Правовые аспекты экспертизы в земельном споре

ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ЭКСПЕРТИЗЫ В ЗЕМЕЛЬНОМ СПОРЕ

В. Б. БЕЛИЦКИЙ, Д. В. ХАУСТОВ

Белицкий В. Б., член правления Московской областной организации общества "Знание" России, кандидат технических наук, эксперт.

Хаустов Д. В., преподаватель кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук, адвокат.

Реализация Закона "О дачной амнистии" требует разработки механизма регистрации прав граждан на недвижимое имущество. Ограниченные возможности государственных организаций по инвентаризации, земельных кадастровых палат приводят к очередям и длительному времени при подготовке материалов для регистрации. Решение проблемы возможно при наличии независимых экспертов-специалистов, способных и имеющих право осуществлять экспертную деятельность по аналогии с лицензируемой деятельностью оценки. Наличие уполномоченных экспертов позволит решить еще одну важную проблему, связанную с экспертизой в судебном производстве. Судебная практика применения Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при решении земельных споров является крайне актуальной в деятельности судебных инстанций. Речь идет о судебных спорах по разделу домовладения, состоящего из жилого здания, строений и сооружений, являющихся объектами недвижимости на праве общей (долевой или совместной) собственности и земельного участка, закрепленного за домовладением. Установленное с 1991 года право частной собственности на землю и возможность ее приватизации породили ряд спорных ситуаций, особенно в вопросах владения, использования и перехода права на земельный участок, для ведения личного подсобного и дачного хозяйства. Задача судебного производства в рассматриваемых ниже ситуациях сводится к определению характера и содержания отношений между собственниками недвижимости и земельного участка, землевладельцами (или землепользователями), для чего назначается судебная экспертиза. Целью статьи является изложение проблемы урегулирования земельных отношений в совокупности с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и ЗК РФ для судебной строительно-технической или землеустроительной экспертизы. Анализ судебных решений <*> в сфере земельных споров позволяет сформулировать основные условия, которые должны быть исследованы судом и указаны в экспертном заключении: -------------------------------- <*> См.: Ефимов А. Ф., Толчеев Н. К. Настольная книга судьи по земельным спорам / Под ред. Н. К. Толчеева, зам пред. Кассационной коллегии Верховного Суда РФ. М.: ТК Велби, Изд-во "Проспект", 2006. 208 с.

- наличие права на земельный участок, на котором расположено домовладение; - наличие документов о праве собственности на здание, служебные строения и сооружения или разрешения на строительство, акта ввода в эксплуатацию, выданных органами власти; - соблюдение градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических или иных правил при строительстве зданий, строений, сооружений; - соблюдение прав и законных интересов других лиц при строительстве и эксплуатации здания, с указанием характера нарушений, их влияния на прочность и безопасность конструкций. Наряду с гражданско-правовыми условиями владения, пользования и распоряжения землей установлены также специальные публично-правовые требования, которые должны соблюдаться при предоставлении (приватизации) и разделе (объединении) земельных участков. Среди них: 1. Сохранение категории земельного участка и соблюдение требования его использования по целевому назначению. 2. Соблюдение требований о недопустимости нарушений минимального размера участка. 3. Соблюдение градостроительных, санитарных, противопожарных, экологических и иных норм и правил при разделе участка. 4. Соблюдение имеющихся прямых законодательных запретов на раздел вещи или выдела доли в натуре (п. 4 ст. 244 ГК РФ, п. 3 ст. 252 ГК РФ или п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Задача экспертизы - исследовать правоустанавливающие данные, обследовать объект и дать описание, проверить соответствие фактического состояния домовладения правовым документам. Проверке подлежат документы о праве собственности, землевладении (или землепользовании) для установления правового статуса лиц, претендующих на недвижимое имущество. Эксперт должен исследовать домовладение, дать описание его фактических границ, расположенных на нем зданий, служебных строений и сооружений. В случае нарушения гражданского (ГК РФ), земельного или градостроительного законодательства РФ пояснить технический характер нарушений с указанием на законодательные акты и постановления, строительные нормы и правила (СНиП), отраслевые стандарты и инструкции (санитарные, экологические и т. д.). Авторы считают необходимым сделать акцент на рассмотрение вопроса перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение (ст. 35 ЗК РФ), для чего предлагают типичные ситуации, исследуемые при проведении экспертизы. Ситуация 1. Исковые требования об определении порядка пользования земельным участком основаны на ст. 234 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Формально <*> с 2006 г. возникает возможность владения участком "как своим" в силу истечения пятнадцатилетнего срока использования земли как предмета собственности. Для этого необходимо доказать (п. 1 ст. 234 ГК РФ), что лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Необходимыми условиями <**> приобретения права собственности является длительность и непрерывность владения. В соответствии со статьей 11 Вводного закона, давность начинается до введения в действие ГК, и в данном случае Закон получил обратную силу. Фактические владельцы имущества могут засчитать в длительность владения время до 01.01.1995 согласно п. 3 ст. 234: "Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является". Понятие добросовестности владельца для целей ст. 234 ГК непосредственно связано со ст. 302 ГК РФ, где признаком добросовестности является отсутствие знания владельца о незаконности своего владения. Отсутствие претензий со стороны "законных" владельцев земли, а также многолетний порядок пользования участком, подтвержденный показаниями свидетелей, является доказательством добросовестности. Как правило, частные дома в деревне располагаются на участках, переданных в пользование граждан по факту их проживания. Смена собственника дома в процессе наследования автоматически обеспечивала переход права пользования земельным участком, установленным за домовладением. Оформление прав на землю производилось путем записи в земельно-шнуровой книге о собственнике домовладения. Наличие квитанций об оплате земельного налога, пропорционального используемой площади участка, является подтверждением факта законного пользования, так как объектом получения платежа является государственный орган власти. Отсутствие территориальных претензий по фактическим границам участка означает, что со стороны землевладельцев (или землепользователей) не было заявлено исковых требований "о споре по границам участка" или "о порядке пользования спорным участком". В силу п. 2 ст. 234 ГК РФ "лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц", что позволяет считать его ответчиком и дает ему возможность предъявить иск о признании права собственности на земельный участок по давности владения при наличии спора о праве. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Статья Г. А. Волкова "Приобретение права собственности по давности владения" включена в информационный банк согласно публикации - "Правовые вопросы недвижимости", 2005, N 1. ------------------------------------------------------------------ <*> Волков Г. А. Приобретение права собственности по давности владения // Экологическое право. 2005. N 1. С. 64 - 68. <**> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "Контракт"; ИНФРА-М, 2005. 1062 с.

