Замена договора аренды земельных участков для целей строительства на договор об установлении права застройки: перспективы совершенствования гражданского законодательства

ЗАМЕНА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ СТРОИТЕЛЬСТВА НА ДОГОВОР ОБ УСТАНОВЛЕНИИ ПРАВА ЗАСТРОЙКИ: ПЕРСПЕКТИВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

А. В. ДЕМКИНА

Демкина Алеся Вячеславовна, ведущий советник аппарата Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, кандидат юридических наук (г. Москва).

Автором статьи анализируются изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), вносимые проектом Федерального закона N 47538-6. В частности, рассматриваются такие вопросы, как порядок оформления права застройки, срок застройки, права застройщика, а также переходные нормы для действующих договоров аренды, заключенных для целей строительства. Резюмируется, что с момента вступления новых правил ГК РФ вместо договора аренды, заключаемого с целью осуществления строительства в интересах лица - несобственника земельного участка, должны будут заключаться договоры об установлении права застройки или соглашения о горном или коммунальном сервитутах.

Ключевые слова: изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, ГК РФ, проект изменений в ГК РФ, право застройки, аренда земельного участка.

Replacing lease land for the construction of the right to development: prospects for improving the civil law A. V. Demkina

The author of the article analyzes the changes in the Civil code of the Russian Federation, introduced a bill N 47538-6. In particular, the article deals with issues such as the period right to development, the procedure of registration of the right to development, as well as transitional rules for the existing lease agreement for construction purposes. It is presumed that since the entry of the new rules of the Civil code instead of the lease entered into with the purpose of building for people - the land-owner will have to be agreed between the development rights or agreements on mining or utilities easements.

Key words: amendments to the Civil code of the Russian Federation, the draft amendments to the Civil code, the right to development, building lease.

Нельзя сказать, что сегодня законодательство - Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) - предоставляет разнообразный выбор ограниченных вещных прав на земельные участки. Оно, напротив, закрепляет только следующие виды ограниченных вещных прав на земельные участки: - право постоянного (бессрочного) пользования - для государственных и муниципальных учреждений; казенных предприятий; центров исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (имеют организационно-правовую форму фонда); органов государственной власти и органов местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ), а также для государственных академий наук и созданных ими учреждений (п. 2.3 статьи 3 Федерального закона [2], введенный Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ) <1>; -------------------------------- <1> Со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются только в случаях, установленных пунктом 1 статьи 20 ЗК РФ. Все иные юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.

