Общая собственность граждан на земельные участки сельскохозяйственного назначения: миф или реальность?

ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ ГРАЖДАН НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: МИФ ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ? <*>

В. В. УСТЮКОВА

Устюкова В. В., заведующая сектором аграрного и земельного права Института государства и права РАН, доктор юридических наук, профессор.

Приватизация земель сельскохозяйственного назначения осуществлялась в начале 90-х годов по весьма противоречивому законодательству. В этот период четко обозначился курс на ликвидацию монополии государственной собственности на землю и передачу земель в собственность граждан ("Земля - крестьянам!"). Однако юридическое сопровождение аграрной и земельной реформы было далеко от совершенства: круг лиц, имеющих право на земельную долю, неоднократно уточнялся; менялись формы документов, удостоверяющих права на землю; не был определен правовой механизм внесения земельных долей в уставный (паевой, складочный) капитал сельскохозяйственных организаций (далее - СХО), не придавалось должного значения вопросу регистрации прав на земельные участки и земельные доли и т. п. Все это привело к тому состоянию, которое мы имеем сейчас, когда на один и тот же земельный участок (массив) выданы свидетельства и гражданам (о передаче этих земель гражданам в общую долевую собственность), и юридическим лицам (бывшим колхозам и совхозам, как бы они сейчас ни назывались). В результате реализовать свои права не могут ни те ни другие; возникает большое количество конфликтов и судебных споров, которые длятся годами. В такой ситуации принятие Федерального закона "Об упорядочении отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения", который позволил бы мирно разрешить возникшие проблемы, снять противоречия и реально гарантировать права на земельные участки как гражданам - собственникам земельных долей, так и юридическим лицам, представляется давно назревшей и очень важной задачей. Однако Концепция данного Закона, подготовленная Г. А. Волковым и опубликованная в журнале "Экологическое право" (2006, N 4), вызывает ряд вопросов. Предлагаемые конструкции подчас базируются на спорных теоретических постулатах либо не вполне соответствуют действующему законодательству, поэтому применение Закона, разработанного в соответствии с этой Концепцией, может вместо ожидаемого сглаживания противоречий породить новые конфликты между заинтересованными сторонами. Основная идея Концепции заключается в том, что права сельскохозяйственной организации в спорных ситуациях возникли раньше, чем права граждан. По всему тексту проходят слова, что "свидетельства гражданам были выданы после внесения долей в уставный капитал организаций", что СХО раньше зарегистрировала свои права и т. п. С таким выводом трудно согласиться. Этот вывод наводит на мысль, что свидетельства граждан как бы не совсем законны и потому не гарантируют им их права. К сожалению, судебная и арбитражная практика некоторых регионов (в первую очередь Московской области) стоит на таких же позициях. Во многих решениях судов проводится именно эта мысль, что "свидетельства, выданные истцам (гражданам. - В. У.)... после того, как истцы распорядились своими земельными паями, не подтверждают того обстоятельства, что земельные паи остались в собственности истцов" <1>. Аналогичные утверждения содержатся и в ряде других решений. В то же время абстрактная запись в уставах соответствующих сельскохозяйственных организаций (далее - СХО) о том, что их уставный капитал формируется за счет имущественных паев и земельных долей, является для судов убедительным доказательством внесения земельных долей в уставный капитал (даже если других доказательств нет) <2>. -------------------------------- <1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 марта 2004 г. N А41/2711-04. <2> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 марта 2004 г. N КГ-А41/1724-04; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 сентября 2005 г. N КГ-А41/9097-05; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 5 октября 2006 г. N КГ-А41/9256-06-2.

Вместе с тем следует отметить, что практика даже по Московской области довольно противоречива. В ряде случаев суды занимают прямо противоположную позицию, указывая, что факты внесения земельной доли в уставный капитал материалами судебных дел не подтверждаются, так как в них отсутствуют договоры о передаче доли в уставный капитал, акты приема-передачи, реестр акционеров и т. п. <3> В качестве доказательства внесения земельных долей в уставный капитал может рассматриваться и баланс юридического лица, в котором на счетах основных средств значился бы земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности <4>. -------------------------------- <3> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 сентября 2004 г. N А21-2646/03-С2; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 апреля 2004 г. N А26-3738/03-15. <4> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 марта 2006 г. N Ф04-987/2006(20356-А45-26).