Правопреемник лица, владеющего участком "как своим", при переходе права собственности на недвижимое имущество, находящееся на этом участке, имеет право на его использование на тех же условиях, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ <*>). Для установления фактического состава имущества по приобретательной давности суд должен иметь представление о предмете и праве (заявленных требований) на земельный участок, для чего назначается судебная экспертиза. Экспертизе подлежат доказательства права, основания и длительности фактического пользования земельным участком. Эксперт должен исследовать землеотводные документы, подтверждающие границы и площадь участка, дать пояснения о порядке его пользования (с 1991 до момента подачи иска о праве) и соответствии требованиям действующего законодательства. -------------------------------- <*> Согласно статье 35 ЗК РФ "1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком".

Экспертное заключение, включая план земельного участка по фактическому пользованию с описанием границ участка, является основанием для установления судом права на земельный участок по факту приобретательной давности, согласно ст. 59 ЗК РФ. Ситуация 2. Участок и расположенные на нем здания, строения и сооружения подлежат разделу на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 247 (или ст. 252) ГК РФ. Сложившийся порядок пользования <*> домовладением должен учитываться, если не ущемляются права собственности на здание, строение, сооружение всех собственников. Обоснованием является ст. 8 ГК РФ, согласно которой "права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему". Речь идет о соглашениях по установлению внутренних границ участка и закреплении за домовладением внешних границ на основании постановлений муниципальных органов власти и организаций (совхозов, кооперативов и т. д.). Очевидно, что на протяжении многолетней практики использования земли по соглашению между собственниками были произведены "отделимые" улучшения земельного участка (посадка садовых деревьев, плодово-ягодных культур, огородов и т. д.) лицами, фактически пользующимися участком. Оформить раздел участка при одном жилом доме возможно только при условии образования объектов (части дома, строений и сооружений) единоличного недвижимого имущества, то есть при прекращении права общей собственности. -------------------------------- <*> См., например: Ефимов А. Ф., Толчеев Н. К. Указ. соч. С. 72. При этом правовое значение может иметь не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка, т. е. гражданско-правовой договор, подтвержденный многолетней практикой.

Экспертиза должна установить наличие сложившегося порядка пользования домовладением, описать внешние и внутренние границы участка, расположенные на них строения и сооружения. По требованию сторон о разделе дома право на общую долевую собственность прекращается и образуются обособленные объекты недвижимости (часть дома - квартира) со служебными строениями и сооружениями. Квартира должна иметь выход на прилегающий земельный участок и состоять из помещений, размеры которых должны удовлетворять бытовой норме <*> проживания. Отсутствие сложившегося порядка пользования является основанием для разработки варианта раздела домовладения с учетом долей в праве собственности, в том числе и в отношении земельного участка при домовладении. -------------------------------- <*> СНиП 31-02-2003 Многоквартирные жилые здания (см. п. 4.4). Дом должен включать как минимум жилые комнаты, кухни... - при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение для теплового агрегата. Площадь помещений не менее... жилой комнаты - 12 кв. м, спальни - 8 кв. м, кухни - 6 кв. м. Ширина помещений не менее... кухни - 1,7 м, коридора - 0,85 м, передней - 1,5 м.

