Обращение в суд с иском о выселении депутата законодательного органа субъекта Федерации

(Воеводина Т. Г.)

("Законность", 2009, N 7)

Текст документа

ОБРАЩЕНИЕ В СУД С ИСКОМ О ВЫСЕЛЕНИИ ДЕПУТАТА

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО ОРГАНА СУБЪЕКТА ФЕДЕРАЦИИ

Т. Г. ВОЕВОДИНА

Воеводина Татьяна Геннадьевна, доцент кафедры прокурорского надзора и участия прокурора в рассмотрении уголовных, гражданских и арбитражных дел Санкт-Петербургского юридического института (филиала) Академии Генеральной прокуратуры РФ.

Право каждого на жилище гарантировано ст. 40 Конституции РФ, эта норма определяет, что никто не может быть произвольно лишен жилища.

В соответствии с п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции жилищное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и субъектов Федерации. По предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации. Вне пределов ведения РФ, совместного ведения РФ и субъектов Федерации республики, края, области, города федерального значения, автономная область и автономные округа осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с ч. ч. 1 и 2 ст. 72 Конституции. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует федеральный закон.

Вопросы правового статуса депутата законодательного (представительного) органа законодательной власти субъекта Федерации закреплены в ФЗ от 6 октября 1999 г. "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации". Согласно п. 4 ст. 10 указанного Закона статус депутата, срок его полномочий, порядок подготовки и проведения выборов регулируется этим ФЗ, другими федеральными законами, Конституцией (уставом) и законами субъекта Федерации.

Калининградской областной Думой 18 сентября 1995 г. был принят Закон Калининградской области N 21 "О статусе депутата Калининградской областной Думы". В соответствии с его ст. 38 депутату, работающему в областной Думе на постоянной оплачиваемой основе, не имеющему в городе Калининграде жилой площади, предоставляется служебная жилая площадь для проживания с членами семьи на период работы в областной Думе, которую он обязан освободить не позднее одного месяца со дня прекращения работы в Думе на постоянной основе. На основании указанного Закона администрацией Калининградской области было вынесено Постановление от 24 января 2002 г. "О распределении квартир, построенных за счет средств федерального бюджета". Согласно Постановлению Калининградской областной Думе было выделено три квартиры с правовым статусом "служебная жилая площадь", из которых одна двухкомнатная квартира была предоставлена депутату З. и одна трехкомнатная квартира - депутату В., о чем областная Дума вынесла Постановление от 3 марта 2002 г. В последующем Постановлении администрации области от 11 марта 2003 г. статус "служебная жилая площадь" с указанных квартир был снят. По этому факту прокуратурой области на Постановление принесен протест, который был отклонен, в связи с чем прокуратура области обратилась с заявлением в суд о признании Постановления администрации области от 3 марта 2002 г. незаконным и не действующим с момента издания.

Решением суда первой инстанции требования прокуратуры были оставлены без удовлетворения. Кассационная инстанция областного суда согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что оспариваемое Постановление не нарушает права и законные интересы субъекта Федерации и принято в пределах его полномочий. При рассмотрении дела в президиуме Калининградского областного суда вынесено Постановление от 25 апреля 2005 г., в соответствии с которым заявленные прокурором требования были удовлетворены, ранее состоявшиеся судебные постановления отменены с вынесением нового решения. Судебное Постановление было обосновано ст. 103 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой в случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали, а в случае отказа указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке, а также ст. 38 Закона Калининградской области от 18 сентября 1995 г. "О статусе депутата Калининградской областной Думы". Постановление президиума Калининградского областного суда от 25 апреля 2005 г. не обжаловалось. В связи с прекращением депутатских полномочий у депутата З. в апреле 2006 г., а у депутата В. в декабре 2005 г. и неосвобождением указанными лицами предоставленной им служебной жилой площади прокуратура области подготовила и направила в суд исковые заявления о выселении бывших депутатов областной Думы З. и В., а также членов их семей из занимаемых служебных жилых помещений и снятии их с регистрационного учета без предоставления других жилых помещений.