Однако с сожалением приходится констатировать, что в последние годы суды все чаще не принимают во внимание вполне обоснованные доводы граждан о том, что земельные доли не вносились ими в уставный капитал СХО, и выносят решения не в пользу граждан, а в пользу юридических лиц. Суды исходят из того, что законодательство об аграрной реформе начала 1990-х годов (Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г., от 4 сентября 1992 г. и другие акты) содержало закрытый перечень способов, которыми собственник земельной доли мог ею распорядиться. И коль скоро он не выделил в счет доли земельный участок для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, то, следовательно, он внес эту долю в уставный капитал СХО. Такая позиция судебных органов справедливо оценивается в юридической литературе как спорная, так как "если нормативный акт обязывал совершить какие-то действия, это обстоятельство само по себе не могло повлечь лишение гражданина права собственности на долю и возникновение права собственности на это имущество у юридического лица" <5>. Более того, указанные подзаконные акты противоречили в этой части действовавшему в то время Закону РСФСР "О собственности в РСФСР", в соответствии с которым собственник распоряжается принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и прекращение права собственности помимо воли собственника не допускается. Так что опираться на эти подзаконные акты по меньшей мере странно. -------------------------------- <5> Мельников Н. Н. Оборот земель сельскохозяйственного назначения. Комментарии судебной практики. Орел, 2005. С. 132.

Судебные решения об отказе гражданам в признании их права на земельные доли по приведенным выше основаниям, к сожалению, получили большое распространение. При их чтении возникает вопрос: если почти повсеместно согласно учредительным документам реорганизованных хозяйств земельные доли были переданы в уставный капитал юридического лица, то зачем понадобилось в 2002 г. принимать Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" с подробной регламентацией порядка совершения сделок с земельными долями и выдела земельных долей в натуре? Ведь если исходить не из реального положения вещей, а лишь из учредительных документов, то земельных долей у граждан практически не осталось. Однако на самом деле это далеко не так. Сам автор Концепции Г. А. Волков ранее приводил данные, рассмотренные Государственным Советом РФ при обсуждении проекта названного Федерального закона, согласно которым на тот момент в собственности юридических лиц находилось всего 1,6% сельскохозяйственных земель, а в собственности граждан - 29,3% <6>. -------------------------------- <6> См.: Волков Г. А. Постатейный комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 4.

Эти данные не подтверждают содержащийся в Концепции тезис о том, что в подавляющем большинстве случаев лица, получившие право на земельную долю, добровольно внесли ее в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ, сельскохозяйственных производственных кооперативов, образованных при реорганизации бывших колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий (об этом см. также ниже в замечаниях по тексту Концепции). Если это действительно так, то в таком случае непонятно, почему же СХО, если они получили землю в соответствии с действующим законодательством, должны выплачивать гражданам, имеющим свидетельства на землю, стоимость земельной доли (т. е. по сути - компенсацию за нее). Это нужно как-то объяснить, в противном случае после принятия такого проекта недовольные таким положением СХО будут оспаривать конституционность данного Закона - ведь действительно получается, что на собственника земли возлагается обязанность заплатить стоимость земли (по средней кадастровой стоимости) не собственникам - лицам, которые добровольно внесли свои доли в уставный капитал. На мой взгляд, сама постановка вопроса о выплате такой компенсации может быть правомерной лишь при условии, если мы признаем, что и права СХО порой возникали не совсем законно: 1) о добровольности внесения долей в уставный капитал можно говорить весьма условно, так как граждане просто под диктовку председателя колхоза написали соответствующие заявления, часто не понимая юридического значения данного действия; 2) в ряде случаев граждане не писали даже заявлений о внесении доли в уставный капитал, а уверенность СХО в том, что доли в уставный капитал внесены, базируется на имеющейся в уставе СХО записи, что "в уставный капитал могут быть внесены имущественные паи и земельные доли" либо "уставный капитал формируется за счет земельных и имущественных паев". Но "могут быть" (или "формируется") - это еще не означает обязанности делать взносы (оплачивать акции в АО) именно земельными долями. Доли (паи, акции) могли вноситься и денежными средствами (либо имущественным паем), в противном случае получается, что гражданин, у которого нет земельной доли, не может быть участником ООО, АО, кооператива, а это ведь не так; 3) оценка земельных долей при их внесении в уставный капитал не производилась, доля гражданина в уставном капитале, сформированная за счет имущественного пая, не увеличивалась на сумму, равную стоимости земельной доли; в таком случае закрепление таких земель в собственность сельскохозяйственной организации следует рассматривать как неосновательное обогащение СХО за счет граждан - собственников земельных долей; 4) законодательство 1990-х годов допускало внесение в уставный капитал не только самой земельной доли, но и права пользования земельной долей. Но в последнем случае сама земельная доля оставалась собственностью гражданина. Если СХО оформляла право собственности на такие земельные доли (например, они не видели разницы между внесением в уставный капитал земельной доли и права пользования ею), то действия СХО незаконны; 5) свидетельства гражданам могли выдаваться только в соответствии со списками лиц, имеющих право на земельную долю, которые сельскохозяйственная организация передала в органы местного самоуправления. Таким образом, на момент реорганизации хозяйства у граждан еще не было права собственности на земельные доли, так как это право возникает не с момента принятия решения общим собранием о выборе формы собственности (общая долевая или общая совместная), а с момента принятия соответствующего постановления главы администрации района о передаче земли в собственность граждан (п. 18 Постановления Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" <7>). Поэтому реальная передача земельных долей в уставный капитал могла быть только после этого и после выдачи гражданам соответствующих свидетельств; -------------------------------- <7> В настоящее время это Постановление утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства Российской Федерации от 20 декабря 2002 г. N 912 "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения" // СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5221.

