Составной земельный участок как разновидность сложной вещи

СОСТАВНОЙ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК РАЗНОВИДНОСТЬ СЛОЖНОЙ ВЕЩИ

В. А. БУРОВ

В. А. Буров, юрист строительной компании.

История закрепления в отечественном законодательстве

Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ст. 7) впервые установил обязательность кадастрового учета всех земельных участков на территории Российской Федерации (как предоставленных, так и не предоставленных в пределах каждого кадастрового квартала - минимальной единицы кадастрового учета). Последовательная реализация данного принципа выявила значительные трудности, вызванные причинами как технического характера (неполнота информации земельного кадастра СССР, фактически охватывавшего только наиболее продуктивные земли: сельскохозяйственные и лесные <1>), так и правового (несовершенство регулирования земельных отношений) и экономического (обременительность оформления прав, особенно для правообладателей большого количества незначительных по площади участков). -------------------------------- <1> Жариков Ю. Г. Государственное регулирование земельных отношений в России // Право и экономика. 1998. N 4, 5.

Как неоднократно отмечалось в исследованиях авторитетных международных организаций, затратность регистрации прав на недвижимое имущество - существенный административный барьер для развития экономики, препятствующий развитию гражданского оборота, возникновению гарантированных прав на собственность в Российской Федерации <2>. Для снятия подобных административных барьеров в европейских странах функционирует и развивается принципиально иная система учета и регистрации земельных участков и иных объектов недвижимости, основанная на их объединении в группы под единым правом и на основании единой цели использования в государственных реестрах прав. Существенных изменений в российское законодательство для достижения этой цели вносить не требовалось, так как Гражданский кодекс РФ достаточно универсален. Требовалось лишь несколько адаптировать его нормы с учетом специфики земельных отношений. -------------------------------- <2> IFC / World Bank. Исследование административных барьеров, проведенное FIAS в 2004; Дейнингер К. Земельная политика в целях развития и сокращения бедности / Пер. с англ. М.: Весь Мир, 2005; Отчет Министерства иностранных дел Дании, представленный на международной конференции "Земельные доли. Проблемы. Решения", посвященной результатам российско-датского проекта "Управление земельными ресурсами и юридические процедуры в связи с перераспределением сельскохозяйственных земель, находящихся в совместно-долевой собственности" (25, 26 мая 2005 г.) / Земельный вестник России. 2005. N 1, 2.

Еще в римском частном праве было закреплено понятие "составного тела" (universitates rerum cohaerentium) <3>, именуемого в современном гражданском праве сложной вещью, в земельным праве - составным земельным участком, называемым в кадастровом плане "единым землепользованием". Статьей 134 ГК РФ предусмотрена возможность объединения нескольких разнородных объектов, используемых по общему назначению, в сложную вещь, рассматриваемую в качестве одной вещи и одного объекта права. -------------------------------- <3> Римское частное право: Учебник. / Под. ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. § 156. М.: Юристъ, 2004.

Многообразие сложных вещей не позволяет дать универсальный унифицированный алгоритм квалификации сложных вещей и допускает различные толкования. На трудности квалификации сложных вещей еще в XIX в. указывал известный немецкий цивилист Г. Дернбург, говоря о составлении совокупностей, состоящих из отдельных и самостоятельных предметов, образующих "единую телесную вещь" <4>. -------------------------------- <4> Dernburg H. Pandekten. Erster Band. Berlin, 1884. S. 157.

Однако, обобщая толкования, изложенные в юридической литературе <5> и актах судов различных уровней <6>, можно выделить следующие признаки правового режима объектов, подлежащих объединению в сложную вещь: -------------------------------- <5> Абрамов А. Анализ некоторых актуальных вопросов судебной практики // Бюллетень ГУ ФРС по Волгоградской области. 2005. N 6. С. 139 - 141; Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004; Он же. Составная недвижимая вещь // Журнал российского права. 2004. N 8; Материалы круглого стола "Проблемы государственной регистрации прав на объекты недвижимости в производственно-технологической сфере" // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2002. N 2, 3 (11, 12); Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая / Под ред. проф. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат. Право и закон. 2002. Комментарий к ст. 134; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой (постатейный) / Под. ред. О. Н. Садикова. М.: Инфра-М, 2005. Комментарий к ст. 134; Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной. М.: Норма, 2004. Комментарий к ст. 134. <6> Определение ВАС РФ от 17 февраля 2005 г. N 1301/05; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 августа 2002 г., по делу N А33-3456/02-С2-Ф02-2422/02-С2; Постановление ФАС Поволжского округа от 28 октября 2004 г., по делу N А12-10867/04-С22.

