Земельный участок как объект гражданских прав

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

А. ЕРШ

А. Ерш, кандидат юридических наук.

Обращаясь к рассмотрению заявленной проблемы, необходимо сделать несколько предварительных замечаний. Прежде всего, важно обратить внимание на то, что законодатель наряду с понятием "земельный участок" широко использует понятие "земля". Данные понятия нельзя признать тождественными. В соответствии с ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. В Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ) также можно выявить различные подходы к определению земли и земельного участка. В соответствии со ст. 6 ЗК РФ земля и земельный участок признаются разными объектами земельных отношений. При этом земля рассматривается как природный объект и природный ресурс. Можно в полной мере согласиться с мнением, что "земля как природный ресурс может быть объектом рационального использования и охраны... а земельные участки - объектами вещных прав и объектами оборота" <*>. При этом именно земля является источником формирования такого специфического объекта гражданских прав, как земельный участок. -------------------------------- <*> Жернаков Д. В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. М.: Статут, 2005. С. 380.

Определение земельного участка можно увидеть в различных отраслях современного российского законодательства. Но, к сожалению, эти определения не отличаются единообразием и приведены исключительно в целях применения того или иного законодательного акта. Так, Налоговый кодекс РФ (ст. 389) определяет земельные участки как объекты налогообложения и считает таковыми "земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог". Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" выделяет три вида земельных участков (садовый, огородный и дачный), используя в качестве классификационного критерия наличие права на возведение жилого строения и хозяйственных сооружений, а также права регистрации в возведенном жилом строении. Кроме того, упоминание о земельном участке в тех или иных аспектах правоотношений характерно и для других нормативных правовых актов (Лесной кодекс РФ, Федеральный закон от 18 июня 2001 года N 78-ФЗ "О землеустройстве", Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и др.). Легальное определение земельного участка содержится в Земельном кодексе РФ и Федеральном законе от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон о земельном кадастре). Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 6) определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном законом порядке. Закон о земельном кадастре (ст. 1) дает более широкое понятие земельного участка, включая в него также все, что находится над и под поверхностью участка, с оговоркой о том, что это положение применяется с учетом федеральных законов о недрах, об использовании воздушного пространства и иных федеральных законов. Следует отметить, что при определении земельного участка законодатель воспринял положение п. 1 ст. 261 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Кроме того, положения ст. 261 ГК РФ можно назвать дополняющими в отношении ст. 6 Земельного кодекса РФ, поскольку они не только определяют некоторые важнейшие признаки земельного участка - территориальную ограниченность, установление границ и отражение этих характеристик в документах, выдаваемых уполномоченными органами, но и устанавливают пределы осуществления права собственности на земельный участок. В соответствии со ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Определяя место земельного участка в системе объектов гражданских прав, необходимо обратиться к ст. 128 ГК РФ. К объектам гражданских прав закон относит: вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информацию; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. В качестве объекта гражданских прав земельный участок традиционно относят к вещи. Современная доктрина гражданского права определяет вещи как материальные, физически осязаемые объекты, являющиеся результатами труда и имеющие экономическую форму товара <*>. -------------------------------- <*> Гражданское право. Т. 1 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. Е. А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004.

Такое определение вещи характерно не только для российской науки гражданского права. Говоря о понятии вещей, Л. Эннекцерус указывал, что "речь идет о таких частях окружающей человека несвободной и способной попасть под его господство природы, которые существуют отдельно сами по себе и которые в обороте особо обозначаются и оцениваются" <*>. -------------------------------- <*> Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М.: Изд-во иностранной литературы, 1950. С. 11.

Если обратиться к истории цивилистики, то можно заметить, что земельный участок определялся как вещь только для целей правового регулирования, то есть считался вещью в юридическом смысле. "Земельному участку по его природе не присуща обособленность, которая позволила бы ему выступать в качестве вещи. Здесь понятие всегда покоится исключительно на том, что так установлено людьми. Решающим для вопроса о том, должна ли определенная часть земной поверхности рассматриваться только как часть земельного участка, или как целый земельный участок, или как ряд земельных участков, или как отдельные части различных земельных участков, - является не единое или различное хозяйственное назначение земель и не расположение и взаимное их соотношение, а (по общему правилу) то, как земли занесены в поземельную книгу" <*>. -------------------------------- <*> Там же. С. 14.

Исходя из анализа ст. 261 ГК РФ можно сделать вывод, что и современное законодательство также определяет земельный участок как вещь только в целях регулирования гражданских правоотношений. При этом к признакам земельного участка, как уже отмечалось, можно отнести территориальную ограниченность и отражение состояния участка в документах, выдаваемых государственными органами по землеустройству. По справедливому замечанию К. И. Скловского, "установление границ (наряду с местоположением) является не только средством индивидуализации земельного участка, но и способом создания самого объекта права" <*>. -------------------------------- <*> Скловский К. И. Применение законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004.

