Реализация субъективных публичных прав в сфере приватизации земли: проблемы конституционного и земельно-правового регулирования

РЕАЛИЗАЦИЯ СУБЪЕКТИВНЫХ ПУБЛИЧНЫХ ПРАВ В СФЕРЕ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ: ПРОБЛЕМЫ КОНСТИТУЦИОННОГО И ЗЕМЕЛЬНО-ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ

В. В. БРИКСОВ

Бриксов В. В., помощник судьи ВАС РФ, докторант МГЮА.

1. Понятие, виды и основания возникновения субъективных публичных прав

В последнее время все больший круг исследователей обращается к анализу особенностей и типизации субъективных гражданских прав на землю и практике их реализации, хотя стоит согласиться с Е. А. Сухановым в том, что действительно серьезных современных работ, посвященных тем же вещным правам на землю, не так уж и много <1>. -------------------------------- <1> См.: Суханов Е. А. Вещные права в новом Земельном кодексе Российской Федерации // Экологическое право. 2003. N 1. С. 53. Прим. 2.

Что уж тогда говорить о степени научной и практической проработанности такого юридического феномена, как субъективные публичные права в сфере приватизации земли. До сих пор не получила должного юридического анализа проблематика названных прав, хотя уже сейчас, по истечении более пяти лет со времени введения в действие Земельного кодекса РФ, практика реализации субъективных публичных прав в сфере приватизации земли достаточно объемна и многоаспектна. Прежде всего хотелось обратить внимание на несколько общих моментов. В связи с этим стоит отметить подходы, устоявшиеся в правовой доктрине относительно теории субъективных публичных прав. Всю совокупность субъективных публичных прав принято делить на три категории, на три статуса: позитивный статус - права на определенные услуги - притязания, объектом которых является определенное dare, facere, praestare государственной власти; негативный статус - так называемые права свободы, которым соответствует обязанность невмешательства власти в сферу самоопределения, отведенную индивиду законом; активный статус - совокупность политических прав, т. е. прав на участие в государственной власти <2>. -------------------------------- <2> См., напр.: Гессен В. М. Подданство, его установления и прекращение. СПб., 1909. С. 108 - 132.

Г. Еллинек также предлагал разграничивать субъективные публичные права на три группы. К первой группе он отнес так называемые права свободы, составляющие возможность индивидуального поведения личности, которая остается за вычетом правовых ограничений. При этом он же и указывал, что "при ближайшем рассмотрении нетрудно, однако, убедиться, что мы имеем дело здесь не с отдельными правами, а только с особо признанными направлениями индивидуальной свободы, которая сама по себе едина и означает свободное от вмешательства государства состояние индивида. В силу такого своего положения лицо приобретает притязание на отмену всех нарушающих свободу распоряжений государства" <3>. Второе и центральное место среди публичных прав, по мнению Г. Еллинека, занимают притязания на положительные действия государства в интересах индивида. "Эти притязания составляют прямую противоположность упомянутым выше: их содержанием является не отрицательная свобода от государства, а положительные действия последнего" <4>. Третью группу субъективных публичных прав, по Г. Еллинеку, составляет притязание "на допущение к осуществлению государственной деятельности" <5>, иными словами, право на участие в управлении делами публичных образований. -------------------------------- <3> См.: Еллинек Г. Общее учение о государстве. СПб., 2004. С. 406. <4> Там же. С. 406 - 407. <5> Там же. С. 408 - 410.

Затрагиваемые в рамках настоящей статьи отношения по приватизации земельных участков могут возникать только по инициативе заинтересованных участников имущественного оборота в порядке реализации ими субъективных публичных прав. Такие права обслуживают переход права собственности от публичного образования к частному лицу. Желание другой стороны (являющейся носителем публичной власти) не будет обязательным условием возникновения этих правоотношений. Конституционный Суд РФ обратил внимание на следующее. Федеральный законодатель, реализуя свою компетенцию по регулированию земельных отношений, определил в Федеральном законе "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в Федеральном законе "О приватизации государственного и муниципального имущества" процедуру, формы и способы приватизации земельных участков. Регламентация данными Законами порядка и условий приватизации государственной и муниципальной собственности обусловлена прежде всего тем, что такие отношения носят преимущественно публично-правовой характер <6>. -------------------------------- <6> См.: п. 3 мотивировочной части Определения Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 N 403-О.

В функциональном смысле рассматриваемые субъективные публичные права - это права-трансформаторы. Они дают заинтересованным лицам возможность определить дальнейший юридический режим землепользования. Указанное определение можно дополнить следующим: субъективные публичные права-трансформаторы наряду с другими "нетипичными" юридическими конструкциями (фигура генерального распорядителя земли, находящейся в режиме неразграниченной государственной собственности, нормы федеральных законов как основания возникновения субъективных прав собственности России, ее субъектов, муниципальных образований и т. п.) являются юридическими ключами, позволяющими последовательно преобразовать существующую систему земельных отношений в нашей стране. При этом такие субъективные публичные права не могут быть обособленно от субъективных гражданских прав отчуждены (уступлены) их носителями третьими лицам, а отказ от исследуемых публичных прав недействителен. Как отметил Конституционный Суд РФ, право на приватизацию, обусловленную переходом к многообразию форм собственности, которые признаются и защищаются в России равным образом (ст. 8 Конституции РФ), не относится к числу конституционных - оно регламентируется федеральным законодательством. Вместе с тем, закрепляя это право в федеральном законе, государство обязано обеспечить возможность его реализации таким образом, чтобы при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдались соответствующие гарантии, предусмотренные Конституцией РФ <7>. -------------------------------- <7> См.: п. 2 мотивировочной части Определения Конституционного Суда РФ от 09.07.2004 N 241-О.

Обратимся к тексту Закона. В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Таким образом, физические и юридические лица на основании прямого указания федерального закона и при наличии субъективного права собственности на объекты недвижимого имущества являются обладателями субъективного публичного права в сфере приватизации земли, поименованного как исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка <8>. -------------------------------- <8> В дальнейшем исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков мы будем обозначать для краткости изложения исключительным правом.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность; религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ. На практике возник вопрос: переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, закрепленное для большинства коммерческих и некоммерческих организаций, - это субъективная публичная обязанность или право? Многие исполнительные органы публичной власти, выполняющие правоприменительные функции, стали на позицию, что это субъективная публичная обязанность. Но если это обязанность, то каковы юридические последствия ее неисполнения после наступления даты, предусмотренной в Законе? Автоматическое прекращение права постоянного (бессрочного) пользования по принципу: дата наступила - субъективное гражданское право утрачено? Понуждение к заключению договора аренды по искам органов публичной власти? Либо что-то другое? Постараемся ответить на эти вопросы. Длительное время (до 1990 г.) в условиях существования исключительно государственной собственности на землю основной формой осуществления физическими и юридическими лицами права владения и пользования земельными участками являлось право постоянного (бессрочного) пользования, которое позволяло вместе с тем хоть в какой-то мере компенсировать отсутствие права собственности на землю. В связи с этим следует согласиться с А. А. Ивановым, отметившим, что "отсутствие права собственности превращает иные права на землю в самодовлеющие. В условиях товарного производства они стремятся сравняться по объему с правом собственности. Но "рыночная" ценность производных прав гораздо ниже, чем права собственности" <9>. Все это вряд ли способствует развитию имущественного оборота. -------------------------------- <9> Иванов А. А. Права на землю в Российской Федерации: Понятие и система // Правоведение. 1992. N 3. С. 14.

В ходе проведения земельной реформы - как до, так и после принятия Конституции РФ 1993 г., закрепившей право частной собственности на землю (ч. 2 ст. 9; ч. ч. 1 и 2 ст. 36) - законодатель параллельно с процессом возрождения собственности на землю предоставил физическим и юридическим лицам возможность продолжать пользоваться земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования либо переоформить имеющийся правовой титул на титул собственности. Очевидно, что основные преобразования института субъективных гражданских прав на землю связаны с вступлением в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". При этом согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, во всяком случае, исключалось как автоматическое изменение титулов прав на землю (переоформление осуществлялось по инициативе самих граждан), так и какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула. Такая линия развития земельной реформы последовательно выдерживалась в федеральном законодательстве, регулирующем правила переоформления прав на земельные участки <10>. -------------------------------- <10> См.: п. 2 мотивировочной части Постановления Конституционного Суда РФ от 13.12.2001 N 16-П по делу о проверке конституционности ч. 2 ст. 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве".

