Актуальные проблемы наследования земельных участков и прав на них

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ НАСЛЕДОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПРАВ НА НИХ

О. В. МАНАННИКОВ

Мананников О. В., заместитель директора по правовым вопросам государственного учреждения юстиции по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом на территории Архангельской области, аспирант Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

Предметом настоящего исследования являются проблемы, возникающие при наследовании земельных участков и имущественных прав на них. Известно, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности <*>. Между тем дефиниция "имущество" остается объектом жарких дискуссий, не стихающих со времен древнеримского юриста Гая, который разделял имущество (patrimonium) на вещи телесные, физические (res corporales) и вещи бестелесные (res incorporales). Отличительной особенностью телесных (материальных) вещей является возможность их физического ощущения органами чувств человека, т. е. их можно увидеть, обонять, коснуться (quae tangi possunt) и т. п. К ним Гай относил, в частности, землю, платье, раба, золото, серебро. К вещам бестелесным, по мнению Гая, относятся неосязаемые вещи, заключенные в праве, например права наследования, пользовладения, обязательственные права и права городских и сельских имений или служебности (quae tangi non possunt), в том числе узуфрукт и сервитут. В то же время Гай не включает в число res incorporales право собственности, т. к. оно тождественно объекту права (res corporales) и потому самостоятельного значения не имеет. Следовательно, "в качестве res incorporales рассматриваются исключительно имущественные права, отличные от права собственности" <**>. На наш взгляд, подобное деление имущества до сих пор актуально и весьма аргументированно. Попытаемся осмыслить возможность включения в наследственную массу не только земельного участка или его части, как вещей телесных, но и некоторых имущественных прав на землю, как res incorporales. -------------------------------- <*> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 1 ноября 2001 г.) (ред. от 2 декабря 2004 г.) // Парламентская газета. 2001. 28 ноября; Российская газета. 2001. 28 ноября; Собрание законодательства РФ. 2001. N 49. Ст. 4552 (далее - Кодекс). Статья 1112. <**> Санфилиппо Чезаре. Курс римского частного права: Учебник / Под ред. Д. В. Дождева. М.: Издательство "БЕК", 2000. 400 с. С. 53. Институции Гая. Книга вторая. Параграфы 12 - 14.

С незапамятных времен земля была и остается одним из наиболее значимых и ценных объектов гражданского оборота. "Нельзя не обратить внимания и на ту черту, свойственную характеру человека, что наклонность его к оседлой жизни большей частью сливается с желанием иметь свой клочок земли и побуждает особенно дорожить поземельной собственностью, так что в воззрении народа, совершенно независимо от понятия о ценности, имущество недвижимое является более важным, нежели движимое. К этому нередко присоединяется мысль о сохранении имущества роду, о передаче его от одного поколения другому, к чему гораздо более способно имущество недвижимое, тогда как движимость по существу своему подлежит более скорой, более легкой растрате..." <*> -------------------------------- <*> Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 частях). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.: Статут, 2003. 831 с. (Классика российской цивилистики). С. 163 - 164.

При наследовании, характеризуемом универсальностью правопреемства, вопросы перехода прав на землю вызывают острейший интерес. Возможность наследования земли появилась гораздо раньше, нежели человечество осознало себя творцом права и законов. Фактически еще до возникновения централизованной власти и публичных образований (государств, княжеств, земель, царств, королевств и т. п.) переход прав на обрабатываемый земельный участок к потомкам прежнего обладателя был само собой разумеющимся действием, урегулированным правом естественным (jus naturale). Впоследствии, при усложнении юридического быта и правоотношений, потребовалось вмешательство права позитивного (jus positivum). Однако еще Шарль Монтескье утверждал, что жестокость законов препятствует их соблюдению. Возникновение писаного права, таким образом, привело, с одной стороны, к упорядочению наследственных правоотношений, а с другой - породило возможность оспаривания юридических и фактических действий наследников с отсылкой к нормам закона, интерпретируемым или игнорируемым (претором или судьей) в угоду правопретендентам. С учетом разнообразия и несогласованности российского законодательства, регулирующего в настоящее время гражданский оборот земельных участков, а также обострения частнособственнических интересов вопросы наследования земли, как основы материального благополучия человека, приобретают особую актуальность. Рассмотрим некоторые из таких вопросов, которые, на наш взгляд, наиболее часто встречаются в практике и требуют теоретического осмысления. Известно, что доктриной гражданского права предусмотрена обязательность описания (дискретность <*>) недвижимого имущества, как объекта гражданского правоотношения, с той целью, чтобы его можно было безошибочно выделить из массы подобных. Описание объекта служит и для определения его оборотоспособности. -------------------------------- <*> Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Издательство "Юридический Центр ПРЕСС", 2002. 544 с. См.: п. 4.1 главы 1, п. 3.2 главы 2 и п. 2 главы 3.

