Правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ И ЗЕМЕЛЬНЫМИ ДОЛЯМИ

О. В. КОСТИНА

Костина О. В., ГОУ ВПО "Белгородский государственный университет", ассистент кафедры гражданского права и процесса.

В России земля долгое время была выведена из оборота. Никаких гражданско-правовых сделок с землей законодательство не допускало. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Однако переустройство политической и правовой систем в РФ обусловило необходимость осуществления земельной реформы. В ее рамках была ликвидирована исключительная государственная собственность на землю, была признана возможность приобретать земельные участки в частную собственность. Однако вплоть до настоящего времени правовое регулирование оборота земельных участков оставляет желать лучшего. Законодательство в этой сфере пока еще отрывочно и противоречиво. Соответственно главной задачей в этой части видится дальнейшее выявление особенностей оборота земельных участков и их учет в законах о земле. О недостаточности детализации регулирования оборота земельных участков можно судить хотя бы потому, что вопросам купли-продажи и аренды земельных участков в российском законодательстве (Земельный кодекс РФ <1>, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения <2>) посвящены лишь отдельные статьи, а в странах с развитым рыночным оборотом земельных участков только сельскохозяйственной аренде посвящены самостоятельные нормативные акты. В праве Франции существует целый ряд специальных законов, регулирующих вопросы аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения <3>. -------------------------------- <1> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ред. от 21 июля 2005 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147. <2> Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3018. <3> В Аграрном кодексе этой страны сельскохозяйственной аренде посвящено 168 статей. См.: Павлова Э. И. Зарубежный опыт правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель // Государство и право. 2002. N 12. С. 62.

Конечно, нельзя сказать, что представители наук земельного и гражданского права не осуществляют разработок в этой области. Однако, представляется, спектр анализируемых отношений настолько широк, что данная проблематика (несмотря на многочисленные исследования) будет оставаться актуальной еще долгое время. Рассмотрение вопросов, обозначенных в теме, необходимо предварить авторской позицией по проблеме соотношения норм гражданского и земельного права в регулировании отношений оборота земельных участков. Данный аспект рассматривается с точки зрения комплексности такой отрасли законодательства, как земельное. При этом обращается внимание на то, что понятия "отрасль права" и "отрасль законодательства" не совпадают. На этой основе делается вывод, в соответствии с которым нормы, содержащиеся в земельном законодательстве, но регулирующие отношения, подпадающие под признаки гражданско-правовых, являются нормами гражданского права, которые должны соответствовать Гражданскому кодексу РФ <4>, если иное не предусмотрено самим ГК, что прямо предусмотрено абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ. Соответственно данному выводу вносится предложение об изменении редакции ст. 3 ЗК РФ. -------------------------------- <4> Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 г. // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.

