Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОБЛЕМЫ СОДЕРЖАНИЯ УПОТРЕБЛЯЕМЫХ ПОНЯТИЙ

Д. И. ИЛЬИН

Ильин Дмитрий Игоревич - аспирант ИЗиСП.

В 2004 году был принят ряд федеральных законов, реформирующих действующее законодательство о недвижимости. Впервые на федеральном уровне были установлены правила инвестирования в строительство объектов недвижимости (кроме объектов производственного назначения), приняты новый Жилищный и Градостроительный кодексы, определен порядок перевода земель из одной категории в другую, упрощена процедура оформления ипотеки, уточнены правила государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, которые теперь прямо указаны в качестве недвижимых вещей в ст. 130 ГК РФ. Вместе с тем действующее законодательство до сих пор изобилует нечеткими и противоречивыми формулировками в отношении самых фундаментальных основ гражданского права, к числу которых принадлежат и понятия недвижимости, недвижимого имущества, недвижимых вещей как объектов гражданских прав.

Недвижимые вещи, недвижимое имущество, недвижимость

Статья 130 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ) гласит: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства". В первую очередь обращает на себя внимание используемая в статье терминология: "недвижимые вещи", "недвижимое имущество", "недвижимость". Проблема соотношения этих понятий уже обозначалась некоторыми исследователями <*>. С одной стороны, порядок употребления этих терминов может свидетельствовать о том, что они обозначают одно и то же явление, то есть являются синонимами. С другой стороны, вряд ли можно предположить, что законодатель допустил описание одного и того же явления с помощью трех равнозначных терминов в одной статье. Дальнейший анализ содержания действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что, по крайней мере, первым двум из трех перечисленных терминов закон в ряде случаев придал свой собственный смысл. -------------------------------- <*> См., например: Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 355.

Рассматривая соотношение понятий "недвижимая вещь" и "недвижимое имущество", закономерно будет сравнить понятия "вещь" и "имущество", являющиеся основой указанных терминов. В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права. Таким образом, понятие "вещь" неравнозначно понятию "имущество". Вещи входят в категорию имущества, являются его составной, но не единственной (имущество, помимо вещей, включает в себя имущественные права) частью. Как справедливо заметил еще Д. И. Мейер, "в западной литературе, по примеру римского права, объект права называется обыкновенно вещью (res), причем слово "вещь" понимается не только в смысле физического тела, но и в смысле, обнимающем чужие действия. В таком смысле слово "вещь" употребляется иногда и у нас. Но нам нет надобности употреблять его в таком смысле: у нас есть другое слово, выражающее то же понятие, - "имущество", и это слово, употребление которого освящено законодательством, гораздо счастливее слова "вещь", потому что характеризует само свойство вещей и чужих действий как объектов гражданского права" <*>. -------------------------------- <*> Мейер Д. И. Русское гражданское право. М., 2003 (по изд. 1902 г.). С. 159.

Логичным будет предположить, что и понятие "недвижимая вещь" также неравнозначно понятию "недвижимое имущество" и должно входить в него в качестве составной части. Анализ действующего законодательства в определенных случаях позволяет сделать вывод именно о таком использовании рассматриваемых понятий. Действительно, термин "недвижимое имущество" включает в себя термин "недвижимая вещь", однако является более широким понятием, определяющим, прежде всего, имущественный комплекс, в состав которого наряду с недвижимыми вещами могут входить и объекты гражданских прав, являющиеся движимыми вещами или вообще не являющиеся вещами. Такими имущественными комплексами, обозначаемыми законодательством в качестве недвижимого имущества, являются предприятия и многоквартирные жилые дома. Что же касается понятия "недвижимость", то ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*> и ст. 132 ГК РФ под недвижимостью понимают предприятие как имущественный комплекс. Таким образом, указанные нормативные акты свидетельствуют об использовании законодателем терминов "недвижимое имущество" и "недвижимость" в качестве синонимов. Представляется, что термин "недвижимость" может употребляться как некое обобщение для всех объектов гражданских прав, в отношении которых устанавливается особый режим недвижимых вещей (например, требуется регистрация права собственности и иных вещных прав и т. д.). -------------------------------- <*> Далее - Закон о регистрации.

Однако в целом действующее законодательство недостаточно последовательно в использовании терминов. Так, п. 1 ст. 131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимые вещи, п. 2 той же статьи - о специальной регистрации или учете отдельных видов недвижимого имущества, а п. 3 - об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Критерии недвижимости

Проведенный краткий анализ соотношения понятий "недвижимая вещь - недвижимое имущество - недвижимость" и выявленное различие между ними позволяют сделать вывод о том, что содержащиеся в ст. 130 ГК РФ критерии относятся к понятию недвижимости вообще, без определения особых признаков недвижимой вещи, которые бы позволили отделить это понятие от таких, как недвижимое имущество, недвижимость. Поэтому нелогично выглядит название ст. 130 ГК РФ - "Недвижимые и движимые вещи" и не вполне корректной формулировка абз. 2 п. 1 этой статьи, в соответствии с которой "законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество". Ведь не любое имущество (как, например, имущественные права) может являться вещью, тем более недвижимой. Кроме того, сами критерии недвижимости, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ, в первую очередь такие, как критерий "природных свойств" и "прочной связи с землей", могут относиться лишь к недвижимым вещам. Более корректным и логичным было бы определение в законе критериев и понятия недвижимой вещи, а для таких объектов гражданских прав, как, например, предприятие (недвижимое имущество), указание в законе на то, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит правовой природе и сущности этих объектов. Что же касается содержания критериев недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ, то является сомнительным такой оценочный критерий, как "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению". Как справедливо заметил Н. А. Сыроедов, "современные технические достижения позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без "несоразмерного", но и без всякого ущерба их назначению" <*>. Думается, что при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению. Например, когда при помощи современных технических устройств с одного места на другой переместили мост (как это несколько раз практиковалось в г. Москве), то никакой ущерб такому мосту и его назначению причинен не был, а данный объект недвижимости снова используется по своему прямому назначению, но только на новом месте. Лишь в процессе самого перемещения указанный мост невозможно было использовать. Такая возможность появилась вновь только при восстановлении его прочной связи с землей. -------------------------------- <*> Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. N 8. С. 93.

Определенные объекты, будучи перенесенными, могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей. Поэтому следует согласиться с положениями Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 1 Протокола N 12 от 17 февраля 2003 г.), о том, что неразрывность физической и юридической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению <*>. Однако авторы Концепции считают определение недвижимости, содержащееся в Гражданском кодексе, "достаточно универсальным", с чем трудно согласиться, особенно в части положений о причинении "несоразмерного ущерба назначению". -------------------------------- <*> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. N 1 - 2, 2003, июнь (далее - Концепция).

Практика применения ГК РФ и иных нормативных актов показывает, что ряд перечисленных в ст. 130 ГК РФ объектов по своему статусу не совсем верно отнесены к недвижимости. Напротив, существуют такие объекты, правовое положение которых действующее законодательство регулирует слишком поверхностно, что не отвечает потребностям современного гражданского оборота. Необходимость четкого указания в законе на такие объекты недвижимого имущества, как помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства, стала очевидной уже в первые годы применения ГК РФ. Такая потребность была обусловлена как особой значимостью таких объектов для современного российского гражданского оборота, так и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим. Лишь недавно законодатель обратил внимание на существующую проблему, но, к сожалению, только в отношении объектов незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" включил объекты незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уточнен порядок государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ними и перечень необходимых документов для такой регистрации. Из ранее действовавшей редакции ст. 130 ГК РФ невозможно было сделать однозначного вывода о том, являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости или же их следует рассматривать лишь как известную совокупность строительных материалов и конструкций. Впервые о том, что объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, на федеральном уровне было указано в Законе о регистрации, который устанавливал возможность государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в случае необходимости совершения сделок с такими объектами (п. 2 ст. 25). В то же время законодатель не определил, с какого момента соответствующий объект становится недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Вследствие пробела в законодательстве указанный вопрос решила судебная практика. Как указано в п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <*>, "по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу". Таким образом, необходимым условием того, чтобы объект незавершенного строительства был признан объектом недвижимости, по мнению ВАС РФ, являлся факт прекращения договора строительного подряда в отношении такого объекта. Соответственно, на практике регистрирующие органы при регистрации прав на объекты незавершенного строительства требовали документальные доказательства прекращения договора строительного подряда в отношении таких объектов. -------------------------------- <*> Далее - Постановление Пленума ВАС N 8.

Однако ст. 25 Закона о регистрации, на основании содержания которой Пленум ВАС сделал известный вывод, была существенно изменена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ. Теперь первоначальная государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства больше не обусловлена необходимостью совершения сделки с такими объектами. Кроме того, установлен четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. В связи с изменением содержания ст. 25 Закона о регистрации и включением объектов незавершенного строительства в ст. 130 ГК РФ возникает вопрос об актуальности и обоснованности применения положений п. 16 Постановления Пленума ВАС N 8, в первую очередь касающихся необходимости расторжения договоров строительного подряда. С одной стороны, позиция Пленума ВАС N 8, изложенная в Постановлении, может быть объяснена взглядами Е. А. Суханова, который полагает, что "если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся в стадии возведения, их нельзя признавать недвижимостью - право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих материалов" <*>. -------------------------------- <*> Суханов Е. А. Приобретение и прекращение права собственности // Хозяйство и право. 1998. N 6. С. 2 - 5.