Впервые законодатель назвал земельные участки объектами недвижимого имущества в ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик <*>. В настоящее время земельные участки также отнесены к недвижимости прямым указанием закона <**>. Определение земельного участка как объекта права (зд. - права собственности) должно было бы, исходя из названия, содержаться в ст. 261 Кодекса, которая, однако, носит характер бланкетной и для разрешения вопросов по описанию (определению территориальных границ) земельного участка отсылается к земельному законодательству. В комментируемой норме права тем не менее имеется указание законодателя о распространении прав собственника земельного участка на находящиеся на нем поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, лес и растения, а его же права пользования дополнительно на все, что находится над и под поверхностью участка <***>, если это не противоречит профильным специальным законам. -------------------------------- <*> Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 31 мая 1991 г. (утв. ВС СССР 31 мая 1991 г. N 2211-1, введены в действие на территории Российской Федерации Постановлением Верховного Совета РСФСР от 14 июля 1992 г. N 3301-1) // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733. <**> Пункт 1 ст. 130 Кодекса и абз. 3 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). <***> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; Российская газета. 1994. 8 декабря (далее также - Кодекс). Пункты 2 - 3 ст. 261.

Земельное законодательство определяет земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке <*>. Права собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и обладателей сервитутов на земельный участок отражены в ст. 40, 41 Земельного кодекса. Еще одна дефиниция земельного участка содержится в Законе о земельном кадастре <**>, где под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. -------------------------------- <*> Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; Парламентская газета. 2001. 30 октября; Российская газета. 2001. 30 октября (далее - Земельный кодекс). Пункт 2 ст. 6. <**> Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // Собрание законодательства РФ. 2000. N 2. Ст. 149; Парламентская газета. 2000. 11 января; Российская газета. 2000. 10 января (далее - Закон о земельном кадастре). Статья 1.

Таким образом, земельный участок, в сущности, является сложной вещью <*>, т. к. состоит из разнородных вещей - почвенного слоя и всего, что находится над и под поверхностью земли, которые тем не менее образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению, если законом не установлено иное (например, в отношении недр, водоемов, многолетних насаждений и пр.). -------------------------------- <*> Статья 134 Кодекса.

