Управление многоквартирным жилым домом посредством товарищества собственников жилья

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ ПОСРЕДСТВОМ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Л. Н. СИМАНОВИЧ

Симанович Л. Н., кандидат юридических наук, доцент, член Ассоциации юристов России.

В условиях поощрения самостоятельности собственников многоквартирных домов в решении вопросов содержания жилых помещений, их обслуживания и ремонта большое значение имеет появление такой формы объединения собственников в жилищной сфере, как товарищество собственников жилья.

In conditions of encouragement of housing cooperatives of multy-flat buildings in solution of issues related to maintenance of residential premises, service and repair thereof, the creation of such form of association of owners as housing cooperative is of great importance <*>. -------------------------------- <*> Simanovich L. N. Management of multy-flat residential building by the housing cooperative.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается: для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме; для обеспечения эксплуатации этого комплекса; для реализации собственниками права владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Высшим органом управления товарищества является общее собрание, исполнительным органом - правление, которое вправе принимать решения по всем вопросам товарищества, за исключением отнесенных к компетенции общего собрания. Члены товарищества совместно реализуют свое право по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью. Предметом деятельности товарищества является обеспечение надлежащего состояния недвижимого имущества, осуществление деятельности по строительству, реконструкции, эксплуатации и управлению жилищным фондом, бесперебойное снабжение домовладельцев коммунальными услугами, другие аспекты, связанные с представлением и защитой интересов домовладельцев. В собственности данного товарищества не может находиться недвижимое имущество. Все недвижимое имущество является имуществом, находящимся в общей собственности его членов. Правлению в товариществе предоставляется право управления многоквартирным домом, включая контроль издержек и цен на услуги, оказываемые коммунальными и иными организациями, право выбора эксплуатирующих и ремонтных организаций. Затраты по содержанию дома в этом случае несет товарищество как юридическое лицо. Члены товарищества - собственники квартир вносят плату в размерах и порядке, которые определены уставом. Доходы, полученные в результате хозяйственной деятельности товарищества, подлежат использованию только на цели, являющиеся предметом его деятельности, и не подлежат распределению между домовладельцами. На создание ТСЖ может уйти 4 месяца, а может - год. Выделим три главные ступени, успешное прохождение которых обеспечит рождение товарищества. Ступень I. Создание инициативной группы. Разъяснительная работа с жителями. Заблаговременное письменное оповещение жителей о проведении первого собрания. Принятие устава будущего товарищества либо отказ от создания товарищества (во втором случае на этом все завершается). Выборы правления, председателя правления, ревизионной комиссии, а также лица, уполномоченного заниматься процессом регистрации (подготовка документации, общение с чиновниками и пр.). Прежде всего необходимо наличие энтузиастов, которые, как правило, обнаруживают себя сами по причине личного желания создать ТСЖ. Эти люди занимаются поиском единомышленников на общественных началах ("из любви к искусству"). Их задача - склонить к созданию ТСЖ как можно больше соседей и жителей соседних домов (если планируется, что кондоминиум образуется путем слияния нескольких, двух и более, домов и придомовых территорий). После того как энтузиасты, которых за глаза уже окрестили "народниками", сумели привлечь соседей, определяется срок проведения первого собрания жителей. О его месте, дате и времени проведения оповещается в письме, которое должно быть адресовано каждому собственнику и направлено ему не менее чем за 10 календарных дней до даты проведения собрания. В письме обязательно отражается "повестка дня", т. е. суть вопросов, которые предстоит решить, а также перечень решений, требующих общего голосования. На собрании не допускается отходить в обсуждениях от назначенной темы. В случае согласия большинства жильцов с созданием ТСЖ путем голосования принимается устав. Желательно ознакомить жителей с проектом устава заблаговременно, вывесить его на общедоступном стенде или на сайте в Интернете или, распечатав по числу квартир, разложить по почтовым ящикам. В этом случае обсуждение устава на собрании выглядит вполне организованно. Затем утверждается правление, которое выбирает себе председателя. Вслед за этим производится выбор ревизионной комиссии, а также лица, готового заниматься подготовкой и сдачей необходимой документации в регистрирующий орган. Довольно часто лица, занимающиеся государственной регистрацией (или одно лицо), входят в состав правления. Любое голосование возможно в случае присутствия не менее 51% собственников. При этом число голосов, приходящееся на одного собственника, рассчитывается исходя из жилой площади, которой он владеет. Ступень II. Государственная регистрация ТСЖ с постановкой на учет в соответствующем налоговом органе. Госрегистрация подразумевает: - получение соответствующего свидетельства; - внесение записи в единый реестр; - получение свидетельства о постановке на налоговый учет; - получение уведомления из внебюджетных фондов; - присвоение кодов ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС. Необходимо провести кропотливую работу по подготовке документации, собрать необходимое количество подписей, печатей и пр. В связи с этим потребуется навестить ряд специализированных организаций, пообщаться с массой ответственных работников. Ступень III. Оформление акта приемки-передачи дома, технической документации на внутридомовые сети. Государственная регистрация земельного участка. Открытие расчетного счета в банке. Обязательным является и открытие расчетного счета, поскольку товарищество - это юридическое лицо и все бухгалтерские расчеты в нем ведутся путем безналичных расчетов. Минимальные временные сроки прохождения основных процедур (по данным из Интернета): - формирование инициативной группы - от 10 до 190 дней (можно и более, но, как правило, уже бессмысленно); - определение соответствия количества голосов жилой площади, находящейся в собственности, - 25 - 30 дней; - проведение собрания - 1 день (в случае проведения дополнительных