В развитие данной правовой позиции Конституционный Суд РФ дополнительно указал, что положение абзаца первого п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а, напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом в соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется за правообладателями (п. 3), которые не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4) <11>. -------------------------------- <11> См.: п. 2 мотивировочной части Определения Конституционного Суда РФ от 25.12.2003 N 512-О.

Именно поэтому Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в порядке конституционно-правового истолкования трансформировал конструкцию "обязаны" в конструкцию "вправе". Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ суды, рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, должны учитывать, что согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса РФ, вправе по своему выбору приобрести их в аренду или собственность в соответствии с порядком, установленным правилами ст. 36 названного Кодекса, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки <12>. -------------------------------- <12> См.: п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. Специальное приложение к N 12. Декабрь 2005 г. С. 255.

При таких обстоятельствах переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для большинства коммерческих и некоммерческих организаций - это субъективное публичное право <13>, а не обязанность. -------------------------------- <13> В дальнейшем такое субъективное публичное право, как право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, мы будем обозначать для краткости правом на переоформление.

Тогда на практике возник другой вопрос. Право на переоформление - это то же самое исключительное право собственника недвижимого имущества, только осложненное статусом землепользователя, либо это самостоятельное субъективное публичное право? Проиллюстрируем разрешение указанного вопроса на следующем примере. ООО обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении местной администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Решением суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен. Постановлением суда кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменено, оставлено в силе решение. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, отменяя состоявшиеся судебные акты, в том числе исходил из следующего <14>. -------------------------------- <14> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.03.2006 N 14711/05 по делу N А41-К1-1979/05 Арбитражного суда Московской области.

ООО, имеющее статус землепользователя, направило главе местной администрации предложение о заключении договора купли-продажи земельного участка, которая письмом отказала в приватизации данного участка. Отказывая в иске, суды первой и кассационной инстанций исходили из следующего. Положение п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" о том, что переоформление права постоянного (бессрочного) пользования проводится в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ, означает применение правил указанной статьи Кодекса в полном объеме, включая субъектный состав лиц и основания (условия) приобретения прав. Поскольку на спорном земельном участке принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости не имелось, суды сочли, что у истца отсутствует право на приобретение в собственность этого участка в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ. По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, суды первой и кассационной инстанций не учли, что одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям прав на соответствующие земельные участки не означает, что п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. 36 Земельного кодекса РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность. Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных ст. 36 Кодекса (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости). Окончательный вывод суда надзорной инстанции состоял в следующем. Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу: отсутствие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, не может служить препятствием для переоформления им права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал, что право на переоформление - это самостоятельное субъективное публичное право землепользователя, отличное от исключительного права, которым обладает собственник недвижимости. Итак, подведем некоторые итоги. Применительно к приватизации земли законодатель в настоящее время предусмотрел два вида субъективных публичных прав: исключительные права и права на переоформление.

2. Содержание и действие во времени субъективных публичных прав

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил ст. 36 Земельного кодекса РФ, необходимо руководствоваться следующим. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ <15>. -------------------------------- <15> См.: п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Таким образом, в содержание таких субъективных публичных прав, как исключительное право и право на переоформление, входит только одно правомочие - по своему усмотрению выбрать дальнейший правовой режим землепользования. Существенное значение для понимания субъективных публичных прав имеет их действие во времени. Очевидно, что действие субъективных публичных прав с точки зрения наличия временных пределов бывает двоякого рода. Одни субъективные публичные права имеют бессрочное действие, другие - ограничены во времени, имеют срочный характер. Действие любого субъективного публичного права проявляется в первую очередь в виде возможности реализовать правомочия, входящие в содержание такого права. Срок действия субъективного публичного права указывает период времени, в пределах которого возможна реализация соответствующих правомочий. Другими словами, правовые последствия срочности состоят в том, что отсутствуют юридические основания для осуществления соответствующих правомочий по истечении срока действия субъективного публичного права. С учетом функциональной зависимости субъективных публичных прав-трансформаторов от субъективных гражданских прав характер действия во времени таких публичных прав по общему правилу будет напрямую зависеть от характера действия во времени соответствующих гражданских прав. Исходя из правовой логики основание возникновения субъективного права-трансформатора не может появиться раньше основания возникновения субъективного права, которое должно либо может быть трансформировано. Презюмируется, что срок таких субъективных прав-трансформаторов не может быть более, чем действие функционально связанных с ними субъективных гражданских прав во времени. Исключительному праву, закрепленному п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, присуще бессрочное действие. Нормативным ориентиром для уяснения срока действия права на переоформление для юридических лиц - землепользователей является дата, предусмотренная п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в отличие от физических лиц - землепользователей, в отношении которых законодатель определил право на переоформление как бессрочное. Все основания прекращения исключительного права и права на переоформление делятся на две группы: - общие, наличие которых имеет место в целях обеспечения публично-правового принципа стабильности общественных отношений в указанной сфере имущественного оборота и в силу общих начал и смысла федерального законодательства; - специальное, которое предусмотрено земельным законодательством. К первой группе оснований прекращения субъективных публичных прав-трансформаторов можно отнести: 1) внесение в государственный реестр записи о ликвидации юридического лица, о прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, исключение недействующего юридического лица из Единого государственного реестра юридических лиц, являвшихся собственниками недвижимого имущества либо землепользователями; 2) фактическое исчезновение земельного участка (сооружения, дающего исключительное право в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ) как вещи; 3) реализация самих субъективных публичных прав. На последнем основании стоит остановиться подробнее. В силу правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Земельного кодекса РФ, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ <16>. -------------------------------- <16> См.: п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

В связи с этим необходимо отметить положение п. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Специальное основание прекращения права на переоформление у юридических лиц - землепользователей связано с наступлением даты, установленной законодателем. Эта дата трижды изменялась. В настоящее время срок действия права на переоформления продлен до 1 января 2008 г. Отдельно следует остановиться на вопросах правопреемства в отношении субъективных публичных прав. Если институт правопреемства субъективных гражданских прав является классической составляющей системы гражданского права, то институт правопреемства субъективных публичных прав до сих пор находится в стадии становления. Даже в отношении устоявшихся ("традиционных") субъективных публичных прав (права налогоплательщика и т. п.) нет полной определенности по вопросу допустимости правопреемства, не говоря уже обо всех остальных субъективных публичных правах. Текст земельного закона напрямую не содержит нормы о действии института правопреемства в отношении исключительного права и права на переоформление. В то же время по одному из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ сформулировал следующую правовую позицию. Вывод судов о том, что при продаже здания обществу как покупателю перешло только право пользования спорным земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, не основан на законе, поскольку действие исключительного права правопредшественника общества на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка, заключенного в качестве покупателя землепользователем указанного участка <17>. -------------------------------- <17> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.07.2005 N 15524/04 по делу N А19-4030/04-48 Арбитражного суда Иркутской области.

Таким образом, суд надзорной инстанции признал наличие института правопреемства исключительных прав. Если носитель субъективного гражданского права (первоначальный собственник недвижимого имущества) не реализовал принадлежащее ему исключительное право в сфере приватизации земли, то в порядке материального правопреемства оно переходит его правопреемнику (новому собственнику недвижимого имущества). Сложнее решается вопрос о материальном правопреемстве в отношении прав на переоформление. Статья 20 Земельного кодекса РФ не допускает переход права постоянного (бессрочного) пользования от одного участника имущественного оборота к другому как в порядке универсального, так и в порядке сингулярного правопреемства, если они не входят в перечень лиц, указанный в п. 1 названной статьи Земельного кодекса РФ. А ведь общее правило таково: субъективное публичное право-трансформатор появляется у лица в момент возникновения у него же соответствующего субъективного гражданского права. Поэтому основной вывод здесь следующий. В случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования утрачивается также и право на переоформление. Однако надо выделить два исключения. В силу правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу до 01.01.2008 надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться в случаях, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства <18>. -------------------------------- <18> См.: п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, по существу, признал допустимость перехода в порядке материального правопреемства права на переоформление новому собственнику недвижимого имущества, который не может быть землепользователем, как его правопредшественник (первоначальный собственник указанного имущества) в силу п. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ. Исходя из стабильности гражданского оборота стоит признать еще одно исключение. В порядке материального правопреемства право на переоформление также переходит от юридического лица - землепользователя, не являющегося одновременно собственником объекта недвижимого имущества, к созданному в результате реорганизации юридическому лицу.

