Роль договора в возникновении вещных прав на землю и определении их содержания

РОЛЬ ДОГОВОРА В ВОЗНИКНОВЕНИИ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И ОПРЕДЕЛЕНИИ ИХ СОДЕРЖАНИЯ

Н. Н. МИСНИК

Мисник Н. Н., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Южного федерального университета.

Поводом для написания этой давно запланированной статьи стало принятие Федерального закона от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" (далее - Закон). Среди различных изменений, внесенных Законом в ГК РФ, обратило на себя внимание следующее. До принятия Закона п. 3 ст. 264 ГК предусматривал, что возможность владельца земельного участка, не являющегося его собственником, распоряжаться этим участком может быть предусмотрена как законом, так и договором. По всей видимости, имелся в виду договор с собственником. Теперь возможность распоряжаться земельным участком обладателю производного вещного права на землю может предоставить только закон. Изъятие из п. 3 ст. 264 ГК упоминания о договоре имеет непосредственное отношение к одному из самых дискуссионных вопросов о вещных правах вообще и о вещных правах на землю в частности. Здесь законодатель попытался волевым решением разрешить важный теоретический спор, что само по себе не может вызвать одобрения. Речь идет о споре относительно юридико-фактических оснований возникновения вещных прав, и в частности о возможности отнесения к таким основаниям договора, а также о возможности договора определять содержание вещных прав. Участвуя в указанной дискуссии, автор этих строк однозначно высказался в пользу договора как юридического факта, могущего и порождать вещные права, и определять их содержание. Особое внимание в этой связи было обращено на договор аренды и на договор об установлении частного земельного сервитута, в которых наиболее рельефно отражаются эти способности <1>. При этом опровергались аргументы сторонников противоположной концепции, в частности Е. А. Суханова <2>. Однако позднее Е. А. Суханов предложил в защиту своей позиции аргумент, ранее им не высказывавшийся, но оставление которого без рассмотрения подвергает позицию сторонников договора как основания возникновения вещных прав серьезному сомнению. Он пишет, что в российском законодательстве середины 90-х годов прошлого века, восстановившем вещные права в традиционном виде, впервые за долгое время был закреплен принципиально правильный подход к пониманию данной категории. "Прежде всего восстановлены такие основополагающие признаки вещных прав, как их "принудительная типизация" (Typenzwang) и "принудительная фиксация" (Typenfixierung), т. е. обязательное установление непосредственно законом закрытого перечня (numerus clausus) этих прав и исчерпывающей характеристики содержания каждого из них, исключающие возможность какого-либо их изменения соглашением сторон. Ведь в вещном праве, в отличие от обязательственного, не действует принцип свободы договоров, позволяющий контрагентам заключать любые договоры и устанавливать в своих взаимоотношениях любые права и обязанности, не противоречащие общим началам и смыслу гражданского права. Содержание относительных договорных отношений известно их участникам (и только им), будучи определенным их соглашением. Вещные же права носят абсолютный характер, и их содержание важно знать всем третьим лицам, а потому оно должно быть заранее определено законом. Именно поэтому арендное право не попало в число вещных прав, перечисленных в ст. 216 ГК РФ, поскольку его содержание в конкретных арендных отношениях целиком зависит от усмотрения сторон арендного договора" <3>. -------------------------------- <1> В этом смысле высказываются в последнее время и иные авторы. См.: Бабаев А. Б. Система вещных прав. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 306 - 308; Рыбалов А. О. Ограниченные вещные права: проблемы определения // Закон. 2007. N 2. <2> Мисник Н. Н. "Свой интерес" как "индикатор" вещного права // Государство и право. 2005. N 12. С. 103. <3> Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. N 1.

