Правовая природа жилого помещения

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

К. И. МАГОМЕДОВА

Магомедова К. И., аспирант кафедры гражданского и предпринимательского права юридического факультета Казанского государственного университета им. В. И. Ульянова-Ленина.

В данной статье рассмотрена и проанализирована правовая природа жилого помещения как объекта недвижимости. Проведенное исследование, критический анализ концепций позволили сформировать авторскую точку зрения на правовую природу жилого помещения. Особенности жилого помещения как объекта недвижимости проявляются в совокупности присущих ему характеристик, указанных в законе, а также характеристик недвижимого имущества. Такой подход позволит обеспечить наиболее эффективное правовое регулирование жилых помещений.

In given article the legal nature of premises as object of the real estate is considered and analysed. The conducted research, the critical analysis of concepts has allowed to generate the author's point of view on the legal nature of premises. Features of premises as object of the real estate are shown in aggregate the characteristics inherent in it specified in the law, and also real estate characteristics. Such approach will allow to provide the most effective legal regulation of premises <*>. -------------------------------- <*> Magomedova K. I. Legal nature of living accommodation.

Прежде чем обратиться к вопросу о правовой природе жилого помещения и ответить на вопрос, является ли оно объектом недвижимости, необходимо определиться с понятием недвижимого имущества. Действующее гражданское законодательство к недвижимым вещам относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации <1>). Следует отметить, что определение недвижимого имущества не раз подвергалось критике и в литературе неоднократно встречались предложения по его корректировке <2>. -------------------------------- <1> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. N 32. Ст. 3301. <2> См., например: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 88, 179; Суханов Е. А. Ограниченные вещные права: Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М. К. Треушникова. М., 2005. С. 185 - 186; Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования // СПС "КонсультантПлюс". Следует отметить, что определение недвижимого имущества было сформулировано еще в дореволюционной России. Это определение в части признаков недвижимого имущества мало отличается от современного: "Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и назначения вещи" (Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма "СПАРК", 1995. С. 302). Однако еще в то время в литературе отмечалось, что "вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью" (Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. С. 302).

Является ли неразрывная связь с землей универсальным признаком для определения понятия недвижимости, вопрос спорный <3>. Это связано с тем, что в настоящее время перемещение объекта недвижимости в пространстве может быть произведено без ущерба его назначению <4>. В связи с вышеизложенным ученые обращают внимание на дополнительные признаки недвижимости, которые, по их мнению, способны, наряду с признаком связи объекта с землей, охарактеризовать объект как недвижимое имущество <5>. -------------------------------- <3> См.: Козлова И. В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Правоведение. 1998. N 2. С. 156; Фогель В. А. Жилое помещение как объект права собственности // СПС "КонсультантПлюс". <4> См.: Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 3. С. 91. <5> См.: Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС "КонсультантПлюс"; Степанов С. А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 24 - 25; Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М., 1998. С. 271; Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Дис. ... докт. юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 145; Меркулов В. В. Мировой опыт иностранного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб., 2003. С. 44; Аксюк И. В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность // Северокавказский юридический вестник. 1998. N 1. С. 89.

Анализ современных исследований в области недвижимого имущества позволяет выделить признаки, которые, на наш взгляд, могут, наряду с признаками, названными в законе, характеризовать объект недвижимости. В связи с особой значимостью недвижимости, как правило, все объекты обладают определенным целевым назначением - это и земельные участки, и жилые помещения. Последние предназначены только для проживания граждан, на что указывается в Жилищном кодексе Российской Федерации <6> (ст. 17). Одним из принципов земельного законодательства является то, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования <7>. -------------------------------- <6> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14. <7> См.: Земельный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.

При создании объекта недвижимого имущества закон требует соблюдать определенные правила, такие, как экологические, технические, градостроительные, санитарно-эпидемиологические и др. Также закон устанавливает в отношении объектов недвижимости определенные правила, касающиеся эксплуатации объекта (зданий, сооружений), его использования (земельный участок). Справедливо замечание С. А. Степанова о том, что "недвижимое имущество ни в гражданском обороте, ни в любом ином виде общественных отношений не может быть заменено иными по сущности объектами" <8>. Это связано прежде всего с назначением объектов недвижимости, их свойствами, в частности способностью к удовлетворению потребности граждан в жилище, что обусловливает особую социальную значимость недвижимости. -------------------------------- <8> Степанов С. А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Дис. ... докт. юрид. наук. Екатеринбург, 2004. С. 79.

Такой признак недвижимого имущества, как делимость, признается далеко не всеми учеными. Так, И. Кузьмина приходит к выводу о том, что недвижимые вещи могут быть как делимыми, так и неделимыми. К примеру, если части здания (помещения) имеют самостоятельное функциональное назначение и могут использоваться отдельно от прочих частей, а также имеют общее имущество, то здание следует относить к делимым вещам <9>. Подобной же точки зрения придерживается С. П. Гришаев, указывая на то, что делимость "зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил" <10>. В. А. Алексеев считает, что земельные участки могут быть как делимыми, так и неделимыми, а квартиру предлагается рассматривать как неделимый объект <11>. -------------------------------- <9> См.: Кузьмина И. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. Томск, 2004. С. 17 - 18. <10> Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества. <11> См.: Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.