При подготовке исковых заявлений основное внимание было уделено статусу указанных жилых помещений: они предназначены для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от нее; они не входят в состав жилищного фонда социального использования; предоставление служебных квартир не преследует цели улучшения жилищных условий, а только предназначено создать надлежащие жилищно-бытовые условия для выполнения депутатами их обязанностей на постоянной основе. В ходе прокурорской проверки было установлено, что рассматриваемая служебная жилая площадь находится в собственности субъекта Федерации - Калининградской области, что подтверждается выписками из реестра государственного имущества Калининградской области, но не осуществлена ее государственная регистрация в соответствии с п. 2 Положения о государственном учете жилищного фонда в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации", предусматривающего обязательный государственный учет независимо от формы собственности жилых домов, специализированных домов, квартир, служебных жилых помещений, иных жилых помещений в других строениях, пригодных для проживания. По выявленным фактам нарушения законодательства прокуратура внесла представление в правительство области.

Иски прокурора были заявлены в защиту интересов субъекта Федерации - Калининградской области в соответствии со ст. 45 ГПК и обосновывались нарушением прав собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Вместе с тем при направлении заявлений в суд прокуратура не учла, что в этих семьях есть несовершеннолетние дети, защита прав которых осуществляется органами опеки и попечительства. При подготовке искового заявления о выселении бывшего депутата З. из занимаемой служебной жилой площади в связи с прекращением депутатских полномочий было установлено, что в период исполнения ею своих депутатских полномочий она достигла пенсионного возраста, оформила документы для получения пенсии и продолжала исполнять депутатские обязанности.

Законом "О статусе депутата Калининградской областной Думы" не предусмотрены какие-либо возрастные ограничения в отношении лиц, избираемых в депутаты, а также какие-либо ограничения по возрасту при предоставлении служебной жилой площади. Согласно ч. 2 ст. 103 ЖК не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений по договорам социального найма пенсионеры по старости. Прокуратура области обосновывала свои требования о выселении бывшего депутата З. и членов ее семьи из занимаемого служебного жилого помещения положениями указанного Закона области, в соответствии с которыми служебное жилое помещение предоставляется только в связи с выполнением депутатских полномочий в областной Думе на постоянной основе, а также следующими фактами. До избрания депутатом З. была нанимателем отдельной благоустроенной трехкомнатной квартиры, не нуждалась в улучшении жилищных условий, при избрании депутатом имела право на бронирование жилой площади, но этим правом не воспользовалась. В квартире остались проживать члены ее семьи. При предоставлении депутату З. служебной жилой площади нарушений законодательства установлено не было, на предоставляемую служебную жилую площадь был выдан служебный ордер, перед его получением все совершеннолетние члены семьи З. оформили заявления-обязательства об освобождении предоставленной жилой площади после прекращения З. депутатских полномочий. В марте 2006 г. правительство области информировало З. о необходимости освобождения занимаемых ею служебных жилых помещений в связи с прекращением депутатских полномочий.

При рассмотрении дела в суде истцом по делу было признано правительство Калининградской области, в качестве третьих лиц привлечены территориальный орган управления федеральной миграционной службы по Калининградской области, а также органы опеки и попечительства. Возражение ответчика по делу сводилось к тому, что на спорную жилую площадь не зарегистрировано право собственности субъекта Федерации - Калининградской области, нет учетной регистрации жилого помещения как служебного, в связи с чем был поставлен под сомнение правовой статус квартиры. Кроме того, ответчик З. считала требования прокуратуры о ее выселении незаконными, поскольку являлась пенсионером. Рассмотрение исковых требований прокурора о выселении бывшего депутата З. и членов ее семьи было отложено в связи с обращением дочери ответчицы со встречным иском о признании за ней и ее несовершеннолетней дочерью права на спорное жилое помещение на том основании, что она была вселена в спорную квартиру в несовершеннолетнем возрасте, не могла понимать последствий вселения в "служебное жилое помещение", а ее ребенок, родившийся в 2005 г., вообще не является стороной жилищных правоотношений, возникших по поводу определения статуса квартиры, поскольку был вселен в нее значительно позже. По достижении совершеннолетия она приобрела право проживания в спорной квартире, как член семьи нанимателя по договору социального найма.

