Об условиях договора купли-продажи земельных участков

ОБ УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

А. Л. КОРНЕЕВ

Корнеев А. Л., доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук.

Содержание всякого договора образуют условия, на которых он заключен. Традиционно выделяются существенные условия, условия обычные и условия случайные <1>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <1> См., например: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1998. С. 238.

Законодатель фактически определяет существенные условия как те, без которых договор считается несостоявшимся, незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). При этом в числе существенных условий всегда должны быть условия о предмете, условия, которые непосредственно в законе названы таковыми, и условия, относительно которых настаивает одна из сторон. Применительно к договору купли-продажи земельных участков существенным условием следует признать условие о предмете и цене. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий продаже. Однако гражданское законодательство не дает определения земельного участка, и здесь требуется учитывать нормы законодательства земельного. При этом, на наш взгляд, в таких случаях речь идет не только об определенном соотношении норм той и другой отрасли, но и о необходимости опираться на земельное законодательство для правильного правопонимания. Земельный участок как часть поверхности земли (п. 2 ст. 6 ЗК РФ) характеризуется прежде всего площадью, измеряемой квадратными метрами <2>. Но такое определение будет недостаточным без привлечения иных признаков. Например, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" для сделок, связанных с переходом права собственности, обязателен кадастровый учет земельных участков; моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14). Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки (п. 1 ст. 7), но действительным является и тот кадастровый учет, который производился до вступления в силу данного Федерального закона (п. 2 ст. 7). Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр (ст. 12) и состав его документов (ст. 13). -------------------------------- <2> Это прямо предусматривают Законы, определяющие основные правила о характеристике земельного участка, см., например: ст. 19, 20, 24 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" // СЗ РФ. 2001. N 26. Ст. 2582; Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. N 2.

Кроме того, неотъемлемыми признаками земельного участка являются данные, позволяющие отличить его от других (в том числе соседних) по расположению на местности, что обеспечивается осуществлением мероприятий по землеустройству и межеванию <3>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Федеральному закону "О государственном земельном кадастре" (постатейный) (под ред. Е. А. Галиновской) включен в информационный банк согласно публикации - Юстицинформ, 2007 (издание четвертое, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <3> В силу ст. 3 Федерального закона "О землеустройстве" землеустройство обязательно в том числе в случае предоставления и изъятия земельных участков, перераспределения их для осуществления сельскохозяйственного производства. См. об этом также: Комментарий к Закону о государственном земельном кадастре / Отв. ред. Е. А. Галиновская. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 2003. С. 56 - 57 и др.; Кузнецов Д. Правовые проблемы применения законодательства о государственном земельном кадастре // Хозяйство и право. 2004. N 1. С. 104 - 107.

Наконец, еще одним элементом, позволяющим идентифицировать земельный участок для целей оборота, является его местонахождение <4>. -------------------------------- <4> ФЗ "О землеустройстве" местоположение земельного участка выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя и требует данные о нем включать в Единый государственный реестр земель.

Таким образом, применительно к земельным участкам и с учетом земельного законодательства определенность предмета договора купли-продажи земельного участка может быть установлена только при наличии: а) площади земельного участка; б) кадастрового номера и в) местонахождения. Второе существенное условие - цена (ст. 555 ГК РФ). Известное правило (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ) о возможности применить цену при сравнимых условиях за аналогичные товары здесь не должно применяться. Впрочем, учитывая индивидуальность каждого земельного участка, подобное было бы и невозможно. Здесь также гражданское законодательство не может применяться в отрыве от норм законодательства земельного. Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Пунктом 1 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности <5>. По смыслу ст. 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной <6>. При установлении рыночной цены земельного участка подлежат учету также правила отдельных актов земельного законодательства, определяющих порядок формирования цены <7>, а также соответствующие методические рекомендации <8>. Отдельные вопросы установления цены земли, в случае ее продажи по правилам ст. 36 ЗК РФ, предусмотрены п. п. 2, 3 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" <9>. -------------------------------- <5> См.: ФЗ от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (последние изменения от 27 февраля 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813. <6> Аналогичная точка зрения высказана и в литературе, см., например: Постатейный комментарий / Под ред. Г. Е. Быстрова, Б. Д. Клюкина. С. 341. В г. Москве действует Постановление Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. N 522-ПП "О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета платы за право на заключение договора аренды земельного участка". В соответствии с этим актом оценка рыночной стоимости земельных участков должна производиться с привлечением независимых оценщиков. <7> См., например: ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (последние изменения от 8 декабря 2003 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148. <8> См.: Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утв. распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р // Экспресс-закон. 2002. N 21. <9> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