собраний число дней увеличивается ровно на число этих собраний); - подготовка документации, необходимой для государственной регистрации товарищества, - минимум 21 день, хотя, как показывает практика, намного больше, т. е. часто бывает 90 - 120 дней. ТСЖ - далеко не единственный способ коллективного управления многоквартирными домами и далеко не самый распространенный. ТСЖ (или, как их называют за рубежом, кондоминиумы) - новая форма управления многоквартирными домами, а собственность на столь экзотический предмет, как квартира, возникла в Европе и США в сколько-нибудь широких размерах только после Второй мировой войны. И до появления собственности на квартиры успешно осуществлялось управление многоквартирными домами, находящимися в коллективной собственности, причем было выработано немало форм такого управления. Более того, при всем своеобразии форм участия жителей в управлении многоквартирными домами в России и других странах между ними существует сходство. К сожалению, с некоторого момента "цветущее многообразие жизни" стало утомлять верхи и был взят курс на унификацию. Уже сама унификация форм управления гражданами своим жильем была неудачна, потому что в "цветущем многообразии жизни" вырабатывались и проверялись те формы, которые были пригодны именно для России и именно в переживаемый ею исторический период. Да и сама форма ТСЖ (кондоминиума), выбранная для такой унификации, оказалась не совсем удачной. Во-первых, в природе ТСЖ был заложен потенциальный конфликт между жильцами. Собственность на квартиру - новый вид собственности, трудный для правовой системы, долгое время не предполагавшей права частной собственности. К сожалению, большинством новых собственников квартир собственность на квартиру была понята совершенно буквально: квартира моя - что хочу, то и делаю (сношу стены, устраиваю бассейны и т. д.), а дом - чужой, мне до вас дела нет, и вам до меня дела нет, оставьте меня в покое. К сожалению, индивидуализация жизни в России продолжается, и конца ей пока не видно. Любые формы коллективной деятельности воспринимаются большинством наших сограждан с настороженностью. Такого "произвола" нет в тех странах, где получили распространение кондоминиумы. Там собственник квартиры обязан выполнять общие для всех правила, которые по нашим меркам могут показаться весьма жесткими. Кроме чисто правовой защиты таких норм, существует и их общепризнанное одобрение, человек, решивший их нарушить, оказывается не только под правовым, но и под моральным давлением. Во-вторых, в природе ТСЖ оказался заложен внутридомовой конфликт. ТСЖ в России начали создаваться в домах, где кроме жилых помещений существовали и нежилые, зачастую уже много лет принадлежащие не жильцам, а совсем иным организациям. Однако согласно Закону о ТСЖ собственниками своих помещений они стать не смогли - ведь помещения эти рассматривались в Законе как приложения к помещениям жилым и, следовательно, должны были перейти в собственность жильцов. Более того, именно обладание такими помещениями, которые можно было бы сдавать в аренду и получать прибыль, достаточную для оплаты всех расходов по дому, и выдвигалось нередко как главный аргумент в пользу ТСЖ. Естественно, такой подход не вызвал восторга у собственников (или арендаторов) нежилых помещений, привел к ряду конфликтов, в том числе и уголовного характера, и создал целый слой, может быть, не слишком многочисленный, но весьма активный, противодействующий созданию ТСЖ. В-третьих, в природе ТСЖ был заложен конфликт внешний - с окружающими жителями. Создаваемые ТСЖ нередко стремились отрезать в свою пользу часть территорий, рассматривавшихся жителями соседних домов как общее пространство (вне зависимости от законности или незаконности таких притязаний). Волна "современных огораживаний", создания собственных дворов или автостоянок в ущерб окружающим породила немало конфликтов, которые также не пошли на пользу становящемуся жилищному самоуправлению. И в-четвертых, в природе ТСЖ оказался заложен конфликт между ТСЖ и органами власти, которые вовсе не стремились к тому, чтобы передать ТСЖ полагающееся им имущество. Особенно неохотно передавалась ТСЖ земля (а ведь по Закону в собственности ТСЖ находится единый имущественный комплекс, включающий и земельный участок), тем более что передаваться она должна была бесплатно. В тех случаях, когда избежать передачи земельного участка было невозможно, он передавался "под обрез", т. е. по контуру дома. Ради ускоренного создания ТСЖ попытались пожертвовать привычными для наших сограждан жилищными кооперативами, с большим трудом удалось изъять из нового жилищного законодательства России требование о преобразовании жилищных кооперативов в ТСЖ после выплаты членами кооператива стоимости своих паев. Все сказанное выше не означает того, что кондоминиумы (или как их назвали в России - ТСЖ) совершенно непригодны для управления гражданами своим жильем. Более того, многие проблемы так или иначе проявляются (или будут проявляться) при любой форме организации жилищного самоуправления: и равнодушие к проблемам соседей, и местнический эгоизм, и конечно, нежелание властей, на словах поддерживающих жилищное самоуправление, на деле хоть чем-либо поступиться в его пользу. Более того, нынешние власти совершенно не заинтересованы в создании реального, живого жилищного самоуправления в России, и единственная цель объявленного массового создания ТСЖ - переложить на жителей все расходы по обслуживанию, эксплуатации, капитальному ремонту домов и оплате коммунальных услуг. Все эти проблемы так или иначе придется решать при любой организации жилищного самоуправления. Однако есть и проблемы, прямо связанные с выбором ТСЖ как формы управления. Так, членами ТСЖ могут быть только собственники жилых помещений. Однако в большинстве домов проживают и те, кто приватизировал свои квартиры, и те, кто этого не сделал. Тем не менее все они являются жильцами одного дома, следовательно, заинтересованы в том, чтобы дом нормально эксплуатировался. У собственников квартир, проживающих в одном доме, могут быть такие общие интересы с нанимателями квартир, которых нет у них с теми собственниками квартир, которые в доме не проживают. А в этом случае становится перспективным такой орган, как домком, объединяющий всех жителей дома. Поэтому самой лучшей политикой в сфере становления жилищного самоуправления в современной России была бы политика отказа от всякой унификации и всякого догматизма. Надо создать самый широкий спектр выбора для тех, кто хочет участвовать в управлении домами. Сама жизнь расставит все на свои места.