Рискнем предположить, что по этой же причине Гражданскому кодексу РФ до сих пор, даже после принятия Закона, остается неизвестным право безвозмездного срочного пользования земельными участками, которое Земельный кодекс РФ однозначно относит к вещным правам на землю (ст. 24, 41, 56.1), называя при этом договор среди оснований возникновения данного права. Высказанное Е. А. Сухановым мнение базируется на классическом подходе германской цивилистической доктрины, родоначальницы учения о вещных правах. Для нее вещными являются лишь те права, которые законом прямо отнесены к таковым. Содержание этих прав может вытекать только из закона. Договор не может служить основанием возникновения каких-либо иных вещных прав и не может определять их содержание или корректировать содержание известных закону вещных прав в сравнении с тем содержанием, которое устанавливает закон. Новизна предложенного Е. А. Сухановым аргумента состоит в том, что третьи лица должны знать содержание вещного права, для них это важно. Узнать же это содержание можно только из закона, который известен всем, а не из договора, содержание которого, как предполагается, известно только его участникам. Поэтому договор и не может рассматриваться как основание возникновения вещных прав. Важность знания третьих лиц о содержании вещного права обусловлена, по всей видимости, тем, что у них существует обязанность не препятствовать обладателю этого права в его осуществлении. Продолжая указанную логику, можно предположить, что, не зная содержания вещного права, вытекающего из договора, в том числе из договора аренды, третье лицо может совершить действия, приводящие к его нарушению. В противовес этому аргументу и вышеуказанной норме Закона, исключившей договор из числа юридических фактов, влекущих возникновение вещных прав и могущих определять их содержание, можно сказать следующее. Гражданскому праву известна масса договоров, сопровождающихся передачей вещи. Это могут быть как договоры, непосредственно направленные на передачу вещи, где путем передачи удовлетворяются интересы лица, получающего вещь (купля-продажа), так и договоры, где передача вещи представляет собой побочный эффект удовлетворения потребностей лица, передающего вещь (хранение). Но в любом случае нельзя передать вещь по договору и не легитимировать лицо, получившее ее, на осуществление хотя бы одного из полномочий, входящих в вещную триаду, т. е. не передать право на вещь. В противном случае эффект, на который стороны рассчитывали при передаче вещи, не может быть достигнут. Любое действие лица, получившего вещь, в отношении ее будет нелегитимным. Соответственно такое соглашение невозможно будет признать сделкой (договором), т. к. вещно-правового эффекта она не порождает, а без него все возможные права и обязанности относительного свойства (например, вносить арендную плату) теряют свой смысл. Поэтому законодатель, определяя те или иные договоры о передаче вещи, чаще всего указывает не только на правомочия лиц по отношению друг к другу, но и на те, которые приобретатель вещи получает в отношении ее самой. И с этими правомочиями не корреспондируют какие-либо конкретные обязанности другой стороны по договору. У этой стороны, как и у всех третьих лиц, появляется обязанность не препятствовать приобретателю вещи в осуществлении его правомочий в отношении самой вещи, находящаяся в рамках уже не относительного (обязательственного), а абсолютного (вещного) правоотношения. Степень конкретности определения законодателем содержания вещного права, могущего возникнуть из договора, различна. Так, в определении договора аренды довольно абстрактно указано, что к арендатору переходит владение и пользование или только пользование вещью. Сервитут же определяется несколько более конкретно, как право ограниченного пользования чужим земельным участком, и при этом указывается даже примерный перечень вариантов такого пользования. Но какова бы ни была установленная в законе степень определенности содержания вещного права, возникающего из договора, простого указания на существование этого права третьим лицам уже должно быть достаточно, чтобы не нарушать его. И это при том, что из обстановки может быть и непонятно конкретное содержание вещного права, например, арендатора: то ли это правомочия по владению и пользованию, то ли только по пользованию вещью, и каково наполнение указанных правомочий, установленное соглашением сторон. Выяснению этого может способствовать только знакомство с договором. Но меняет ли это что-нибудь для третьих лиц? При этом мы однозначно исходим из того, что третьим лицам известно о существовании некоего договора, устанавливающего право лица на вещь. Только в этом случае и возможно сравнение этой ситуации с той, когда третье