6) если земельные доли реально были внесены в уставный капитал по воле граждан (предположим!), то СХО должна была при регистрации своего права на земельный участок поставить вопрос об аннулировании (погашении) свидетельств, выданных гражданам, так как они своим правом на земельную долю уже распорядились; 7) наконец, законодательство 1990-х годов предусматривало выдачу сельскохозяйственной организации свидетельства о праве общей долевой (совместной) собственности граждан с приложением списка сособственников. Конечно, это искусственная конструкция (зачем выдавать свидетельство именно организации, которая к этой земле не имеет никакого отношения?), но она была. И в этом случае свидетельство, выданное СХО, совсем не удостоверяет ее право собственности, и регистрировать право собственности СХО на землю на основании такого свидетельства было нельзя. Если принять во внимание все эти, а может быть, и какие-то другие обстоятельства, то, по крайней мере, становится ясно, почему Концепция предусматривает выплату гражданам компенсации: именно потому, что их права изначально были нарушены при (якобы) внесении земельных долей в уставный капитал (не соблюден принцип добровольности, не произведена оценка долей и т. п.). Таким образом, получается некая земельная амнистия - земля остается в СХО, а граждане получают компенсацию. Однако не исключено, что в каких-то сельскохозяйственных организациях все требования законодательства были реально выполнены - отдельные граждане действительно добровольно по личному заявлению внесли доли в уставные капиталы, эти доли были оценены и т. п. В этом случае было бы несправедливо возлагать на СХО обязанность, по сути дела, второй раз платить за эту земельную долю (в первый раз это было, когда, оценив земельную долю, СХО увеличила размер доли данного гражданина в уставном капитале юридического лица). Значит, в будущем законе должна быть определенная дифференциация. Возможно, в Концепцию следует, напротив, заложить презумпцию недобровольности внесения земельных паев в уставный капитал юридического лица и возложить бремя доказывания того, что внесение долей осуществлялось гражданами добровольно, на СХО (с учетом того, что граждане в этих правоотношениях заведомо являются слабой стороной). Также было бы целесообразно указать, какие доказательства могут подтверждать это обстоятельство: договоры о передаче земельной доли (а не права пользования ею!) в уставный капитал, акты приема-передачи, реестр акционеров, баланс СХО до внесения долей в уставный капитал и после внесения (он должен показать увеличение уставного капитала на стоимость земельных долей) и т. п. Это положение должно распространяться и на случаи оспаривания зарегистрированного права СХО (разделы 5.1.4 и 5.1.5 Концепции).

Отдельные замечания и комментарии по тексту Концепции

По введению

Текст Концепции: "На общих собраниях граждан-учредителей были приняты решения о реорганизации соответствующих колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, приняты уставы вновь образованных хозяйственных обществ, товариществ, производственных кооперативов. Их акции, доли, паи должны были быть оплачены земельными долями и имущественными паями, полученными при приватизации".