Вопросы идентификации и дискретности земельного участка, возникающие на практике, связаны в первую очередь с длительным процессом его описания, выделения на местности, а также определения его назначения и категорийности. В действительности участники гражданского оборота, часто не дожидаясь определения границ и размеров (межевания <1>) земельного участка, осуществляют сделки с земельными участками, что предопределяет в последующем возникновение разнообразных споров <2>. Между тем особенностью купли-продажи земельных участков является необходимость проведения кадастрового учета перед сделкой <3>. Мало того, в юридической литературе можно встретить мнение о том, что "часть земельного участка... в случае, если ее границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости" <4>. Отмечая смелость и небесспорность такого утверждения (ибо трудно согласиться с наличием причинно-следственной связи между внесением записей в ЕГРП и отнесением объекта к недвижимым вещам, т. к. первое - это юридическое действие или акт, а второе - явление, существующее вне зависимости от воли человека), нельзя не признать его определенной целесообразности и пользы для стабильности гражданского оборота и, что немаловажно, для устойчивости судебной практики. -------------------------------- <1> См.: ст. 17 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве". <2> Рост количества подобных споров отмечался уже давно, но острота проблемы в этой области не была снята принятием ряда законодательных актов, которые не только не разрешили до конца все вопросы, но и породили новые. См., например: Чмыхало Е. Ю. Защита земельных прав граждан // Правоведение. 1998. N 1. <3> См.: п. 1 ст. 37 Земельного кодекса, Постановления Президиума ВАС РФ от 16 марта 2004 г. N 15671/03, от 20 июля 2004 г. N 3934/04 и др. <4> Судебная защита прав на недвижимое имущество. Сборник / Отв. редактор А. Р. Кирсанов. М.: Российская академия правосудия, 2003. 332 с. С. 150.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком законодатель указал, что по наследству переходят также (т. е. кроме непосредственно самого участка) находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения <*>. Следует отметить, что и в случае с наследованием во избежание споров о границах и размере земельного участка, а также о его количественном и качественном составе, как сложной вещи, наследнику необходимо иметь не только правоустанавливающие документы наследодателя на земельный участок, но и документы, описывающие объект наследования и позволяющие идентифицировать объект описания с объектом, указанным в правоустанавливающих документах, тем более что высшие судебные инстанции России не совсем одинаково подходят к разрешению проблемы определения предмета сделок с земельными участками <**>. Расхождения в расположении, размерах, назначении и категории земельного участка будут препятствовать внесудебному включению этого участка в наследственную массу. Представляется, что судебные разбирательства, особенно в отношении незначительных расхождений, возникающих в результате современного учета, могли бы быть исключены путем внесения поправок в соответствующие нормативно-правовые акты либо разъяснениями высших судебных инстанций. -------------------------------- <*> Часть 2 ст. 1181 Кодекса. <**> См.: Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 апреля 2004 г. N 32-В03-9 // Бюллетень ВС РФ. 2004. N 11; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26 октября 2004 г. N 7264/04 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 2.

Другим интересным и, к сожалению, до сих пор не разрешенным является вопрос о наследовании права пожизненного наследуемого владения (по сути - бессрочной аренды, чиншевого права, права наследственного оброчного владения или древнеримского эмфитевзиса (emphyteusis) <*>) земельным участком (ст. 265 - 267, 1181 Кодекса). Не вызывает споров ситуация, когда такое право на земельный участок переходит к единственному наследнику. Вместе с тем весьма распространен обратный случай - когда на право пожизненного наследуемого владения землей претендует несколько наследников. Статьей 1181 Кодекса установлено правило, по которому право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. Следует обратить особое внимание на тот факт, что в состав наследства в данном случае входит вещное право, а не объект материального мира - земельный участок. Если же земельный участок может быть разделен между наследниками, то к каждому из них перейдет по наследству право пожизненного наследуемого владения конкретной частью земельного участка. Такой подход не является новшеством и ранее применялся в законодательстве средневековой Италии, где вещно-наследственный контракт (contrattodilivello) разрешал разделять земельный участок между наследниками умершего арендатора без согласия собственника <**>. -------------------------------- <*> Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М.: Издательство "БЕК", 1998. 816 с. Глава 20; Суханов Е. А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. N 1. С. 11 - 13; Покровский И. А. История римского права. СПб.: Издательско-торговый дом "Летний Сад", Журнал "Нева", 1999. 533 с. С. 354 - 355, 367 - 368; Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. Изд. 3-е, стереотипн. М.: Статут, 2001. 354 с. (Классика российской цивилистики). С. 208, 211. <**> Карышев Н. Вечно-наследственный наем земель на континенте Западной Европы. СПб., 1885. С. 304 - 305.

Некоторые юристы предлагают при наследовании права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, раздел которых невозможен, применять по аналогии положения п. 2 ст. 1182 Кодекса, т. е. фактически подтверждают возможность возникновения общего долевого права пожизненного наследуемого владения. Другие утверждают, что мнение о невозможности образования общего наследуемого владения противоречит ст. 1181 Кодекса <*>. -------------------------------- <*> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей (постатейный) / Отв. редакторы: доктора юридических наук, заслуженные деятели науки Российской Федерации Н. И. Марышева, К. Б. Ярошенко. М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2004. XXII. 578 с. С. 315. Автор комментария - А. Ф. Ефимов.