- право пожизненного наследуемого владения - для граждан (с октября 2001 года, после введения в действие ЗК РФ, более не предоставляется); - сервитут. Отметим, что право постоянного (бессрочного) пользования предоставляется только в ограниченных случаях, а право пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ вообще не предоставляется. Сервитут, несмотря на то что в действующей редакции статьи 274 ГК РФ перечень целей, для которых он устанавливается, сформулирован как неисчерпывающий, не предоставляет возможности на практике осуществлять строительство объектов недвижимости на чужом земельном участке, в том числе и потому, что Градостроительный кодекс Российской Федерации не называет такое основание для выдачи разрешения на строительство, как сервитут. В связи с этим на практике для осуществления строительства земельные участки приходится приобретать в собственность или заключать договор аренды для целей строительства. Однако природа арендных отношений не предполагает изменение арендатором свойств и качеств земельного участка, в том числе связанных с возведением недвижимости на принадлежащем другому лицу участке. Напротив, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. В зарубежных правопорядках земельные участки предоставляются на иных правах. Так, Германское гражданское уложение регулирует узуфрукт <2>, который предоставляет обладателю этого права извлекать выгоды от пользования вещью, находящейся в собственности другого лица <3>, а специальный Закон (Положение о наследственном праве застройки от 1919 года) - суперфиций <4>, Гражданский кодекс Франции - узуфрукт <5>. Законодательство Российской империи признавало право застройки - суперфиций (его регулированию был посвящен специальный закон от 1912 года) и чиншевое право - аналог эмфитевзиса <6>. Право застройки регулировалось статьями 71 - 84 Гражданского кодекса РСФСР от 1922 года (отменен в 1948 году) <7>. -------------------------------- <2> В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации узуфрукт, или право личного пользовладения, - это ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью в соответствии с ее назначением. Принципиальным отличием узуфрукта от права застройки является сохранение экономической сущности вещи и невозможность по общему правилу ее изменения узуфруктуарием. <3> Гражданское уложение Германии: вводный закон к Гражданскому уложению / Пер. с нем. В. Бергман и др. 3 изд., перераб. М.: Волтерс Клувер, 2008. С. 368 и далее. Согласно параграфу 1030 Германского гражданского уложения вещь может быть обременена таким образом, чтобы лицо, в пользу которого установлено обременение, имело право извлекать выгоды от пользования вещью (узуфрукт). <4> В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации суперфиций, или право застройки, - это ограниченное вещное право, предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений. <5> Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / Пер. с фр. В. Н. Захватаева. М.: Инфротропик Медиа, 2012. С. 203 и далее. Согласно статье 578 Кодекса Наполеона узуфрукт - это право пользоваться вещами, являющимися собственностью другого лица, таким же образом, как это делает сам собственник, но только с обязательством сохранять их существенные качества. <6> В соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства Российской Федерации эмфитевзис, или право постоянного владения и пользования, - это ограниченное вещное право, предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. См., например: Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 10 августа 1922 года "О праве застройки земельных участков". <7> Постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 года "О введении в действие Гражданского кодекса Р. С.Ф. С.Р." (вместе с Гражданским кодексом Р. С.Ф. С.Р.) // СПС "КонсультантПлюс".

Проектом Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", принятым Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 27 апреля 2012 года, предполагается введение новой системы ограниченных вещных прав, включая право застройки <8>. -------------------------------- <8> Текст проекта, подготовленный ко второму чтению, размещен на сайте http://www. komitet2-10.km. duma. gov. ru/ site. xp/ 051054056124054053054.php 17 сентября 2012 года. Далее под проектной редакцией ГК РФ будет пониматься редакция ГК РФ, сформированная в соответствии с планируемыми изменениями проекта N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации", размещенного 17 сентября 2012 на указанном сайте.

Проект изменений ГК РФ, как и Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации [12, п. 6.2], закрепляет две базовые модели вещных прав на земельные участки: 1) право застройки (суперфиций), предполагающее изменение правообладателем свойств и качеств земельного участка, прежде всего возведение на нем различных сооружений; 2) право постоянного владения и пользования (эмфитевзис), предполагающее широкие возможности использования свойств природного объекта с сохранением его субстанции. Обе модели предоставляют их обладателям правомочия владения и пользования земельным участком. Необходимо отметить, что согласно статьям 301.9 и 301.10 проектной редакции ГК РФ горный и коммунальный сервитуты позволят осуществлять строительство объектов недвижимости на чужом земельном участке и оформлять права собственности в отношении таких объектов на лицо, их создавшее. Это правило является исключением из общего правила о едином объекте (о единстве земельного участка и объекта недвижимости на нем), установленного пунктом 4 статьи 287 проектной редакции ГК РФ (собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ и иными законами). Таким образом, предполагается закрепить в ГК РФ традиционный принцип гражданского права superficies solo cedit <9>. -------------------------------- <9> Подробнее см.: Суханов Е. А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: избранные труды 2008 - 2012 годов. М.: Статут, 2013. С. 277 и далее.