объекты являются разнородными, т. е. имеют индивидуально-определяющие признаки, позволяющие идентифицировать их среди подобных объектов; используются по единому назначению и образуют единое целое (важный признак сложной вещи - ее интегральность (целостность)), под которым понимается возникновение у составной вещи качеств, не присущих в полной мере ее компонентам, что делает ее самостоятельным объектом права); имеют один адрес и кадастровый номер; могут использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и в составе сложной вещи, и при этом не выполняют применительно к ней роль принадлежности; вопрос признания (непризнания) объектов сложной вещью не относится к компетенции регистрирующих органов, это - компетенция органов кадастрового учета и технической инвентаризации; как следствие, регистрирующий орган не вправе требовать от собственника документальных доказательств правомерности объединения разнородных объектов недвижимости в сложную вещь. Тем не менее проекты нормативных актов, вводившие понятие сложного земельного участка, были отклонены Министерством юстиции РФ в порядке, предусмотренном Правилами подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 г. под N 1009). По мнению специалиста данного министерства, проводившего экспертизу проектов нормативных актов (и отстаивающего интересы регистрирующих органов), земельные участки не могут быть признаны разнородными вещами. Данная точка зрения представляется ошибочной в силу следующего. Под вещью в праве понимается предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественном правоотношении (подобная дефиниция вещи дается в юридической литературе; законодательно понятие не закреплено) <7>. -------------------------------- <7> Тихомирова Л. В., Тихомиров М. Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М. Ю. Тихомирова. М., 1997. С. 65.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Как обоснованно отмечал О. И. Крассов <8>, исходя из сути земельных отношений данное в Законе о государственном кадастровом учете определение земельного участка является более точным, чем содержащееся в ст. 6 ЗК РФ, поскольку подчеркивает комплексность состава земельного участка. В состав земельного участка входит почвенный слой, обособленные водные объекты <9>, древесно-кустарниковая растительность и другие объекты, что, как отмечает П. В. Крашенинников, позволяет отнести земельный участок к сложным вещам <10>. -------------------------------- <8> Крассов О. И. Юридическое понятие "земельный участок" / Экологическое право. 2004. N 2. По данному вопросу в исследовании "Руководящие принципы по единицам недвижимого имущества и их идентификаторам, а также их значение для обеспечения эффективного административного управления землей и землеустройства на государственном уровне" (ECE/HBP/135), разработанном в 2002 г. Европейской экономической комиссией ООН, справедливо говорится о "третьем измерении" земельного участка. Под "третьим измерением" подразумевается, что участок представляет собой не простую горизонтальную плоскость, но и слои пространства над и под участком. В праве многих европейских стран считается, что вглубь участок достигает центра земли / Http://www. Landmarket. Ru/?Id=53. <9> Абз. 3 ст. 11 Водного кодекса РФ. <10> Комментарий к части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный) / Под ред. А. Л. Маковского, Е. А. Суханова. М.: Юристъ, 2002. Комментарий к ст. 1181.

Аналогичная точка зрения существует в отечественной цивилистике уже более ста лет. Например, проект Гражданского уложения Российской империи указывал: "К составу имений принадлежат земельные участки, застроенные и незастроенные или находящиеся под дорогами или водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые, стоящие на корню деревья и прочие произрастения, доколе они от земли не отделены". При этом под имением понималась, по сути, совокупность природных ресурсов, входивших в состав участков, включаемых, в свою очередь, в состав составного участка (имения), именуемого в современном законодательстве единым землепользованием <11>. -------------------------------- <11> Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи. Проект гражданского уложения Российской империи. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. Гражданский кодекс 1964 г. Проект гражданского уложения Российской империи. С. 336.