Анализируя особенности правового регулирования сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, необходимо исходить из того, что эти особенности предопределены спецификой самого земельного участка как социально значимого объекта. Соответственно этому считаем, что наиболее значимыми особенностями земельного участка сельскохозяйственного назначения (которые предопределяют особенности правового регулирования отношений по поводу рассматриваемого объекта) являются: 1) общенациональное значение земель сельскохозяйственного назначения; 2) существенная значимость количественных и особенно качественных (плодородие почвы) характеристик земельного участка; 3) необходимость в надлежащем поддержании качественного состояния земельного участка; 4) необходимость в обеспечении стабильности отношений в земельной сфере; 5) необходимость в рациональном использовании земельного участка. Учитывая данные особенности, можно прийти к определенным частным выводам. Так, учитывая существенную значимость качественных характеристик земельного участка сельскохозяйственного назначения, а также необходимость в обеспечении стабильности, приходим к выводу о желательности расширения перечня существенных условий договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения за счет указания на качественные характеристики продаваемого объекта. При исследовании данных вопросов обращает на себя внимание то, что некоторые субъекты Федерации предоставляют право преимущественной покупки земельного участка муниципальным образованиям, но не вместо, а наряду с собой. Представляется, что это дополнительные ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, что недопустимо с точки зрения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения (п. 5 ст. 1). Соответственно представляется необходимым ввести в федеральное законодательство четкое указание на запрет подобного установления в законодательстве субъекта Федерации (в частности, в п. 1 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Выявляя особенности правового регулирования, мы также обращаем внимание на специфику оснований к изменению или расторжению договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. В этом плане обосновывается необходимость дополнения перечня таких оснований применительно к рассматриваемому объекту. В качестве таковых мы рассматриваем случаи, когда: фактическая площадь земельного участка или его фактические качественные характеристики не соответствует указанным в договоре и данным государственного земельного кадастра. В результате анализа проблемы правового режима для совершения сделок с земельными участками, на которых расположены объекты недвижимого имущества, мы приходим к выводу о допустимости разных подходов в зависимости от категорий земель, т. е. вопрос о том, что является главной вещью и принадлежностью, должен решаться в зависимости от категории земли. Представляется, что для земель сельскохозяйственного назначения главной вещью является именно земельный участок, а расположенные на ней здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, должны признаваться принадлежностью к земельному участку. Рассматривая специфику аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, считаем, что существенным условием данного договора должен признаваться срок. Для целей стимулирования арендодателя к заключению долгосрочных договоров (что необходимо для большей стабильности сельскохозяйственного производства) предлагается распределить обязанность по обеспечению плодородия земель следующим образом. В случаях заключения договора аренды на срок более пяти лет на арендатора необходимо в законодательном порядке возложить обязанность по комплексному осуществлению мероприятий в целях улучшения плодородия земель. При сроке договора менее пяти лет данная обязанность должна быть возложена на арендодателя. Необходимо для обеспечения стабильного пользования земельным участком установить, что размер арендной платы при аренде земель сельскохозяйственного назначения может пересматриваться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в течение трех лет (а в настоящее время по общему правилу ст. 614 ГК этот срок составляет один год). Передача земельного участка сельскохозяйственного назначения в пользование возможна не только по договору аренды, но и ссуды (безвозмездного пользования имуществом). По нашему мнению, основанием возникновения отношений по безвозмездному срочному пользованию, когда земельный участок выделяется органом публичной власти, необходимо рассматривать сложный юридический состав, элементами которого являются административный акт о выделении земельного участка в пользование и заключаемый на его основе договор, который должен квалифицироваться как договор безвозмездного срочного пользования (ссуды), и в этом случае к данным отношениям могут и должны применяться положения гл. 36 ГК РФ "Безвозмездное пользование". Для возникновения отношений безвозмездного срочного пользования между субъектами частной собственности достаточно заключения договора ссуды. Обращая внимание на специфику такого объекта, как земельная доля, считаем, что обладание земельной долей (рассматриваемая как доля в праве общей собственности на земельный участок) не означает владение определенной частью земельного участка. При этом нет обладания ни идеальной, ни тем более реальной долей в земельном участке, принадлежащем субъектам на праве общей собственности. Идеальная доля может определяться лишь в общем праве собственности на земельный участок, но не в имуществе. Наибольшие проблемы, связанные с оборотом земельных долей, возникают в сфере их доверительного управления. По нашему мнению, доверительное управление земельными долями может возникнуть как из договора, так и из закона (если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с действующим законодательством). При заключении договора доверительного управления данные отношения помимо взаимосогласованных условий должны также быть подчинены некоторым императивным нормам закона. Поэтому в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" необходимы специальные правила, учитывающие специфику управления земельными долями. В частности, для обеспечения интересов как учредителя управления земельной долей, так и доверительного управляющего размер вознаграждения доверительного управляющего должен быть поставлен в зависимость от результатов хозяйственной деятельности и определяться в процентном соотношении от этих результатов, но не в твердой денежной сумме. Нормативный срок договора доверительного управления, если иное не предусмотрено договором, должен составлять пять лет с возможностью его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях (при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора). В случаях, когда доверительное управление возникает из закона, его срок должен быть неопределенным и обеспечивать возможность каждой из сторон заявить о необходимости согласования условий, на которых в дальнейшем будет осуществляться эксплуатация земельного участка. Таким образом, правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и земельными долями в настоящее время требует серьезной доработки, внесения различных предложений законодательного характера, предложений по уточнению толкования ряда положений закона.

Название документа