Цена покупки включает в себя все элементы земельного участка, включая ландшафтные особенности, отдельные деревья, другие объекты флоры, а также фауны, постольку, поскольку они не составляют самостоятельных объектов <10>. Полезные ископаемые, добыча которых разрешена на приобретенном земельном участке <11>, не составляют его самого и, естественно, не являются объектами, приобретенными покупателем. Хотя в п. 2 ст. 555 ГК РФ законодателем использован подход, позволяющей оговоренную цену на приобретаемый объект недвижимости считать и ценой за участок, вряд ли можно полагать, что такой же подход допустим и в противоположном случае, то есть когда приобретается участок с находящимся на нем зданием (сооружением). -------------------------------- <10> В соответствующих случаях вопрос об относимости объекта к земельному участку может решаться на основе ст. 135 ГК РФ, предусматривающей, что принадлежность следует судьбе главной вещи. <11> См., например: ст. 19 Закона "О недрах" (в ред. Федерального закона от 3 марта 1995 г.) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823.

Прочие условия не являются существенными в значении п. 1 ст. 432 ГК РФ, их отсутствие само по себе не ведет к признанию договора незаключенным. Например, в соответствии с п. 2 ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать категорию земель. Но если категория в конкретном договоре не указана, то следует ли считать договор незаключенным? Полагаем, нет. Отсутствие тех или иных сведений (условий) в договоре, о необходимости которых говорит законодатель, может приводить к различным последствиям. В данном случае вряд ли правильно подрывать оборот и признавать договор незаключенным. Наконец, категория земель легко может быть определена по данным государственного кадастра. В пользу указанного толкования говорит и тот факт, что в п. 3 ст. 8 ЗК РФ установлены специальные последствия лишь для случаев незаконного перевода земель из одной категории в другую. Кроме того, обязанность указывать категорию земли и тем самым ее назначение составляет обязанность не по договору, а обязанность участников договора непосредственно перед государством. Или иначе - не договор порождает такую обязанность, а прямое указание законодателя. Это также относится к условию о цели использования земли - земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ). Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ ("Особенности купли-продажи земельных участков") этого сделать не удалось. Во-первых, потому, что значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась "распыленной" по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство. Так, в п. 1 ст. 37 ЗК РФ содержится указание о возложении на продавца обязанности предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В принципе такое указание совпадает с содержанием п. 1 ст. 460 ГК РФ, тем более что обременения в своем большинстве подлежат фиксации в системе государственного учета прав на недвижимое имущество (сервитуты, право аренды и т. п.). Более подробный перечень таких информационных нарушений и последствия за правонарушения предусмотрены и п. 3 той же ст. 37 ЗК РФ. В их числе - предоставление продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, а также иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Следует полагать, что в числе ограничений, информацию о которых должен предоставить продавец и за истинность которых он отвечает, не только вещно-правовые ограничения гражданско-правового характера (сервитут и др. - см. ст. 216 ГК РФ), но и собственно земельные ограничения <12>. Так, в соответствии со ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены путем установления особых условий использования земельных участков и режима хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах, путем установления особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных, в результате введения условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка и др. Например, в соответствии с п. 3 ст. 87 ЗК РФ и ст. 15 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" <13> собственники земель на территории национальных парков не имеют права осуществлять разработку полезных ископаемых, хотя сами по себе данные участки у них не изымаются. Пунктом 1 ст. 56 ЗК РФ предусмотрено, что такие ограничения могут устанавливаться по основаниям, предусмотренным ЗК РФ и федеральными законами, а п. 3 этой же статьи указывает на порядок введения ограничений - в результате принятия актов исполнительных органов государственной власти, актов органов местного самоуправления или решения суда <14>. Следует также согласиться, что перечень ограничений, содержащийся в ст. 56 ЗК РФ, не является исчерпывающим <15>. Но в целях правильного и точного применения закона (см. п. 1 ст. 56 ЗК РФ) следует исключить указания на какие-либо ограничения в подзаконных нормативных актах <16>. -------------------------------- <12> В целом же, видимо, было бы правильным все ограничения прав на земельный участок разделить на частные сервитуты, публичные сервитуты и властные ограничения; при этом наиболее сложно провести границу между публичными сервитутами и властными ограничениями (см., например: Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская юстиция. 1997. N 5. С. 21 - 22). Однако в любом случае смысл всякого сервитута, если даже он и ограничивает чьи-либо права, заключается не в лишении, а в предоставлении правовых возможностей другим лицам. <13> См.: Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ // СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024. <14> Представляется, здесь есть некоторые противоречия, поскольку во многих случаях ЗК или федеральный закон содержат достаточную информацию для того, чтобы считать соответствующее ограничение действующим и без, например, акта органа местного самоуправления. Более того, ряд случаев, когда говорится об ограничениях, в действительности является не ограничением, а установлением особого правового режима. <15> См. об этом: Лисина Н. Л. Правовой режим земель поселений. М.: Дело, 2004. С. 130. <16> См.: письмо Госстроя России от 20 марта 2000 г. N НМ-1082/2 "О включении в состав сведений, подлежащих регистрации прав на недвижимое имущество, градостроительных ограничений и сервитутов" // СПС.