3. Соотношение и коллизии субъективных публичных прав

На практике возник еще один вопрос: какова юридическая сила субъективных публичных прав и каким путем разрешать коллизии между ними? Первая проблема состоит в том, что на один и тот же участок могут претендовать два разных лица, один из которых является носителем исключительного права (собственник недвижимого имущества на указанном участке), а другой - обладатель права на переоформление (землепользователь). Как должна разрешаться коллизия исключительного права и права на переоформление? Путем признания преимущества того обладателя субъективного публичного права, который первый реализовал свое право? Или путем признания большей юридической силы одного из субъективных публичных прав? Приведем пример. ООО обратилось в арбитражный суд с иском к КУГИ субъекта РФ и предпринимателю о признании недействительным заключенного между ними договора купли-продажи земельного участка. Решением суда первой инстанции, оставленным в силе постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в иске отказано. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ посчитал <19>, что оспариваемые судебные акты подлежат частичной отмене с принятием в отмененной части нового решения, основываясь на следующих обстоятельствах. -------------------------------- <19> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.07.2005 N 15524/04 по делу N А19-4030/04-48 Арбитражного суда Иркутской области.

Отказав в иске, суды сочли, что при продаже здания к ООО (новому собственнику) могло перейти только право пользования земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимости, поскольку третье лицо (землепользователь данного участка) реализовало свое законное право на переоформление и стало собственником участка. Между тем такой вывод судов, по мнению надзорной инстанции, основан на неправильном применении действующего законодательства. Предпринимателю предоставлен земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование в целях эксплуатации существующего торгового центра. Предприниматель в порядке реализации права на переоформление обратился в КУГИ субъекта РФ за выкупом всего земельного участка. Между предпринимателем и КУГИ субъекта РФ заключен договор купли-продажи этого земельного участка, впоследствии зарегистрировано право собственности. На приобретенном предпринимателем земельном участке кроме принадлежащего ему торгового комплекса располагается также здание, принадлежащее на праве собственности ООО. Подпунктом 5 п. 1 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11). При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, по сути, установил, что такое субъективное публичное право, как исключительное право, имеет большую юридическую силу, чем право на переоформление, и в случае коллизии между ними приоритет должен отдаваться исключительному праву. Вторая ситуация. Одно и то же лицо является и собственником недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, и землепользователем такого участка. То есть у него два субъективных публичных права в отношении приватизации земельного участка. Первый вариант развития указанной ситуации. В государственном акте на землю указано, что право постоянного (бессрочного) пользования предоставлено в целях эксплуатации недвижимости. При этом реализация исключительного права влечет не только его прекращение, но и прекращение такого субъективного публичного права, как право на переоформление, поскольку, становясь частным собственником земельного участка, собственник недвижимого имущества, находящегося на нем, уже не может быть землепользователем данного участка, а потому он в этом случае утрачивает и право на переоформление. Совсем другой вариант развития той же самой ситуации: площадь земельного участка, предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования, больше, чем та, которая необходима для эксплуатации недвижимого имущества, находящегося на данном участке. При таких условиях, реализовав исключительное право, физическое или юридическое лицо (собственник недвижимого имущества) остается землепользователем оставшейся части земельного участка, в связи с чем у него остается и соответствующее право на переоформление. При указанном варианте реализация исключительного права не означает утрату права на переоформление применительно к оставшейся части земельного участка. Отдельно необходимо остановиться на проблеме, связанной с реализацией исключительных прав в отношении одного и того же земельного участка несколькими собственниками объектов недвижимого имущества. Согласно п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами. Таким образом, закон связал в один процесс реализацию исключительных прав несколькими собственниками объектов недвижимого имущества, находящихся на одном и том же земельном участке. Подтвердим примером. ОАО обратилось в арбитражный суд с иском к администрации, КУГИ и фонду имущества субъекта РФ, местной администрации, РФФИ о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен с обязанием фонда имущества заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером в размере 1/4 от 1863 кв. м, что составляет 466 кв. м, в соответствии с проектом представленного договора купли-продажи с условием согласия на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании. В остальной части иска отказано. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции изменил: на местную администрацию возложил обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 466 кв. м, в иске к фонду имущества отказал. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, отменяя состоявшиеся судебные акты и отказывая в иске, исходил из следующего <20>. -------------------------------- <20> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.07.2004 N 3934/04 по делу N А53-7097/03-С4-41 Арбитражного суда Ростовской области.

ОАО является собственником приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения общей площадью 1543,2 кв. м в жилом доме. Остальные помещения (в том числе и жилые и нежилые) принадлежат другим юридическим и физическим лицам, владеющим помещениями как на праве собственности, так и на праве оперативного управления. ОАО обратилось с заявкой на приватизацию 1/4 доли (466 кв. м) земельного участка общей площадью 1863 кв. м, ранее переданного в постоянное бессрочное пользование ОАО. КУГИ субъекта РФ в удовлетворении заявки отказал, предложив оформить договор аренды. Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сослался на наличие у истца права на приватизацию земельного участка на основании ч. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, а также на возможность отчуждения в соответствии с ч. 4 ст. 35 данного Кодекса доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание. Между тем к правоотношениям сторон норма ч. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ неприменима, поскольку истец не является единственным собственником всего здания в целом. Норма, содержащаяся в ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ, применена судом неправомерно, так как ее действие распространяется на случаи, когда отчуждается доля в праве собственности на здание, принадлежащее на праве долевой собственности нескольким лицам и находящееся на участке, принадлежащем этим лицам также на праве собственности. В данном деле не происходит отчуждения доли в праве собственности на здание, а истец и другие владельцы помещений в доме не являются собственниками земельного участка. Вывод суда кассационной инстанции об обязании заключить договор купли-продажи части земельного участка противоречит п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, согласно которому объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В настоящем случае объектом кадастрового учета является единый земельный участок общей площадью 1863 кв. м, на котором расположен жилой дом; оформление участка площадью 466 кв. м в качестве самостоятельного объекта недвижимости не осуществлено, что препятствует совершению сделки купли-продажи. В силу п. 3 ст. 129 ГК РФ и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен Земельным кодексом РФ. В соответствии с п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность. Пунктом 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 указанного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, действующим законодательством не предусмотрен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки. Поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума. В связи с тем что в данном случае истец единолично обратился с требованием об оформлении права собственности на земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, по сути, разъяснил, что в сфере приватизации земли допустима только совместная реализация исключительных прав собственников объектов недвижимого имущества, находящихся на неделимом земельном участке. Объекты недвижимого имущества применительно к их расположению по отношению к земельному участку могут быть наземными, надземными и подземными. По своим техническим характеристикам сооружения могут быть линейными (трубопроводные и кабельные сети, железнодорожные пути и т. п.) и объемными (производственные и складские сооружения и т. п.). В связи с этим на практике возник еще один вопрос: собственник любого ли объекта недвижимого имущества обладает исключительным правом, предусмотренным п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ? Ответ на данный вопрос не столь очевиден, как может показаться на первый взгляд. И вот почему. Как быть, если применительно к одному и тому же земельному участку помимо наземного здания имеется несколько подземных линейных и объемных объектов недвижимого имущества? Можно ли допустить, что в этой ситуации каждый из собственников недвижимого имущества обладает субъективным публичным правом в сфере приватизационных отношений, реализация которых возможна только при их совместном обращении в орган публичной власти? Статья 36 Земельного кодекса РФ поименована: "Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения". В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Следовательно, указанные законодательные положения целевым образом не ориентированы на собственников подземных объектов недвижимого имущества. Поэтому нельзя исключать, что в судебной практике будет признано следующее обстоятельство: у собственников подземных объектов недвижимого имущества по смыслу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ отсутствуют исключительные права в сфере приватизации земли. У каждого из них есть только субъективное право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для его использования (эксплуатации) соответствующего подземного объекта. Конечно же, этот вывод не касается собственников подвальных помещений здания. Последние вместе с другими собственниками помещений, расположенными в том же здании, вне всякого сомнения, обладают исключительными правами в сфере приватизационных отношений. Сложнее обстоит дело с наземными и надземными линейными объектами. Скорее всего, административная и судебная практика может пойти одним из следующих путей при разрешении данного вопроса. Первый вариант. С учетом того что законодатель в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ среди обладателей исключительных прав в сфере приватизации земли в первую очередь указывает собственников зданий (разновидности объемных объектов), в правоприменительной практике может устояться позиция о том, что собственники наземных и надземных линейных сооружений не обладают названными субъективными публичными правами. И второй вариант. На практике может возобладать подход, согласно которому с учетом принципа единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов собственники любых наземных и надземных линейных объектов недвижимого имущества обладают исключительными правами в сфере приватизации земли. При таком развитии вопроса собственник объемного объекта, находящегося на неделимом земельном участке, и собственник линейного объекта, проходящего через тот же участок либо расположенного в пределах названного участка, должны будут руководствоваться п. п. 3, 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

4. Надлежащие способы судебной защиты субъективных публичных прав

В судебной практике получило распространение рассмотрение и разрешение по существу исков о признании исследуемых нами субъективных публичных прав, и в первую очередь исключительных прав <21>. -------------------------------- <21> См., напр.: Постановление ФАС Московского округа от 02.10.2006 по делу N КГ-А41/9029-06-1-2 Арбитражного суда Московской области; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.08.2005 по делу N А19-31927/04-7 Арбитражного суда Иркутской области; Постановление ФАС Московского округа от 14.01.2004 по делу N А41-К1-14817/02 Арбитражного суда Московской области.