Такие подходы представляются не совсем корректными, ибо позволяют говорить о создании нового вещного права - общего долевого пожизненного наследуемого владения. Более предпочтительным, на наш взгляд, является утверждение о том, что в отношении ограниченных вещных прав "Закон сам устанавливает все их разновидности и определяет составляющие их конкретные правомочия (содержание) исчерпывающим образом (numerus clauses). Данным обстоятельством пренебрегают отечественные исследователи, обосновывающие возможность создания по соглашению сторон договора "новых вещных прав", не известных закону" <*>. Так или иначе, ст. 216 и глава 17 Кодекса хотя и не устанавливают закрытого перечня <**> вещных прав на земельные участки, но подразумевают обязательность упоминания о вещном праве в нормах Кодекса. Между тем при системном толковании положений ст. 265 - 267 Кодекса и ст. 21 Земельного кодекса становится ясно, что законодатель вкладывал в понятие пожизненного наследуемого владения именно односубъектный характер этого вещного права. -------------------------------- <*> Суханов Е. А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право. 2005. N 1. С. 7. <**> Речь идет о пресловутой формулировке, использованной в п. 1 ст. 216 Кодекса, - "в частности".

Думается, что наследникам права пожизненного наследуемого владения необходимо определить, кому из них достанется указанное право, а кому - справедливая компенсация. Размер последней может быть определен соглашением между наследниками или решением суда (ст. 1165, 1168, 1171 Кодекса). Тем не менее описанная неопределенность требует своего разрешения путем внесения соответствующих поправок в нормативно-правовые акты. Представляются не в полной мере соответствующими теории (доктрине) гражданского (частного) права и тормозящими развитие гражданского оборота земельных участков некоторые положения, содержащиеся в Земельном кодексе о таких имущественных правах, как право постоянного (бессрочного) пользования и право безвозмездного срочного пользования. Существующий запрет предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования гражданам (п. 2 ст. 20 Земельного кодекса) при отсутствии такого указания в Кодексе не отвечает критерию обоснованности. Между тем Кодекс прямо говорит о возможности перехода этого права в порядке правопреемства к реорганизованному юридическому лицу, в то время как Земельный кодекс запрещает юридическим лицам распоряжаться такими земельными участками (п. 4 ст. 20 Земельного кодекса). Это же положение вступает в противоречие и со ст. 270 Кодекса, которая называется "Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании" и предусматривает возможность граждан и юридических лиц, обладающих указанным правом, передать участок в аренду или безвозмездное пользование с согласия собственника. С учетом вышесказанного граждане, как участники гражданского оборота, поставлены в неравное положение по сравнению с юридическими лицами, что не соответствует Конституции Российской Федерации (ст. 2, ст. 8, п. 2 ст. 9, ст. 17, п. 4 ст. 35 и ст. 36) и основополагающим началам гражданского законодательства России (ст. 1, п. 1 ст. 2 Кодекса). Несмотря на то что право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется, в отличие от юридических лиц в законодательстве не содержится прямой нормы, устанавливающей возможность включения этого права в состав прав, передающихся от гражданина к гражданину в порядке универсального правопреемства. В результате распространены ситуации, когда юристы делают вывод о том, что "поскольку земельный участок принадлежал наследодателю Б. на праве постоянного (бессрочного) пользования, постольку он в наследственную массу не мог быть включен. Постоянное (бессрочное) пользование - это иное вещное право. В порядке наследования оно не переходит. Однако с момента возникновения права на дом у наследника возникает право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Наследник Б. не лишен права обратиться в орган местного самоуправления с просьбой о предоставлении ему земельного участка в собственность..." <*>. При рассмотрении высказанной позиции возникает ряд вопросов. Если право постоянного (бессрочного) пользования не перешло к наследнику по наследству, то тогда каковы основания возникновения такого права у наследника? Откуда взялось у наследника право требовать предоставления ему земельного участка именно в собственность? -------------------------------- <*> Судебная защита прав на недвижимое имущество. Сборник / Отв. редактор А. Р. Кирсанов. М.: Российская академия правосудия, 2003. 332 с. С. 166.