Кроме того, ст. 14 Закона о государственном земельном кадастре установлено, что в Едином государственном реестре земель содержатся следующие сведения, позволяющие идентифицировать участки: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование, конфигурация, описание границ участков и их отдельных частей. Таким образом, каждый земельный участок индивидуально определен в Едином государственном реестре земель и обладает уникальными характеристиками (как сложная вещь), поэтому неясно, почему такой вид недвижимого имущества, как здания, может являться элементом сложной вещи (по логике эксперта Министерства юстиции РФ), а земельные участки не могут быть составляющими сложной вещи и приравнены к обезличенным заменимым однородным вещам. Ведь еще в римском праве были определены критерии однородных вещей (genus): отсутствие их индивидуальности в обороте, как следствие, определение меновой ценности преимущественно по их числу, мере или весу (пример: килограмм сахарного песка), их изготовление из одного материала одного качества. Однако при определении меновой стоимости участков решающую роль играют не родовые признаки, определяемые в единицах измерения (гектарах), а индивидуальные признаки (нахождение в составе земельного участка обособленного водного объекта, плодородного почвенного слоя, древесно-кустарниковой растительности, конфигурация, местоположение). Земельный участок с определенными индивидуальными характеристиками (species) площадью в один гектар может по меновой ценности значительно превосходить другой участок площадью в 100 и более гектаров, поэтому приравнивание участка к однородным вещам наряду, например, с килограммом сахара свидетельствует о недостаточном анализе правового режима земельного участка. В связи с необходимостью закрепления понятия сложной вещи в земельном законодательстве уже через восемь месяцев после принятия Федерального закона "О государственном земельном кадастре" было принято Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660. Термин "сложный земельный участок" был заменен термином "составной земельный участок" (в кадастровом плане обозначается как "единое землепользование").

Правовое регулирование

Правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам (п. 5), утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660, впервые предусматривалась возможность по заявлению правообладателя учитывать несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением одного кадастрового номера. Приказом Росземкадастра от 14 мая 2001 г. N П/89 "О кадастровом делении территории Российской Федерации" (п. п. 7, 8) для учета расположенных более чем в одном кадастровом квартале либо округе значительных по протяженности единых землепользований под линейными сооружениями территориальным органам Росземкадастра предписывалось создать специальные условные кадастровые кварталы <12>. -------------------------------- <12> Кадастровый квартал - минимальная единица кадастрового деления, на которую открывается раздел в государственном реестре земель кадастрового района; кадастровый район - единица кадастрового деления, границы которой, как правило, совпадают с границами административно-территориальных единиц субъекта РФ (границами муниципальных образований); кадастровый округ - единица кадастрового деления, границы которой, как правило, совпадают с границами территории субъекта РФ (п. 1 Приказа Государственного комитета РФ по земельной политике от 22 ноября 1999 г. N 84).

Для учета единых землепользований, расположенных в нескольких кадастровых округах (преимущественно под крупнейшими магистральными нефте - и газопроводами), был создан условный кадастровый округ "Общероссийский" с кадастровым номером "00", граница которого проходит по государственной границе Российской Федерации, т. е. кадастровые номера таких единых землепользований начинаются с цифр "00". Правила учета указанных землепользований позже были уточнены Приказом Росземкадастра от 26 августа 2003 г. N П/206 "Об организации государственного кадастрового учета земельных участков, расположенных в кадастровом округе "Общероссийский". Правила заполнения кадастрового плана единого землепользования были установлены пунктами 6.2.5 - 6.2.7, 6.3 Приказа Росземкадастра от 15 июня 2001 г. N П/119 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра". Пунктом 6.2.5 Приказа предусмотрено, что права на составной земельный участок (сложную вещь), состоящий из нескольких участков, подлежат государственной регистрации как на один объект недвижимого имущества (единое землепользование), что соответствует положениям ст. 134 ГК РФ. В п. 6.2.7 Приказа единое землепользование определяется как составной земельный участок, который может состоять из: а) "условных участков" (смежных участков, разделяемых между собой границами кадастровых кварталов); б) "обособленных участков" ("несмежных" участков, входящих в единое землепользование, но разделенных посторонними участками; как правило, это участки под опорами линейных объектов). Правилами определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети (утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 августа 2003 г. N 486), установлено: обособленные земельные участки, отнесенные к одной категории земель и предназначенные для установки опор одной воздушной линии электропередачи, могут быть учтены в государственном земельном кадастре в качестве одного объекта недвижимого имущества (единого землепользования) с присвоением одного кадастрового номера (п. 2 Правил). Впоследствии, согласно п. 5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли РФ (утверждено Постановлением Правительства РФ от 27 августа 2004 г. N 443), законопроектные и нормотворческие функции в области кадастрового учета земельных участков были переданы Министерству экономического развития и торговли РФ, в связи с чем развитие земельного законодательства в целом и нормативного регулирования режима единого землепользования в частности существенно замедлилось. В связи с этим кадастровыми и регистрирующими органами субъектов Федерации в свои территориальные отделы направлялись инструктивные письма с разъяснениями относительно правового режима единого землепользования, причем в разных субъектах по данному вопросу высказывались взаимоисключающие точки зрения. Формально такие письма не являются нормативными актами, не порождают для заявителей гражданских прав и обязанностей и адресованы органам, применяющим нормы права, а не субъектам, действия которых регулируются интерпретируемыми нормами. Однако фактически такие акты распространяют свое действие и на заявителей (иное толкование административных процедур влечет за собой неблагоприятные последствия для заявителя), поэтому будет уместным привести их в качестве примеров.