Подтвердим примером. ООО обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю о признании за ним исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды на земельный участок площадью 17839 кв. м. Обосновывая иск, ООО отметило, что часть земельного участка площадью 17839 кв. м непосредственно занята принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом (здание цеха N 5, здание распредустройства, сооружение одностоечной эстакады), остальная часть участка необходима для использования сооружений, а также для их нормальной эксплуатации и осуществления производственного процесса, для обеспечения доступа, ремонта и пожаротушения. По мнению истца, ответчик нарушил его исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды на спорный земельный участок тем, что обратился в муниципальные органы за оформлением землеустроительной документации на земельный участок, включающий территорию, необходимую для использования истцом, чем препятствует оформлению необходимой истцу землеустроительной документации и создает спор, подлежащий разрешению в суде. До принятия решения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен КУГИ субъекта РФ. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен. ООО признано обладателем исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды на земельный участок площадью 17839 кв. м. Суд первой инстанции мотивировал свой вывод тем, что ООО принадлежит предусмотренное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка площадью 17839 кв. м, включающего в себя территорию, занимаемую принадлежащими истцу на праве собственности сооружениями, а также территорию, примыкающую к указанным объектам и необходимую для их эксплуатации. Границы спорного участка определены в представленном истцом и имеющемся в деле документе - землеустроительном деле по инвентаризации земельного участка ООО, изготовленном третьим лицом. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Истец не доказал факт нарушения либо оспаривания ответчиком предусмотренного п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительного права ООО на приватизацию или приобретение в аренду спорного земельного участка. В процессе раздела земельного участка, ранее принадлежащего ОАО (43,06 га) на праве постоянного (бессрочного) пользования, на самостоятельные земельные участки, расположенные под объектами недвижимого имущества и принадлежащие как истцу, так и ответчику, возник спор не об исключительных правах, а о границах сопредельных земельных участков. По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции отождествил спор о границах земельного участка со спором о праве на выкуп земельного участка и под видом разрешения спора об исключительном праве рассмотрел и разрешил незаявленное требование о границах сопредельных земельных участков. Земельный участок, исключительное право на который просит признать истец, на государственный кадастровый учет не поставлен, его границы в установленном порядке управомоченным государственным органом не описаны и не удостоверены, поэтому признать право на несуществующий объект невозможно. Ответчиком по делу является предприниматель, который обратился в городскую администрацию с заявлением об утверждении границ земельного участка площадью 9224 кв. м под эксплуатацию цеха N 8, в состав которого включен земельный участок площадью 3111 кв. м, необходимый, по мнению ООО, для эксплуатации принадлежащих ему и расположенных рядом объектов недвижимости. Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, ООО обратилось в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, обосновывая это тем, что судом апелляционной инстанции неправильно применены п. 1 ст. 36 и п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ; не соответствуют обстоятельствам дела выводы апелляционной инстанции об отсутствии оспаривания требований истца со стороны ответчика; не соответствует основанию иска и правовой позиции истца утверждение суда апелляционной инстанции "о нарушении права", т. е. об обязанности истца доказать факт нарушения исключительного права; судом необоснованно ограничена сфера реализации механизма защиты прав и законных интересов участников земельных правоотношений; не соответствует обстоятельствам дела и вывод суда о самостоятельном определении истцом границ необходимой ему части земельного участка. Суд кассационной инстанции, оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, указал на следующее <22>. -------------------------------- <22> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.08.2005 по делу N А19-31927/04-7 Арбитражного суда Иркутской области.

Как видно из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, истец обратился в суд с иском о признании исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды на земельный участок площадью 17839 кв. м, руководствуясь ст. 12 ГК РФ и ст. ст. 35, 36, 88 Земельного кодекса РФ. Ни истец, ни ответчик за выкупом земельных участков не обращались. Не обращались они и в городскую администрацию за заключением договора аренды. Ответчиком по делу является предприниматель, который обратился в городскую администрацию с заявлением об утверждении границ земельного участка, а не собственник земельного участка в лице его уполномоченного органа. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что никакая иная организация, кроме государства и его представителей, в силу особенности правоотношений, возникающих при реализации норм п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, не может нарушить либо оспорить исключительное право собственников зданий на приватизацию или аренду государственных земельных участков, на которых они расположены, является правомерным. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при обращении с требованием о признании исключительного права на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка площадью 17839 кв. м в указанных истцом границах последний должен доказать факт нарушения либо оспаривания ответчиком исключительного права ООО на приватизацию или приобретение в аренду земельного участка, также является законным и обоснованным. Как видно из материалов дела, права истца никем не нарушены и никем не оспорены. Довод заявителя кассационной жалобы: "...именно ответчик и именно своими действиями (обращением с заявлением) создает предпосылки для нарушения прав истца в будущем (когда истцу будет отказано в приватизации либо аренде той части земельного участка, которая необходима ему как собственнику зданий и сооружений). Сомнений в том, что это произойдет и права истца будут нарушены, не существует", - является необоснованным. Никаких доказательств нарушения прав и законных интересов заявителем не представлено. Суд кассационной инстанции также согласился с судом апелляционной инстанции в том, что несформированный земельный участок не может быть предметом спора о праве, а может быть только предметом спора о границах земельных участков, вытекающего из землеустроительных отношений, поскольку истцом не оспаривался факт того, что в будущем последний обратится в уполномоченный орган с заявлением о выкупе или аренде спорного земельного участка. Следовательно, обращаясь в суд с требованием о признании исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка площадью 17839 кв. м, ООО тем самым просит установить границы спорного земельного участка для того, чтобы впоследствии не обращаться в суд с требованием об установлении границ смежных землепользователей. Считаем необходимым отметить следующее. Статья 12 ГК РФ закрепляет перечень способов защиты субъективных гражданских, а не публичных прав. Поэтому ссылки заинтересованных лиц в обоснование предъявления иска о признании исключительного права (права на переоформление) на ст. 12 ГК РФ не основаны на законе. Очевидно, что субъективное публичное право-трансформатор может быть нарушено либо оспорено не только публичным собственником либо органом публичной власти, наделенным функциями распорядителя земли, находящейся в режиме неразграниченной государственной собственности, но и титульным правообладателем смежного земельного участка, собственником соседнего объекта недвижимого имущества, другими заинтересованными лицами, о чем, кстати, свидетельствует соответствующая практика Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ <23>. -------------------------------- <23> См. напр.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.07.2005 N 15524/04 по делу N А19-4030/04-48 Арбитражного суда Иркутской области.

В то же время иск о признании исключительного права (права на переоформление), по существу, означает необходимость разрешения судом требования о признании права собственности на объект недвижимого имущества (права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок), поскольку указанные субъективные публичные права имеются только у собственников недвижимости и землепользователей. Хотя субъективные публичные права-трансформаторы лишь обеспечивают переход права собственности на земельные участки от публичных образований к частным лицам и существуют постольку, поскольку у заинтересованных лиц имеются (были) <24> соответствующие субъективные гражданские права. -------------------------------- <24> Если речь идет о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Таким образом, рассматриваемые субъективные публичные права подлежат судебной защите, но с использованием надлежащего способа защиты. Поэтому в иске о признании исключительного права (права на переоформление) должно быть отказано по мотиву отсутствия в законе соответствующего способа судебной защиты таких субъективных публичных прав. По смыслу земельного закона надлежащими способами защиты в судебном порядке исключительного права (права на переоформление) является требование собственника объекта недвижимого имущества (землепользователя): - поданное в порядке искового производства, о понуждении к заключению договора купли-продажи спорного земельного участка (если участок находится в режиме разграниченной государственной собственности и имеется титул собственности публичного образования); - либо поданное в порядке главы 24 АПК РФ, о признании незаконным действия (бездействия), недействительным ненормативного правового акта органа публичной власти (как распорядителя земли в режиме неразграниченной государственной собственности), отказавшего в приватизации спорного земельного участка.