С другой стороны, не все ученые готовы согласиться с таким мнением. Отмечая известную позицию ВАС РФ, М. И. Брагинский указывает, что "...это прежде всего не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей. А именно это признает необходимым и достаточным признаком недвижимости ст. 131 ГК РФ" <*>. Далее автор также ссылается на ст. 76 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которая именуется "ипотека строящихся жилых домов", называющая в числе предметов обеспечения также и "незавершенное строительство". "При этом важно отметить, - пишет М. И. Брагинский, - что стадия, о которой идет речь, имеет в виду отношения, складывающиеся также в период действия подрядного договора". Далее автор делает вывод о том, что ст. 25 Закона о регистрации не случайно умалчивает о договоре подряда, что свидетельствует о том, что закон, признавая объекты незавершенного строительства недвижимостью, не делает различий между тем, является тот или иной объект незавершенного строительства предметом действующего договора строительного подряда или нет. -------------------------------- <*> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право (договоры о выполнении работ и оказании услуг). Кн. 3. М., 2002. С. 145.

Умалчивает о договорах строительного подряда и новая редакция ст. 25 Закона о регистрации. Кроме того, учитывая то, что указанная статья теперь устанавливает четкий перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства, государственные регистрирующие органы должны четко выполнять требование п. 2 ст. 17 Закона о регистрации, в соответствии с которым не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ. Таким образом, представляется, что в связи с недавними изменениями ст. 25 Закона о регистрации и ст. 130 ГК РФ, требование регистрирующих органов (при государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и сделок с ними) о необходимости предоставления доказательств расторжения (прекращения) договоров строительного подряда в отношении объектов незавершенного строительства должно быть отменено.

Помещения как объекты недвижимости

В отношении помещений как самостоятельных объектов недвижимости ситуация до сих пор никак не изменилась. Статья 130 ГК РФ не упоминает о помещениях как объектах недвижимости. Вместе с тем жилые помещения, вне зависимости от содержания, вкладываемого законодателем в данное понятие (индивидуальный жилой дом, квартира в многоквартирном доме, комната), рассматриваются законодателем в качестве самостоятельного объекта права (гл. 18 ГК РФ, новый Жилищный кодекс РФ <*>, вступивший в силу с 1 марта 2005 г.). -------------------------------- <*> См.: Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

Что же касается нежилых помещений, имеющих самостоятельное назначение, то действующее законодательство до сих пор состоит скорее больше из пробелов, чем правовых норм. До сих пор ГК РФ не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав, и, как отмечает В. В. Витрянский, нормы ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с оборотом объектов недвижимости, не имели в виду в качестве таковых нежилые помещения <*>. Безусловно, такая правовая ситуация не отвечает потребностям гражданского оборота. Судебная практика, признав нежилое помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного <**>, также не решает всех возникающих проблем. Основными такими проблемами являются: отсутствие правовых критериев выделения нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов права; отсутствие законодательного регулирования режима мест общего пользования, общего имущества зданий и сооружений, где находятся нежилые помещения, и т. д. Поэтому на практике не исключены ситуации, когда собственник здания, продав все помещения в нем, остается, к примеру, "собственником коридоров". -------------------------------- <*> См.: Витрянский В. В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 242. <**> См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений".

Моделью для решения обозначенной проблемы могли бы послужить положения гражданского законодательства о долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома собственников квартир. В случае наличия нескольких собственников, обладающих различными помещениями, такие лица должны обладать долей в праве собственности на помещения общего пользования, несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Аналогично необходимо законодательно определить, что собственник нежилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилое помещение. При этом возникает вопрос, является ли здание при наличии нескольких лиц, являющихся собственниками различных его помещений, самостоятельным объектом гражданских прав. Представляется не вполне обоснованным утверждение Концепции, в соответствии с которым признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения. Действительно, при существовании нескольких собственников здания невозможно зарегистрировать право собственности какого-либо лица в отношении всего здания. Однако это не означает утрату зданием признаков самостоятельного объекта гражданских прав. В здании остается имущество, не подлежащее разделу, выделению в натуре (места общего пользования, несущие конструкции, крыша и т. д.). При этом указанные собственники вправе передать все такое здание, например, в аренду либо в залог одному лицу с множественностью лиц на стороне арендодателя или залогодателя либо продать все здание с множественностью лиц на стороне продавца. Чтобы избежать ситуации, когда возникает "собственник коридоров", достаточно установить, что при приобретении отдельных нежилых помещений здания покупатель приобретает также долю в праве собственности на помещения общего пользования, а в случае, если собственник здания в результате уступил право собственности на все помещения здания, пригодные для самостоятельного использования, его право собственности на здание или какие-либо помещения в нем прекращается. Естественно, в законодательстве должны быть определены критерии выделения нежилых помещений, пригодных для самостоятельного использования, и такая характеристика помещений здания должна в обязательном порядке указываться в технической документации на такое здание.

Земли и земельные участки

Все чаще высказываются мнения о том, что из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты. Следует согласиться с мнением, выраженным в Концепции, что на самом деле недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты, а те земельные участки, на которых они расположены. Исключение лесов и многолетних насаждений из разряда недвижимых вещей не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться объектами недвижимости. Кроме того, недавно принятый Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <*> призван совершенствовать правовое регулирование земельных участков в составе земель различных категорий. -------------------------------- <*> Далее - Закон о переводе земель.

В то же время сам Закон о переводе земель породил немало вопросов, в том числе и в отношении используемых понятий. В соответствии с Земельным кодексом, на категории подразделяются земли, а не земельные участки. Однако Закон о переводе земель регулирует как перевод земель, так и перевод земельных участков, различая эти две процедуры. Так, например, в соответствии с п. 5 ст. 3 Закона о переводе земель, акт о переводе земель должен содержать, в том числе, границы и описание местоположения земель, а акт о переводе земельных участков также еще их площадь и кадастровые номера. В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона о переводе, перевод земель и земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП. Вместе с тем совершенно неясно, как при существующих регулировании и практике государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возможно закрепление в ЕГРП информации о категории земель безотносительно к конкретному земельному участку. Ведь в соответствии с ГК РФ, Законом о регистрации, Правилами ведения ЕГРП <*>, в ЕГРП могут вноситься лишь сведения о земельных участках как объектах гражданских прав, а не о землях. В п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прямо указано, что идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственный кадастровый учет. -------------------------------- <*> См.: Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

Земля же, в соответствии с ЗК РФ, является объектом земельных правоотношений и выступает в этом качестве как природный объект и природный ресурс. Безусловно, "земля как природный объект не может принадлежать кому бы то ни было на каком бы то ни было праве" <*>. Земля в понимании ЗК РФ достаточно абстрактное понятие и не может являться объектом гражданских прав. В этой связи совершенно неясно, как категории земель могут регистрироваться в ЕГРП, который может содержать информацию лишь об объектах гражданских прав, относящихся к недвижимости, правах на них и сделках с ними. -------------------------------- <*> Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. проф. А. К. Голиченкова. М., 2002. С. 5.

Уточнение понятий

Коллизии в новейшем законодательстве о недвижимости возникают прежде всего из-за недостаточной проработки основных гражданско-правовых понятий, относящихся к недвижимости. Продолжением законодательных реформ в области правового регулирования недвижимого имущества могли бы стать уточнение и ревизия используемых правовых понятий, началом которых стала бы существенная переработка содержания ст. 130 ГК РФ. Как отмечалось выше, критерии недвижимости могут относиться лишь к недвижимым вещам, и основным таким критерием должна быть связь с землей как условие использования недвижимых вещей по назначению. Из перечня недвижимых вещей должны быть исключены леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты и включены жилые и нежилые помещения, пригодные для самостоятельного использования. Устанавливая понятие недвижимых вещей, необходимо учесть также такие их признаки, отделяющие недвижимые вещи от другого имущества, как физическая осязаемость и индивидуальная определенность. Кроме того, определив понятие недвижимой вещи для таких объектов гражданских прав, как предприятие, возможно установить, что на них распространяется правовой режим недвижимых вещей постольку, поскольку это не противоречит их правовой природе и сущности. Учитывая вышеизложенное, п. 1 ст. 130 ГК РФ можно было бы сформулировать следующим образом: "Статья 130. Недвижимые и движимые вещи 1. Недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, в том числе земельные участки, участки недр, здания, сооружения, пригодные для самостоятельного использования жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, а также иные вещи, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам могут быть отнесены и иные вещи. Правовой режим недвижимых вещей распространяется на предприятия, многоквартирные жилые дома и иные объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, постольку, поскольку это не противоречит правовой природе такого имущества". Представляется, что предлагаемое изменение содержания ст. 130 ГК РФ должно осуществляться только в совокупности с комплексным упорядочением использования терминологии в области недвижимого имущества как в других статьях ГК РФ, так и в иных законодательных актах.

Название документа "Аналитический обзор судебной практики по земельным спорам за период с 15 июня 2004 по 15 июня 2005 г." (Кертеков А. В.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ СПОРАМ ЗА ПЕРИОД С 15 ИЮНЯ 2004 ПО 15 ИЮНЯ 2005 Г.

А. В. КЕРТЕКОВ

Кертеков А. В. - юрисконсульт отдела юридического и налогового консультирования, ООО "РСМ Топ-аудит".

При подготовке обзора обработано более 360 постановлений (решений) судов различного уровня, в результате чего отобрано 69 наиболее интересных и важных судебных решений, содержащих определенную правовую позицию судов по толкованию норм Земельного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ, федеральных законов о землеустройстве, о государственном земельном кадастре, о разграничении государственной собственности на землю, об обороте земель сельскохозяйственного назначения и других законодательных актов, регламентирующих общие правила использования и охраны земель в России. В настоящем обзоре анализировались судебные акты Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, Федеральных арбитражных судов Московского, Уральского, Северо-Западного, Западно-Сибирского и Восточно-Сибирского округов.