В рамках одной статьи невозможно проанализировать все названные виды ограниченных вещных прав, поэтому подробно рассмотрим институт, который должен будет заменить договор аренды, заключаемый в целях осуществления строительства, - право застройки. К основным характеристикам права застройки согласно Концепции совершенствования гражданского законодательства должны быть отнесены следующие положения. 1. Право застройки может быть бессрочным или устанавливаться на определенный срок - до 100 лет, но не менее 30 лет (в проекте, принятом в первом чтении, минимальный срок права застройки был равен 50 годам). 2. Право застройки может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства, а также обременяться (при этом вещное право на землю и право на строения, являясь единым правом, на весь срок существования суперфиция не могут быть разделены). 3. Право застройки платное - плата устанавливается соглашением сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право застройки может быть изменен по соглашению сторон не чаще, чем один раз в десять лет, а при недостижении соглашения - по решению суда (ст. 300.4 проектной редакции ГК РФ). 4. Право застройки возникает на основании договора, считается возникшим с момента государственной регистрации. 5. Содержание права включает владение и пользование земельным участком, в первую очередь для возведения и эксплуатации зданий и сооружений, в соответствии с целевым назначением земельного участка и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также владение и пользование находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями. На суперфициаре лежат обязанности осуществить постройки в срок, указанный в договоре, а также использовать незастроенную поверхность земельного участка по целевому назначению (для нужд постройки). Согласно проектной редакции статьи 300 ГК РФ, закрепляющей легальное определение права застройки, таким правом является право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Однако право застройки позволит лицу, обладающему таким правом, не только осуществить строительство, но и изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, - реконструировать их, сносить и возводить новые (ст. 300.1 проектной редакции ГК РФ). Некоторые авторы отмечают, что само определение права застройки является чрезвычайно узким по своему объему и в связи с этим не раскрывает сущностные признаки института застройки <10>. -------------------------------- <10> См., например: Леонтьева Е. А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 6. С. 13 - 20.

Кроме того, лицо, имеющее право застройки, может возводить на чужом земельном участке как одно, так и несколько зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором об установлении права застройки. При этом гибель (уничтожение) построенного на земельном участке здания или сооружения не является основанием для прекращения права застройки. Право застройки устанавливается бессрочно либо на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, и не может быть менее тридцати и более ста лет. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Таким образом, право застройки обременяет земельный участок на длительный срок. Основанием возникновения права застройки будет являться договор. Само право будет подлежать государственной регистрации. Проектной редакцией ГК РФ предусмотрены требования к форме и содержанию такого договора. Одним из наиболее спорных вопросов проекта изменений ГК РФ был вопрос о форме сделок с недвижимым имуществом. Так, редакция проекта, принятого в первом чтении, предусматривала введение обязательной нотариальной формы для любой сделки, влекущей возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации. А право застройки согласно проекту как раз подлежит государственной регистрации. Редакция проекта изменений ГК РФ, подготовленного к принятию во втором чтении и размещенного 17 сентября 2012 года на официальном сайте Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, поменяла названное правило. Согласно этой редакции нотариальная форма сделки должна была быть обязательной только для сделок с недвижимым имуществом, если хотя бы одной стороной такой сделки выступит гражданин (абз. 2 п. 2 ст. 8.1 проектной редакции ГК РФ). Однако вступившая в силу с 1 марта 2013 года статья 8.1 ГК РФ уже не предусматривает обязательную нотариальную форму сделок с недвижимостью <11>. Сделка должна подлежать нотариальному удостоверению, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, а нормы, касающиеся права застройки, не содержат специальных правил к форме договора об установлении права застройки. -------------------------------- <11> Отметим, что 16 ноября 2012 года Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации впервые приняла решение о рассмотрении одного законопроекта в виде нескольких отдельных проектов законов. Подробнее см.: Постановление Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 16 ноября 2012 года "О порядке рассмотрения проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". URL: http://asozd2.duma. gov. ru/ main. nsf/(SpravkaNew)?OpenAgent&RN=171311-6&02.