Между тем законодателем установлено, что в состав наследства входят не только вещи и иное имущество, но и имущественные права и обязанности, принадлежащие наследодателю на момент смерти (п. 1 ст. 1112 Кодекса). Не допускается включения в наследственную массу только тех прав, которые неразрывно связаны с личностью наследодателя, и прав, переход которых напрямую запрещен Кодексом или другими законами. В отношении права постоянного (бессрочного) пользования таких ограничений не имеется. Следовательно, в принципе право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком может быть включено в наследственную массу и переходить в порядке универсального правопреемства к наследникам. Тем более что Кодексом не установлено прямого запрета на наследование права постоянного (бессрочного) пользования. Наоборот, Кодекс предусматривает возможность перехода этого права к другим субъектам не только в случае реорганизации юридических лиц, но и в других случаях. Так, например, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п. 2 ст. 271 Кодекса, п. 1 ст. 35 Земельного кодекса). Учитывая аналогию закона, трудно будет отказать во включении в наследственную массу права постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка наследнику, приобретающему по наследству объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке. Необходимо также вспомнить и об исторических предпосылках и источниках возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, как jura in re aliena, с чертами древнеримских узуфрукта (ususfructus) и суперфиция (superficies) <*>. Можно найти определенное сходство права постоянного (бессрочного) пользования с существовавшим в конце XIX в. оброчным пользованием, которое "могло быть без согласия помещика передано другому лицу, а также переходить к наследникам по завещанию" <**>. Г. Ф. Шершеневич, комментируя ст. 1011 Свода законов Российской империи, указывал, что "завещатель имеет полную возможность, передав одному лицу право собственности, в то же время предоставить другому лицу право пользования той же вещью. Это и выражается, хотя и не совсем точно, в постановлении нашего закона, что завещать благоприобретенное имущество можно или в полную собственность или же во временное владение и пользование..." <***>. -------------------------------- <*> Покровский И. А. История римского права. СПб.: Издательско-торговый дом "Летний Сад", Журнал "Нева", 1999. 533 с. С. 332, 354. <**> Сыродоев Н. А. История земельного права // Правоведение. 1999. N 4. <***> Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. 720 с.: ил. (Юридическое наследие). С. 642; Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И. М. Тютрюмов. Книга третья. М.: Статут, 2004. 571 с. (Классика российской цивилистики). С. 72.

Принимая во внимание административные и налоговые последствия, приобретение гражданами земельных участков исключительно в собственность или в аренду, на что ориентирует Земельный кодекс, выглядит нецелесообразным с экономической точки зрения. Выявленные противоречия в законодательстве и потребности гражданского оборота неизбежно потребуют внесения соответствующих поправок в действующие нормативно-правовые акты для предоставления возможности гражданам не только приобретать земельные участки на указанных вещных правах, но и передавать их по наследству. Что же касается отличий права пожизненного наследуемого владения от права постоянного (бессрочного) пользования, то их следует более четко прописать в законе. Для этого необходимо разграничить права владельцев от прав пользователей, а также определить объем правомочий собственников земельных участков и размеры налоговых обременений для всех лиц, участвующих в обороте земельных участков. Как уже указывалось ранее, в отличие от права собственности ограниченное вещное право представляет собой право на чужую вещь (jura in re aliena). В теории гражданского права принято считать классическим примером ограниченного вещного права сервитут - "право пользования чужой недвижимой вещью в определенном, строго ограниченном отношении, например, право прохода или проезда через чужой земельный участок" <*>. -------------------------------- <*> Гражданское право: В 2 т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М.: Издательство "БЕК", 1998. 816 с. Глава 20, параграф 1.