Говоря о земельном участке как о вещи, невозможно обойти вниманием классификацию вещей в зависимости от возможности раздела. В соответствии с ней вещи бывают делимые и неделимые. В соответствии с ч. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. Применительно к земельному участку это правило отражено в п. 2 ст. 6 ЗК РФ. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, земельное законодательство допускает только такое деление земельного участка, в результате которого образуется новый земельный участок, то есть иной объект гражданского права. Это позволяет сделать следующий вывод: если в результате деления невозможно образовать самостоятельный земельный участок как объект прав (со всеми его характеристиками, в том числе кадастровым номером), основной участок должен признаваться неделимым. Кроме того, можно говорить о том, что в результате деления земельного участка он как объект прав перестает существовать. Появляются новые самостоятельные участки. Это довольно существенное положение, поскольку сегодня широко дискутируется вопрос о возможности (невозможности) части земельного участка быть объектом прав. Ряд авторов, к которым можно присоединиться, говорят о невозможности участия в имущественном обороте части земельного участка, если она не выделена в соответствии с требованиями законодательства в самостоятельный объект <*>. Другие допускают такую возможность, основываясь на положениях ст. 6 Земельного кодекса РФ <**>. Высказывается в литературе и "промежуточная" позиция, согласно которой часть земельного участка не может быть объектом только вещных прав, а на обязательственные права это ограничение не распространяется <***>. -------------------------------- <*> См.: Скловский К. И. Указ. соч.; Степанов С. А. О неделимости объектов недвижимости / Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. М.: Статут, 2005. С. 185. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации (постатейный) (Г. А. Волков, А. К. Голиченков, О. М. Козырь) включен в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <**> См.: Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. проф. А. К. Голиченкова. М: БЕК, 2002. <***> См.: Пискунова М. Кадастр - всему голова // Бизнес-адвокат. 2003. N 24.

Необходимо отметить, что проблема делимости земельного участка приобрела не только теоретический, но и практический аспект. В судебной практике отсутствует единообразие в оценке возможности части земельного участка быть предметом той или иной сделки. Так, администрация муниципального образования обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка площадью 312 кв. м. Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа, отказывая в удовлетворении кассационной жалобы и оставляя в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, указал следующее: "Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды обоснованно оценили договор как незаключенный, поскольку указанный в нем земельный участок, являющийся частью неделимого земельного участка, занятого недвижимостью, не прошел соответствующего кадастрового учета и не может быть определен в качестве самостоятельного объекта гражданского правоотношения" <*>. -------------------------------- <*> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 года по делу N А11-8655/2004-К1-5/313 // СПС "КонсультантПлюс".

Аналогичный вывод можно встретить и в постановлениях федеральных арбитражных судов иных округов <*>. -------------------------------- <*> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 мая 2002 года по делу N А56-4139/02 // СПС "КонсультантПлюс".

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 16 марта 2004 года N 15671/03, отменяя ранее принятые судебные акты, в качестве одного из оснований отмены указал на то, что возможность требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи частей земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка <*>. -------------------------------- <*> СПС "КонсультантПлюс".

Однако существует иной подход, допускающий самостоятельность части земельного участка в качестве предмета договора. Так, оставляя в силе решение арбитражного суда первой и апелляционной инстанций, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа подтвердил правомерность взыскания с арендатора земельного участка суммы задолженности по арендной плате, пени за просрочку внесения арендной платы, а также компенсацию расходов по земельному налогу. При этом следует учесть, что предметом договора аренды выступала необособленная часть земельного участка, предоставленного истцу (арендодателю) в 1995 году на праве постоянного (бессрочного) пользования <*>. Первый из изложенных подходов представляется наиболее обоснованным прежде всего с позиций нормативного правового регулирования. -------------------------------- <*> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 24 июня 2003 года по делу N А55-6158/02-13 // СПС "КонсультантПлюс".