Вопросы толкования и правоприменения

В 2003 г. была опубликована статья заведующей кафедрой Российского института государственных регистраторов М. Г. Пискуновой "Делимость земельных участков", в которой справедливо указывается, что новые объекты права не могут вводиться подзаконными актами при отсутствии их упоминания в гражданском законодательстве (однако, как указывалось выше, единое землепользование не является новым объектом права) <13>. Ссылаясь на недостатки правил ведения ЕГРП, автор категорически утверждает о невозможности существования единого землепользования в качестве самостоятельного объекта права. -------------------------------- <13> Пискунова М. Г. Делимость земельных участков // Бизнес-адвокат, 2003. N 10.

Следует отметить: отстаивая интересы регистрирующих органов, автор данной статьи и в других публикациях исключает возможность непообъектной регистрации прав, в том числе и потому, что "плата за регистрацию является основным источником развития системы регистрации и финансирования деятельности учреждений юстиции" <14>. Как известно, при регистрации права на сложные вещи пошлина уплачивается за одну объединенную вещь с одним номером, а не кратно числу ее составляющих. -------------------------------- <14> Пискунова М. Г. О государственной регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. N 1 (6).

Данная статья была воспринята многими работниками регистрирующих органов как директивная, и ее тезисы всегда указываются в отказах от регистрации права на единое землепользование. В ряде субъектов Федерации зарегистрировать право на единое землепользование можно только на основании судебного решения. Однако распространена и иная точка зрения. В совместном информационном письме по вопросам государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними Управления Роснедвижимости по Красноярскому краю и Управления ФРС по Красноярскому краю от 10 марта 2005 г. указывается на возможность присвоения самостоятельных кадастровых номеров единым землепользованиям и регистрации единых землепользований в качестве самостоятельных объектов права <15>. -------------------------------- <15> http://r24.kadastr. ru/documents/docs/administration.

Аналогичная точка зрения была высказана в информационном письме регистрирующих и кадастровых органов Псковской области, в котором рекомендуется по результатам межевания земельных массивов крупных сельскохозяйственных организаций (приватизированных колхозов и совхозов) учитывать образованные участки в качестве единого землепользования <16>. При этом обоснованно указывается, что если права на отдельные участки зарегистрированы в ЕГРП и такие земельные участки по заявлению правообладателя впоследствии учтены в земельном кадастре в качестве единого землепользования (нового объекта права), то при проведении государственной регистрации права на новый объект все ранее зарегистрированные объекты, входящие в единое землепользование, должны прекратить свое существование, о чем надлежит внести соответствующую запись в ЕГРП. После получения сведений из регистрирующих органов о зарегистрированном праве на вновь сформированный объект (единое землепользование), ранее открытые на каждый отдельный земельный участок, впоследствии вошедший в такое единое землепользование, подразделы государственного реестра земель кадастрового района подлежат закрытию. -------------------------------- <16> Совместное информационное письмо Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Псковской области, ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Псковской области, Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Псковской области, ОАО "ПсковГипрозем" от 20 августа 2003 г. "О присвоении кадастровых номеров земельным участкам, предоставлении сведений ГЗК, некоторых особенностях предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков" (п. п. 7 - 9).

Аналогичная точка зрения высказана в совместном информационном письме о порядке оформления прав на земельный участок, состоящий из нескольких обособленных земельных участков (единое землепользование), от 7 июля 2003 г. ФГУ "Земельная кадастровая палата по Приморскому краю" и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество с ним на территории Приморского края (с оговоркой, что учитываемые в качестве единого землепользования участки должны находиться у правообладателя на одном праве). В пункте 4 решения научно-методического совета Главного управления ФРС по Пермской области и Коми-Пермяцкому автономному округу от 25 февраля 2005 г. N 1 указано: законодательством не установлено ограничений для объединения смежных участков, обладающих одним правовым режимом, в том числе при оформлении прав на них; в данном случае выделять земельные участки в качестве самостоятельных объектов права необходимости нет, и можно проводить государственную регистрацию прав на указанные участки как на один объект права <17>. -------------------------------- <17> http://frs. perm. ru/meropr/reshenie1.php.