В. В. Чубаров, опираясь на Земельный кодекс РФ, различает делимые и неделимые земельные участки. Однако земельный участок, на котором расположено здание и который необходим для использования расположенного на нем здания, признается неделимым <12>. В свою очередь, в отношении здания предлагается признать факт существования горизонтальной (поэтажной) собственности в здании в целом, т. е. как на жилые, так и на нежилые помещения. Таким образом, здание признается делимым объектом. -------------------------------- <12> См.: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости // СПС "КонсультантПлюс".

С. А. Степанов в ходе своих рассуждений приходит к выводу о невозможности деления недвижимой вещи как юридической конструкции. Следует, на наш взгляд, согласиться с утверждением, согласно которому выделение из недвижимой вещи составной части ведет к юридическому исчезновению первоначальной недвижимости либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи <13>. Действительно, при разделе земельного участка может быть образовано два и более участка, при этом прежний юридически перестает существовать. -------------------------------- <13> См.: Степанов С. А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. С. 23.

Таким образом, недвижимая вещь при определенных условиях (сохранении первоначального назначения, соблюдении требований законодательства) признается делимой вещью, однако в таком случае речь будет идти о разделении вещи на две и более самостоятельных. Исходя из вышеизложенного, наиболее общими признаками объектов недвижимости являются незаменимость, делимость, целевое назначение и наличие определенных правил создания объекта и его использования. Однако основным признаком недвижимого имущества остается связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба. Общепризнанным является отнесение земельных участков, зданий и сооружений к объектам недвижимости, связь последних с землей не вызывает сомнений. Сложнее дело обстоит с частями зданий - помещениями. К тому же в настоящее время отсутствует законодательное определение понятия "помещение". Представляется обоснованным замечание А. А. Иванова относительно отсутствия определения понятия помещения в Жилищном кодексе РФ, поскольку дефиниция жилого помещения содержит названное понятие. По мнению ученого, оно (помещение) представляет собой часть здания или сооружения, что само по себе свидетельствует об их недвижимом характере <14>. -------------------------------- <14> См.: Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 88.

По мнению ряда ученых, признание помещения, в том числе жилого, недвижимостью представляет собой юридическую фикцию <15>. В частности, авторы Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации считают, что помещение вещью не является, а вещью недвижимой тем более <16>. Авторы другой Концепции - развития законодательства о вещном праве - предлагают под помещением как объектом гражданских прав понимать конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования <17>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права" (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <15> См., например: Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. Е. А. Суханова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 70. <16> См.: Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // URL: http://www. privlaw. ru (дата обращения: 24 июня 2009 г.). <17> См.: Концепция развития законодательства о вещном праве. Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // URL: http://www. privlaw. ru (дата обращения: 24 июня 2009 г.).

По справедливому замечанию Б. М. Гонгало, "указание на то, что помещение есть пространство, ограниченное стенами, потолком и полом, само по себе верное" <18>. Однако это не может являться основанием для признания помещения юридической фикцией и отрицания его материальной природы. Следует отметить, что большая часть ученых признают помещение недвижимой вещью <19>. -------------------------------- <18> Гонгало Б. М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // СПС "КонсультантПлюс". <19> См., например: Кузьмина И. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. С. 10; Алексеев В. А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования; Степанов С. А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы. С. 10; Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости.

В частности, Б. М. Гонгало указывает на то, что многоквартирный дом непосредственно связан с землей, соответственно, помещения обнаруживают связь с землей через дом, в котором находятся <20>. По мнению А. В. Халдеева, непосредственная связь жилых помещений с землей становится очевидна при рассмотрении их в качестве сложных вещей, где в качестве главной вещи выступает собственно квартира или комната, а принадлежностью - общее имущество жилого дома, прочно связанное с землей <21>. С. П. Гришаев также считает, что жилые помещения относятся к недвижимости "по природе", поскольку обнаруживают прочную связь с землей (хотя такая связь осуществляется не прямо, а опосредованно - через здания и сооружения) <22>. -------------------------------- <20> См.: Гонгало Б. М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии). <21> См.: Халдеев А. В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // СПС "КонсультантПлюс". <22> См.: Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества.

Несмотря на то что многоквартирный дом является недвижимым объектом, государственной регистрации подлежат составные части многоквартирного дома. Во избежание сложностей в регистрации законодатель распространяет правовой режим недвижимости только на жилые и нежилые помещения. Многоквартирный дом подлежит учету (техническому, кадастровому) лишь как объект строительства, но не как оборотоспособный объект гражданского права. Представляется обоснованным утверждение о том, что жилое помещение представляет собой материальный объект, объект недвижимости и является таковым по своей природе <23>. То, что жилое помещение объективно существует в виде материального объекта, оспаривать абсурдно. Жилое помещение является предметом гражданско-правовых сделок, представляет собой социально значимый объект, имеет общественное, материальное и духовное значение. Именно в силу своей природы, именно потому, что оно существует в виде материального объекта, жилое помещение способно удовлетворять потребность человека в жилище, служить средством реализации конституционных прав и свобод граждан. -------------------------------- <23> Подобной позиции придерживались Г. Ф. Шершеневич (см.: Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма "СПАРК", 1995. С. 355, 358), О. А. Красавчиков (см.: Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск: УрГУ, 1981. С. 19 - 20), В. Ф. Маслов (см.: Право на жилище. Харьков: Вища школа, 1986. С. 20. Цит. по: Гонгало Б. М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)).

Таким образом, к признакам жилого помещения могут быть отнесены признаки недвижимого имущества - незаменимость, делимость, наличие правил, касающихся создания объекта, а также его использования и эксплуатации. Однако, как уже отмечалось, главным признаком недвижимого имущества остается связь объекта с землей.

Название документа