Комментарий: Принятие решения на общем собрании о реорганизации колхоза или совхоза означает лишь желание граждан создать юридическое лицо определенной организационно-правовой формы. Однако внесение каждым отдельным гражданином земельной доли в уставный (паевой, складочный) капитал (далее - для краткости уставный капитал) не может осуществляться ни по решению общего собрания, ни даже по закону: каждый собственник земельной доли вправе распоряжаться своей долей самостоятельно, и его волеизъявление должно быть ясно и недвусмысленно выражено. Простое голосование на общем собрании за то или иное решение не может, на мой взгляд, считаться таким волеизъявлением. Попутно замечу, что такая же мина заложена в действующем Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции от 18 июля 2005 г.). В соответствии со ст. 14 названного Закона общее собрание участников общей долевой собственности вправе определять условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление. На мой взгляд, общее собрание не может и не должно наделяться такими правомочиями. Как правильно указывается в ст. 12 того же Федерального закона, право внесения доли в уставный капитал и другие правомочия каждый участник долевой собственности осуществляет самостоятельно (по своему усмотрению).

Текст Концепции: "В соответствии с решениями общих собраний учредителей и предоставленными списками граждан-учредителей каждого вновь образованного хозяйственного общества, товарищества, производственного кооператива на основании постановлений администрации того или иного района сельскохозяйственные угодья бывших колхозов и совхозов были переданы в собственность вновь образованных хозяйственных обществ и товариществ. Этим сельскохозяйственным организациям были выданы соответствующие свидетельства о праве собственности на землю".

Комментарий: Само по себе решение общего собрания учредителей и списки учредителей еще не могут служить доказательством возникновения права собственности СХО на земельные участки, так как действующее законодательство предусматривало внесение в уставный капитал не только земельной доли как таковой, но и права пользования ею. Действительно, законодательство первых лет реформы не предусматривало такой формы использования земельной доли, как передача ее в аренду сельскохозяйственной организации. В первых нормативных правовых актах о реформе собственники земельных долей стояли перед выбором - либо выделить долю в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, либо передать земельную долю (или право пользования ею) в уставный капитал СХО. Впервые о возможности передачи земельной доли в аренду СХО упоминается в Рекомендациях о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96. Затем этот вопрос нашел отражение и в Указе Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337. Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" также исходит из того, что часть граждан (причем, видимо, значительная часть) передавала свои земельные доли сельскохозяйственным организациям именно на правах аренды, а вовсе не в уставный капитал. Все это необходимо учитывать при разработке данной Концепции и законопроекта. Существуют также большие сомнения, что многие СХО сразу же (в 1992 - 1994 гг.) регистрировали свое право собственности на земельный участок. Напротив, у значительной части СХО права на землю либо не зарегистрированы до сих пор, либо были зарегистрированы совсем недавно. Возникновение конфликтных ситуаций Г. А. Волков связывает с "неточной реализацией на местах государственной политики по развитию земельной и аграрной реформы, проводившейся на основании Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". В Концепции утверждается, что положения Указа "были рассчитаны на случаи, когда членами колхозов, работниками совхозов еще не были приняты решения о приватизации сельскохозяйственных угодий или когда после приватизации сельскохозяйственных угодий собственники земельных долей еще не распорядились ими". Однако здесь допускается некоторая неточность: если членами колхозов еще не было принято решение о приватизации, то на них и не распространялось действие Указа; им не могли в этом случае выдаваться свидетельства о праве собственности на землю, так как неприватизированная земля находится в государственной собственности. Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству могли выдавать гражданам свидетельства на земельную долю только на основании тех списков, которые составлялись соответствующей сельскохозяйственной организацией на основании решения о выборе формы собственности. Вносить долю в уставный капитал реорганизационной организации граждане могли лишь после того, как у них возникло право на эту долю. А это право возникает, как указывалось выше, не с момента принятия решения общего собрания о приватизации земли, а с момента вынесения решения органом местного самоуправления о передаче земель в долевую собственность. Соответственно если, как выше указывалось в Концепции, земля сразу передавалась в собственность СХО (с выдачей ей свидетельства), то это является нарушением действовавшего законодательства.

По разделу 2 Концепции

В круг лиц, на которых распространяется действие законопроекта, помимо граждан, имеющих свидетельства о праве на земельные доли, а также СХО, чей уставный капитал был сформирован за счет земельных долей, предполагается включить лиц, которые приобрели соответствующие земельные участки у СХО. Представляется, что здесь могут возникнуть определенные сложности. Можно предположить, что и сами СХО будут не в большом восторге от того, что на них по рассматриваемому законопроекту (Концепции) возлагается обязанность выплаты гражданам, имеющим свидетельства на земельную долю, денежной компенсации. Но эта их обязанность все же имеет логическое объяснение. Но на каком основании должны платить указанную компенсацию добросовестные приобретатели земельных участков?