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция РФ 1993 г. 2. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 21 октября 1994 г.; часть вторая от 22 декабря 1995 г. 3. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. 4. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ". 5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ // Российская газета. N 290. 2004. 30 декабря. 6. Федеральный закон от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" // Российская газета. N 78. 1995. 20 апреля. 7. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". 8. Закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации". 9. Савин Д. А. ТСЖ вовсе не единственный способ управления многоквартирным домом // URL: http://www. socpolitika. ru/rus/conferences. 10. Ягодина Л. П. Совершенствование правового регулирования в области жилищно-коммунального хозяйства // Вестник Российской правовой академии. 2007. N 3. С. 29 - 31. 11. Ягодина Л. П. Стиль управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства в новых экономических условиях // Современные проблемы юридической науки: Сб. ст. Томск: Изд-во Томск. ун-та, 2003. Вып. 2. С. 188 - 194. 12. Субботин В. Н. Эффективное управление жилым домом. М.: Вершина, 2008. 13. Тихомиров М. Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права: по новому Жилищному кодексу Российской Федерации. Изд-во: Издание М. Ю. Тихомирова, 2005. 14. Чуев А. В., Говоренкова Т. М., Савин Д. А. Жилищные реформы периода нэпа и возможность применения их опыта в современной России // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. Март. N 1(18). 15. Витрянский В. В. Защита права собственности // Закон. 1995. N 11. 16. Грудцына Л. Ю. Защита жилищных прав по новому Жилищному кодексу. 2-е изд. М.: Эксмо, 2005. 17. Ермишина А. В. Формирование муниципальной политики в сфере жилищно-коммунального комплекса города: участие общественности // URL: http://www. socpolitika. ru/rus/conferences/3985/3992/3994/document4356.shtml.