Таким образом, для заключения договора об установлении права застройки достаточным будет соблюсти простую письменную форму такого договора. Статья 300.2 проектной редакции ГК РФ определяет существенные условия договора об установлении права застройки, причем эти условия будут различаться в зависимости от сторон договора. Если сторонами договора являются граждане и юридические лица, то согласно проектной редакции ГК РФ к существенным условиями договора об установлении права застройки будут отнесены следующие условия: - о земельном участке; - о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения; - о месте расположения здания или сооружения на земельном участке; - о сроке права застройки; - о плате за право застройки. Перечень существенных условий для договора об установлении права застройки, если стороной, предоставляющей земельный участок на праве застройки, будет выступать публично-правовое образование, может быть сокращен законом. Так, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 300.2 проектной редакции ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, договор об установлении права застройки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может не включать условия о характеристиках возводимого либо реконструируемого здания или сооружения и о месте его расположения на земельном участке. По мнению законодателя, для публичного собственника не имеет большого значения, где именно на земельном участке будет расположен объект недвижимости и какова его характеристики. Однако этот вопрос очень важен, если один земельный участок будет предоставляться на праве застройки нескольким лицам. Так, в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 300 проектной редакции ГК РФ в отношении одного земельного участка, находящегося в собственности гражданина или юридического лица, может быть установлено несколько прав застройки. В этом случае порядок владения и пользования земельным участком должен определяться по соглашению лиц, имеющих право застройки, а при недостижении такого соглашения - по решению суда. При этом в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны будут вноситься сведения о земельном участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а в случаях, когда собственником земельного участка является гражданин или юридическое лицо, - также сведения о возводимом либо реконструируемом здании или сооружении. Проектной редакцией ГК РФ предусмотрено закрепление принципа единого объекта: земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь (ст. 130 проектной редакции ГК РФ). Реализуется этот принцип в том числе и через правило, закрепленное пунктом 4 статьи 287 проектной редакции ГК РФ, согласно которому собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ и иными законами <12>. -------------------------------- <12> См. также пункт 1 статьи 297 (о праве собственности на здание или сооружение), пункт 1 статьи 297.2 (о праве собственности на объект незавершенного строительства) и пункт 1 статьи 298.6 (о правах собственников помещений на земельный участок под зданием) проектной редакции ГК РФ.

Таким образом, с момента введения в действие новой редакции ГК РФ по общему правилу приобрести право собственности на объект недвижимости, возведенный лицом на чужом земельном участке, может только собственник этого участка, если иное не установлено законом. В связи с этим интересно, как будет решаться вопрос о собственности на объект недвижимости, возведенный на земельном участке на основании права застройки. Согласно пункту 2 статьи 300 проектной редакции ГК РФ здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки на праве собственности, но только в течение срока действия права застройки. В установленных законом случаях договором может быть предусмотрено, что право собственности на возведенное здание или сооружение возникает у собственника земельного участка. При прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступят в собственность собственника земельного участка, если иное не будет установлено законом или предусмотрено в договоре об установлении права застройки (ст. 300.8 проектной редакции ГК РФ). В правопорядках многих стран за застройщиком также признается право на сооружения, построенные им на чужом участке. Например, в Германии постройка, возведенная на чужом участке застройщиком, признается составной частью права застройки и, как следствие, принадлежит застройщику. Однако и в этих системах прекращение права пользования земельным участком (его недрами) для строительства и эксплуатации построек является основанием прекращения у застройщика права собственности на постройки. Они либо переходят в собственность собственника участка, либо подлежат сносу с передачей строительных материалов и мусора, оставшихся от их разрушения, лицу, которое раньше было их собственником <13>. -------------------------------- <13> Подробнее см.: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров; Институт законодательства и сравнительного правоведения. М.: Статут, 2008; СПС "КонсультантПлюс".