Любой договор, направленный на передачу индивидуально-определенной вещи, предполагает наличие данных, позволяющих идентифицировать передаваемый объект, указание на характеристики, отличающие этот предмет от аналогичных. Применительно к земельному участку это означает в первую очередь описание и удостоверение границ. Описание и удостоверение границ земельного участка осуществляются в соответствии с федеральными законами о земельном кадастре и о землеустройстве. В соответствии со ст. 1 Закона о земельном кадастре государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. При этом моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель (п. 3 ст. 14). В связи с этим хотелось бы обратить внимание на ст. 6 Земельного кодекса РФ, которая называет часть земельного участка в числе объектов земельных отношений. Это дало повод некоторым авторам на основе тезиса о том, что "части земельных участков являются самостоятельными объектами земельных отношений, но только в случаях, прямо предусмотренных в Кодексе или иных федеральных законах", ссылаясь на нормы ЗК РФ, Федерального закона "Об ипотеке", сделать вывод о самостоятельности части земельного участка как предмета гражданско-правовых отношений <*>. Такой вывод представляется не вполне корректным ввиду особенностей гражданских и земельных отношений, различия которых обусловлены их природой. Земельные отношения согласно п. 1 ст. 3 ЗК РФ - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Очевидно, что с данной позиции предмет регулирования земельного права есть область публичных отношений. В связи с этим положения ст. 6 ЗК РФ подлежат буквальному толкованию в том смысле, что части земельных участков вполне могут выступать объектами земельных, но не гражданско-правовых отношений. Так, для привлечения виновного лица к ответственности за нарушение земельного законодательства важен не столько факт сформированности земельного участка, сколько объективная сторона правонарушения, выражающаяся в определенных противоправных действиях. Однако для того, чтобы быть вовлеченным в имущественный оборот, земельный участок должен обладать четкими индивидуализирующими признаками и быть сформирован в точном соответствии с требованиями законодательства. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Научно-практический комментарий Земельного кодекса Российской Федерации (постатейный) (Г. А. Волков, А. К. Голиченков, О. М. Козырь) включен в информационный банк. ------------------------------------------------------------------ <*> См.: Волков Г. А., Голиченков А. К., Козырь О. М. Указ. соч. С. 35 - 36.

Кроме того, действующее законодательство направлено на разграничение сфер регулирования гражданского и земельного права, и чрезмерное употребление публичных элементов регулирования в частноправовых отношениях может привести к необоснованному ущемлению прав субъектов имущественного оборота и неопределенности в правах на земельные участки. Применение публично-правовых элементов в частном праве должно быть дозировано и, как отмечает Э. С. Гудков, как правило, "вызвано необходимостью определения границ экономической свободы в целях предотвращения экономического произвола" <*>. -------------------------------- <*> Гудков Э. С. Элементы публично-правового регулирования в гражданском праве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2005. С. 8.

Другие авторы, констатируя, что "обычно объектом земельных отношений, права собственности, иных производных от права собственности прав выступает земельный участок как единое целое" <*>, в то же время допускают высказывания следующего характера: "Возникают ситуации, когда части одного и того же земельного участка могут использоваться разными лицами на разных титулах; когда участок используется одним лицом, но часть его используется на одном титуле, а другая - на ином; когда отдельные части одного и того же земельного участка имеют различный правовой режим. В таких случаях приходится выделять части земельного участка как отдельные объекты земельных отношений" <**>. -------------------------------- <*> Крассов О. И. Юридическое понятие "земельный участок" // Экологическое право. 2004. N 2. <**> Там же.

Однако данное утверждение может вызвать критические замечания. Вряд ли стоит с уверенностью утверждать, что один и тот же субъект может использовать часть земельного участка на ином титуле, нежели весь участок в целом. В отношении одного участка могут быть установлены права нескольких лиц. Если автор имел в виду сервитуты или договор аренды в отношении земельного участка, то в такой ситуации речь идет лишь об обременении всего земельного участка, но не об использовании части земельного участка на ином титуле. Говоря об индивидуализации земельного участка, хотелось бы обратить внимание на Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, утвержденные 11 ноября 2005 года. Из п. 17 Рекомендаций следует, что при решении вопроса об индивидуализации земельного участка необходимо исходить не только из факта наличия кадастровой карты, но и принимать во внимание сведения об объектах недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке. "Не являются документами, индивидуализирующими земельные участки для целей совершения с ними сделок, дежурные кадастровые карты либо кадастровые карты, в которых указано, что границы земельного участка определены ориентировочно" <*>. -------------------------------- <*> Информационный журнал "Федеральный арбитражный суд Уральского округа. Практика. Комментарии. Обзоры". Екатеринбург. 2005. N 4(24). С. 18.

Подобные рекомендации можно признать обоснованными с учетом положений п. 2 ст. 14, пп. 1, 2 ст. 16 Закона о земельном кадастре. Однако при этом следует учитывать, что указанные сведения являются элементами содержания такого индивидуализирующего земельный участок документа, как кадастровая карта. Сами же объекты недвижимости остаются самостоятельными объектами гражданских прав.

Название документа