К вопросу о предмете договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения

К ВОПРОСУ О ПРЕДМЕТЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

В. М. КОСОБРОДОВ

Кособродов В. М., помощник судьи Свердловского районного суда г. Белгорода.

Предмет договора относится к его существенным условиям. В доктрине гражданского права под предметом понимаются вещи материального мира, относительно которых могут возникать гражданские права и обязанности. Статья 607 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) устанавливает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. д., не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Под вещью понимается предмет материального мира, удовлетворяющий потребности людей, по поводу которого могут возникнуть гражданские права и обязанности (предметы материальной и духовной культуры, т. е. продукты человеческого труда, предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, - земля, полезные ископаемые, растения и т. д.). Индивидуально-определенными являются прежде всего уникальные, т. е. единственные в своем роде вещи. Но уникальность, однако, не является обязательным условием для признания той или иной вещи индивидуально-определенной. Предметы, находящиеся в общей массе (земельный участок в поле), становятся индивидуально-определенными, как только оказываются тем или иным образом отграниченными, выделенными из других земельных участков. Таким образом, можно сказать, что земельный участок становится индивидуально-определенным благодаря конкретным условиям гражданского оборота. Земельный участок в ст. 130 ГК РФ рассматривается как недвижимое имущество, т. е. объект, перемещение которого без нанесения несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В литературе установленный специальный правовой режим для земли объясняется по-разному. По мнению Ю. Г. Жарикова и М. Г. Масевич, отношение земли к недвижимости объясняется важностью для экономики страны, так как она составляет наиболее ценный объект <*>. Л. В. Щенникова считает, что земельный участок наряду с другими объектами недвижимости требует установления особого правового режима для обеспечения устойчивости прав на это имущество <**>. У. Маттен отмечает, что различные правовые системы едины в том, что земля является важным объектом, так как составляет наибольшую материальную ценность <***>. -------------------------------- <*> Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: Прогресс, 1997. С. 113. <**> Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Норма, 1996. С. 98. <***> Маттен У. Основные концепции права собственности. М.: Проспект, 1999. С. 127.

Недвижимым имущество может быть в силу назначения или по природе. По мнению Н. А. Сыродоева, определение "перемещение без несоразмерного ущерба назначению" весьма уязвимо. Современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без "несоразмерного", и вообще без всякого ущерба их назначению. При данных обстоятельствах происходит ликвидация недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. Такие объекты относятся к недвижимости по назначению. Что же касается земли, то она обладает такими уникальными свойствами, как неперемещаемость, неуничтожаемость, несоздаваемость. Она действительно недвижима по природе. Земля в силу отмеченных свойств может придавать объектам недвижимости по назначению конкретную, и при том постоянную адресность <*>. Это свойство земли и обеспечивает необходимость ее специальной регистрации как недвижимости. -------------------------------- <*> Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 28, 29.