По разделу 5.1.2

Текст Концепции: "Если земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, а его использование и уплату земельного налога осуществляла сельскохозяйственная организация, которой был выдан документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок, а также если межевание земельного участка и его государственный кадастровый учет были проведены по инициативе и за счет такой сельскохозяйственной организации, то граждане, которым позже были выданы свидетельства на право собственности на землю, удостоверяющие право на земельные доли, их наследники вправе обратиться к такой сельскохозяйственной организации с требованием о выплате средней кадастровой стоимости по муниципальному району земельного участка, соответствующего по размеру земельной доле, указанной в свидетельстве на право собственности на землю, в течение 1 года с момента вступления в силу Федерального закона "Об упорядочении отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения".

Комментарий: С учетом того что в п. 5.1.4 предусматривается порядок оспаривания зарегистрированного права собственности СХО, не совсем понятно, на какие случаи распространяется действие пункта 5.1.2. Ведь даже если земельный участок прошел кадастровый учет, но права на него не зарегистрированы, то у СХО не должно быть никакого преимущества перед гражданами - собственниками земельных долей. А если это так, то на эти отношения в полном объеме распространяется действие Федерального закона "Об обороте...". По данному же пункту получается, что даже тогда, когда право СХО на земельный участок не зарегистрировано, приоритет все равно признается за ней. При этом как бы задним числом происходит выполнение тех действий, которые должны были быть выполнены при внесении доли в уставный капитал, а точнее - происходит выкуп земельной доли (а точнее - свидетельства!) у гражданина. Неясно также, почему этот выкуп осуществляется не по рыночной, а по средней кадастровой стоимости. Возникает также вопрос: почему за столько лет, которые прошли после реорганизации СХО, она так и не зарегистрировала свое право на землю? Может быть, все дело в том, что у нее нет достаточных оснований для регистрации права и СХО опасается получить отказ? Например, Главное управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (ГУ ФРС по МО) отказалось зарегистрировать право собственности на землю ЗАО "Воскресенское", указав, что отсутствуют документы, подтверждающие факт распоряжения участниками (акционерами) ЗАО "Воскресенское" своими земельными долями путем внесения их в уставный капитал юридического лица. План приватизации совхоза "Воскресенский" от 28 апреля 1993 г. свидетельствует о том, что начальная цена предприятия (величина уставного капитала акционерного общества) складывалась из стоимости имущества, в число которого земельные паи не входили; Постановление главы Воскресенского района Московской области от 11 ноября 1998 г. N 521 свидетельствует о передаче земельных угодий площадью 3019 га в коллективно-долевую собственность граждан в количестве 1118 человек. Правда, ЗАО "Воскресенское" с этими доводами не согласилось и обжаловало отказ ГУ ФРС по МО в суд, который данную жалобу удовлетворил. Суд, ссылаясь на законодательство, действовавшее в начале 1990-х годов, на основании которого проходила приватизация, указал, что граждане распорядились своими земельными долями, внеся их в уставный капитал ЗАО. К сожалению, ФАС Московского округа Постановлением от 26 сентября 2005 г. (дело N КГ-А41/9097-05) <8> оставил решение суда без изменения. Однако решение суда могло бы быть и иным. -------------------------------- <8> СПС.

Данный пункт Концепции предусматривает также, что сельскохозяйственная организация вправе вместо указанной выплаты выделить земельный участок в счет земельной доли, соответствующий по размеру земельной доле, указанной в свидетельстве на право собственности на землю, и передать его в собственность гражданину или его наследникам. При такой формулировке право выбора - компенсация или земельный участок в натуре - принадлежит СХО. Это следует и из последнего абзаца пункта 5.1.2, где за гражданами признается право обратиться с требованием о выплате средней кадастровой стоимости участка в счет доли, а не о выделении самого земельного участка. С учетом того что "местоположение выделяемого земельного участка определяется сельскохозяйственной организацией", возможны случаи злоупотреблений со стороны СХО - они будут выделять гражданам отдаленные, малоценные, неликвидные земельные участки. Таким образом, права граждан также не будут обеспечены должным образом. Может быть, все же предусмотреть, что выдел земельного участка вместо компенсации осуществляется по соглашению гражданина и СХО? Неясно также, что в этом случае представляет собой "передача сельскохозяйственной организацией земельного участка в счет доли в собственность гражданина". Поскольку "передача" осуществляется безвозмездно, это можно рассматривать лишь как договор дарения.