Пунктом 1.10 Положения по проведению инвентаризации земель историко-культурного назначения Ханты-Мансийского автономного округа (утверждено руководителем Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Ханты-Мансийскому автономному округу 9 апреля 2003 г.) предусматривается: несколько земельных участков, локализующихся на исторически сложившихся территориях, представляющих собой единое землепользование в составе земель историко-культурного назначения, по представлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта (ансамбля) недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Потребность в учете участков в качестве единого землепользования достаточно велика. Например, земельной кадастровой палатой Астраханской области (правопредшественник Управления Роснедвижимости по Астраханской области) за полгода работы к 15 августа 2002 г. было учтено 26 единых землепользований под электросетевыми комплексами <18>. -------------------------------- <18> Информационный бюллетень филиала ФГУП ФКЦ "Земля" по Южному федеральному округу. 2002. N 2 (9); http://www. sr-cc. ru/?id=179

В письме Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 24 октября 2005 г. N ВК/1101 "О кадастровом учете и использовании кадастровых планов составных земельных участков" указывается: отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации прав по тем основаниям, что участки сформированы в качестве единого землепользования (составного земельного участка), неправомерен. По рассматриваемому вопросу представляется возможным особенно подробно упомянуть практику Московской области как региона, где совершается наибольшее количество сделок с земельными участками. В письме Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Московской области от 17 марта 2003 г. N 596-1 "О выполнении кадастровых процедур в отношении составных земельных участков" указывалось: земельный участок, состоящий из нескольких участков (обособленных или условных), должен регистрироваться как один объект недвижимости. Были установлены основания для формирования участков в качестве единого землепользования: если участки предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства (полевой участок и приусадебный участок); если единое землепользование состоит из приватизированных земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставлявшихся как единое целое для ведения сельскохозяйственного производства, если при их приватизации не осуществлялись распределение и выдел долей в натуре (при постановке на учет участков бывших колхозов и совхозов); если составной участок состоит из обособленных земельных участков, занятых одним функционально единым объектом недвижимого имущества (производственно-технологическими комплексами электростанций и электросетевыми комплексами) - в соответствии с пп. 4.2, 4.3 Методических рекомендаций об особенностях постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых производственно-технологическими комплексами электростанций и электросетевыми комплексами, утвержденных Росземкадастром 8 ноября 2001 г.; из земельных участков, занятых объектами железнодорожного транспорта, в соответствии с пп. 2.7, 2.8 письма Росземкадастра от 17 декабря 2002 г. N СС/1164 "Об особенностях постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, занятых объектами железнодорожного транспорта, и предоставления сведений о таких земельных участках" (в массовом порядке учет и регистрация участков в качестве единых землепользований производились перед их внесением в уставный капитал ОАО "Российские железные дороги"). На практике учет и регистрация составных участков в качестве единого землепользования в других субъектах Федерации также велись и ведутся в основном по приведенным выше основаниям. Однако уже в совместном информационном письме Главного управления ФРС по Московской области и Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области от 28 февраля 2006 г. N 1 "О государственной регистрации прав на земельные участки, сформированные и описанные в государственном земельном кадастре в качестве единого землепользования" указывается: кадастровый учет участков в качестве единого землепользования возможен только после их предварительного учета в кадастре и регистрации в реестре прав на недвижимое имущество в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Возможность регистрации единых землепользований в данном документе отрицается в принципе: по мнению его авторов, единое землепользование не является объектом земельных отношений и объектом, права на который подлежат регистрации в соответствии с Законом о регистрации. Однако судебная практика, в том числе по Московскому округу, не восприняла данную точку зрения.

Судебная практика

Сразу отметим: в правовых базах отсутствуют акты судебных инстанций, в которых поддерживается точка зрения представителей регистрационных служб. Постановлением ФАС Поволжского округа от 1 декабря 2005 г. по делу N А72-1556/05-2/100 признан незаконным отказ от регистрации 19 земельных участков под необслуживаемыми усилительными пунктами в качестве одного объекта права - единого землепользования. Аналогичную позицию занял ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 18 августа 2004 г. по делу N А33-5/04-С2-Ф02-3241/04-С2 в отношении участков ООО "Саянэлектро". ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 16 августа 2004 г. по делу N Ф04-5481/2004(А02-3586-34), отменяя свое Постановление от 24 мая 2004 г., указал: мнение суда нижестоящей инстанции, что право собственности на единое землепользование как на один объект недвижимого имущества не могло быть зарегистрировано, не соответствует действующему законодательству. В решении Арбитражного суда Краснодарского края от 10 мая 2006 г. по делу N А-32-7786/06-16/8 указывается на возможность выкупа сельскохозяйственной организацией 51 обособленного и условного земельного участка (с разными видами разрешенного использования участков: пашни, многолетние насаждения, прочие угодья), сформированных в качестве единого землепользования; также в решении говорится, что сформированный в качестве единого землепользования участок "является надлежащим объектом гражданских прав", т. е. признается существование единого землепользования как самостоятельного объекта права <19>. -------------------------------- <19> http://www. askk. ru/practice/resh. htm.