В ходе судебного разбирательства наиболее сложным для прокурора оказалось дать правовую оценку возможности применения в сложившихся жилищных правоотношениях не Жилищного кодекса РФ, не допускающего выселения из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения пенсионеров по старости, а Закона Калининградской области от 18 сентября 1995 г. "О статусе депутата Калининградской областной Думы", регулирующего порядок предоставления служебной жилой площади (ст. 38), в котором не было положений, запрещающих предоставление служебной жилой площади либо выселение из служебной жилой площади пенсионеров по старости. Исковое заявление прокуратуры области о выселении и снятии с регистрационного учета семьи бывшего депутата З. было соединено с заявленным встречным иском о признании права на жилую площадь в соответствии с п. 4 ст. 151 ГПК. В судебном заседании исковые требования были поддержаны истцом, прокурором, а также участвующими в деле третьими лицами, в том числе органами опеки и попечительства. Вместе с тем было установлено, что уже в период прокурорской проверки оставшиеся члены семьи депутата предприняли меры по оформлению документов на передачу в долевую собственность квартиры, ранее занимаемой депутатом З., договор был оформлен после направления прокуратурой области искового заявления в суд. Поскольку указанные лица не привлекались к участию в деле, прокуратура не давала правовой оценки установленному факту. Суд не усмотрел также и оснований для удовлетворения встречных исковых требований. Прокурор в суде обосновал требования о выселении З. и членов ее семьи из занимаемого служебного жилого помещения в соответствии с положениями Закона Калининградской области от 18 сентября 1995 г. "О статусе депутата Калининградской области" и о нераспространении на эти жилищные правоотношения требований ЖК в связи с тем, что ЖК, устанавливая запрет на выселение без предоставления другого жилого помещения пенсионеров по старости, прежде всего имеет в виду трудовые правоотношения, послужившие основанием для предоставления "служебного жилого помещения". Трудовые правоотношения депутатов Думы в части срока их полномочий не регулируются положениями Трудового кодекса РФ, а определяются законом субъекта Федерации. Служебное жилое помещение предоставляется только на период исполнения депутатских полномочий при условии работы депутата на постоянной основе в случае отсутствия у него жилой площади по месту работы в городе Калининграде. До избрания депутатом ответчик был обеспечен жилой площадью.

Московский районный суд г. Калининграда согласился с доводами прокурора и вынес решение об удовлетворении заявленных исковых требований о выселении бывшего депутата З. и членов его семьи из занимаемого "служебного жилого помещения" со снятием с регистрационного учета без предоставления другого жилого помещения. Во встречных исковых требованиях было отказано. Решение вступило в законную силу. При рассмотрении Московским районным судом г. Калининграда аналогичного иска о выселении бывшего депутата В. и членов ее семьи из занимаемой служебной жилой площади и снятии их с регистрационного учета без предоставления другой жилой площади исковые требования были также поддержаны истцом - правительством Калининградской области, прокурором и третьими лицами, в том числе органами опеки и попечительства. По мнению органов опеки и попечительства, жилищные права ребенка нарушены в этом случае не будут, поскольку они производны от прав родителей, которые фактически в спорном жилом помещении не проживают, имеют на праве собственности другое жилое помещение, которое по размеру значительно превышает спорное жилое помещение. Это жилое помещение находится в другом городе, где фактически и проживает семья бывшего депутата В., в этом городе несовершеннолетний посещает школу, а его родители работают.

Суд полностью согласился с доводами прокуратуры области о незаконном использовании В. служебной жилой площади после сложения депутатских полномочий и вынес решение об удовлетворении исковых требований прокурора. В решении суд указал, что в соответствии со ст. 101 ЖК РСФСР, действовавшей на момент предоставления депутату В. служебной жилой площади, служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Закон Калининградской области от 18 сентября 1995 г. "О статусе депутата Калининградской областной Думы" в ст. 38 предусматривает предоставление депутату служебной жилой площади для проживания с членами семьи на период работы в областной Думе, если он не имеет в г. Калининграде жилой площади, которую обязан освободить не позднее одного месяца со дня прекращения работы в областной Думе на постоянной основе. Прекращение пребывания на выборной должности - основание прекращения договора найма служебного жилого помещения в соответствии с ч. 3 ст. 104 ЖК РФ. В случае отказа освободить специализированное жилое помещение граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст. 103 ЖК.