По разделу 5.1.4

Право оспорить право собственности СХО у граждан есть и сейчас. Согласно Концепции срок для оспаривания ограничивается одним годом, да еще с момента введения Закона в действие, а не с момента, когда гражданин узнал о нарушении своих прав. Между тем на практике бывают ситуации, когда СХО оформляет свои права собственности на земельный участок, ранее предоставленный в долевую собственность граждан, и в то же время существуют договоры аренды земельных долей у граждан, по которым гражданам выплачивается арендная плата. Таким образом, граждане могут не знать, что их права нарушены. Кроме того, рассматриваемое положение сформулировано как пресекательный срок, по истечении которого утрачивается само право на оспаривание права собственности. В таком случае этот срок не подлежит восстановлению в случае его пропуска (как это бывает со сроком исковой давности). Это может привести к нарушению прав граждан, поэтому этот вопрос требует более четкого урегулирования в проекте. Было бы целесообразно также определить, в каких целях граждане могут оспорить право собственности СХО на землю - в целях выдела земельного участка в счет доли в натуре или при удовлетворении иска граждан действует порядок, предусмотренный пунктом 5.1.2 (т. е. граждане вправе в этом случае получить лишь компенсацию стоимости своей доли). Нельзя не заметить и некоторое противоречие между этим пунктом (равно как и пунктом 5.1.5), где говорится, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, и пунктом 5.1.6. В данном пункте речь также идет о зарегистрированном праве, однако не ставится вопрос о его оспаривании, а гражданам сразу предоставляется право обращаться с требованием о выплате стоимости земельной доли к СХО или лицу, к которому перешло право собственности на земельный участок.

По разделу 5.1.5

Текст Концепции: "В случае удовлетворения требования о выплате одним или несколькими лицами, право собственности которых было зарегистрировано, они приобретают право обратного требования (регресса) к остальным собственникам выделенных частей в виде самостоятельных земельных участков, соразмерное размеру их участков".

Комментарий: Данный абзац сформулирован неудачно. Из него неясно, какие требования удовлетворены, какие выплаты производят указанные лица, кому и в каком размере. Представляется, что поскольку собственник земельной доли не знает, где находится его "идеальная" доля и, соответственно, к кому она перешла, то он должен предъявлять соответствующие требования либо ко всем лицам, разделившим прежний земельный участок на несколько частей, либо к любому из них (если они будут признаны законом солидарными должниками). Но, скорее всего, требования должны предъявляться к СХО (о признании соответствующей сделки, на основе которой произошел раздел участка, недействительной) и об оспаривании первоначального права самой СХО на земельный участок до его раздела.

По разделу 5.2

Применительно к абзацу второму раздела 5.2 представляется спорным связывать момент начала течения срока исковой давности с моментом государственной регистрации права (очевидно, имеется в виду право собственности СХО, но это следовало бы уточнить). Чтобы граждане - собственники земельных долей могли реально защитить свои права на СХО, в таком случае нужно возложить обязанность оповещать (возможно, через СМИ) о регистрации прав на земельные участки. Иначе как граждане об этом узнают?

Подводя итоги, можно сказать, что в настоящей статье затронуты лишь некоторые вопросы, возникшие при ознакомлении с Концепцией предлагаемого Федерального закона. Как уже говорилось, я не разделяю основную идею Концепции. Но данная идея находит поддержку в судебной и арбитражной практике, и граждане не могут защитить свои права. Рассматриваемый Закон, если он будет принят, даст им возможность получить если не земельные участки в счет земельных долей, то хотя бы их стоимость. Вместе с тем есть опасения, что и это будет не так просто, поскольку выплатить в течение года компенсацию стоимости земельной доли всем гражданам, которым были выданы соответствующие свидетельства (а их количество исчисляется сотнями), для многих сельскохозяйственных организаций просто не реально. Отвечая на вопрос, вынесенный в заголовок, можно сказать, что если исходить из основной идеи Концепции, то получается, что общая собственность граждан на сельскохозяйственные угодья бывших колхозов и совхозов - это миф. Не успев возникнуть (в момент принятия решения о долевой или совместной форме собственности, как, видимо, считают суды), она сразу же прекратилась в ту минуту, когда граждане проголосовали за устав возникшей в результате приватизации сельскохозяйственной организации. "Но мне хочется верить, что это не так, что сжигать корабли скоро выйдет из моды" (В. Высоцкий), а собственников земельных долей все же не постигнет судьба обманутых дольщиков. Как бы то ни было, хочется приветствовать саму постановку вопроса об упорядочении отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Сегодня это одна из самых острых и самых спорных проблем, требующих скорейшего решения.

Название документа