Таким образом, сервитут как право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (ст. 1 Закона о регистрации) является вещным правом (п. 1 ст. 216 Кодекса), т. к. предоставляет владельцу господствующей недвижимости возможность непосредственного воздействия на служащую вещь. Сервитут выражается в осуществлении, а не в требовании совершения (что присуще обязательственному праву) действий, обращенном к определенному лицу. Следует отметить, что сервитут (servitus) был известен как правовой институт с древнейших времен. Так, уже римскому частному праву было присуще разделение сервитутов на личные (servitutes personarum) и земельные (servitutes praediorum) <*>. Первые, появившись в преторском праве, предоставляли значительный объем правомочий и могли принадлежать конкретному определенному лицу, от которого зависели не только объем правомочий, но сама возможность существования (предоставления) сервитута. Субъектом предиального сервитута могло быть любое лицо, которое становилось собственником господствующего земельного участка (praedium dominans) <**>. Назначение предиального сервитута можно определить как своеобразное дополнение недостающих качеств земельному участку, его свойствам и характеристикам при его использовании. Именно по этому свойству неотделимости сервитута от улучшаемой им вещи сервитут явно принадлежит к группе вещных, а не обязательственных прав. При этом не имеет существенного значения, за счет чего (действий или состояний) происходит такое улучшение. Очевидно, что предиальному сервитуту было присуще право следования (за вещью). Так, в случае смерти собственника служащего земельного участка сервитут не прекращался, а, наоборот, продолжал действовать <***>. Данная характеристика сервитута нашла отражение в п. 3 ст. 216 Кодекса, где указывается, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. -------------------------------- <*> Покровский И. А. История римского права. СПб.: Издательско-торговый дом "Летний Сад", Журнал "Нева", 1999. 533 с. С. 316 - 317. <**> Муромцев С. А. Гражданское право Древнего Рима. М.: Статут, 2003. 685 с. (Классика российской цивилистики). С. 147. <***> Исключением из этого правила будет случай, когда единственным наследником останется собственник господствующего участка. То есть обладатель сервитута на вещь и собственник вещи совпадут в одном лице. Однако известно, что nemini res sua servit jure servitutes (нельзя обременить сервитутом свою вещь).

В последующем сервитут перешел естественным образом в континентальную (романо-германскую <*>) систему права, и отчасти был воспринят англосаксонским правом <**>. -------------------------------- <*> Гражданское уложение Германии - Deutsches Burgerliches Gesetzbuch mit Einfuhrungsgesetz: Ввод. закон к Гражд. уложению / Пер. с нем.; научн. редактор А. Л. Маковский (и др.). М.: Волтерс Клувер, 2004. 816 с. (Серия "Германские и европейские законы", кн. 1). Парал. тит. л. нем. ISBN 5-466-00021-3. Статьи 1018 - 1029. <**> Косарев И. Э. Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом (Сервитуты) // Правоведение. 1996. N 3. С. 99 - 109.

Ныне действующее законодательство России, учитывая опыт зарубежных гражданских кодифицированных актов (в частности, германского Гражданского уложения и французского Гражданского кодекса), делит сервитуты на частные и публичные (ст. 23 Земельного кодекса). При этом частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса, ст. 274 Кодекса), а публичный может быть установлен законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Любой из этих сервитутов, в свою очередь, может быть срочным или постоянным. Если законодательством не предусмотрено иного, то собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от сервитуария. Предиальный сервитут, как право ограниченного пользования земельным участком, подлежит государственной регистрации и вступает в силу после осуществления последней <*>. -------------------------------- <*> См.: п. 9 ст. 23, п. 1 ст. 25 Земельного кодекса, п. 3 ст. 274 Кодекса, ст. 27 Закона о регистрации, Приказ Минюста Российской Федерации от 26 июля 2004 г. N 132 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки" (далее - Приказ Минюста России N 132).

В силу своего назначения сервитут, таким образом, одновременно является вещным правом (для сервитуария) и обременением прав обладателя служащего земельного участка (praedium serviens). Видимо, учитывая данное обстоятельство, Минюст России поставил осуществление государственной регистрации сервитута как права или обременения права в зависимость от того, кто обращается на государственную регистрацию частного сервитута <*>. Данный подход представляется не совсем корректным и требует изменений, ибо дуализм сущности сервитута от сиюминутных обстоятельств не зависит. Двойственная природа сервитута должна всегда находить свое подтверждение путем одновременного внесения записей в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) не только об обременении (подраздел III-3), но и о вещном праве (подраздел II-1) <**>. -------------------------------- <*> Пункты 13, 14, 18 Приказа Минюста России N 132. <**> Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. N 8. Ст. 963; 1999. N 52. Ст. 6416; 2002. N 41. Ст. 3983; 2003. N 37. Ст. 3584 (далее - Правила ведения ЕГРП).