Право застройки будет платным. Плата за право застройки должна устанавливаться в договоре: 1) в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых ежегодно или единовременно; 2) в виде предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях. Договором об установлении права застройки могут быть предусмотрены сочетание указанных форм или иные формы платы за право застройки. Если иное не предусмотрено законом или договором, размер платы за право застройки может быть не чаще чем один раз в десять лет изменен по соглашению сторон, а при недостижении соглашения - по решению суда. Думается, это правило не должно применяться в том случае, если договором предусмотрено единовременное внесение платежа. Платность института права застройки должна обеспечить его привлекательность для частных собственников земельных участков. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Такой земельный участок может быть продан, но при этом сохраняется право застройки, то есть право застройки обладает таким признаком ограниченных вещных прав, как право следования. В соответствии с правилами статей 300.5 и 300.6 проектной редакции ГК РФ право на объект недвижимости, возведенный на основании права застройки, и право застройки являются единым правом. Так, право застройки земельного участка может быть отчуждено или передано в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог возведенного на нем на основании права застройки здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. А при отчуждении здания или сооружения, возведенного на земельном участке на основании права застройки, к приобретателю здания переходит право застройки (доля в праве застройки) указанного земельного участка. Переход права собственности на помещение в здании, возведенном на основании права застройки, означает переход доли в праве застройки к приобретателю этого помещения. Лицо, имеющее право застройки, в соответствии с проектной редакцией ГК РФ будет иметь ряд таких обязанностей, как: - возведение в установленный срок на земельном участке здания и сооружения; - использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации; - внесение установленной договором платы за право застройки. Последствием неисполнения указанных обязанностей может быть прекращение права застройки, но при соблюдении определенных условий. Так, не любое нарушение обязанности по оплате права застройки может явиться основанием для расторжения договора об установлении права застройки. Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда лицо, имеющее право застройки, имеет задолженность по внесению платы за право застройки в размере не менее чем двухгодичная плата при условии направления лицу, имеющему право застройки, письменного предупреждения о необходимости устранения нарушения в разумный срок (п. 4 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ). Кроме того, право застройки на земельный участок может быть прекращено принудительно в случаях, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение пяти лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (ст. 296.4, п. 5 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ). Право застройки может быть прекращено досрочно по требованию собственника земельного участка в случае, когда по обстоятельствам, зависящим от лица, имеющего право застройки, произошло уничтожение или повреждение объекта культурного наследия, находящегося на земельном участке (абз. 2 п. 4 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ). Можно отметить, что проектная редакция ГК РФ достаточно подробно регламентирует основания прекращения права застройки. Кроме виновных действий лица, имеющего право застройки, право застройки может быть прекращено и по иным основаниям: - по истечении срока, на который такое право устанавливалось (п. 1 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ); - по соглашению между собственником земельного участка и лицом (лицами), имеющим (имеющими) право застройки, если иное не установлено ГК РФ. При этом не допускается досрочное прекращение права застройки, если это право передано в ипотеку (п. 2 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ); - по требованию лица, имеющего право застройки, по основаниям и в порядке, которые предусмотрены статьей 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). В этом случае собственник земельного участка может потребовать от лица, имеющего право застройки, снести возведенные им на земельном участке здания или сооружения (п. 3 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ); - в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции (п. 6 ст. 300.7 проектной редакции ГК РФ). В этом случае орган, принявший решение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату лицу, имевшему право застройки, компенсации за досрочное прекращение права застройки наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка. Последствием прекращения права застройки будет смена собственника зданий и сооружений, возведенных на основании права застройки. Согласно пункту 1 статьи 300.8 проектной редакции ГК РФ при прекращении права застройки здания и сооружения, принадлежавшие лицу, имеющему право застройки, поступают в собственность собственника земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором об установлении права застройки. Необходимо отметить, что в соответствии с переходными положениями проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" со дня введения в действие ГК РФ в новой редакции заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в целях строительства с условием приобретения права собственности на возводимые на арендованном земельном участке здания (сооружения) иным лицом, кроме как собственником земельного участка, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таким образом, с момента вступления новых правил ГК РФ нельзя будет использовать договор аренды для осуществления строительства на чужом земельном участке. Арендные отношения предполагают, что по истечении срока аренды арендодатель должен получить тот же предмет договора, а в действительности в настоящее время при заключении договора аренды земельного участка для целей строительства такой участок либо и не предполагается возвращать после осуществления застройки, либо он возвращается в измененном виде (с изменением его характеристик). Что, конечно же, нельзя признать правильным. Договор об установлении права застройки будет заключаться, когда лицу необходимо приобрести право владения и пользования земельным участком с целью осуществления эксплуатации объектов недвижимости на длительный срок. Чтобы новые правила ГК РФ не были чрезмерно обременительными для участников гражданского оборота, в специальных переходных положениях законопроекта содержатся специальные правила. Так, арендаторы по договорам аренды, заключенным до вступления в силу новых правил ГК РФ и предусматривающим возможность осуществления строительства, имеют право на однократное продление срока аренды на пять лет при условии, что до истечения срока аренды за ними зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства либо ими получено разрешение на строительство на арендованном земельном участке. В случае, когда земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке и договор аренды заключен до введения в действие новых правил ГК РФ, за арендатором сохраняется право приобрести в собственность возведенные на арендованном земельном участке здания (сооружения). Эта норма необходима в связи с закреплением в проектной редакции ГК РФ правила о том, что право собственности на здание и сооружение может приобрести собственник земельного участка, если иное не установлено законом. Если земельный участок, относящийся к государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду для целей строительства либо договор аренды допускает строительство на арендуемом земельном участке, то со дня вступления в силу новых правил ГК РФ арендатор вправе потребовать приобретения такого земельного участка в собственность после государственной регистрации своего права собственности на здание (сооружение), возведенное на этом земельном участке, или потребовать установления в отношении такого земельного участка права застройки либо горного или коммунального сервитута (глава 20.1, статьи 301.9 и 301.10 проектной редакции ГК РФ, за исключением случаев, когда договором аренды предусмотрено, что строительство осуществляется для собственника земельного участка). Таким образом, с момента вступления новых правил ГК РФ вместо договора аренды, заключаемого с целью осуществления строительства в интересах лица, не являющегося собственником земельного участка, будут заключаться договоры об установлении права застройки или соглашения о горном или коммунальном сервитутах. При этом в переходный период договоры аренды, заключенные до введения новой редакции ГК РФ, сохранят свою силу.