Название документа "Обзор судебной практики по делам об использовании земельных участков" (Грачева И. Л.) ("Арбитражные споры", 2007, N 1) Текст документа

ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

И. Л. ГРАЧЕВА

Грачева И. Л., судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

Более четырех лет назад вступили в действие так долго ожидаемый судебными органами и хозяйствующими субъектами Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормы которой регулируют право собственности и другие вещные права на землю. Земельный кодекс изменил или отменил во многом устаревшие нормативно-правовые земельные акты 90-х годов. Однако никаким законом невозможно сразу разрешить все имеющиеся в конкретной сфере правоотношений вопросы и проблемы. Порядок применения некоторых положений Земельного кодекса корректируется по результатам судебной практики. Многие положения Земельного кодекса стали более понятными благодаря разъяснениям, данным Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее - ВАС РФ) в Постановлении Пленума от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Но ряд вопросов до настоящего времени вызывает трудности для понимания и землепользователей, и органов государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, и судов. В настоящем обзоре приведены некоторые проблемы, которые приходилось разрешать Федеральному арбитражному суду Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) при рассмотрении земельных споров в 2005 и 2006 гг.

- Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса и пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право использования соответствующей части земельного участка, занятой данным зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В том случае, когда покупатель приобретает здание, строение, сооружение на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, он согласно разъяснению, данному в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на праве аренды, независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Однако в практике часто встречаются случаи, когда новый покупатель, несмотря на наличие договора аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключенного между собственником земли и прежним собственником недвижимости, не вносит арендную плату собственнику земельного участка, ссылаясь на уплату земельного налога. При рассмотрении споров по искам собственников земельных участков о взыскании либо арендной платы, либо неосновательного обогащения, рассчитанного в размере арендной платы, ФАС СЗО указывал на необходимость удовлетворения таких требований, поскольку новый собственник недвижимости не является плательщиком земельного налога, так как к нему перешло право пользования земельным участком на условиях аренды.

Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Сосновый Бор" Ленинградской области (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гатчинская нефтяная компания" (далее - ООО "ГНК") о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под принадлежащей ответчику автозаправочной станцией в период с 02.12.2001 по 02.07.2004. Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что ответчик в спорный период платил земельный налог. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд решение отменил, взыскал с ООО "ГНК" в пользу КУМИ плату за пользование землей за период с 02.12.2001 по 16.04.2004 (дата приобретения ответчиком земельного участка в собственность), в остальной части иска отказал. Апелляционный суд, отменяя решение, исходил из того, что, поскольку предыдущий собственник автозаправочной станции пользовался земельным участком на основании договора аренды от 08.12.1994, то в силу статьи 552 ГК РФ к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях. Суд указал, что ответчик должен вносить плату за пользование землей, исходя из ставок арендной платы. Кассационная инстанция оставила без изменения Постановление апелляционного суда (дело N А56-49850/04).

- Вызывает споры вопрос о том, подлежит ли взысканию неустойка за несвоевременное внесение арендной платы с нового собственника объекта недвижимости, к которому перешло право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости на праве аренды в том случае, если договор аренды земельного участка между собственником земельного участка и покупателем недвижимости не оформлен в установленном порядке и не внесены изменения в договор, заключенный с прежним арендатором. Арбитражные суды Северо-Западного округа отказывают во взыскании неустойки в связи со следующим: до переоформления прав арендатора в установленном законом порядке на нового собственника объекта недвижимости последний должен платить за землю в размере арендной платы, но предусмотренная заключенным между собственником земельного участка и предыдущим собственником объекта недвижимости договором аренды неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств взысканию с нового собственника недвижимости не подлежит, поскольку переход права пользования земельным участком на условиях аренды не означает автоматической замены лица в обязательстве по договору аренды.

При рассмотрении кассационной жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области, которым КУГИ было отказано во взыскании с закрытого акционерного общества "Ультра Стар" (далее - Общество) пеней за несвоевременное внесение арендной платы по договору аренды земельного участка от 18.06.2002, ФАС СЗО указал на следующие обстоятельства. Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора был заключен истцом с предыдущим собственником нежилого помещения, приобретенного в дальнейшем ответчиком. Общество должно платить за пользование земельным участком в размере арендной платы, поскольку к нему перешло право пользования земельным участком на условиях аренды. Однако требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит. В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. В силу статьи 331 того же Кодекса соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. Договор аренды земельного участка между КУГИ и Обществом отсутствует. Стороной по договору от 18.06.2002 ответчик не является. Передача прав и обязанностей по договору с прежним арендатором к Обществу в установленном земельным и гражданским законодательством порядке не произведена. Законом неустойка за нарушение обязательства по оплате за землепользование не определена (дело N А56-16958/2005).

Федеральный арбитражный суд Московского округа придерживается другой позиции и взыскивает неустойку, ссылаясь на то, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости к новому собственнику переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному между собственником земельного участка и предыдущим собственником недвижимости, в том же объеме и на тех же условиях, что и у предыдущего собственника (дела N КГ-А40/4885-03, N КГ-А40/13150-05, N КГ-А40/1308-05).

- В том случае, когда собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности, не владеют земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и с ними не заключены договоры аренды, являются правомерными требования соответствующих государственных или муниципальных органов о взыскании с таких лиц неосновательного обогащения в размере арендной платы. В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации платное; формами платы являются земельный налог и арендная плата. Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного владения. Все остальные лица должны оплачивать за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Арбитражный суд Республики Карелия взыскал по иску администрации города Петрозаводска (далее - Администрация) с Петрозаводского городского потребительского общества (далее - Общество) неосновательное обогащение за фактическое пользование без правоустанавливающих документов земельным участком в городе Петрозаводске, на котором у ответчика находится на праве собственности нежилое здание, и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с марта 2002 по март 2003 г. Апелляционная и кассационная инстанции оставили данное решение без изменения. Кассационная инстанция сослалась на следующие обстоятельства. В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю" (действовавшей на момент рассмотрения спора) использование земли в Российской Федерации является платным. Однако Общество в спорный период плату за землепользование не вносило, сберегая таким образом денежные средства, которые оно должно было уплатить за использование земельного участка. В силу статей 1102, 1105 ГК РФ лицо, неосновательно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. Поскольку факт использования ответчиком земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, установлен и не оспаривается ответчиком, арбитражный суд обоснованно удовлетворил иск Администрации, указав на то, что Общество неосновательно сберегло денежные средства, которые подлежали бы уплате, если бы договор аренды был заключен. Довод подателя жалобы о том, что им уплачивался земельный налог, в связи с чем неосновательное обогащение отсутствует, правомерно отклонен судом, поскольку ответчик не относился ни к одной из категорий плательщиков земельного налога, перечисленных в статье 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю". До приобретения участка в собственность в установленном порядке в силу положений ЗК РФ ответчик не может использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, в связи с чем размер неосновательного обогащения рассчитан правильно (дело N А26-1629/2005-17).

При рассмотрении следующего дела ФАС СЗО отменил решение Арбитражного суда Республики Карелия и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда в части взыскания пеней с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Акант-Сервис" в пользу Администрации города Петрозаводска по договору аренды земельного участка и оставил в силе принятые по делу судебные акты в части взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком, на котором находится принадлежащий ответчику объект недвижимости. Суд кассационной инстанции признал заключенный между ответчиками договор аренды земельного участка ничтожной сделкой как не соответствующей статье 607 ГК РФ и поэтому отказал во взыскании пеней по ничтожному договору. Однако кассационный суд указал, что поскольку землепользование в Российской Федерации является платным, ответчик не принадлежит к категории плательщиков земельного налога, и между сторонами имелась договоренность о предоставлении земельного участка на условиях аренды, следовательно, ответчик должен производить фактическую оплату пользования землей в размере арендной платы, исчисленной на основании нормативных актов о базовых ставках арендной платы, действовавших на соответствующей территории в спорный период и утвержденных органом местного самоуправления в пределах его полномочий (дело N А26-2471/2005-17).