лицо воздерживается от нарушения чужого вещного права, содержание которого досконально известно ему из закона. Неизвестность относительно наличия договора может быть сравнима лишь с ситуацией, в которой третье лицо вообще не знает не только содержания вещного права другого лица, определенного законом, но и о том, есть ли оно у него вообще. Здесь повод для дискуссии снимается в принципе, т. к. эффект от такого незнания один - и в том и в другом случае содержание прав титульного владельца третьему лицу неизвестно. А это снимает вопрос об источнике знания о праве как основе происхождения права. А если известно, что вещь чужая, и право на нее возникло из договора, то третьему лицу должно быть ясно, что любое посягательство на вещь или воспрепятствование действиям обладателя вещного права на нее могут явиться нарушением этого права. Поэтому третье лицо должно воздержаться от совершения действий, могущих нарушить чужое вещное право, даже с точно не определенным в законе, а потому неизвестным этому лицу содержанием, до тех пор, пока это содержание не станет ему ясно из возникшего обязательства. До этого, если у лица есть сомнения в существовании тех или иных правомочий, входящих в состав вещного права, возникшего из договора (аренды, сервитута, залога и др.), в объеме содержания этих правомочий, это лицо должно относиться к праву так, как будто оно обладает максимально возможным по закону содержанием. Следует, например, считать, что арендатор имеет право не только пользоваться, но и владеть вещью; что его право сдавать имущество в субаренду не ограничено отсутствием согласия на это арендодателя; что лицо, в пользу которого установлен сервитут, может не только проходить через чужой земельный участок, но и прогонять скот и т. д. А если в законе не определяются даже общие параметры вещного права, возникшего из договора, третье лицо должно относиться к нему так же, как к праву собственности. Нужно вначале воздержаться от любых действий, могущих привести к нарушению вещного права, о существовании которого стало известно, а затем, в случае необходимости (например, для защиты или реализации своих действительных или предполагаемых прав и охраняемых законом интересов), ознакомиться с его содержанием, а не наоборот - сначала узнать из закона или договора содержание права, а лишь затем воздержаться от действий, могущих его нарушить, или прекратить поведение, нарушающее право. Такой порядок должен следовать из презумпции разумности и добросовестности поведения лица. С этой презумпцией не согласуется допущение того, что любое лицо, осуществляя свои права, вправе предпринять действия, могущие нарушить чужое право на вещь, о существовании которого ему было известно, ссылаясь на неизвестность содержания этого права. Осуществление своих прав способами, могущими привести к нарушению прав других лиц, есть не что иное, как злоупотребление правом, о котором говорит ст. 10 ГК. Поведение же лица, злоупотребляющего правом, является и неразумным, и недобросовестным. В заключение укажем, что при всей четкости и отработанности германской вещно-правовой доктрины, предоставляющей пищу для настоящей дискуссии, она не дает сбои лишь там, где вещный характер прав подтверждается самим Германским гражданским уложением, принятым еще в XIX в. В отношении же определения природы иных прав, появившихся позднее в процессе развития гражданского оборота, германская цивилистика испытывает не менее серьезные затруднения, чем отечественная. Так, Л. Ю. Василевская, оценивая значение вещных договоров в германском гражданском праве, пишет: "...вещный договор в механизме обязательственных и вещных прав выступает тем универсальным критерием, который достаточно четко дает возможность отграничить одни права от других. В германской цивилистике не возникает вопросов о правовой природе договоров, предусмотренных ГГУ, поскольку очевидно следующее: если после заключения обязательственного договора требуется заключение вещного договора, который опосредует передачу вещи или права, перед нами - правовой механизм, который рождает вещное право... Такие вопросы обсуждаются только в отношении тех договорных конструкций, которые не могли быть урегулированы ГГУ, речь идет о таких договорах, как лизинг, франчайзинг, факторинг, форфейтинг, и др." <4>. -------------------------------- <4> Василевская Л. Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 85. Хотя для российского цивилиста может показаться несколько странной дискуссия о вещно-правовой или обязательственно-правовой природе договоров, во исполнение которых либо вещи вообще не передаются (франчайзинг), либо передаются деньги, в том числе безналичные, относимость которых к вещам крайне сомнительна (факторинг, форфейтинг).

Название документа