Очевидно, собственник, продающий земельный участок, может не знать о всех фактически имеющихся ограничениях. Тем более что некоторые из указанных ограничений, если даже они установлены, могут быть ему объективно неизвестны. Однако и отвечает он не за любой случай непредоставления полной информации, а за факт ее сознательного искажения. Что же касается последствий, то они заключаются в праве покупателя потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков. Это последствие явно созвучно последствиям, предусмотренным за недостатки качества продаваемого товара (см. ст. 475, 557 ГК РФ). В литературе понятие "качество товара" обычно толкуется довольно широко, включая в себя и предоставление информации о товаре <17>. А с учетом нормы абзаца второго п. 2 ст. 469 ГК РФ появляется возможность толковать нарушения, предусмотренные п. 2 ст. 37 ЗК РФ, как нарушения, связанные с некачественностью товара. И все же, полагаем, это разные нарушения, поскольку ненадлежащее качество товара (в том числе применительно к земельному участку) есть его объективное состояние ("дефект вещи"), тогда как предусмотренные п. 3 ст. 37 ЗК РФ нарушения есть неисполнение информационных обязанностей самого продавца ("дефект действий"). -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (под ред. О. Н. Садикова) включен в информационный банк согласно публикации - КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006 (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики). ------------------------------------------------------------------ <17> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Контракт, ИНФРА-М. 1998. С. 21 - 24.