Расшифровка сокращенных наименований, использованных в тексте обзора

РФ - Российская Федерация ФЗ - Федеральный закон ЗК РФ - Земельный кодекс Российской Федерации ГК РФ - Гражданский кодекс Российской Федерации ВАС РФ - Высший Арбитражный Суд Российской Федерации ФАС - Федеральный арбитражный суд ОАО - Открытое акционерное общество ЗАО - Закрытое акционерное общество ФГУП - Федеральное государственное унитарное предприятие ЕКУГИ - Единый кадастровый учет государственного имущества МО - Муниципальное образование Москомзем - Московский земельный комитет Минимущество - Министерство имущественных отношений Российской Федерации

1. СПОРЫ, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Постановление ФАС Московского округа от 07.10.2004 N КГ-А40/9124-04

1.1. Между Москомземом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка под эксплуатацию профилактория. Москомзем обратился в арбитражный суд с иском к Обществу о расторжении договора аренды земельного участка по мотивам задолженности по арендной плате и обязанности передать профилакторий в собственность Москвы на основании постановлений правительства города. Решением, оставленным без изменения постановлением того же суда, в иске отказано. Суд кассационной инстанции оставил указанные судебные акты без изменения, исходя из следующего. Ввиду того что задолженность по оплате аренды Обществом погашена, а постановления Правительства города сами по себе не являются основаниями для расторжения договора (ст. ст. 450, 619 ГК РФ), суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка.

Постановление ФАС Московского округа от 09.12.2004 N КГ-А40/11378-04

1.2. Оздоровительный комплекс являлся федеральной собственностью и принадлежал на праве хозяйственного ведения ФГУП. Земельный участок, на котором располагался комплекс, был предоставлен ФГУП в бессрочное пользование. Между ФГУП (продавец) и ООО (покупатель) заключен договор купли-продажи оздоровительного комплекса. ООО обратилось в Москомзем с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, который занят комплексом. В течение длительного времени Москомзем бездействовал и уклонялся от заключения договора, в связи с чем ООО обратилось в арбитражный суд. Решением арбитражного суда требования к Москомзему удовлетворены. Постановлением апелляционного суда решение отменено. Суд кассационной инстанции считает, что требования к Москомзему подлежат удовлетворению, исходя из следующего. В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Из указанных норм права не следует, что договор аренды земельного участка, который занят комплексом зданий, может быть заключен только на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности. В спорном случае непосредственным основанием возникновения у нового собственника комплекса зданий прав пользования соответствующим земельным участком является закон.

Постановление ФАС Московского округа от 16.03.2005 N КГ-А40/1308-05

1.3. К аналогичному выводу пришел суд кассационной инстанции, рассмотрев следующий спор. Между Москомземом и ЗАО заключен договор аренды земельного участка. На основании договора купли-продажи между ЗАО и ООО последнее стало собственником зданий, расположенных на указанном земельном участке. Впоследствии, в результате преобразования ООО в ЗАО, последнее, являясь правопреемником ООО, стало собственником спорных строений. Государственная регистрация права ЗАО на данные строения произведена. Москомзем обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО о взыскании задолженности по арендной плате. Решением суда с ЗАО в пользу Москомзема взыскана задолженность по арендной плате. В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись. Суд кассационной инстанции не находит оснований для изменения решения арбитражного суда, исходя из следующего. В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Аналогичные положения содержит п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Таким образом, в силу вышеназванных норм закона права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в том же объеме и на тех же условиях перешли сначала к ООО, а впоследствии - к ЗАО, т. е. в названном договоре произошла замена арендатора ЗАО на ООО, а впоследствии - на ЗАО, являющегося правопреемником последнего.

Постановление ФАС Московского округа от 29.11.2004 N КГ-А40/10378-04

1.4. Организации на праве собственности принадлежало здание, земельный участок, необходимый для эксплуатации здания предоставлен Правительством города на правах аренды. Общество приобрело в собственность указанное здание у Организации. Общество обратилось в суд с иском об обязании Правительства города предоставить земельный участок в аренду в пределах срока пользования предыдущего собственника. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, ООО отказано в удовлетворении иска. Суд кассационной инстанции указанные акты оставил без изменения. Мотивы следующие. Суд применил ст. 552 ГК РФ, ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, согласно которым новый собственник здания имеет право пользования земельным участком, занятым зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Таким образом, в спорном случае издания специального акта о предоставлении земельного участка в аренду не требуется. Общество в силу закона имеет право пользоваться земельным участком, занятым его зданием, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания.

Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2004 N КГ-А40/4884-04

1.5. На основании договоров купли-продажи недвижимости ЗАО стало собственником здания. Распоряжением префекта округа утверждено решение Комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию, и землепользователю указано оформить земельно-правовые отношения в месячный срок в соответствии с решением комиссии. ЗАО передало договор аренды для подписания Москомзему. Договор был заключен через 4 месяца. Полагая, что Москомземом не соблюден месячный срок на заключение договора, чем были нарушены права ЗАО, последнее обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконным бездействия Москомзема. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего. Суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании незаконным бездействия государственного органа, выразившегося в неподписании договора аренды земли в установленный срок, т. к. закон не устанавливает срок, в течение которого государственный орган обязан был оформить договорные отношения с арендаторами. К тому же, в соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Прежний собственник здания пользовался земельным участком, занятым этим зданием, на основании договора аренды. Следовательно в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ по договору купли-продажи к ЗАО перешли права и обязанности прежнего арендатора земельного участка. Таким образом, ЗАО не доказало факта нарушения его прав Москомземом, в связи с чем судом сделан правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Постановление ФАС Московского округа от 02.07.2004 N КГ-А41/4587-04

1.6. Между Обществом и Администрацией района заключены договоры аренды земельных участков, зарегистрированные в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству района. После истечения сроков договоров аренды Общество продолжает пользоваться земельными участками при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Администрация уклоняется от продления договоров аренды земельных участков. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации о признании неправомерным уклонения Администрации от продления договоров аренды земельных участков. Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего. С учетом ч. 2 ст. 621 ГК РФ суд сделал правильный вывод о том, что договоры считаются возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок, в связи с чем отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований. Суд также указал, что возобновление договоров аренды на неопределенный срок не порождает у арендатора права постоянного (бессрочного) пользования арендованными земельными участками. В силу ст. 20 ЗК РФ ЗАО не имеет законных оснований требовать переоформления права аренды земельного участка на право постоянного (бессрочного) пользования. Таким образом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом у арендатора в соответствии с ЗК РФ отсутствуют основания требовать переоформления права аренды земельного участка на право постоянного (бессрочного) пользования.

Постановление ФАС Московского округа от 29.06.2004 N КГ-А40/5036-04-П

1.7. Между Некоммерческой организацией (арендатор) и Москомземом (арендодатель) подписан договор на аренду земельного участка под строительство жилого дома. Договор зарегистрирован в ЕГРП. В договоре участок обладает кадастровым номером. Однако, план переданного по договору земельного участка не содержит описания его границ. Организация указывает, что заключение договоров аренды с последующим уточнением границ являлось обычаем делового оборота. Москомзем обратился в арбитражный суд с иском к Организации о признании недействительным договора аренды земельного участка. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Судебные акты мотивированы незаключенностью оспариваемого договора со ссылкой на несогласованность сторонами условий об объекте аренды. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Установив, что план переданного по оспариваемому договору земельного участка не содержит описания его границ, суд пришел к выводу о несогласованности сторонами условий об объекте аренды и признал договор незаключенным. Учитывая, что недействительными в силу ст. 166 ГК РФ могут быть признаны сделки, а незаключенный договор таковой не является, отказ в удовлетворении иска суд кассационной инстанции находит законным. При этом суд отклонил ссылку ответчика на наличие в договоре кадастрового номера участка, указав, что согласно ст. ст. 14, 19 ФЗ "О государственном земельном кадастре" присвоению кадастрового номера должно предшествовать составление описания границ земельного участка в Едином государственном реестре земель на основании документов о его межевании, что в данном случае сделано не было. Доводы Организации о том, что заключение договоров аренды с последующим уточнением границ являлось обычаем делового оборота, не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу п. 2 ст. 5 ГК РФ обычаи делового оборота, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям законодательства или договору, не применяются.

Постановление ФАС Уральского округа от 22.02.2005 N Ф09-183/05-ГК

1.8. Распоряжением главы города предпринимателю в аренду предоставлен земельный участок для строительства цеха по производству мясных полуфабрикатов. Этим же распоряжением предпринимателю предписано заключить договор аренды земельного участка, согласовать вопрос подключения к городским инженерным сетям и источникам электроснабжения, выполнить строительство в соответствии с согласованным проектом, после оформления разрешений, по окончании строительства и благоустройства территории подготовить цех к сдаче госкомиссии. Обращаясь в арбитражный суд с заявлением о признании названного ненормативного акта недействительным, заместитель прокурора ссылается на то, что распоряжение принято в нарушение требований ст. 12 ФЗ "Об экологической экспертизе", ст. 34 - 36 ФЗ "Об охране окружающей среды", так как при проектировании и начале строительства цеха по производству мясных полуфабрикатов не была проведена экологическая экспертиза. Решением в удовлетворении требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление апелляционной инстанции отмене не подлежат на основании следующего. В соответствии со ст. 33 ФЗ "Об охране окружающей среды" порядок проведения экологической экспертизы устанавливается Федеральным законом "Об экологической экспертизе". Объекты, подлежащие обязательной государственной экспертизе, проводимой на уровне субъектов Российской Федерации, перечислены в ст. 12 ФЗ "Об экологической экспертизе". Ненормативные акты органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков в аренду в указанный перечень не включены. Проведение государственной экологической экспертизы при предоставлении земельного участка для строительства объекта не предусмотрено и статьей 31 ЗК РФ. Таким образом, действующее законодательство не устанавливает обязательность проведения государственной экологической экспертизы при решении вопроса о предоставлении земельного участка в аренду под строительство объекта.