Такой же вывод сделан арбитражными судами при рассмотрении другого дела. Возражая против удовлетворения требования администрации города Петрозаводска о взыскании неосновательного обогащения вследствие пользования без правовых оснований земельным участком, закрытое акционерное общество "Балтийский банк" сослалось на то, что поскольку земельный участок, занятый зданием, часть которого принадлежит ответчику, является неделимым, у него отсутствует обязанность по оплате за землю. Суд кассационной инстанции, отклоняя этот довод, указал, что названное обстоятельство в силу статьи 1 Закона Российской Федерации "О плате за землю", подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 ЗК РФ не освобождает ответчика, не являющегося ни собственником земельного участка, ни субъектом права постоянного (бессрочного) пользования, от обязанности оплачивать землепользование (дело N А26-1316/2005-17).

- В соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации. Однако отсутствие государственной регистрации подписанного сторонами договора аренды не освобождает лиц, фактически использующих земельные участки, от платы за их пользование в размере арендной платы, рассчитанной на основании нормативных актов о базовых ставках арендной платы на территории субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.

Именно к такому выводу пришли суды первой и кассационной инстанций при рассмотрении дела N А05-18431/05-16.

ФАС СЗО изменил решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.08.2005 в части размера задолженности по договору аренды земельного участка, взысканной судом с открытого акционерного общества "Вельскмелиорация" в пользу Комитета по управлению имуществом муниципального образования "Вельский район". Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, отказав во взыскании платы за пользование земельным участком за период, предшествовавший дате государственной регистрации договора аренды земли. Суд посчитал, что обязанность по оплате за пользование землей возникла у ответчика только с момента государственной регистрации договора аренды. Кассационная инстанция указала, что суд, правильно установив фактические обстоятельства дела, неверно применил нормы материального права. Плата за пользование земельным участком подлежит взысканию с ответчика за весь период пользования землей, в том числе и предшествовавший регистрации договора, в силу статьи 65 ЗК РФ, статьи 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю" в размере, установленном решениями собрания депутатов муниципального образования "Вельский район" в соответствующий период пользования (дело N А05-6938/2005-16).

- Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В силу названной нормы размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения арендной платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в размере, установленном такими актами.

Арбитражный суд Архангельской области по иску администрации муниципального образования "Няндомский район" взыскал с закрытого акционерного общества "Профибанк" (далее - банк) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.05.1997, заключенному на 10 лет. В кассационной жалобе банк просил отменить принятый по делу судебный акт, ссылаясь на несоответствие расчета долга условиям договора аренды. Кассационная инстанция оставила решение без изменения, а жалобу без удовлетворения, исходя из следующих обстоятельств. Пунктом 4.3 договора от 20.05.1997 предусмотрено, что основанием для перерасчета годовых арендных платежей является изменение законодательства, а также подзаконных нормативных актов. Арендная плата за предоставленный ответчику земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и расположенный в г. Няндома, определена в соответствии со статьей 65 ЗК РФ и статьей 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю" на основании решений Собрания депутатов муниципального образования "Няндомский район" от 21.05.1998 N 86, от 21.11.2002 N 116 и от 18.09.2003 N 184. Поскольку ответчик в установленном названными нормативными актами порядке арендную плату не вносил, суд правомерно взыскал с него задолженность. Суд кассационной инстанции отклонил довод банка о том, что изменение арендной платы возможно только путем подписания дополнительного соглашения к договору, как противоречащий условиям договора (дело N А05-18431/05-16).

При рассмотрении кассационной жалобы предпринимателя Золотухиной О. Е. на решение Арбитражного суда Архангельской области, которым с ответчика в пользу администрации муниципального образования "Северодвинск" (далее - Администрация) взыскан долг по договору аренды земельного участка, суд кассационной инстанции пришел к выводу о правомерности удовлетворения иска. Заключенным сторонами договором аренды от 18.03.1998 определен размер арендной платы на 1997 и 1998 гг. и предусмотрено, что в дальнейшем базовая ставка арендной платы устанавливается органами местного самоуправления не позднее 31 декабря текущего года и опубликовывается в местной печати; расчет к договору оформляется ежегодно в срок до 15 февраля. Базовые ставки арендной платы на 2002 - 2005 гг. были определены в соответствующих постановлениях мэра города Северодвинска. Расчет долга произведен Администрацией на основании данных постановлений мэра. Арендатор должен был знать о введении новых базовых ставок арендной платы на очередной период и как добросовестный участник гражданских правоотношений, действующий разумно, в случае возникновения у него затруднений при определении размера арендной платы на соответствующий год мог обратиться в Администрацию с просьбой предоставить новый расчет арендной платы (дело N А05-9475/2005-16).

- В пункте 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 отмечено, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. В этой связи в судебной практике часто возникает вопрос, необходимо ли осуществлять государственную регистрацию фактического изменения размера арендной платы. Подход к этой проблеме должен быть дифференцированным. В том случае, когда размер арендной платы установлен сторонами путем согласования (порядка) его определения, в том числе на основании нормативно-правовых актов федерального и местного уровня, устанавливающих размер арендной платы за земельные участки в централизованном порядке, государственной регистрации изменения арендной платы, осуществленного в связи изменением таких актов, не требуется.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил требования администрации Аннинской волости муниципального образования "Ломоносовский район" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Крона" долга по договору аренды земельного участка от 19.05.2000. Суд установил, что договор, заключенный сторонами на 49 лет, зарегистрирован учреждением юстиции в установленном порядке. По условиям договора арендатор обязан ежеквартально перечислять арендодателю арендную плату, рассчитанную по ставкам земельного налога, устанавливаемым решениями Правительства Российской Федерации, правительства Ленинградской области, главы муниципального образования "Ломоносовский район" Ленинградской области. Стороны договорились, что размер арендной платы определяется путем умножения базовой ставки земельного налога на коэффициент, установленный в зависимости от места положения участка и вида деятельности арендатора, с последовательным применением поправочных коэффициентов, установленных федеральным законодательством. В соответствии с условиями договора арендодатель вправе внести изменения в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, в одностороннем порядке без подписания сторонами какого-либо соглашения в случае изменения нормативно-правовых актов, регулирующих базовые ставки арендной платы как федерального, так и местного уровня. В связи с увеличением базовой ставки земельного налога вследствие применения поправочных коэффициентов за соответствующий год арендодатель направил арендатору уведомления от 27.04.2002, от 14.03.2003 и от 11.03.2004, в которых сообщил об увеличении арендной платы согласно приведенному в уведомлениях расчету. Ответчик получил данные уведомления. Суд посчитал правильным расчет арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и расположенный в Ломоносовском районе, поскольку он произведен на основании Постановления мэра Ломоносовского района Ленинградской области от 13.10.1995 N 454, Постановления главы муниципального образования "Ломоносовский район" Ленинградской области от 18.12.2001 N 574 с изменениями, внесенными Постановлением главы муниципального образования "Ломоносовский район" Ленинградской области от 10.01.2002 N 4, и Постановления Правительства Ленинградской области от 27.02.2003 N 35. Расчет произведен путем умножения ставки земельного налога, установленной местными органами власти, на коэффициенты, которые определены соответствующими законами Российской Федерации в предыдущие годы, и коэффициент, определенный соответствующим федеральным законом на текущий год. Довод подателя жалобы о том, что изменения арендной платы не действительны для сторон при отсутствии их государственной регистрации, суд отклонил, указав, что данный довод противоречит условиям договора аренды и положениям действующего законодательства. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, должен соответствовать обязательным для сторон договора правилам и порядку определения платы за землю согласно нормативно-правовым актам федерального и местного уровня. При изменении этого порядка, влекущего изменение размера арендной платы, арендатор обязан вносить арендную плату в ином размере с момента получения информации о произошедших изменениях. Данное правило подтверждается условиями пункта 11.2 договора, которым стороны предусмотрели, что арендная плата в сумме, указанной в приложении 3 и индексированной в соответствии с пунктом 11.1 договора, вносится арендатором с момента официального опубликования в печати нового нормативного акта. Кроме того, согласно пункту 11.3 договора изменения, связанные с индексацией арендной платы, не вносятся в текст договора. Кассационная инстанция оставила решение без изменения (дело N А56-27085/04).