Следует отметить, что основаниями возникновения частного сервитута, как вещного права, законодательство называет соглашение (договор) или, если последнее не достигнуто, решение суда (п. 1 ст. 23 Земельного кодекса, п. 3 ст. 274 Кодекса). Прекращение сервитута может быть вызвано отпадением оснований, по которым он был установлен, либо судебным решением, либо истечением срока, на который он был предоставлен <*> (п. 1 ст. 48 Земельного кодекса, п. 1 ст. 276 Кодекса). Смерть сервитуария в числе оснований прекращения сервитута не указана. С учетом комплексного толкования действующего законодательства можно сделать вывод о том, что сервитут, как вещное право (ограниченное право пользования чужим земельным участком), подлежит включению в состав наследства, оставшегося после смерти сервитуария. Возможность перехода по наследству предиального сервитута признается многими цивилистами <**>. К сожалению, ст. 1181 Кодекса не легализует данную возможность в отличие от возможности наследования права пожизненного наследуемого владения. Между тем, используя "бритву Оккама", последнее можно было бы и не упоминать в указанной норме в силу непосредственной связи права пожизненного наследуемого владения с правом наследования и содержания п. 1 ст. 266 Кодекса, ст. 21 Земельного кодекса. На наш взгляд, возможность перехода сервитута по наследству требует своей легализации путем внесения соответствующих изменений в ст. 1181 Кодекса. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) (под ред. С. А. Боголюбова, Е. Л. Мининой) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 2002 (издание второе, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <*> Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова. Издание второе, переработанное и дополненное. М.: ООО "ТК Велби", 2002. 472 с. С. 187. <**> Покровский И. А. История римского права. СПб.: Издательско-торговый дом "Летний Сад", Журнал "Нева", 1999. 533 с. С. 316 - 317; Муромцев С. А. Гражданское право Древнего Рима. М.: Статут, 2003. 685 с. (Классика российской цивилистики). С. 147; Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.: Статут, 2003. 831 с. (Классика российской цивилистики). С. 353 - 354, 438; Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. 720 с.: ил. (Юридическое наследие). С. 302; Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. 255 с. (Новые имена). С. 22.

Весьма интересна ситуация с конфликтом интересов наследника и дарителя, спровоцированная содержанием ст. 578 Кодекса, которая предусматривает право дарителя отменить дарение (donatio) в случае, если он переживет одаряемого и при условии оговорки о таком праве в тексте договора. Рассмотрим правовые последствия существования и действия этого условия в таком договоре дарения, где предметом дарения выступает земельный участок, который реально передан одаряемому и последний уже построил на нем жилой дом. Право собственности на земельный участок и жилой дом одаряемый зарегистрировал в установленном порядке за собой. К слову будет сказано, что на практике такие случаи не редкость. Одаряемый и даритель при заключении договора дарения пришли к устному соглашению о порядке пользования земельным участком, по которому даритель сохранял за собой право выращивать на участке картофель. Прошло три года, и одаряемый погиб в результате трагической случайности. После его смерти остались наследники первой очереди - два малолетних ребенка и супруга, которые оформили свидетельства о праве на наследство по закону на жилой дом и земельный участок в равных долях. После этого возник конфликт интересов между наследниками и дарителем по поводу использования земельного участка. Не достигнув взаимопонимания, даритель решил отменить дарение. Таким образом, спор о праве пользования земельным участком перерос в спор о вещных правах не только на землю, но и на жилой дом. Даритель попытался зарегистрировать свое право собственности на указанные объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании своего решения об отмене дарения, но получил отказ в регистрации со ссылкой на прекращение сделки надлежащим ее исполнением (ст. 408 Кодекса), а также на отсутствие в законодательстве прямого указания на последствие отмены договора дарения в виде перехода (возврата) права собственности к дарителю. Следует отметить, что п. 5 ст. 578 Кодекса предусмотрена реституция дара, т. е. в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения. В рассматриваемой ситуации одаряемый умер и исполнить такую обязанность не в состоянии. Попытка обжалования действий регистрирующего органа успеха не имела. Однако даритель не смирился с невозможностью реанимировать в судебном порядке свое право на отмену дарения и обратился в другой по подсудности суд с иском к наследникам одаряемого о расторжении договора. Судом такое требование дарителя было удовлетворено со ссылкой на его право отменить дарение, закрепленное в договоре. При этом суд руководствовался буквальным толкованием норм действующего законодательства. К слову будет сказано, аналогичной позиции придерживаются и некоторые ученые. Так, М. Н. Малеина указывает, что "юридическая природа отмены дарения различна в зависимости от оснований отмены. Если в договоре было обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого, то отмену дарения можно определить как расторжение договора по соглашению сторон..." <*>. -------------------------------- <*> Малеина М. Н. О договоре дарения // Правоведение. 1998. N 4.

