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 91 ЖК РФ если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Следует указать, что ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР (ст. 94) не содержит статьи о выселении лиц, утративших связь с Вооруженными Силами Российской Федерации, из военных городков с предоставлением других жилых помещений. Законодательством предусмотрено переселение таких граждан в соответствии с их волеизъявлением посредством выдачи государственных жилищных сертификатов.

2. Если Вы проживаете по договору найма специализированного жилого помещения (в служебном жилом помещении), то в данном случае правовое регулирование выселения осуществляется ст. 103 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 ЖК РФ и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 102 ЖК РФ переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.

Также в соответствии с ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов Федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов Государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2) пенсионеры по старости;

3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

4) инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II группы, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Как видно, указанная правовая норма исключений в отношении военнослужащих (граждан, уволенных с военной службы) не содержит.

В соответствии с ч. 3 ст. 104 ЖК РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Увольняют по организационно-штатным мероприятиям, выслуга - 16 лет. В 2005 г. уволился по окончании контракта, выписался и уехал в другой город, где восстановился. Жена осталась проживать по старому месту службы. В 2007 г. развелся. Комиссия нуждающимся в жилье не признала, суд тоже. Начальник КЭЧ получил указание от командующего округом о выселении жены, но тянет. До ухудшения жилищных условий еще год. Могут ли уволить без жилья?

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" военнослужащие - граждане Российской Федерации, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, нуждающиеся в улучшении жилищных условий по нормам, установленным федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, без их согласия не могут быть уволены с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями без предоставления им жилых помещений.

Поскольку Вы не признаны нуждающимся в улучшении жилищных условий, Вы можете быть уволены с военной службы без предоставления жилого помещения.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

Вопрос: Могу ли быть признанным нуждающимся в жилье в соответствии со ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N 378, Жилищным кодексом Российской Федерации? Военнослужащий, выслуга - 12 лет. Майор медицинской службы, зарегистрирован у родителей, пенсионеров, жилая площадь - 60 кв. м, старшему брату 42 года, инвалид первой группы с детства, нуждается в постоянном постороннем уходе и надзоре, воинская часть дислоцирована в г. Голицыно.

("Право в Вооруженных Силах", 2009, N 9)

Текст документа

Вопрос: Могу ли быть признанным нуждающимся в жилье в соответствии со ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N 378, Жилищным кодексом Российской Федерации? Военнослужащий, выслуга - 12 лет. 1995 год - учеба в ВВУЗе, майор медицинской службы, зарегистрирован у родителей, пенсионеров, жилая площадь - 60 кв. м, старшему брату 42 года, инвалид первой группы с детства, нуждается в постоянном постороннем уходе и надзоре, воинская часть дислоцирована в г. Голицыно.

Так, в соответствии со ст. 51 ЖК РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются (далее - нуждающиеся в жилых помещениях):

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

Как правило, учетная норма устанавливается в пределах 10 - 15 кв. м. К сожалению, в редакции журнала отсутствует нормативный правовой акт, регулирующий жилищные отношения в г. Голицыно, в том числе и устанавливающий учетную норму.

Однако в развитие п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 г. N 378 был утвержден Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире.

В том случае, если заболевание Вашего брата включено в указанный Перечень, Вы имеете право быть признанным нуждающимся в жилых помещениях.

С. В.Шанхаев

Капитан юстиции,

кандидат юридических наук

Название документа

5rik.ru

Материалы для учебы и работы

Многоквартирный жилой дом как объект гражданского права