Постановление ФАС Уральского округа от 30.11.2004 N Ф09-3995/04-ГК

1.9. Постановлением главы города истцу предоставлен земельный участок для строительства 10-этажного пристроя к жилому дому, 10-этажной жилой вставки между домами, полуподземной автопарковки, трансформаторной подстанции в соответствии с согласованным рабочим проектом. Во исполнение указанного постановления между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям и истцом заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства 10-этажного пристроя к жилому дому. Между истцом и ответчиком был заключен договор об уступке прав и обязанностей в полном объеме по договору аренды земельного участка. Истец обратился в суд с заявлением о признании недействительной указанной сделки и применении последствий ее недействительности, полагая, что в данном споре подлежат применению специальные правила, установленные ст. ст. 29 - 32 ЗК РФ, регламентирующие порядок предоставления земельных участков для строительства. Решением арбитражного суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление апелляционной инстанции отмене не подлежат, указав следующее. В данном споре повторного соблюдения порядка предоставления земельных участков для строительства, предусмотренного ст. ст. 30 - 32 ЗК РФ, при перемене лиц в обязательстве не требовалось, так как до заключения договора аренды земельного участка с ответчиком истцом был соблюден указанный порядок.

Постановление ФАС Уральского округа от 29.11.2004 N Ф09-792/04-ГК

1.10. Администрацией города (арендодатель) и ООО (арендатор) подписан договор аренды земельного участка. В договоре арендатор обязался вносить арендную плату в размере, определяемом действующими на территории города ставками. Порядок расчетов приведен в приложении к договору. Арендная плата вносится арендатором равными долями в определенный срок. Договором предусмотрена ответственность арендатора за неуплату арендной платы в установленный договором срок в размере 0,3% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Поскольку ООО в нарушение условий договора арендную плату не вносило более 1,5 лет, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и договорной неустойки. Решением от 13.08.2004 в иске отказано. Администрация с решением не согласна, ссылаясь на нарушение судом п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 21 Закона РФ "О плате за землю", указывает на заключенность договора аренды земельного участка. По мнению арендодателя, исходя из условий договора, арендная плата является определяемой. Суд кассационной инстанции считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор является незаключенным, поскольку сторонами не согласованы существенные условия договора (размер арендной платы, механизм ее определения на последующие периоды). Данный вывод суда следует признать ошибочным исходя из следующего. В соответствии со ст. 21 Закона РФ "О плате за землю", ч. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок, условия, размер и сроки внесения арендной платы за пользование земельным участком устанавливаются договором. Согласно п. 2.4 договора аренды размер арендной платы, сроки и условия ее внесения могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с решениями представительных органов федеральной и местной власти, публикуемыми в печати. Поэтому, исходя из условий договора, арендная плата является определяемой, то есть стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Таким образом, договор аренды земельного участка является заключенным, и оснований для отказа в иске о взыскании долга и неустойки в связи с незаключенностью названного договора у суда не имелось. Существенные условия договора аренды (размер арендной платы, механизм ее определения на последующие периоды за пользование земельным участком) устанавливаются непосредственно указанным договором.

Постановление ФАС Уральского округа от 23.09.2004 N Ф09-2400/04-ГК

1.11. Между Администрацией (арендодатель) и частным предприятием (арендатор) заключен договор аренды земельного участка. В установленном законом порядке договор был зарегистрирован в Регистрационной палате. В соответствии с договором арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определяемом действующими на территории города ставками. Порядок расчетов приведен в приложении к договору, являющемся его неотъемлемой частью. Невнесение арендатором арендной платы в установленном договором размере стало основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд. Решением исковые требования удовлетворены частично. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Суд кассационной инстанции считает, что решение отмене не подлежит, исходя из следующего. Согласно ст. 21 Закона РФ "О плате за землю", ч. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок, условия, размер и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором. В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата может устанавливаться в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 614 ГК РФ, а также стороны могут предусматривать в договоре аренды иные формы оплаты аренды. В соответствии с указанным договором размер арендной платы и сроки платежей могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с решениями представительных органов федеральной и местной власти, публикуемыми в печати. Поэтому, исходя из условий договора, арендная плата является определяемой, то есть стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Таким образом, фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов представляет собой исполнение, а не изменение данного условия договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 19.08.2004 N Ф09-2656/04-ГК

1.12. Постановлением главы Администрации города предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок. На основании указанного постановления между предпринимателем и Администрацией города в лице Председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (далее - комитет) заключен договор аренды земельного участка. До истечения срока действия договора аренды земельного участка предприниматель обратился к председателю Комитета с заявлением о пролонгации договора аренды на новый срок. В связи с отказом председателя Комитета в продлении (пролонгации) данного договора на новый срок предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным отказа в пролонгации договора как ненормативного акта. Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено. Суд кассационной инстанции считает, что Постановление апелляционной инстанции отмене не подлежит, исходя из следующего. Отказ Комитета в пролонгации договора обоснован, поскольку во исполнение Указа Президента Республики "О строительстве в городе спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра" ведется работа по изъятию земельных участков и расторжению договоров аренды земли, а спорный земельный участок попадает в зону проектирования и освоения земельного участка. В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Из этого следует, что арендодатель, являющийся собственником земельного участка, вправе, но не обязан заключать договор аренды земельного участка, в том числе и на новый срок. Таким образом, Комитет как арендодатель в договоре аренды земельного участка, отказывая в его пролонгации в связи с тем, что на данном участке планируется строительство спортивно-оздоровительного и торгово-культурного центра, действовал правомерно, реализуя свое право на свободу договора, предусмотренное ст. 421 ГК РФ. Доводы заявителя о том, что по истечении срока договора аренды земельного участка он имеет преимущественное право на заключение нового договора, а изъятие земельных участков не является основанием для отказа в пролонгации договора, судом отклоняются, поскольку у предпринимателя не возникло такого права, ввиду того что у Комитета отсутствует намерение сдавать кому-либо данный земельный участок в аренду. Письмо Комитета, согласно которому ведется работа по изъятию земельных участков и расторжению договоров аренды земли, является доказательством отсутствия такого намерения.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.10.2004 N А74-1937/04-К1-Ф02-4210/04-С1

1.13 Жилой дом находится в существующей застройке города (земли поселений), право распоряжения указанными землями принадлежит органам местного самоуправления. Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) не произвело государственную регистрацию кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества. Пунктом 9.1 Постановления мэра города по заявлению председателя товарищества ТСЖ предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в аренду сроком на три года для эксплуатации и обслуживания жилого дома. Товарищество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным пункта 9.1 постановления мэра города. Решением суда первой инстанции заявленные требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции не усмотрел оснований к отмене судебных актов, исходя из следующего. Поскольку ТСЖ не произвело государственную регистрацию кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества, необходимость которой установлена ст. 14 ФЗ "О товариществах собственников жилья", на день принятия Постановления мэра на спорный земельный участок не распространялся правовой режим предоставления его в общую долевую собственность в порядке и на условиях, которые установлены указанным Законом (п. 2 ст. 36 ЗК РФ). Названное, однако, не означает, что в данном случае подлежит применению порядок, установленный земельным законодательством для всех юридических лиц. Действительно, в силу ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. В тех случаях, когда речь идет о юридической судьбе земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие гражданам и юридическим лицам - собственникам, собственники зданий имеют исключительное право на приобретение права аренды (п. 1 ст. 36 ЗК РФ). Товарищество не является собственником здания, домовладельцы с заявлением о передаче земельного участка в аренду к администрации не обращались. С учетом изложенного, учитывая, что земельный участок остается в муниципальной собственности, у администрации не имелось правовых оснований для выделения ТСЖ этого земельного участка в аренду. Названное повлекло бы для товарищества неблагоприятные последствия в виде бремени содержания арендуемого земельного участка.

Постановление ФАС Уральского округа от 12.07.2004 N Ф09-2119/04-ГК

1.14. Согласно договору аренды земли Администрация города (арендодатель) сдает, а ОАО (арендатор) принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, границы которого обозначены на прилагаемой к договору схеме границ земельного участка, для эксплуатации складов взрывчатых веществ. Данные о месторасположении земельного участка, его кадастровом номере в договоре отсутствуют. План границ земельного участка подписан зам. председателя горкомзема. Администрация города просила включить в реестр требований кредиторов ОАО требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору о предоставлении участка земли в пользование на условиях аренды. Определением в удовлетворении требования отказано. Постановлением апелляционной инстанции определение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции считает, что определение и постановление апелляционной инстанции отмене не подлежат по следующим основаниям. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен, отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане. Однако план границ земельного участка подписан заместителем председателя горкомзема, что не подтверждает согласование сторонами договора - арендодателем и арендатором, условия об объекте. Поэтому в связи с тем, что в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определенно и конкретно установить передаваемое арендатору имущество, вывод суда первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора аренды является правомерным. Поскольку Администрация города не доказала наличие между ней и должником обязательственных отношений и, соответственно, наличие денежных обязательств должника (арендная плата за пользование земельным участком), оснований для включения требования Администрации города в реестр требований кредиторов ОАО не имеется. Если в договоре аренды земельного участка отсутствуют данные о том, что земельный участок определен, отграничен в натуре и его границы отражены на плане границ земельного участка, подписанного сторонами, то соответствующий договор не считается заключенным.

Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2004 N Ф09-3695/04-ГК

1.15. Между Крестьянским фермерским хозяйством (далее - КФХ) (арендатор) и Администрацией района (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка. Срок действия договора сторонами установлен пять лет. Данный земельный участок граничит с земельным участком Сельскохозяйственного кооператива (далее - Кооператив), который незаконно засевал часть земельного участка, арендуемого КФХ. КФХ обратилось в суд с иском и просило взыскать с Кооператива неполученные доходы. Решением в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Суд кассационной инстанции считает, что решение подлежит отмене на основании следующего. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что договор аренды является ничтожной сделкой в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ, как не прошедший государственную регистрацию, предусмотренную ст. 609 ГК РФ, в связи с чем у истца отсутствуют правовые основания требовать с ответчика взыскания убытков, вытекающих из ничтожной сделки. С данными выводами суда нельзя согласиться, т. к. суд допустил нарушение норм материального права. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся, в том числе, и земельные участки. В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора влечет его незаключенность, а не недействительность.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.07.2004 N А56-15846/03

1.16. Между Комитетом по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) и ОАО заключен договор аренды земельного участка для производственно-складской деятельности. Из договора следует, что на арендуемом земельном участке имеются объекты недвижимости. Договорами купли продажи ОАО реализовало объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке. Переход права собственности за покупателями объектов недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке. Впоследствии КУГИ заключило договоры аренды земельных участков, на которых расположены здания, с их покупателями. КУГИ обратился в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании задолженности и пеней за просрочку платежа за весь земельный участок. Решением в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов на основании следующего. Согласно ч. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно ч. 3 этой же статьи продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Указанные нормы права корреспондируются с нормами, изложенными в ст. 35 ЗК РФ. В соответствии с данными нормами права покупатели недвижимости, находящейся на спорном земельном участке, после заключения договоров купли-продажи приобрели право пользования соответствующими частями земельного участка на праве аренды, а ОАО соответственно утратил право аренды части земельного участка, занятого проданной недвижимостью и необходимой для ее использования. Переход права и был впоследствии оформлен в виде договоров аренды на соответствующие части земельного участка между КУГИ (арендодатель) и покупателями (арендаторы). Согласно ч. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает. Поскольку после перехода права собственности на объекты недвижимости исполнение договора аренды в той части земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования, стало невозможно, обязательства по данному договору в этой части прекратились. Вместе с тем необоснованным является вывод суда о том, что оставшийся земельный участок, который не вошел в границы землепользования новых собственников объектов недвижимости, не может быть сформирован как самостоятельный участок, так как в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений, если они принадлежат одному лицу. Указанная норма права устанавливает запрет на отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания, то есть земельный участок под домом можно продать только вместе с домом, и, соответственно, к обстоятельствам настоящего спора не имеет отношения. П. 4 ст. 35 ЗК РФ в данном случае не подлежит применению.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.10.2004 N Ф04-7517/2004(5626-А75-25)

1.17. На основании распоряжения мэра города между Администрацией города и предпринимателем был заключен договор аренды земельного участка для строительства магазина с кафе. Срок действия договора и размер арендной платы определен. По прошествии 4-х месяцев после истечения срока договора Администрацией издано распоряжение, согласно которому земельный участок предоставлялся гражданину для окончания строительства магазина с кафе еще на 3 года, департаменту имущественных и земельных отношений поручалось обеспечить оформление договора аренды земельного участка на новый срок. В соответствии с приложенным к новому договору расчетом размера арендной платы применен повышающий коэффициент 5, в связи с чем сумма арендной платы выросла в несколько раз. Новый договор предприниматель не подписал в связи с несогласием в новых условиях договора с размером арендной платы. Обращаясь в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Администрации и требованием признать договор аренды земельного участка возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, предприниматель указал, что договор должен считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в связи с тем, что Администрация не выражала никаких намерений о заключении нового договора аренды, в то время как предприниматель продолжает арендовать данный земельный участок по основаниям и условиям первоначального договора аренды. Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении требования отказано. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления в связи со следующим. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, для признания договора возобновленным, кроме пользования арендатором имуществом после истечения срока договора, необходимо и отсутствие возражений против этого арендодателя. Однако, согласно распоряжению Администрации, департаменту имущественных и земельных отношений предписана обязанность оформления договора аренды земельного участка на новый срок, что свидетельствует о том, что ответчик не считал ранее заключенный договор возобновленным на неопределенный срок. Необходимо отметить, что, поскольку аренда земельных участков регулируется нормами земельного законодательства, в своем постановлении суд апелляционной инстанции правомерно сослался на статьи 22, 25, 26, 29 ЗК РФ, в соответствии с которыми использование земельного участка на праве аренды осуществляется на основании договора аренды земельного участка, предоставленного на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. Договор аренды земельного участка был заключен на основании распоряжения мэра. Соответственно заключение нового договора возможно исключительно при издании соответствующего распоряжения, поскольку ст. 32 ЗК РФ предусматривает, что при предоставлении земельного участка гражданину либо юридическому лицу для строительства орган местного самоуправления должен принимать соответствующее решение. Таким образом, в связи с тем что срок, на который был предоставлен земельный участок, истек и после этого в течение 4-х месяцев отсутствовало соответствующее решение о предоставлении земельного участка, оснований считать договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок не находится.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2005 N Ф04-96/2005(8140-А67-15)

1.18. Постановлением мэра города ОАО (далее - Общество) в бессрочное пользование предоставлен земельный участок и выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей. Позже постановлением мэра ФГУП предоставлен земельный участок в аренду сроком на 25 лет, часть которого принадлежит Обществу. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Администрации города, поскольку оспариваемое постановление нарушает права общества как землепользователя. Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего. При оформлении прав на земельный участок ФГУП допущена техническая ошибка: Общество не было выявлено как землепользователь. В результате чего произошло наложение части земельного участка, предоставленного ФГУП, на часть земельного участка, принадлежащего Обществу на праве постоянного пользования. Таким образом, нарушаются права Общества как землепользователя и создаются препятствия при выкупе этого земельного участка

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2005 N Ф04-9477/2004(7755-А81-9)

1.19. Между Администрацией и ЗАО заключен договор аренды, в соответствии с которым Администрация передала в пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок под строительство площадок разведочных скважин и подъездных автодорог к ним. Срок аренды установлен сторонами 11 месяцев с момента подписания договора. Прокурор, ссылаясь на то, что предоставленный в аренду земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, который в установленном законом порядке не переведен в другую категорию земель и не прошел кадастровый учет, заявил требование о признании договора аренды земельного участка недействительным. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, суд отказал в удовлетворении исковых требований. Суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены, исходя из следующего. Из содержания ст. 79 ЗК РФ следует, что при предоставлении земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд существенное значение имеет вопрос о качестве земель и их пригодности для ведения сельскохозяйственного производства. Следовательно, само по себе предоставление земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд не может нарушать положений Земельного кодекса Российской Федерации. При этом п. 2 статьи 79 ЗК РФ не содержит требований об обязательном переводе таких земель в иную категорию в порядке, предусмотренном ст. 8 ЗК РФ. Отсутствие кадастрового учета спорного земельного участка не повлияло на действительность договора аренды. Положения ст. 22 ЗК РФ и ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не содержат прямого запрета на передачу в аренду земельных участков, не прошедших кадастровый учет. Кроме этого нормы гражданского и земельного законодательства не указывают, что отсутствие кадастрового учета земельного участка влечет признание недействительной сделки по передаче в арендное пользование земельного участка. Таким образом, само по себе представление в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд не нарушает норм земельного законодательства, при этом перевода земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию не требуется, а отсутствие кадастрового учета не влияет на действительность договора аренды таких земель. В указанных ниже судебных актах суд пришел к аналогичным выводам, рассматривая споры, вытекающие из сходных обстоятельств. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2005 N Ф04-9498/2004(7758-А81-20) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2005 N Ф04-9497/2004(7760-А81-20) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2005 N Ф04-9447/2004(7757-А81-4) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2005 N Ф04-9478/2004(7766-А81-9) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2005 N Ф04-9462/2004(7761-А81-9)

Постановление ФАС Московского округа от 01.10.2004 N КГ-А40/8676-04

1.20. Между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым Москомзем (арендодатель) передал ООО (арендатор) земельный участок на срок 10 лет, с последующей пролонгацией. В связи с истечением срока действия договора, полагая, что ст. 36 ЗК РФ предусмотрено заключение договора для Москомзема в обязательном порядке, и ссылаясь на преимущественное право на продление договора, ООО обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Москомзема к заключению договора аренды земельного участка на новый срок на прежних условиях договора. Решением Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции изменена мотивировочная часть решения в части вывода о том, что договор аренды является возобновленным на неопределенный срок. Суд кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставил без изменения, исходя из следующего. В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Между тем законом, на который ссылается ООО в обоснование заявленных требований, не предусмотрено обязательное для Москомзема заключение договора аренды земельного участка. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Судом установлено, что письмом Москомзем уведомил ООО о прекращении обязательств по договору, в связи с чем оснований считать договор продленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ, не имеется. Из содержания указанного письма следует, что Москомзем уведомил ООО о прекращении обязательств по договору аренды. Данное обстоятельство свидетельствует о возражении Москомзема о дальнейшем использовании истцом арендуемого земельного участка. Таким образом, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, однако присутствуют возражения со стороны арендодателя, договор не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Постановление ФАС Московского округа от 27.09.2004 N КГ-А40/8417-04

1.21. В соответствии с распоряжением префекта между ОАО (арендатор) и Москомземом (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации здания в административно-производственных целях. При заключении договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в установленном законом порядке в случае признания утратившим силу распорядительного акта, явившегося основанием для заключения договора. Распоряжением префекта распоряжение, на основании которого заключен договор аренды, признано утратившим силу. В связи с этим Москомзем обратился в суд с иском о расторжении договора аренды. ОАО предъявило иск, оспаривая действительность данного основания расторжения договора и ссылаясь на несоответствие его положениям ст. 22 ЗК РФ, ст. ст. 619, 450 ГК РФ. Судом первой инстанции иск удовлетворен. Суд апелляционной инстанции отменил решение суда, в иске отказано. Суд кассационной инстанции, оставляя Постановление апелляционного суда без изменений, признал выводы суда первой инстанции не соответствующими закону в связи со следующим. В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В силу ГК РФ юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условиях договора (п. 2 ст. 1 и п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ). Ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Ст. 619 также предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены, наряду с основаниями, указанными в п. п. 1 - 4 данной статьи, другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. С учетом названных норм суд сделал обоснованный вывод о неправильном, противоречащем принципам равенства участников гражданского оборота и свободы договора толковании судом первой инстанции п. 9 ст. 22 ЗК РФ, как исключающего возможность расторжения договора аренды земли по какому-либо иному основанию, кроме существенного нарушения его условий. Делая данный вывод, суд исходил также из того, что предоставление земельного участка ОАО в обязательном порядке законодательством не предусмотрено. Следовательно, включая спорный пункт в договор, Москомзем действовал в соответствии с действующим законодательством и без включения в договор спорного пункта договор не был бы заключен. Таким образом, в договоре аренды земельного участка могут быть предусмотрены основания, при наступлении которых по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут.