Приведенный здесь случай наглядно демонстрирует не только несовершенство правоприменительной практики, но и недостатки юридической техники норм Кодекса об отмене дарения. Очевидно, что разрешение возникшего спора напрямую зависит от характера договора дарения - консенсуальности или реальности последнего. Различия правовых последствий таких договоров были объектом внимания ученых-цивилистов XIX - начала XX вв. и современной России <*>, однако при этом детального и глубокого исследования соотношения норм наследственного права и положений о праве дарителя отменить договор дарения не осуществлялось. Отсутствие четкого разделения применения норм главы 32 Кодекса в части отмены дарения к консенсуальным и реальным договорам дарения порождает на практике различные подходы и влечет нарушение гражданских прав как дарителя, так и наследников одаряемого. Представляется, что необходимо более четкое законодательное определение правовых границ действия норм об отмене дарения с учетом действующего законодательства о наследовании, особенно в отношении объектов недвижимого имущества, в том числе земельных участков. Кроме вышесказанного следует обратить внимание и на правовые различия не только между консенсуальными и реальными договорами дарения, но и между договором дарения непосредственно (п. 1 ст. 572 Кодекса) и обещанием дарения (п. 2 ст. 572 Кодекса). Ибо только для последнего законодатель установил особенности правопреемства (ст. 581 Кодекса). -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <*> См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 частях). По исправленному и дополненному 8-му изд., 1902. Изд. 3-е, испр. М.: Статут, 2003. 831 с. (Классика российской цивилистики). С. 285 - 286; Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. 720 с. С. 443; Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов. Составил И. М. Тютрюмов. Книга третья. М.: Статут, 2004. 571 с. (Классика российской цивилистики). С. 32 - 33, 258 и др.; Гражданское право: В 2 т. Том II, полутом I: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. М.: Издательство "БЕК", 2000. Пункт 2 параграфа 2 гл. 33; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000. 800 с. Пункт 5 главы 12; Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997. 784 с. С. 118 - 119, 133 - 134 и др.

На наш взгляд, также заслуживает отдельного исследования возможность перехода от дарителя к его наследникам права отменить дарение земельного участка по иным основаниям при наличии соответствующего условия в консенсуальном договоре дарения. К сожалению, в рамках публицистического материала невозможно рассмотреть все проблемы теории и практики наследования земельных участков и прав на них. Между тем вызывают немалый интерес вопросы наследования: права безвозмездного срочного пользования; права аренды (п. 2 ст. 617 Кодекса); прав на земельные доли (доли в праве общей долевой собственности) земельных участков, образовавшихся при реорганизации сельскохозяйственных предприятий; права на приватизацию земельного участка; права получателей постоянной ренты земельного участка (п. 2 ст. 589 Кодекса); права плательщиков пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением; права залогодержателя; земельных участков, переходящих к иностранным гражданам и расположенных на приграничных и других режимных территориях; земельных участков, входящих в состав имущества крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 1179 Кодекса); земельных участков, находящихся в садоводческих, огороднических товариществах и других некоммерческих объединениях граждан; служебных наделов; земельных участков, расположенных на заповедных территориях, заказниках, входящих в состав объектов историко-культурного наследия, назначения, - и другие проблемы.

Название документа