При аренде земель сельскохозяйственного назначения объектами могут быть прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные в договоре не указаны, то условие об объекте аренды считается несогласованным сторонами, а договор аренды не признается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Пункт 1 ст. 607 ГК РФ устанавливает, что объектом договора аренды могут быть вещи непотребляемые, т. е. несмотря на физический износ сохраняющие свою целостность в процессе их использования, поскольку по договору аренды объектом всегда выступает непотребляемая вещь, которая должна быть возвращена арендодателю по истечении срока договора. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Сюда входят природные объекты, в числе которых земельные участки, участки недр, ограниченные водные и лесные объекты, которые формируют группу объектов окружающей природной среды (обособленные природные объекты), являются недвижимым имуществом, в некоторых случаях изъятым из гражданского оборота. Отношения по поводу таких объектов регулируются природоресурсным законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного законодательства, в частности Законом РФ "О недрах", Водным, Лесным, Земельным кодексами РФ. В некоторых из них аренде посвящены специальные нормы, которые затем получают развитие в подзаконных актах. Называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК РФ не содержит, однако, специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. В то же время характер указанного имущества безусловно требует такого регулирования. Учитывая объективные качества этих объектов, их существенное значение с точки зрения общественного (публичного) интереса, отношения, складывающиеся по поводу природных объектов, представляют собой самостоятельное отраслевое регулирование. Это регулирование носит комплексный характер, включая и гражданско-правовое регулирование. Поэтому п. 2 ст. 607 ГК РФ указывает на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, специальные нормы об аренде содержатся в Лесном и Земельном кодексах. Водный кодекс регулирует отношения по водопользованию, которые, как представляется, не являются арендными, представляя самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим имуществом. Гражданско-правовой режим ограниченных природных объектов в значительной мере учитывает публичный интерес, в силу чего право пользования может быть ограничено дополнительными условиями, в том числе экологическими требованиями. Отношения по передаче ограниченных природных объектов могут приобретать отдельные публично-правовые черты, и в таком случае это будет договор концессии, а не аренды. Арендодателем по данному договору выступает публичный собственник (государство или муниципальное образование), а на арендатора могут возлагаться дополнительные обязанности общественно полезного свойства. Для заключения договоров по передаче в пользование обособленных природных объектов в большинстве случаев требуется лицензия (разрешение). Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством (ст. 608 ГК РФ) и Земельным кодексом РФ (п. 2 ст. 22). Арендодателями также могут быть лица, которые управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду. Из статьи 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный участок, за плату не только во временное владение и пользование или во временное пользование, но и во временное распоряжение. Согласно ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. Часть 2 ст. 6 ЗК РФ под земельным участком понимает часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Иностранные граждане и лица без гражданства могут быть арендаторами земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ (п. 1 ст. 22). Согласно п. 5 ст. 35 ЗК РФ иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства - собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на аренду этих участков. Это право реализуется в порядке, установленном в ст. 35 ЗК РФ, и в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ. В соответствии с п. 5 ст. 35 ЗК РФ Президент РФ вправе установить перечень видов зданий, строений и сооружений, на которые это правило не распространяется. Однако не все земельные участки могут быть объектами аренды. Так, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды. Земли, полностью изъятые из оборота, а также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ. Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ). Ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (их перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ). В ранее действовавших нормативных актах земельный участок как объект земельных отношений не упоминался. Об этом не было сказано ни в Земельном кодексе 1990 г., ни в других нормативных актах. В литературе это положение объясняется непоследовательностью земельного законодательства. Однако дело не только в этом. Установив определенные правомочия субъектов на земельные участки, государство на столько же ограничивает свои права на него. В современных условиях земля является все в большей степени результатом человеческой деятельности. "Земля не может характеризоваться, - пишет Э. Н. Павлов, - только как природный ресурс, а становится капиталом, постоянно воспроизводимым одновременно с производством сельскохозяйственной продукции" <*>. Арендатор заинтересован в увеличении земельного капитала хозяйства путем улучшения почвы, осушения, сохранения ее биологического равновесия и санитарного состояния. -------------------------------- <*> Павлов Э. Н. Аграрное право и право собственности во Франции // Советское государство и право. 1988. N 7. С. 21.

Получение земельного участка в натуре свидетельствуется государственным актом на право частной собственности. Право собственности на земельный участок возникает после установления землеустроительными организациями меж земельного участка в натуре и получения документов, свидетельствующих об имеющемся праве. Индивидуализация может осуществляться разными способами: указанием места нахождения, точным наименованием. По индивидуальному обязательству только указанный в договоре предмет лежит в основе исполнения обязательства. Никакой другой, хотя бы он был совершенно однороден и равноценен с данным, не может быть представлен во исполнение соглашения. Практически все необходимые сведения, индивидуализирующие земельный участок, можно получить из Государственного земельного кадастра. Он является единой государственной системой, устанавливающей процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности и права пользования земельным участком, а также содержит совокупность сведений, документов о месте расположения и правовом режиме участков. Первое характеризует земельный участок по площади и составу угодий, а второе - природные и приобретенные свойства, влияющие на плодородие земли и степень ее загрязнения. Составной частью Государственного земельного кадастра является государственная регистрация земельных участков. Государственный земельный кадастр состоит из двух частей: книги записей регистрации актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков; поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке. Государственный земельный кадастр ведется уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельной реформы. Поземельные книги существуют практически во всех развитых странах. В ФРГ они основываются на результатах обмеров, проводимых кадастровыми ведомствами, и входят в компетенцию участковых судов с целью защиты прав собственников от злоупотреблений со стороны государства. Ведение поземельных книг не является функцией сотрудников административных органов, обязанных подчиняться вышестоящим организациям. Они ведутся независимыми судьями и компетентными служащими этих органов. Все земельные участки, за исключением тех, которые находятся в собственности государства и практически изъяты из оборота (дороги, каналы), подлежат регистрации в поземельных книгах. Таким образом, предмет договора аренды земли имеет свою специфику, которая влияет на плату и на субъективные права и юридические обязанности сторон.

Название документа