Необходимость разграничения названных нарушений объясняется тем, что наступают различные последствия. В частности, в отношении нарушений по п. 3 ст. 37 ЗК РФ нельзя применять правила ст. 475, 557 ГК РФ. Причем некоторые из последствий, предусмотренных гражданским законодательством, в данном случае не могут быть применены объективно: например, если покупатель не был извещен о наличии публичного сервитута, то "безвозмездное устранение недостатков товара", предусмотренное п. 1 ст. 475 ГК РФ, явно не может быть осуществлено продавцом. Вместе с тем заметно, что законодатель в ст. 37 ЗК РФ уклонился от изложения специальных правил о недостатках собственно земельного участка и применимых последствиях. В частности, учитывая юридическую технику, использованную законодателем при составлении правил о последствиях передачи товара ненадлежащего качества (ст. 475 ГК РФ), при изложении специальных правил о купле-продаже земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), следовало бы дать понятие существенных недостатков земельного участка, поскольку в данном случае наступают особые последствия (см. п. 2 ст. 475). Аналогичное замечание может быть сделано и в отношении правил о сроке, в течение которого могут предъявляться требования, связанные с недостатками (см. ст. 477 ГК РФ). Законодатель обоснованно отказался включать в ст. 37 ЗК РФ многочисленные нормы об ограничениях оборотоспособности земельных участков: относительно субъектного состава, минимальных и максимальных размеров сельскохозяйственных угодий (см., например, п. 2 ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <18>) и т. п., поскольку эти обстоятельства формируют условия оборота земельных участков в целом. Однако в п. 2 ст. 37 ЗК РФ включены специальные нормы о недействительности ряда условий договоров купли-продажи, распространяющиеся также на мену. -------------------------------- <18> См.: Росс. газ. 2002. 27 июля.

Во-первых, запрещено включать в договор условие о том, что продавец имеет право выкупить земельный участок "обратно" по собственному желанию. Во-вторых, не разрешается ограничивать приобретателя в дальнейшем распоряжении земельным участком, включая установление на него ипотеки, сдачу в аренду и т. п. В-третьих, запрещено предусматривать в договоре ограничения ответственности продавца в случае предъявления прав на земельные участки. Установление названных ограничений конечно же имеет определенную логику. В частности, законодатель явно был намерен исключить случаи, когда, например, под видом продажи оформляется сделка залога. Запрет на ограничение ответственности понятен в связи с тем, что продавцы земельных участков на практике часто пытаются таким образом переложить все возможные последствия именно на покупателя. Тем не менее в юридическом плане названные в п. 2 ст. 37 ЗК РФ ограничения вряд ли конструктивны, поскольку они уже (в том или ином виде, прямо или опосредованно) предусмотрены гражданским законодательством. Так, "право на выкуп обратно", запрет на передачу в ипотеку явно противоречат смыслу правомочий собственности, поскольку только собственник (а не иное лицо, в том числе и не бывший собственник) вправе распоряжаться имуществом (см. ст. 209 ГК РФ). Ответственность продавца при предъявлении прав третьих лиц на проданную вещь и изъятии вещи в их пользу (ст. 461 ГК РФ) состоит в том, что он (продавец) обязан возместить покупателю понесенные им убытки. А в п. 2 ст. 461 ГК РФ прямо предусмотрено, что соглашения об освобождении продавца от ответственности или ее ограничении в таких случаях недействительны. С другой стороны, не отражены в рассматриваемой статье существенные нормы именно земельного права, в частности, связанные с межеванием и расположением участков <19>. То же следует сказать и о целевом использовании земельного участка <20>. В целом же перечень ограничений оборота земельных участков, их использования явно требует осмысления, упорядочения и приведения действующих правил в определенную систему. -------------------------------- <19> Правильно отмечается, что требования к местоположению земельного участка являются самостоятельным видом требований, позволяющим предотвратить чересполосицу, вклинивания и другие недостатки, см.: Волков Г. Комментарий к Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" // Хозяйство и право. 2003. N 4. С. 48. <20> В соответствии с подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" данные земли могут использоваться только в соответствующих целях, следовательно, условия договоров купли-продажи, предусматривающие иное назначение, недействительны.

Очевидно, в рассматриваемой статье (ст. 37 ЗК РФ) следовало бы предусмотреть и особенности применения к продаже земельных участков некоторых цивилистических конструкций. В числе традиционны сделки и приобретение права собственности на недвижимость покупателем, см., например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 января 2004 г. N Ф08-5428/2003.

Иначе следовало бы квалифицировать ситуацию при реальной сделке, когда без фактического предоставления (передачи) участка не возник бы и сам договор.

Название документа