Раздел домовладения на множественные (единоличные) объекты недвижимости по решению суда позволяет осуществить приватизацию земельного участка, закрепленного за собственником (правопреемником) недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, согласно п. 1 ст. 35 ЗК <*>. -------------------------------- <*> См.: Ефимов А. Ф., Толчеев Н. К. Указ. соч. С. 87.

Особенностью проведения экспертизы являются случаи, когда совладельцем дома за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества произведены неотделимые улучшения этого имущества и заявлено требование об изменении долей в праве собственности. Эксперт должен установить тип и характер улучшений, исследовать документы, подтверждающие правовые основания <*> и финансовые затраты со стороны заинтересованных лиц, представить варианты раздела с учетом изначальных и вновь образованных долей. Признано <**>, что "если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласие всех собственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник право на увеличение размеров своей доли не имеет". -------------------------------- <*> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "Контракт"; ИНФРА-М, 2005 (комментарий к ст. 222, ст. 252). <**> Там же. С. 642.

На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Однако <*> это положение не может служить основанием для учета самовольной постройки, изменяющей доли в праве собственности, и передела земельного участка. Эксперт должен представить суду вариант раздела домовладения без учета самовольной постройки и дать пояснения, при каких условиях возможно закрепление прав собственности у лиц, на нее претендующих. -------------------------------- <*> См.: Ефимов А. Ф., Толчеев Н. К. Указ. соч. С. 74.

Судебное решение, основанное на экспертном заключении, позволяет обратиться в органы государственной регистрации с заявлением о выдаче документа о права собственности на землю. Раздел домовладения является возможным и законченным, если образуются самостоятельные (обособленные) части объекта недвижимости, права на которые могут быть зарегистрированы в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. Ситуация 3. Здание (или его часть) является неделимой вещью на праве общей совместной собственности, а исковые требования об определении порядка пользования земельным участком основаны на п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 254 ГК РФ. Наличие совместной собственности на неделимую вещь не является препятствием для установления долей в праве общей собственности и в том числе допускает определение порядка пользования земельным участком. В этом случае эксперту следует руководствоваться условием раздела недвижимого имущества и земельного участка пропорционально установленным судом долям в праве общей собственности. Вариант раздела домовладения должен учитывать фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может не соответствовать долям в праве общей собственности. Экспертиза вариантов, предложенных сторонами, является оценочной с точки зрения учета идеальных долей в праве общей собственности. Пояснения эксперта должны содержать варианты порядка пользования участком с описанием внутренних границ участков, передаваемых в пользование каждой из сторон, порядок эксплуатации дома, строений, коммуникаций, территорий общего пользования. Установленный судом порядок пользования, основанный на экспертном заключении, в отличие от раздела земельного участка, государственной регистрации не подлежит. При наличии оснований (п. 4 ст. 35 ЗК РФ) сособственник домовладения на основании решения суда может обратиться в соответствующие муниципальные органы об отчуждении и приватизации земельного участка. Вышеприведенные рассуждения позволяют сделать следующие выводы. Вне зависимости от имущественного (о разделе домовладения) и/или неимущественного (о порядке пользования земельным участком) характера судебного спора назначается экспертиза, задача которой разработать варианты, позволяющие принять судебное решение. Правовой аспект, связанный с применением п. 1 ст. 35 ЗК РФ в части "сложившегося порядка пользования" должен быть исследован экспертом с учетом материалов дела и на основании обследования фактического состояния объекта экспертизы. Сложившийся порядок пользования домом и земельным участком определяется наличием административно-правового акта о закреплении внешних границ участка за собственником расположенного не нем недвижимого имущества и/или гражданско-правового договора (соглашения сторон) о разделе общей собственности-домовладения. По мнению авторов, судебная практика по земельным спорам должна учитывать "сложившийся порядок пользования" как приоритетное доказательство права на земельный участок при условии его подтверждения на основании экспертного заключения. Очевидно, что юридическое обоснование вариантов раздела домовладения должно являться базисом, на котором строятся выводы экспертизы и принимаются судебные решения. По мнению авторов, судебная практика по земельным спорам должна включать в совокупности экспертизу и строительных объектов (жилой дом, строения, сооружения), и территорий (земельных участков), функционально связанных с ними, в том числе с целью оценки имущества. Судебная экспертиза должна осуществляться экспертом (в том числе негосударственным), аттестованным на право проведения самостоятельной экспертизы по соответствующей специальности <*>, и/или экспертами с высшим образованием в области строительства, землеустройства, коммунального хозяйства, оценки имущества, имеющими соответствующие лицензии. -------------------------------- <*> Приказ Минюста РФ N 114 от 14.05.2003 // Российская газета. 31.05.2003. N 104. Судебная строительно-техническая экспертиза производится лицом, имеющим аттестат по специальности 16.1. "Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки".

Название документа