- Согласно принципу платности использования земли, закрепленному Земельным кодексом, любое землепользование осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Закон Российской Федерации "Об образовании" освобождает образовательные учреждения от уплаты всех видов налогов, в том числе платы за землю в части непредпринимательской деятельности, предусмотренной уставом образовательных учреждений. Однако землепользователь - образовательное учреждение - должен представить доказательства того, что он не использует земельный участок для предпринимательской деятельности.

Арбитражный суд Тверской области взыскал с негосударственного образовательного учреждения начального профессионального образования "Тверская объединенная техническая школа Тверского областного совета общероссийской общественной организации РОСТО (ДОСААФ)" (далее - Школа) в пользу Администрации г. Тверь (далее - Администрация) задолженность по заключенному сторонами 17.01.1996 договору аренды земельного участка. На момент заключения договора по соглашению сторон и в соответствии с пунктом 10 решения Тверской городской Думы от 23.04.1996 N 38 "Об утверждении льгот по взиманию арендной платы за пользование земельными участками в г. Тверь" Школа была освобождена от внесения арендной платы. В последующем, с 01.01.2003, вступило в силу решение Тверской городской Думы от 25.09.2002 N 111 "О внесении изменений в решение Тверской городской Думы от 23.04.1996 N 38", в соответствии с которым пункт 10 решения от 23.04.1996 N 38 был признан утратившим силу. Таким образом, с 01.01.2003 арендатор утратил право на льготу по освобождению от арендной платы. Администрация в соответствии с порядком, установленным договором, направила арендатору расчеты арендной платы на 2003 и 2004 гг., являющиеся приложениями к договору. Поскольку Школа не произвела оплату аренды, Администрация обратилась с иском в суд. Суд первой инстанции посчитал обоснованными доводы истца о возникновении у ответчика обязанности по внесению с 01.01.2003 арендных платежей в заявленной сумме и удовлетворил иск. Кассационная инстанция оставила решение без изменения, указав на следующее. Согласно статье 22 ЗК РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Земельным кодексом (пункт 3 статьи 65) и Законом Российской Федерации "О плате за землю" (статья 21) предусмотрено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. В связи с этим органы исполнительной власти - арендодатели государственных и муниципальных земель - могут устанавливать любые размеры ставок арендной платы, в том числе и нулевые, и определять случаи их применения. То обстоятельство, что арендатору была предоставлена льгота, на основании которой он полностью освобождался от внесения арендной платы за пользование арендуемым земельным участком, не придает договору аренды статус договора безвозмездного пользования. Льгота по освобождению от арендной платы была предоставлена ответчику только на определенный период. Ссылка Школы на пункт 10 статьи 12 Закона Российской Федерации "О плате за землю" не принята во внимание, поскольку касается вопросов освобождения от уплаты земельного налога, а не арендной платы, а Закон Российской Федерации "Об образовании" освобождает образовательные учреждения от уплаты всех видов налогов, в том числе платы за землю, только в части непредпринимательской деятельности, предусмотренной уставом этих образовательных учреждений. Использование земельного участка для непредпринимательской деятельности ответчик не доказал (дело N А66-2235/2005).

Аналогичные выводы сделаны арбитражными судами всех трех инстанций при рассмотрении дела N А42-2235/2005.

- В случаях, предусмотренных земельным и гражданским законодательством, право пользования землей должно быть оформлено в установленном порядке. За самовольное занятие земельного участка или использование его без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов, а в случае необходимости без документов, разрешающих хозяйственную деятельность, предусмотрена административная ответственность в соответствии со статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ). Под использованием земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов следует понимать пользование земельным участком, осуществляемое с разрешения собственника или лица им уполномоченного, но сопряженное с невыполнением предусмотренной законом обязанности по оформлению правоустанавливающих документов на землю. В соответствии с частью первой статьи 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое данным Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность. В силу статьи 1.5 того же Кодекса лицо подлежит административной ответственности только за те административные правонарушения, в отношении которых установлена его вина. При рассмотрении споров, связанных с оспариванием решений административных органов о привлечении юридических лиц или предпринимателей к административной ответственности за правонарушение, предусмотренное статьей 7.1 КоАП РФ, следует установить: определена ли законом обязанность лица оформить правоустанавливающие документы на землю; виновно ли такое лицо в совершении правонарушения, то есть имелась ли у него возможность для оформления таких документов.

Предприниматель Ерофеев А. Г. обратился в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением о признании незаконным и отмене Постановления Североморского межрайонного территориального отдела Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Мурманской области (далее - Роснедвижимость) от 21.09.2005 о привлечении заявителя к административной ответственности, предусмотренной статьей 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Решением первой инстанции от 10.10.2005 в удовлетворении заявления отказано. Суд исходил из следующего. Ерофеев А. Г. использует земельный участок для эксплуатации здания магазина на основании Постановления администрации закрытого административно-территориального образования г. Североморск (далее - Администрация) от 29.03.2002 N 157-3 и подписанного с Администрацией договора от 29.03.2002 аренды данного земельного участка сроком действия 10 лет. Предприниматель привлечен к административной ответственности в связи с тем, что на момент проведения инспектором Роснедвижимости проверки правил землепользования не была осуществлена государственная регистрация договора аренды. Подписав с Администрацией договор аренды земельного участка на срок более одного года, предприниматель не зарегистрировал договор аренды в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не предпринял необходимые меры для надлежащего оформления своего права пользования земельным участком, поэтому в его действиях имеется вина как необходимый элемент состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ. Суд кассационной инстанции отменил решение и удовлетворил требования предпринимателя, посчитав, что суд неправильно истолковал и применил нормы материального права. Предприниматель использует земельный участок на основании договора аренды с Администрацией и вносит арендную плату. В силу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества может быть осуществлена по заявлению любой из сторон по договору. Ни договором от 29.03.2002, ни действующим законодательством обязанность по регистрации договора не возложена на арендатора. Кассационная инстанция указала, что при таких обстоятельствах вина предпринимателя в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП РФ, отсутствует, а следовательно в силу статьи 24.5 того же Кодекса привлечение его к административной ответственности является незаконным (дело N А42-9996/2005).

Суд кассационной инстанции отменил решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2005, которым отказано предпринимателю Малышевой В. В. в удовлетворении требований о признании незаконным и отмене Постановления о привлечении ее к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка площадью 153 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, поселок Понтонный, в районе железнодорожной станции Понтонный, без правоустанавливающих документов на землю. В подтверждение своего права на использование земельного участка предприниматель представил договор срочного пользования земельным участком от 23.08.2004 N 253/2004им, заключенный с открытым акционерным обществом "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД"). Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления, признал, что договор от 23.08.2004 является ничтожной сделкой, так как ОАО "РЖД" не вправе распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности, в том числе и участками, находящимися в полосе отвода железной дороги, соответственно у предпринимателя отсутствуют надлежащие документы на пользование земельным участком, что образует состав вменяемого заявителю административного правонарушения. Кассационная инстанция посчитала, что решение суда первой инстанции принято с нарушением статей 2.1, 7.1 и 24.5 КоАП РФ. Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. В силу статьи 24.5 КоАП отсутствие вины, а значит состава административного правонарушения, исключает возможность привлечения лица к административной ответственности. Заявитель пользовался земельным участком на основании договора срочного пользования от 23.08.2004, заключенного с ОАО "РЖД", вносил плату за пользование. Ранее отношения по использованию данного земельного участка для размещения принадлежащего предпринимателю торгового павильона были урегулированы договором срочного пользования, заключенным с федеральным государственным унитарным предприятием "Октябрьская железная дорога", правопреемником которого является ОАО "РЖД". Суд кассационной инстанции указал, что в рамках дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности спор о наличии или отсутствии у ОАО "РЖД" права на предоставление в пользование участков, находящихся в полосе отвода железной дороги, рассмотрению не подлежит. Данный спор носит гражданско-правовой характер и его следует рассматривать в порядке искового производства. Указанные обстоятельства ставят под сомнение выводы административного органа об отсутствии у предпринимателя законных оснований для использования земельного участка. В соответствии с частью четвертой статьи 1.5 КоАП неустранимые сомнения в виновности лица, привлекаемого к административной ответственности, толкуются в пользу этого лица. Поскольку при таких обстоятельствах вина заявителя в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП, не доказана, суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования предпринимателя (дело N А56-9073/2005).