Литература и информационные источники

1. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ. 2. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". 3. Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений". 4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ. 5. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ. 6. Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / Пер. с фр. В. Н. Захватаева. М.: Инфротропик Медиа, 2012. 7. Гражданское уложение Германии: вводный закон к Гражданскому уложению / Пер. с нем. В. Бергман и др.; 3 изд., перераб. М.: Волтерс Клувер, 2008. 8. Декрет ВЦИК, СНК РСФСР от 10 августа 1922 года "О праве застройки земельных участков" // СПС "КонсультантПлюс". 9. Постановление ВЦИК от 11 ноября 1922 года "О введении в действие Гражданского кодекса Р. С.Ф. С.Р." (вместе с Гражданским кодексом Р. С.Ф. С.Р.)" // СПС "КонсультантПлюс". 10. Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". URL: http://www. komitet2-10.km. duma. gov. ru/ site. xp/ 051054056124054053054.php (дата обращения: 17 сентября 2012 года). 11. Суханов Е. А. Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: избранные труды 2008 - 2012 годов. М.: Статут, 2013. 12. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации: одобрена решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 года // СПС "КонсультантПлюс". 13. Леонтьева Е. А. Проблемы института застройки чужого земельного участка в современном российском праве // Законы России: опыт, анализ, практика. 2011. N 6. 14. Проект Федерального закона N 47538-6/1 "О внесении изменений в главы первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации". URL: http://asozd2.duma. gov. ru/ main. nsf/ %28SpravkaNew% 29?OpenAgent&RN=47538-6&02. 15. Постановление Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 16 ноября 2012 года "О порядке рассмотрения проекта Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации". URL: http://asozd2.duma. gov. ru/ main. nsf/ (SpravkaNew)?OpenAgent&RN=171311-6&02http://asozd2.duma. gov. ru/ main. nsf/ (SpravkaNew)?OpenAgent&RN=171311-6&02. 16. Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров; Институт законодательства и сравнительного правоведения. М.: Статут, 2008; СПС "КонсультантПлюс".

Название документа