Уже после указаний Управления Роснедвижимости по Московской области на невозможность регистрации единого землепользования Постановлением ФАС Московского округа от 18 апреля 2006 г. по делу N КГ-А40/2753-06 признан недействительным отказ в регистрации права по основанию отсутствия упоминания единого землепользования в качестве объекта права в ГК РФ и ЗК РФ. Судом установлено: описанные в кадастровых планах земельные участки вне единого землепользования не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов права. В данном Постановлении также указывается, что в соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план земельного участка, а Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденный Приказом Росземкадастра от 15 июня 2004 г. N П/119, предусматривает возможность кадастрового учета составного земельного участка. Нормы, запрещающие использовать такой кадастровый план для регистрации, в действующем законодательстве отсутствуют, а ответственность за содержание кадастрового плана несут органы кадастрового учета.

Вопросы нормотворчества

В рекомендациях, принятых по результатам "круглого стола", проведенного 29 января 2006 г. Комитетом Совета Федерации Федерального Собрания РФ по аграрно-продовольственной политике совместно с представителями федеральных министерств и ведомств, органов власти субъектов РФ, учеными, руководителями предприятий агропромышленного комплекса, указывается на необходимость принятия специального нормативного акта, регулирующего вопросы формирования и государственной регистрации прав на единое землепользование. С подобной проблемой столкнулись при развитии систем кадастрового учета и другие страны. Так, по итогам конференции "Формирование объектов недвижимого имущества", состоявшейся в Минске 20 июля 2005 г., резюмировалось: возможность формировать и регистрировать составные участка в качестве единых землепользований отвечает требованиям комиссии ООН по земельному администрированию, упрощает и удешевляет гражданский оборот. В работе конференции принимали участие авторитетные специалисты по земельному праву из России, Швеции и Белоруссии <20>. -------------------------------- <20> http://nca. by/news/orgnews/~id=165~page=3~year=2005. Нормы о формировании единого землепользования были включены в проект закона Республики Беларусь "О формировании объектов недвижимого имущества, государственной регистрации прав и сделок в отношении частей (реальных долей) недвижимого имущества".

В Швеции (стране с наиболее развитой кадастровой системой) проблема регистрации сложных земельных участков была решена еще в прошлом веке: в законодательстве было закреплено понятие единицы общей недвижимости (шведский аналог единого землепользования) <21>. Были приняты специальные нормативные акты, регламентирующие формирование единиц общей недвижимости. -------------------------------- <21> Ст. 6 Постановления о регистре недвижимости (1974:1059 с поправками до 1996:1251 включительно). Real property register ordinance.

В программном исследовании "Руководящие принципы по единицам недвижимого имущества и их идентификаторам, а также их значение для обеспечения эффективного административного управления землей и землеустройства на государственном уровне" (ECE/HBP/135), разработанном в 2002 г. Европейской экономической комиссией ООН, закреплено базовое понятие основной единицы недвижимого имущества (ОЕНИ) как самостоятельного объекта права. В качестве классического примера ОЕНИ приводится совокупность территориально разбросанных участков, предоставленных для использования одной фермой и регистрируемых в качестве одного объекта права. Законопроект Министерства экономического развития и торговли РФ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования проведения землеустройства" содержит следующее понятие единого землепользования: единое землепользование - наименование земельного участка, состоящего из обособленных (условных) земельных участков, отнесенных (подлежащих отнесению) к одной категории земель, предназначенных для одновременного использования по одному виду разрешенного использования (занятых одним объектом недвижимости), находящихся в собственности у одного лица, права на которые регистрируются как на один объект недвижимости. Внесение данных поправок в Закон о землеустройстве восполнит неопределенность в правовом режиме единого землепользования и позволит избежать ошибочного толкования со стороны регистрирующих органов.

Название документа