Суд кассационной инстанции отказал в удовлетворении кассационной жалобы закрытого акционерного общества "СП "КАРЭТ" (далее - Общество) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.08.2005 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2006. Кассационная инстанция указала, что суды пришли к обоснованному выводу о правомерности привлечения Общества к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ. Суды установили, что Общество с 1998 г. использует земельный участок под принадлежащими ему объектами недвижимости без оформленных в установленном порядке документов. В 2000 г. арбитражный суд отказал Обществу в признании за ним права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Однако только в 2003 г. заявитель обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о представлении участка в аренду. На протяжении нескольких лет Общество не предпринимало должных мер по оформлению надлежащих документов для заключения договора аренды. При таких обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что в силу части 2 статьи 2.1 КоАП РФ Общество виновно в совершении административного правонарушения. Поскольку в действиях Общества присутствует вина как необходимый элемент состава административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 КоАП, и наличие события административного правонарушения документально подтверждено, суд обоснованно признал обжалуемое Постановление административного органа законным (дело N А56-27993/2005).

- При рассмотрении земельных споров вызывает трудность вопрос о том, каков правовой статус земельных участков, на которых расположены жилые дома. Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) пункт 2 упомянутой статьи действовал в редакции, по смыслу которой земельный участок, занятый жилым домом, также предоставлялся в качестве общего имущества в общую долевую собственность собственников помещений в доме (с учетом применения терминов и понятий, используемых в действующем в тот период законодательстве). В соответствии с пунктом 1 статьи 36 нового ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежит собственникам помещений в этом доме. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства. В действовавшем до принятия ЖК РФ Федеральном законе "О товариществах собственников жилья" было предусмотрено, что земельный участок как часть кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев (статьи 1, 7, 8 названного Закона). Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что у земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, должны быть установлены границы и проведен кадастровый учет. Если границы земельного участка установлены и был произведен кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в действие нового ЖК РФ. В случае, когда границы земельного участка не установлены, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме с момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка. Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. В части второй статьи 23 названного Закона указано, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При рассмотрении кассационной жалобы товарищества собственников жилья "ЖСК-1250" (далее - ТСЖ) на решение суда первой инстанции и Постановление апелляционного суда, которыми удовлетворен иск Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о взыскании с предпринимателя Кеншинбаевой Г. Т. неосновательного обогащения за пользование земельным участком и выселении ответчика с этого участка, установлены следующие обстоятельства. Предприниматель использовал под размещение торгового павильона часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейский район, пр. Косыгина, д. 26, корп. 1, на основании договора аренды, заключенного с ТСЖ. КУГИ обратился с вышеуказанными требованиями в арбитражный суд, ссылаясь на то, что земельный участок, на котором находится многоквартирный жилой дом, является государственной собственностью, а следовательно, предприниматель неосновательно пользуется частью этого участка. Арбитражный суд согласился с доводами истца, а также указал, что ответчик не представил доказательств нахождения земельного участка в общей долевой собственности собственников помещений, а именно наличие государственной регистрации такого права. Кассационная инстанция посчитала неправильным вывод суда о том, что отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме подтверждает правомерность требований КУГИ. Согласно материалам дела распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Санкт-Петербурга в 1998 г. утверждены границы земельного участка под названным жилым домом. В Комитете по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга 28.07.1998 проведена государственная регистрация единого комплекса недвижимого имущества по указанному адресу с присвоением ему кадастрового номера. Таким образом, в силу действовавшего на тот момент Федерального закона "О товариществах собственников жилья" спорный земельный участок вошел в состав кондоминиума. В соответствии со статьями 1 и 7 названного Закона, еще действовавшего на момент размещения павильона Кеншинбаевой Г. Т., кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий в числе прочего общего имущества земельный участок в установленных границах. Согласно статье 36 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок под названным домом сформирован до введения в действие ЖК РФ, в отношении него проведен кадастровый учет, а следовательно, в силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (часть вторая статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Статьей 29 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статьей 137 ЖК РФ товариществу собственников жилья в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, предоставлено право передавать в пользование иным лицам часть общего имущества, заключать сделки. Поскольку обжалуемые судебные акты приняты без учета положений названных Законов, кассационная инстанция отменила их и направила дело на новое рассмотрение (дело N А56-8947/2005).

- При рассмотрении споров по искам органов государственной власти, местного самоуправления о взыскании платы за пользование земельным участком с собственников нежилых помещений, расположенных в жилых домах, необходимо установить, находится ли земельный участок под жилым домом в государственной, муниципальной собственности либо он предоставлен в общую долевую собственность домовладельцам в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации.

Рассмотрев требование Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Техника" (далее - Общество) задолженности по арендной плате за 2005 г. на основании договора от 16.05.2000 аренды земельного участка, предоставленного для использования совместно с другими собственниками здания, сооружения, его части, жилых и нежилых помещений в нем, арбитражный суд первой инстанции отказал в иске по следующим основаниям. Обществу принадлежат на праве собственности нежилые помещения в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, Лесной пр., д. 18, лит. А. В соответствии с пунктом 2 статьи 36 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ с момента государственной регистрации единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) - жилого дома и земельного участка - земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в доме, в том числе Общества, договор аренды прекратился в соответствии со статьей 417 ГК РФ, а следовательно, у истца отсутствует право требования к ответчику взыскания арендной платы в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кассационная инстанция отменила решение и направила дело на новое рассмотрение, указав, что суд не исследовал ряд вопросов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент регистрации кондоминиума по упомянутому выше адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". В соответствии со статьей 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент регистрации кондоминиума по названному адресу, земельные участки, входящие в состав кондоминиума, подлежали передаче в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно, а сверхнормативная территория могла быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума, наравне с помещениями, домовладельцами или товариществом. Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. Таким образом, для оформления земельно-правовых отношений по передаче земельного участка домовладельцам на том или ином праве (в собственность или в аренду) необходимо было издание соответствующего ненормативного акта уполномоченным органом. Между тем доказательств оформления передачи земельного участка по указанному адресу в общую долевую собственность домовладельцев Общество не представило, а одного только факта регистрации кондоминиума в силу действовавшего на тот момент законодательства недостаточно для утверждения о возникновении у домовладельцев с момента такой регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, входящий в состав кондоминиума. Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 01.03.2005) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. По смыслу названной правовой нормы находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в доме могут считаться земельные участки, сформированные ранее и прошедшие государственный кадастровый учет. Поскольку, по общему правилу, закон не имеет обратной силы, в случае непредставления доказательств оформления земельных правоотношений до 01.03.2005 земельный участок, соответствующий названным признакам, может быть признан находящимся в общей долевой собственности домовладельцев не ранее чем с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Требования же о взыскании арендной платы заявлены КУГИ за период с января 2005 г. Кроме того, вопрос о том, можно ли отнести названный земельный участок к участкам, которые сформированы до введения в действие ЖК РФ и в отношении которых проведен государственный кадастровый учет, нуждается в дополнительной проверке. В силу положений Федерального закона "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка, удостоверенная в установленном порядке кадастровая карта (план) земельного участка выдается заявителю в результате проведения государственного кадастрового учета. Ответчик в подтверждение того, что спорный земельный участок прошел государственный кадастровый учет, ссылается на уведомление Комитета по земельным ресурсам по городу Санкт-Петербургу (далее - КЗРиЗ) о государственной регистрации кондоминиума и паспорт домовладения. Между тем, сведения о внесении земельного участка с соответствующим кадастровым номером, указанном в паспорте домовладения, в Единый государственный реестр земель и о прекращении существования земельного участка с другим кадастровым номером, в отношении которого заключен договор аренды с ответчиком, в материалах дела отсутствуют, кадастровая карта (план) земельного участка, сформированного в январе 2004 г., не представлена. Ошибочным также является вывод суда о прекращении договора аренды на основании статьи 417 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается полностью или частично, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично. Уведомление КЗРиЗ о государственной регистрации кондоминиума в качестве такого акта рассматриваться не может; имелись ли иные основания для прекращения обязательства арендатора, суд не проверял (дело N А56-60993/2005).

В рамках данной статьи обсуждено лишь несколько вопросов, возникающих при рассмотрении земельных споров. Вместе с тем анализ дел, рассмотренных судами Северо-Западного округа, позволяет сделать вывод о единообразии в применении норм земельного законодательства по вышеприведенным проблемам.

Название документа