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: Управляющая организация производит сбор денежных средств на управление и ремонт многоквартирного дома, услуг не оказывает, отчетов не представляет. Судья, ссылаясь на п. п. 1, 2 ст. 56 ГПК РФ, оставила заявление о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения без движения, потребовав от меня как доказательство обоснованности моего иска отказ ответчика от заключения договора. Насколько правомерно такое требование, если договора не существует и на отказ/уклонение от его заключения в своем заявлении я не ссылаюсь? ("ЭЖ-Юрист", 2009, N 21) Текст документа

Вопрос: Управляющая организация производит сбор денежных средств на управление и ремонт многоквартирного дома, услуг не оказывает, отчетов не представляет. Судья, ссылаясь на п. п. 1, 2 ст. 56 ГПК РФ, оставила мое заявление о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения без движения, в своем определении потребовав от меня предоставить отказ ответчика от заключения договора как доказательство обоснованности моего иска. Насколько правомерно такое требование, если договора не существует и на отказ/уклонение от его заключения в своем заявлении я не ссылаюсь? В. Догилев, г. Курск

Ответ: Статья 56 ГПК РФ, ссылка на которую содержится в определении суда, устанавливает общую презумпцию доказывания обстоятельств стороной, заявившей требования, а также тот факт, что суд сам определяет, какие обстоятельства сторона должна доказать. Основания для оставления искового заявления без движения предусматривает ст. 136 ГПК РФ. В частности, к таким основаниям относится несоблюдение требований ст. ст. 131 и 132 ГПК РФ (ст. 136 ГПК РФ). Среди прочего подп. 4 п. 2 ст. 131 ГПК РФ указывает на необходимость включения в исковое заявление обстоятельств, на которых истец основывает свои требования, и доказательств, подтверждающих эти требования. Статья 132 ГПК РФ в свою очередь говорит о необходимости приложения к исковому заявлению документов, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается истец. Безусловно, суд при рассмотрении дела будет исследовать наличие/отсутствие правоотношений между сторонами (заключение договора), так как неосновательное обогащение возможно только при отсутствии правового основания получения денежных средств. Существование отказа от заключения договора позволит считать факт отсутствия договора бесспорно установленным, из чего суд сможет исходить при принятии решения. Однако отсутствие такого безусловного доказательства, как отказ от заключения договора, не может служить препятствием для принятия искового заявления о взыскании неосновательного обогащения к производству, поскольку отказ от заключения договора не может являться единственным необходимым доказательством отсутствия правоотношений. На наш взгляд, суд в сложившейся ситуации предрешил вопрос о допустимости и достаточности представленных доказательств, чего на стадии принятия искового заявления он делать не вправе. Эти обстоятельства должны исследоваться в судебном заседании. Таким образом, соответствующее определение может быть успешно обжаловано в установленный срок. Однако усматривается риск отклонения иска о неосновательном обогащении по причине возникновения правоотношения вследствие конклюдентных действий сторон. В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ привлечение управляющей организации является одним из способов управления многоквартирным домом. Управляющая организация может быть привлечена как по решению общего собрания собственников помещений, так и назначена по конкурсу органом местного самоуправления, например, если в течение года собственники не реализовали свое право на выбор способа управления. В последнем случае заключение договора с выбранной управляющей организацией является обязанностью собственников помещений. Существование обязанности корреспондирует праву обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор сторону, которая уклоняется от его заключения (ст. 445 ГК РФ). По общему правилу до заключения договора в добровольном либо судебном порядке права и обязанности у собственников помещений и управляющей организации в отношении друг друга не возникают. Однако суд может, опираясь на совершение ряда действий, установить наличие взаимных обязательств сторон. Поэтому факт передачи денег собственниками помещений управляющей организации требует отдельной оценки.

Элла Глуховская, газета "ЭЖ-Юрист"

------------------------------------------------------------------

Название документа