Суд не согласился с доводами ответчиков о том, что на спорную жилую площадь не зарегистрировано право собственности субъекта Федерации - Калининградской области, нет учетной регистрации жилого помещения как служебного, что ставит под сомнение правовой статус квартиры, и пришел к следующему выводу: принадлежность спорного жилого помещения субъекту РФ - Калининградской области подтверждается выпиской из реестра государственного имущества Калининградской области, а то обстоятельство, что оно не зарегистрировано в качестве служебного, не свидетельствует о том, что оно предоставлено депутату В. по каким-либо иным основаниям. Подтверждение тому, что спорное жилое помещение служебное, - Постановление президиума Калининградского областного суда от 25 апреля 2005 г., принятое во исполнение протеста прокурора области, принесенного на Постановление администрации Калининградской области от 11 февраля 2003 г.

Решение районного суда было обжаловано ответчиками в кассационную инстанцию областного суда, которая оставила в силе решение суда первой инстанции.

Название документа

Интервью: Любое законодательство, в том числе и жилищное, отстает от практики

("Жилищное право", 2009, N 7)

Текст документа

ЛЮБОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, В ТОМ ЧИСЛЕ И ЖИЛИЩНОЕ,

ОТСТАЕТ ОТ ПРАКТИКИ

О. В. СУХОВ

Кор.: Олег Владимирович, какие важные изменения в законодательстве Вы могли бы выделить в этом году?

- Я бы в первую очередь отметил изменения, внесенные в Закон о банкротстве и, соответственно, в арбитражно-процессуальное законодательство. Приведу только один пример. На сегодняшний день при наличии судебного листа нет необходимости обращаться в службу судебных приставов, ждать три месяца или акта о невозможности исполнения решения суда. Можно сразу обращаться в арбитражный суд с требованием о признании должника банкротом. Ведь очевидно, что, если должник сразу не возвращает денежные средства при наличии исполнительного листа, трехмесячное ожидание или сохранение срока, после которого приставы раньше выдавали акт о невозможности исполнения судебного решения, является нецелесообразным. На мой взгляд, три месяца - это срок, за который с компанией может что-то произойти. И фактически невозможно будет получить деньги. Как показывает практика, чем быстрее кредитор обращается в суд, тем больше у него шансов вернуть свои денежные средства. Время играет здесь очень важную роль. И очень хорошо, что такие изменения были приняты. Каких-то других изменений, столь же существенных и серьезных, я за последний год не припомню.

Кор.: Что бы Вы изменили в законодательстве для более эффективной его работы?

- Необходимо менять процессуальное законодательство: гражданско-процессуальное, арбитражно-процессуальное. В административном и уголовном законодательстве я бы все-таки прописал ответственность должностных лиц, в том числе и судей, других работников суда и т. д. Несмотря на то что презумпция невиновности провозглашена Конституцией РФ, что российский суд независим и не несет ответственности за свою работу, на деле получается совсем обратное. Отсутствие ответственности зачастую приводит к злоупотреблению своим правом на независимость. Как правило, судья выносит решение, как ему хочется, когда ему хочется, тратит сколько угодно времени на рассмотрение дел. Когда нужно дело рассмотреть быстро и для этого есть все основания - процесс почему-то затягивается. Наоборот, в действительно сложных случаях, когда процесс проходит при участии органов государственной власти, правительства или префектуры, того или иного департамента и т. д., решение выносится буквально за один-два дня.

В судах налицо очень серьезные нарушения. Так, судьи не несут ответственности за решения по делам, которые нельзя реально исполнить, а ведь при рассмотрении можно было предпринять определенные действия, к примеру, наложить арест. Суды почему-то очень боятся это делать. В итоге вы получаете решение суда, а имущества уже нет. Дела очень часто теряются, не соблюдаются процессуальные сроки и т. д. Конечно, нельзя говорить, что в этом вина конкретного судьи или конкретного судебного органа. Безусловно, это проблема нашей судебной системы в целом. Но я считаю, что если начать конкретно заниматься ее решением, можно было бы навести порядок.

Если же рассматривать законодательство в целом, в любом законе можно найти существенные недостатки.

Например, очень актуальный для москвичей вопрос - переселение из домов, подлежащих сносу. В законах города Москвы статьи очень противоречивые, неточные, только с общими положениями без конкретики там, где она действительно необходима. Положения Жилищного кодекса РФ в части переселения граждан из ветхого жилья настолько несуразны, что с их помощью защитить свои права просто нереально. Жилищный кодекс в части предоставления жилья тоже так расплывчат, что до сих пор непонятно, какая статья для чего применима. Законы о военнослужащих, об инвалидах прописывают некие общие правила. Вообще, задача любого закона - установить общие правила. Но, кроме этого, должны быть приняты распоряжения, постановления, уточняющие закон и намечающие конкретные пути его реализации, и т. д. Если их нет, получается, что закон на практике не действует. Например, инвалид имеет право на что-то, а как реализовать его - непонятно. То же самое и у военнослужащих.

