Современные проблемы правовой регламентации сервитутных отношений

СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ РЕГЛАМЕНТАЦИИ СЕРВИТУТНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Д. В. ЛАРИН

Ларин Д. В., аспирант Коломенского государственного педагогического института.

Сервитутные отношения в настоящее время получают все большее распространение, однако в их правовой регламентации существует ряд серьезных проблем. Во-первых, крайне непоследовательно употребляется само понятие "сервитут". Так, ГК РФ сначала определяет его как право ограниченного пользования соседним участком (п. 1 ст. 274), а затем оговаривает, что сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество (ст. 277). В этом смысле более удачным представляется определение, закрепленное в ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", где под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Следует также учитывать, что формирование единого понятийного аппарата существенно затрудняет природно-ресурсное законодательство, которое вводит понятие водных, лесных и тому подобных сервитутов, также не вписывающихся в рамки, определенные ст. 274 ГК РФ. Отсюда и вторая проблема: отсутствие единой классификации сервитутов и соответственно их стройной системы. Причина видится в попытке законодателя привязать сервитуты к вещным правам на землю, о чем свидетельствует размещение соответствующих норм в гл. 17 ГК РФ. Но противоречие заложено уже в ней самой: глава, посвященная праву собственности и иным вещным правам на землю, содержит ст. 277 "Обременение сервитутом зданий и сооружений", которая допускает такое обременение вне какой-либо связи с пользованием земельным участком. Существенным пробелом является, на наш взгляд, отсутствие в ГК РФ упоминаний о публичных сервитутах, несмотря на то что они закрепляются в целом ряде других нормативных правовых актов (ст. 21 Лесного кодекса РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ, ст. 31 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и др.). Отсюда и различие подходов к определению порядка их установления. ГК РФ в основу таких отношений ставит соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка либо решение суда. Между тем публичные сервитуты преимущественно устанавливаются в силу закона (например, право пребывания граждан в лесу - п. 1 ст. 21 Лесного кодекса) или административно-правового акта <1>, на что непосредственно указывает уже упоминавшееся природно-ресурсное законодательство. -------------------------------- <1> См., например: Постановление мэрии г. Тольятти Самарской области N 157-1/п от 24 ноября 2003 г. "Об установлении публичного сервитута на земельные участки, расположенные на территории строящихся коттеджей ЖСК "Стрежень" по ул. Никонова в Комсомольском районе г. Тольятти".

Впрочем, и с частными сервитутами проблем немало. Основной из них является отсутствие положений об условиях договора, заключаемого для установления сервитута. Конечно, можно применить аналогию закона, но определенности в отношения сторон это вряд ли добавит. Между тем вне поля зрения законодателя фактически остался такой важный в практическом отношении вопрос, как оценка сервитута. Наконец, ГК РФ не содержит хотя бы приблизительного перечня сервитутов. Отчасти этот пробел восполняет ст. 23 Земельного кодекса РФ. Труднообъяснимы в связи с этим изменения в градостроительном законодательстве, из которого соответствующие положения были изъяты <2>. Существующие пробелы пытаются восполнить на уровне регионального и местного законодательства. В последние годы во многих субъектах РФ были приняты законы и иные нормативные правовые акты, регламентирующие сервитутные отношения <3>. Их анализ позволяет выделить некоторые общие подходы к решению рассматриваемых проблем. Прежде всего определяется конкретный, нередко исчерпывающий, перечень сервитутов. Хотя Градостроительный кодекс Рязанской области от 25 декабря 2002 г. N 85-ОЗ (ст. 45) <4> и Положение о публичных сервитутах, утвержденное решением городской думы г. Иркутска от 17 февраля 2003 г. N 321-26гД(3) <5>, оставляют этот перечень открытым. Значительное внимание, хотя и с разной степенью конкретизации, уделяется порядку установления и прекращения публичных сервитутов, а также реализации соответствующих прав. -------------------------------- <2> Ср.: Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ (ст. 64) и Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г.). <3> См.: Закон Мурманской области от 9 февраля 2006 г. N 73J-01-ЗМО "О порядке установления земельных публичных сервитутов на территории Мурманской области"; Закон Чувашской Республики от 20 июля 2005 г. N 26 "Об установлении публичных сервитутов на земельные участки в Чувашской Республике"; Закон Рязанской области от 23 ноября 2004 г. N I 26-ОЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Рязанской области"; Закон Орловской области от 8 сентября 2004 г. N 427-ОЗ "О порядке установления земельных публичных сервитутов на территории Мурманской области" и др. <4> См.: Рязанские ведомости. 2003. 14 янв. <5> См.: http://baikaJ-business. ru.

Как представляется, указанные выше проблемы можно было бы решить путем систематизации существующих законодательных норм о сервитутах и закреплении соответствующих положений в самостоятельном разделе ГК РФ, полностью посвященном регулированию сервитутных правоотношений. Такие разделы предусмотрены в Гражданских кодексах многих стран (например, Кодексе Наполеона, Германском гражданском уложении, Гражданских кодексах Италии, Молдовы, Японии, в Законе Эстонии о вещном праве 1993 г.). Имелись подобные разделы и в дореволюционном законодательстве Российской империи (Свод узаконений республик Прибалтийских, Свод законов гражданских и др.).

Название документа