Российские законы настолько широки, настолько поверхностны, что их исполнение практически невозможно. Поэтому можно менять абсолютно все. Конечно, есть определенная судебная практика, разъяснения, комментарии, указания Верховного Суда РФ, пленумов и т. д. Это в какой-то степени помогает. Но, как показывает опыт, чтобы эти разъяснения и дополнения появились, необходимо, чтобы закон проработал два-три года и в отношении большого количества людей было вынесено незаконное решение.

Кор.: Что сегодня обязан знать юрист в сфере недвижимости?

- На мой взгляд, самое важное - это судебная практика применения законодательства. Потому что очень часто законы либо противоречат друг другу, либо не дают однозначного понимания того, как они должны применяться. В судебной практике все эти моменты находят свое разрешение. На мой взгляд, юрист, не знающий судебной практики жилищных споров, - это абсолютно неграмотный юрист, который наверняка проиграет дело, а если и выиграет, то только благодаря судье, который уже сталкивался с чем-то подобным и просто поможет адвокату. А это неправильно, потому что в споре суд должен объективно стоять между участниками и не помогать ни тому ни другому.

Судебной практики сегодня достаточно. И в принципе можно не знать законы и на ее основе выигрывать дела. И наоборот, досконально изучив закон и не зная судебной практики, весьма вероятно все дела проиграть.

Приведу пример того, как мы готовимся к арбитражным делам. В арбитраже на сегодня больше сложилось прецедентное право, несмотря на то что как такового прецедентного права в России нет. Так вот, берем правовую базу "Консультант", "Гарант", задаем поиск интересующего нас вопроса и получаем от 10 до 100 судебных решений. В принципе по любому делу можно найти решение, аналогичное тому, которое у вас есть. Изучив его, можно считать себя специалистом по данному делу. В нем есть ссылки на все законы, все положения, статьи обоснованы, разъяснены. А просто прочитав статью закона, вы не знаете, как она применяется, какое решение в итоге суд по ней примет. Поэтому в первую очередь важна практика.

Кор.: Расскажите о последствиях использования вексельной схемы продажи новостроек.

- Вопрос достаточно актуальный. Он возник года три назад, когда строительные компании начали реализовывать новые схемы продажи: вексельные и по предварительным договорам. На мой взгляд, обычный предварительный договор с оплатой на практике гораздо больше защищает права дольщиков. Вексельная схема сложнее, потому что в данном случае оплата идет по векселю и юридически доказать, что человек оплачивает не ценную бумагу, а именно квартиру, очень трудно. Несмотря на то что Гражданский кодекс РФ дает нам право говорить о том, что предварительный договор, договор покупки векселя, его оплата и т. д. находятся в рамках отношений по приобретению квартиры, к сожалению, суды не всегда соглашаются с тем, что очевидно. Поэтому судебная практика по данному направлению фактически еще не сложилась.

Правовая позиция у дольщиков есть, но как она будет реализована в каждом конкретном случае - сказать сложно. Это, в свою очередь, приводит к проблемам при расторжении договоров. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которым должны заключаться подобного рода договоры, Закон "О защите прав потребителей" предусматривают взыскание убытков, неустойки и т. д. Но в данном случае эти положения не работают, кроме того, возможны потери в связи с досрочным расторжением договора. Это первый момент.

Второй - проблемы с оформлением права собственности. На основании вышеназванных законодательных актов и судебной практики в настоящее время уже сформировались пути оформления права собственности: через регистрационную палату либо через суд. При вексельной схеме не ясно, как закрепить свое право собственности, ведь фактически вы недвижимость не оплатили, а купили вексель. Неизвестен срок его погашения. Кроме того, он может оказаться просроченным, поскольку задержки со строительством бывают значительные. Как быть с признанием права собственности по неоплаченному предварительному договору - вообще непонятно. Единственный путь, на мой взгляд, - оформление права собственности застройщиками, а потом заключение договора купли-продажи с зачетом стоимости векселя в стоимость квартиры по основному договору купли-продажи.

Поэтому проблемы есть как на начальном этапе вексельной схемы, когда физическое лицо по тем или иным причинам хочет расторгнуть договор, так и в конце, когда нужно оформить право собственности. И то и другое становится либо невозможным, либо очень проблематичным. Судебной практики по данному поводу также еще нет.

Кор.: Не могли бы Вы привести примеры подобных споров из своей практики?

- Конечно. Последнее дело было интересным, тем более что связано оно в том числе и с ипотекой. Женщина заключила предварительный договор с компанией-застройщиком, взяла кредит. Причем кредит был не ипотечный, а брался под покупку векселя. Прошло три года. Дом до сих пор не построен. Женщина решила расторгнуть договор. Обратилась к застройщику, в банк. С банком она прекратила в одностороннем порядке все отношения в силу того, что дом не строится и кредит платить не за что. Банк, в свою очередь, тоже расторг с ней отношения, перечислил застройщику неустойку в размере 700 тысяч рублей за клиентку, указанную в договоре, и начислил женщине штраф и пени. В итоге от изначально оплаченной суммы в размере 7 миллионов рублей фактически она получила около 2-х или 3-х, потратив порядка 4 миллионов на штрафы застройщику и банку только за то, что решила расторгнуть договор в связи с его неисполнением.

Если бы это был договор в рамках 214-го Закона или оплаченный договор инвестирования, который рассматривался бы судебной практикой на основании Закона о защите прав потребителей, женщина имела бы право не только на возврат всех денег, но и на убытки и неустойку. Если за этот период выросли бы цены на недвижимость, она могла бы получить в два-три раза больше. В данном случае ей не только не возместили убытки, которые реально ей причинены, а она потеряла большую часть потраченных средств.

Сейчас мы занимаемся этим делом. Три специалиста работают в разных направлениях: претензии к банку и к застройщику, причем застройщику предъявлены два отдельных иска. Один вопрос породил три судебных дела. С застройщика мы намерены взыскать сумму неустойки, которая была выплачена в связи с досрочным расторжением договора. Также мы хотим взыскать убытки и неустойку, поскольку полагаем, что предварительный договор, который был заключен, и договор при продаже векселя с оплатой этого векселя - все это была именно схема приобретения квартиры. Мы пытаемся объединить оба этих договора в притворной сделке. Такой договор, имеющий общее название и подпадающий под действие Закона о защите прав потребителей, направлен на приобретение недвижимости у застройщика.

Кор.: Приведите, пожалуйста, интересный пример применения законодательства об ипотеке, долевом строительстве жилья.

- Могу привести свой собственный. Как-то я решил взять ипотеку для покупки квартиры на вторичном рынке жилья. Подобная практика, когда банки раздавали кредиты направо и налево, была популярна до кризиса. Обратился в банк, мне одобрили кредит. Это повлекло за собой достаточно большие дополнительные расходы, в том числе на страхование, за одобрение кредита и т. п. Плюс, когда вы заключаете договор ипотеки, с момента его заключения до получения денег вам начисляют проценты. Если вы не покупаете квартиру, проценты отдавать все равно приходится, а они очень существенные.

Все договоры, в том числе договор купли-продажи, оформлял банк. Передали документы в регистрационную палату, после чего оттуда позвонили и сказали, что такой банк на момент оформления документов уже не существовал. И эта информация есть в палате. Более того, ее им банк предоставил еще за месяц до регистрации договора купли-продажи моей квартиры. На мой звонок в банке ответили, что все сотрудники, которые занимались моим ипотечным кредитом, с января не работают.

Если бы я не был юристом, трудно сказать, чем закончилось бы дело, тем более что квартиры в тот момент очень быстро дорожали, и уже через месяц она могла стоить на 500 тысяч рублей больше. Этот вопрос с трудом урегулировали, естественно, с дополнительными расходами. Выяснилось, что банк действительно сменил свое название еще за месяц до сделки, но почему это нигде не было отражено в документах - непонятно. В договоре купли-продажи было допущено 12 ошибок, которые я лично исправлял, сам все заново подписывал, отвозил в регистрационную палату, где договаривался, чтобы сделка прошла вовремя. Все закончилось хорошо благодаря ежедневной именно моей работе как юриста в течение месяца.

Кор.: Как в целом Вы оцениваете действующее жилищное законодательство?

- Любое законодательство, в том числе и жилищное, отстает от практики. Многие статьи не прописаны, очень многие - расплывчаты. Как должно предоставляться жилье, кому, на каких условиях, когда оно должно изыматься, как изыматься - по всем этим вопросам Жилищный кодекс и Гражданский кодекс в части жилищного законодательства серьезно противоречат друг другу. И каким образом разрешать эти противоречия - непонятно. Хорошо, что есть судебная практика, судебные разъяснения по всем вопросам. В частности, было сказано, что в сфере жилищных правоотношений жилищное законодательство вообще не может применяться отдельно от гражданского. Поэтому если есть противоречия, нужно в том числе обязательно применять Гражданский кодекс.

Считаю, что действующий Жиший вопрос, который часто встречается, - выселение бывших членов семьи. На сегодняшний момент определенные наработки в этом направлении есть. Но остался открытым вопрос о праве бывших членов семьи проживать определенное время в жилом помещении после их выселения. Жилищный кодекс не устанавливает предельный срок такого проживания. Суд должен определить, то ли это месяц, то ли это три года, то ли это десять лет. В итоге на практике происходит следующее. Суд разрешает бывшим членам семьи проживать в квартире собственника несколько лет, постоянно продляя первоначально определенные сроки. Для чего нужна статья, которая фактически не дает собственнику возможности пользоваться своим имуществом в полном объеме?

Еще одна актуальная тема - товарищество собственников жилья. Насколько тяжело реализовывать на практике все, что касается большого числа людей - собственников жилья в многоквартирном доме. Управляющие компании непонятно что и кому платят. Кстати, оплата услуг - тема сегодня тоже очень болезненная. Федеральное законодательство говорит об одних ставках, региональное - о других. Фактически управляющие и обслуживающие компании взимают в 10 раз больше, не ясно, на каких основаниях.

Кор.: Поделитесь примерами наиболее интересных судебных дел из практики.

- Расскажу о двух делах, наиболее актуальных, на мой взгляд, и необъяснимых, которые прошли все судебные инстанции.

Первое - жилищный спор. Проживал человек в своем доме, на своем участке с отцом и матерью. Когда отец и мать умерли, в права наследства вступил он и две его сестры, которые никогда не проживали в этом доме и не были в нем заинтересованы. Молодой человек в доме был прописан, другого жилья в тот момент не имел. Вступили в наследство, каждому досталось по 1/3 дома. Сестры пришли и говорят: "Мы хотим делить дом". Брат отказался, после чего они обратились в суд. Суд вынес решение: "Разделить!" Как разделить? Человеку, который заинтересован в этом жилище и не имеет возможности нигде больше проживать, присудили комнату и коридор, а сестрам - комнату, ванную, туалет и кухню. Вопрос: где будет человек мыться, есть и ходить в туалет? В заключении эксперта по этому поводу сказано, что он не лишен возможности все это себе достроить. Получается, что два собственника, которые никогда никакого отношения к дому не имели, будут всем пользоваться, а он должен себе все это дополнительно пристраивать. Это было решение суда 1 - 2 инстанции, то есть решение вступило в законную силу после рассмотрения в Мособлсуде. На мой взгляд, совершенно абсурдное.

Второй прецедент. При строительстве дома люди заключали договоры инвестирования, занимали машино-места, которые четко были размечены и указаны на плане. Для того чтобы было понятно, где чье машино-место, им условно присуждались номера. И как это часто бывает, после обмера БТИ условные номера поменялись, стали другими. Кроме этого, в подвальном помещении располагалась часть машино-мест и часть - гаражей. В связи с изменением номеров суд стал присуждать соинвесторам право собственности не по месту расположения, не по всем изначальным характеристикам и потребительским качествам, а именно по номеру. И человек, который приобретал машино-место площадью 20 кв. м, получил 10. Другой человек приобретал и оплачивал гараж, а получил машино-место, третий - машино-место на выезде, а получил в середине и т. д. Все эти решения не только прошли кассационную инстанцию, они дошли до Мосгорсуда и Верховного Суда РФ. То есть и Мосгорсуд, и Верховный Суд фактически признали, что имеет значение не характеристика объекта, его месторасположение и потребительские качества, а условный номер, который был присвоен только для того, чтобы определить, где же объект находится на плане объекта.

------------------------------------------------------------------

Название документа