Постановление ФАС Московского округа от 25.08.2004 N КГ-А40/6149-04

1.22. Между Москомземом и Обществом заключен договор аренды, в соответствии с которым последнему предоставлен земельный участок. Действие данного договора не прекращено. Общество обратилось в арбитражный суд с иском к правительству города, Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию, Москомзему о признании права на заключение долгосрочного договора аренды земельного участка сроком на 10 лет. Ходатайство об изменении требований на те, что указаны в обзоре, суд отклонил, так как истцом были изменены и предмет, и основание иска. Дело рассмотрено по первоначально заявленным требованиям. Иск заявлен на основании ст. ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов. Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что истцом реализовано право на заключение договора аренды земельного участка. Что касается довода Общества о наличии у него права на заключение долгосрочного договора аренды земли (сроком на 10 лет), то он не лишен возможности реализовать данное право путем внесения изменений в действующий договор в установленном законом порядке. Изменения в действующий договор могут быть внесены по соглашению сторон или по решению суда в случаях, предусмотренных законом.

2. СПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С УСТАНОВЛЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ СЕРВИТУТОВ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.11.2004 N Ф09-3898/04-ГК

2.1. ООО (далее - Общество) является арендатором земельного участка согласно договору аренды, заключенному им с Министерством по управлению государственным имуществом области. Постановлением главы МО на основании письма производственной организации, расположенной рядом с указанным земельным участком, содержавшего просьбу установить на участке беспрепятственный проход по дороге, расположенной на нем, установлен бессрочный постоянный сервитут на право прохода людей и проезда автотранспорта. Обращаясь в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления главы МО, Общество в обоснование своих требований ссылалось на то, что Постановление главы не соответствует действующему законодательству, поскольку в нарушение ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут установлен без проведения общественных слушаний. Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены. В апелляционной инстанции спор не рассматривался. Суд кассационной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене и направлению на новое рассмотрение, исходя из следующего. Пунктом 2 ст. 23 ЗК РФ предусмотрено, что установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Непроведение общественных слушаний не может служить основанием для признания нормативного акта не соответствующим закону, поскольку указанная норма права предусматривает согласительный характер таких слушаний и предписывает лишь учитывать их результаты, а не устанавливать публичный сервитут по результатам общественных слушаний. Более того, суд первой инстанции не учел, что порядок проведения общественных слушаний по вопросу установления публичного сервитута в настоящее время законодательно не установлен, а в указанном письме выражено мнение общественности по данному вопросу.

Постановление ФАС Московского округа от 22.11.2004, 15.11.2004 N КА-А41/7464-04

2.2. У дачного потребительского кооператива (далее - Кооператив) находится земельный участок в общей совместной собственности. Постановлениями администрации установлен постоянный публичный сервитут на данный земельный участок. Принятие актов обусловлено необходимостью прокладки, ремонта и обслуживания канализационных линий для обеспечения интересов местного населения. При этом общественные слушания по установлению сервитута не проводились. Кооператив не согласен с данными постановлениями администрации, в связи с чем обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительным. Решением арбитражного суда оспариваемые акты признаны недействительными. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Суд кассационной инстанции, рассмотрев данный спор, оставил без изменения решение суда первой инстанции, исходя из следующего. Установлению публичного сервитута в силу ст. 23 ЗК РФ должны предшествовать общественные слушания. Именно общественные слушания обеспечивают соблюдение необходимого баланса публичного и частного интереса при использовании земельного участка. Однако общественные слушания по данному вопросу не проводились. Письменный опрос проведен администрацией в отношении узкого круга лиц. При этом мнения различных категорий граждан не выяснено. Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Следовательно, необходимым условием установления публичного сервитута является отсутствие возможности обеспечения потребностей заинтересованного лица каким-либо иным способом. Доказательств того, что проведение работ по прокладке канализационных линий возможно только по территории кооператива, а также доказательств того, что иные возможности реализации данного проекта отсутствуют, администрацией не представлено.

Постановление ФАС Московского округа от 07.10.2004, 30.09.2004 N КГ-А40/8796-04

2.3. Эксплуатация арендованного закрытым акционерным обществом (далее - ЗАО) земельного участка и принадлежащего ему на праве собственности здания возможна через подъездную дорогу, проходящую по земельному участку, являющемуся собственностью города и закрепленному за государственным предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования. ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к государственному предприятию об установлении права ограниченного пользования дорогами, расположенными на спорном земельном участке. В обоснование исковых требований указывалось на недостижение между сторонами соглашения об установлении сервитута и на отсутствие иной возможности для прохода и проезда к зданию истца, расположенному на арендованном земельном участке. По заявлению ЗАО в качестве второго ответчика привлечен Москомзем. Решением, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. Суд кассационной инстанции судебные акты оставил в силе. Мотивы следующие. В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Установив, что эксплуатация арендованного истцом земельного участка и принадлежащего ему на праве собственности здания возможна только через подъездную дорогу, проходящую по земельному участку, являющемуся собственностью города и закрепленному за государственным предприятием на праве постоянного (бессрочного) пользования, суд пришел к выводу о правомерности установления сервитута. Доводы Москомзема о том, что без отдельного формирования и присвоения обременяемой части земельного участка самостоятельного кадастрового номера установление в отношении него сервитута недопустимо, не могут быть приняты во внимание, поскольку защита судом права в виде его признания за лицом по смыслу ГК РФ и АПК РФ не может быть поставлена в зависимость от действия либо бездействия государственного органа.

Постановление ФАС Московского округа от 16.08.04 N КГ-А40/6690-04

2.4. На арендованном Обществом земельном участке расположено его предприятие. Распоряжениями Префекта ЗАО предоставлен на условиях ограниченного пользования этот земельный участок для обеспечения проезда к зданию ЗАО. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Префекта. Решением арбитражного суда заявление удовлетворено. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано. Суд кассационной инстанции, Постановление апелляционной инстанции оставил без изменения исходя из следующего. В соответствии со ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим его установления, и собственником соседнего земельного участка либо в судебном порядке. Поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления сервитута в одностороннем порядке, в том числе ненормативным актом, суд кассационной инстанции считает, что оспариваемые распоряжения не порождают, не изменяют и не прекращают гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 198 АПК РФ ненормативный акт может быть признан судом недействительным в случае, если он не соответствует закону и нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя. Оспариваемые распоряжения не могут рассматриваться как основание возникновения сервитута, в связи с чем не нарушают прав заявителя как арендатора земельного участка.

3. СПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ВОЗВЕДЕНИЕМ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК НА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКАХ И САМОВОЛЬНЫМ ЗАНЯТИЕМ ЭТИХ УЧАСТКОВ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.01.2005 N Ф04-9643/2004(7911-А03-39)

3.1 ООО обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилое здание к Администрации города. В обоснование требований сделана ссылка на п. 3 ст. 222 ГК РФ и указано, что здание построено собственными силами и за свой счет на земельном участке, находящемся у него в субаренде согласно договору субаренды с ОАО. Строительство осуществлялось без получения необходимых разрешений и согласования необходимой строительной документации, на самовольную постройку получено техническое заключение Муниципального учреждения "Управление архитектуры и градостроительства" о возможности признания права собственности на самовольную постройку. Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. В апелляционной инстанции законность и обоснованность принятого решения не проверялись. Суд кассационной инстанции считает выводы суда первой инстанции ошибочными, решение - подлежащим отмене и ввиду этого принял новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, не передавая дело на новое рассмотрение, в связи со следующим. Из положений п. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, ее возведшим, при одновременном соблюдении следующих условий: - если земельный участок передан для целей возведения постройки в установленном порядке; - если сохранение постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. ВАС РФ и Верховный Суд РФ в п. 34 совместного Постановления N 6/8 указывают, что требование о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными актами, в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела судье, определяя при принятии искового заявления круг доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с предварительным согласованием мест размещения объекта осуществляется в аренду. На основании ст. 32 ЗК РФ исполнительный орган на основании заявления лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства, после определения границ земельного участка на местности и на основании землеустроительных и кадастровых документов выносит решение о его предоставлении для строительства. Поскольку в деле отсутствуют документы, позволяющие сделать вывод о предоставлении истцу земельного участка под строительство в соответствии с требованиями статей 28 - 32 ЗК РФ, в иске о признании права собственности на самовольную постройку отказано.

Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2004 N КА-А40/9573-04

3.2. ОАО (далее - Общество) самовольно возведена постройка на земельном участке при отсутствии права пользования им. Общество привлечено постановлением Москомзема к административной ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю на основании ст. 7.1 КоАП РФ. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене данного постановления. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении требований отказано. Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и принял новое решение: признал незаконным и отменил постановление о привлечении к административной ответственности, исходя из следующего. Согласно ст. ст. 25, 26, 29 ЗК РФ права пользователя на земельный участок возникают после вынесения соответствующего решения органом исполнительной власти и выдачи документа, удостоверяющего право пользования землей либо по иным основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ. При наличии права пользования земельным участком у правообладателя возникает обязанность по оформлению правоустанавливающих документов в порядке, установленном законом. Использование земельного участка без оформления надлежащих правоустанавливающих документов на землю образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ. Оформление же правоустанавливающих документов при отсутствии права на земельный участок невозможно. Судом установлен факт самовольного возведения Обществом строения на спорном земельном участке и отсутствия права пользования им. При таких обстоятельствах указанное правонарушение не может быть квалифицировано как самовольное занятие земельного участка, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.08.2004 N А74-35/04-К1-Ф02-3273/04-С2

3.3. Предпринимателем самовольно занят земельный участок. Предписанием инспектора по использованию и охране земель предприниматель обязан к определенному сроку освободить земельный участок, занятый под автостоянку, и привести этот земельный участок в первоначальный вид. Предписание предпринимателем не выполнено. С учетом изложенного Комитет по управлению имуществом (далее - КУИ) обратился в арбитражный суд к предпринимателю с иском об освобождении земельного участка, а также взыскании неосновательно сбереженных денежных средств, составляющих арендную плату за пользование земельным участком. Решением арбитражного суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение суда оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции судебные акты оставил без изменения, исходя из следующего. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка. Согласно ч. 4 п. 2 ст. 60 Кодекса действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. В соответствии со ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств). Согласно п. 1 и 3 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. На основании вышеуказанных норм и обстоятельств суд правомерно обязал предпринимателя освободить земельный участок и взыскал неосновательно сбереженные денежные средства. Лицо, самовольно занявшее земельный участок, на основании решения компетентного органа обязано освободить указанный участок, приведя его в первоначальный вид, а также уплатить неосновательно сбереженные денежные средства, составляющие арендную плату за пользование земельным участком.

Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2005 N Ф09-758/05-ГК

3.4. ООО обратилось в суд с требованием о признании права собственности на самовольно возведенные объекты недвижимости к Администрации города. Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены. В суде апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, дело передал на новое рассмотрение исходя из следующего. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на непринадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. В силу ст. 29 ЗК предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах компетенции в соответствии со ст. 9 - 11 Кодекса. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у ООО согласований, необходимых для признания права собственности на самовольно воздвигнутые объекты недвижимости. Между тем, отсутствуют доказательства того, что участок земли предоставлен ООО в установленном порядке в соответствии с требованиями ст. 28 ЗК РФ под возведенные им объекты. Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку возможно лишь при условии, что земельный участок будет предоставлен под возведенную постройку.

4. СПОРЫ, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ В СВЯЗИ С ПЕРЕХОДОМ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, РАСПОЛОЖЕННУЮ НА НИХ

Постановление Президиума ВАС РФ от 12 апреля 2005 г. N 9940/04

4.1. Общество является собственником объекта недвижимости, приобретенного по договору купли-продажи. Право собственности на объект недвижимости подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ Общество обратилось к Комитету с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимости. Однако Комитет не подготовил и не направил Обществу в двухнедельный срок проект договора купли-продажи земельного участка, а позже сообщил о невозможности приватизации данного участка в связи с отсутствием разграничения государственной собственности на землю и Положения о порядке приобретения и прекращения прав на земельные участки на территории города Прокопьевска. Общество направило Комитету свой проект договора купли-продажи земельного участка и, не получив ответа, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Решением арбитражного суда в удовлетворении искового требования отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции оставил указанные судебные акты в силе. Президиум ВАС РФ считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям. Суды апелляционной и кассационной инстанций, согласившись с выводом суда первой инстанции, указали также, что законодательство предоставляет собственнику земли (в рассматриваемом споре - администрации города Прокопьевска в лице комитета) право выбора вида землепользования (в собственность или в аренду) при передаче земельного участка владельцу расположенного на нем объекта недвижимости. Кроме того, суды сослались на наличие действующего договора аренды спорного земельного участка, заключенного между истцом и ответчиком. Однако эти выводы судебных инстанций не основаны на нормах действующего законодательства. Вывод о том, что право на выкуп земельного участка имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, полученных в процессе приватизации, не основан на положениях ст. 36 ЗК РФ, статей 28 и 43 ФЗ N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В соответствии же с указанными правовыми нормами право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках. Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ 2001 года, также не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса. Если договор аренды земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимости заключен после введения в действие ЗК РФ, то, поскольку собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа данного земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Кодекса.

Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2005 N Ф09-149/05-ГК

4.2. Транспортному управлению был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок. В результате ряда реорганизаций Транспортного управления создано ООО (далее - Общество), которому согласно разделительному балансу переданы объекты недвижимости, находящиеся на спорном участке и принадлежащие Обществу на праве собственности. Правительство области обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, зарегистрированное Учреждением юстиции, указывая, что регистрация права за Обществом осуществлена при отсутствии правоустанавливающих документов, в частности справка о реорганизации таким документом не является. Решением арбитражного суда в удовлетворении требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции судебные акты оставил без изменения, исходя из следующего. Право постоянного пользования земельным участком может быть приобретено собственником здания, сооружения или иного недвижимого имущества, расположенного на таком участке, в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ (п. 2 ст. 268 ГК РФ). В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства (п. 3 ст. 268 ГК РФ). Следовательно, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к Обществу в результате перехода к нему в порядке правопреемства права собственности на расположенные на этом участке объекты недвижимого имущества.

Постановление ФАС Московского округа от 27.07.2004 N КГ-А40/6361-04

4.3. У ООО (Общества) находится земельный участок на правах аренды. Обществом направлен проект договора купли-продажи и заявление о заключении договора исполнительному органу государственной власти (Правительству Москвы), последним в заключении договора отказано. ООО обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к исполнительному органу государственной власти об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего. Положениями ст. 36 ЗК РФ предусматривается, что исполнительный орган государственной власти после поступления от лица заявления о приобретении прав на земельный участок готовит проект договора купли-продажи и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Судом установлено, что доказательств принятия решения о продаже земельного участка в материалах дела не представлено, равно как и отсутствует проект договора, исходящий от исполнительного органа государственной власти. Таким образом, проект договора купли-продажи земельного участка должен исходить непосредственно от исполнительного органа государственной власти, а не от юридического лица, поэтому у Правительства Москвы отсутствует обязанность рассмотреть проект договора, исходящий от истца, и, соответственно, отсутствует обязанность заключить договор на условиях, изложенных в проекте. Кассационная инстанция считает необходимым также обратить внимание на следующее. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Как следует из материалов дела, ООО требует заключения договора купли-продажи земельного участка, который в настоящее время находится у него на правах аренды. В материалах дела не имеется ни кадастрового плана участка, ни сведений об обременениях и ограничениях использования, отсутствует также информация, находится ли данный участок в муниципальной собственности с учетом того, что ответчиком по делу привлечено Правительство Москвы. Принимая во внимание вышеизложенное, не могут быть признаны обоснованными доводы кассационной жалобы о том, что у истца имеется право на приобретение находящегося у него в аренде земельного участка и имеются основания для удовлетворения его требования к Правительству Москвы об обязании заключить с ним договор купли-продажи.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.09.2004 N А19-4030/04-48-Ф02-3979/04-С2

4.4. В соответствии с договором купли-продажи Общество приобрело здание электроподстанции, на которое зарегистрировано право собственности, получено свидетельство. Ранее по договору купли-продажи, заключенному между предпринимателем и Комитетом по управлению государственным имуществом (далее - КУГИ), земельный участок, на котором расположено здание электроподстанции, перешел в собственность предпринимателя. Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделкой заключенного КУГИ и предпринимателем договора купли-продажи земельного участка, т. к. оно не может реализовать свое право на приобретение земельного участка, расположенного под зданием электроподстанции и необходимого для его использования, в собственность или в аренду. Решением арбитражного суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены указанных судебных актов, исходя из следующего. Согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV указанного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации. В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Следовательно, при продаже здания электроподстанции к новому собственнику по закону может перейти только право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости.

Постановление ФАС Московского округа от 08.12.2004 N КГ-А40/11202-04

4.5. ОАО является собственником помещений в здании. Кооперативу также принадлежит небольшая часть помещений в указанном здании. Однако последний отказался от своего права на приватизацию части земельного участка, на котором расположено здание. ОАО направило Правительству города заявление о выкупе земельного участка и, не получив ответа, обратилось в суд с заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. Решением арбитражного суда отказано в иске. Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалованных судебных актов в связи со следующим. Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ, устанавливающему, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Ч. 5 ст. 36 ЗК РФ установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в соответствующий исполнительный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок. Таким образом, установлено императивное правило о том, что условием приобретения земельного участка собственниками помещений в здании, расположенном на этом участке, является их совместное обращение с соответствующим заявлением к уполномоченному органу. Поэтому то обстоятельство, что Кооператив отказался от своего права на приватизацию спорного земельного участка, равно как и ссылка на то, что истец является основным пользователем этого участка, не могут исключить действия названной императивной нормы закона. В соответствии с п. 2 ст. 9 ГК РФ запрещено ограничение осуществления гражданских прав соглашением сторон, а отказ стороны от права не влечет его прекращения. Поскольку спорный земельный участок неделим, помещения, находящиеся в расположенном на нем здании, принадлежат нескольким собственникам, но при этом истец единолично обратился с требованием об оформлении права собственности на весь земельный участок, у суда не имелось оснований для удовлетворения заявленного требования. Наличие нескольких собственников помещений в спорном здании является обстоятельством, препятствующим возможности заключения договора купли-продажи в отношении всего спорного земельного участка с одним из них.

Постановление ФАС Уральского округа от 08.09.2004 N Ф09-2952/04-ГК

4.6. В соответствии с договором купли-продажи, заключенным с ООО, ОАО приобрело в собственность комплекс АЗС и иное имущество. Переход права собственности на указанное имущество к покупателю подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. П. 6.2 Договора предусмотрено, что все расходы, связанные с содержанием комплекса АЗС, имущества и земельного участка до момента подписания акта приема-передачи несет продавец. На момент заключения договора купли-продажи ООО пользовалось земельным участком на основании заключенного с Администрацией города договора аренды. Ссылаясь на положения рассматриваемого договора купли-продажи, ООО полагает, что ЗАО за его счет неосновательно сберегло денежные средства, поскольку после подписания акта приема-передачи имущества ООО продолжало нести бремя содержания земельного участка: оплачивало за ЗАО аренду и прочие платежи. В связи с чем, ООО обратилось в арбитражный суд. Решением арбитражного суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, с ЗАО в пользу ООО взыскана денежная сумма неосновательного обогащения. Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям. В соответствии с п. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичное правило содержится в п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Правовой смысл указанных норм заключается в том, что новый собственник недвижимости приобретает также и право пользования земельным участком, причем в том объеме, в каком это право принадлежало собственнику. Таким образом, в соответствии с названными нормами к новому собственнику недвижимости - ОАО - перешло право аренды земельного участка. Между тем, переход данного права не влечет за собой перехода к новому собственнику статуса и, следовательно, обязанностей арендатора прежнего собственника, вытекающих из заключенного им договора аренды. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). ОАО не является стороной договора аренды земельного участка, поэтому у него не возникает на основании этого договора обязанности по внесению арендной платы. Положения пункта 6.2 договора купли-продажи также не возлагают на ответчика такой обязанности, поскольку арендные отношения не являются предметом данного договора. Таким образом, переход права аренды к ЗАО на основании договора купли-продажи недвижимого имущества, не влечет за собой перехода к ЗАО обязанностей арендатора прежнего собственника (ООО) и не является обстоятельством, свидетельствующим о возникновении у ЗАО неосновательного обогащения.

5. СПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С НАРУШЕНИЯМИ ТРЕБОВАНИЙ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2005 N А56-9095/04

5.1. По договорам купли-продажи предприниматели приобрели у Общества объекты недвижимости: Касторная - здание по ремонту автомашин площадью 114,3 кв. м, Волков - двухэтажное здание производственной базы площадью 463,3 кв. м, расположенные по одному и тому же адресу. Постановлением МО Касторной предоставлен в аренду земельный участок площадью 2025 кв. м. и заключен договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке. Оспариваемым постановлением МО утвержден проект границ земельного участка здания производственной базы Волкова, площадь земельного участка согласно проекту составила 1721 кв. м. Указанным постановлением установлена обязанность Волкова соблюдать особые условия землепользования, установленные проектом границ в связи с обременением участка правами землепользователя Касторной на площади 70 кв. м, и обеспечить возможность доступа на участок владельцев здания по ремонту автомашин. Касторная считает, что оспариваемое постановление является недействительным, поскольку в нарушение п. 7 ст. 36 ЗК РФ проект границ земельного участка утвержден без учета фактически используемой Волковым площади земельного участка и без учета границ смежных земельных участков, в связи с чем обратилась в арбитражный суд. Решением постановление МО признано недействительным. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано. Суд кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставил без изменения, исходя из следующего. Согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Из содержания указанной нормы следует, что границы и размер земельного участка должны определяться в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а фактическое землепользование при этом лишь учитывается. Судом не установлено нарушений требований земельного и градостроительного законодательства при определении границ земельного участка, необходимого для содержания и обслуживания недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю Волкову. То обстоятельство, что в границах земельного участка, утвержденных оспариваемым постановлением, находится часть земельного участка (859 кв. м), переданного в аренду Касторной, не является нарушением ее прав, поскольку данная часть земельного участка в связи с принятием оспариваемого акта из владения и пользования заявителя не изымается. Кроме того, необходимость указанной части земельного участка для содержания и обслуживания недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю Касторной, не доказана. Факт предоставления этой части земельного участка в аренду заявителю о такой необходимости не свидетельствует. Из имеющегося в материалах дела проекта границ земельного участка видно, что площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего Волкову здания, определена с учетом размеров указанного недвижимого имущества (463,3 кв. м), в то время как площадь земельного участка, предоставленного в аренду Касторной, явно несоразмерна принадлежащему ей зданию гаража (114,3 кв. м). Судом так же отмечено, что является необоснованной ссылка подателя жалобы на добровольный отказ предпринимателя Волкова от прав на земельный участок, выраженный в согласовании смежных границ землепользователей (протокол от ноября 2000 года), поскольку в силу статьи 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращение этих прав.

Постановление ФАС Уральского округа от 07.12.2004 N Ф09-4032/04-ГК

5.2. ООО (далее - Общество) признано собственником объектов недвижимости - складских помещений. В соответствии с Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий РФ, Обществом подана заявка на выкуп земельного участка. В установленный срок Администрацией города и ЕКУГИ заявка не рассмотрена, договор купли-продажи земельного участка не заключен, что послужило основанием для обращения Общества в суд с иском об обязании заключить договор купли-продажи спорного земельного участка. Решением арбитражного суда иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. ЕКУГИ с решением и постановлением не согласен, просит их отменить, принять новое решение об отказе в иске. По мнению заявителя, суд не применил п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в силу которого спорный земельный участок не может быть предметом договора купли-продажи, поскольку не прошел кадастровый учет. Суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции следует отменить, в иске отказать по следующим основаниям. В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Судами при принятии решения императивное требование указанной нормы права не учтено. Кадастровый план земельного участка, расположенного под объектами недвижимости, принадлежащими Обществу на праве собственности, в деле отсутствует. Пунктом 7 ст. 36 ЗК РФ установлена обязанность органа местного самоуправления при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка обеспечить ее изготовление и утвердить проект границ земельного участка, однако возложение данной обязанности на соответствующий орган закон связывает именно с обращением гражданина или юридического лица с соответствующим заявлением. Доказательств того, что Общество обращалось в орган местного самоуправления в порядке, установленном ч. 7 ст. 36 ЗК РФ, с заявлением об изготовлении кадастрового плана, в материалы дела не представлено. Предоставление истцом ответчикам проекта границ земельного участка, а также наличие приложений к договору аренды земельного участка (План и Экспликация земель, предоставляемых в аренду), не означает возникновение обязанности органа местного самоуправления по изготовлению кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждению проекта его границ при отсутствии заявления заинтересованного лица. Таким образом, поскольку спорный земельный участок не прошел кадастровый учет, он не может быть предметом договора купли-продажи.

Постановление ФАС Уральского округа от 12.08.2004 N Ф09-2526/04-ГК

5.3. Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города (продавец) и ООО (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка. В результате произошло наложение границ этого участка с частью земельного участка, ранее предоставленного другому Обществу на основании договора аренды. Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой. Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Суд кассационной инстанции считает, что решение отмене не подлежит. Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что в силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Между тем, проданный по договору участок не прошел кадастровый учет из-за наложения границ этого участка с частью земельного участка, ранее предоставленного истцу на основании договора аренды. Таким образом, несоблюдение при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка императивного требования п. 1 ст. 37 ЗК РФ влечет ничтожность указанного договора (ст. 168 ГК РФ). Судом также отклонены ссылки заявителя кассационной жалобы на незаключенность договора купли-продажи в связи с неопределенностью его предмета. Из материалов дела следует, что стороны согласовали предмет договора купли-продажи - определили, какой именно земельный участок подлежит продаже.

Постановление ФАС Уральского округа от 12.07.2004 N Ф09-2099/04-ГК

5.4. ФГУП предоставлен в бессрочное пользование земельный участок под капитальное строительство радиотелевизионной передающей станции. Постановлением N 1 Главы города часть указанного земельного участка изъята и предоставлена в аренду муниципальному предприятию (далее - МП) сроком на 15 лет под насосную станцию перекачки и организацию санитарно-защитной зоны. Позже Постановлением N 2 Главы города в вышеуказанное постановление внесены изменения - земельный участок передается МП в постоянное (бессрочное) пользование. ФГУП обратилось в арбитражный суд с требованием о признании данных постановлений недействительными, считая, что они не соответствуют ЗК РФ и нарушают право пользования выделенным ему земельным участком. Решением в удовлетворении требований ФГУП отказано. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Суд кассационной инстанции считает, что оснований для признания оспариваемых постановлений недействительными не имеется, исходя из следующего. Доводы ФГУП о нарушении его прав принятием постановления N 1 не подтверждаются материалами дела. Судом установлено, что, как следует из представленного суду постановления N 1, указанный акт был согласован и подписан и. о. начальника ОРТЦ, т. е. уполномоченным сотрудником истца. Что касается постановления N 2, то доказательств нарушения его принятием прав заявителя в деле также не имеется. Это постановление не изменяет и не прекращает права заявителя в отношении спорного земельного участка, а изменяет правовой режим использования участка для МП. Таким образом, Постановление N 2 Главы города о передаче земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование соответствует ЗК РФ и не нарушает права пользования МП указанным участком, т. к. не изменят и не прекращает права заявителя в отношении спорного земельного участка, а лишь изменяет правовой режим использования участка для МП.

Постановление ФАС Московского округа от 14.01.2005 N КГ-А41/12069-04

5.5. Общество обратилось в арбитражный суд к ЗАО с иском об обязании освободить незаконно занятый земельный участок, т. к. ответчик является собственником здания по указанному адресу, однако при этом в отсутствие правовых оснований занимает часть земельного участка, принадлежащего истцу. Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционного суда решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что решение и постановление отмене не подлежат по следующим основаниям. Предметом заявленного по настоящему делу иска является требование об обязании освободить земельный участок. Обращаясь с подобным требованием, истец должен был представить документы, позволяющие безусловно индивидуализировать спорный земельный участок, и доказать, что он является обладателем вещного права в отношении этого определенного в границах участка и что часть этого участка незаконно занимает ответчик. Однако границы земельных участков, занятых объектами недвижимости, принадлежащими соответственно истцу и ответчику, в установленном порядке не определены. Поэтому до размежевания границ спорного земельного участка установить факт неправомерного занятия части участка ответчиком, в силу объективных причин, невозможно. Ссылка в кассационной жалобе на то, что суд не дал правовой оценки актам проверки пользования ответчиком земельным участком, отклоняется, поскольку в порядке проведения проверки пользования земельным участком не определяются его границы.

Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2004 N Ф09-665/04-ГК

5.6. Земельной кадастровой палатой составлен кадастровый план земельного участка, на территории которого находится Лесхоз. Из содержания одного из пунктов плана следует, что весь земельный участок относится к категории земель поселений, а земель, относящихся к категории земель лесного фонда, в составе указанного участка нет. Лесхоз обратился в арбитражный суд с заявлением о признании записи в указанный пункт плана недействительной, указав, что в кадастровом плане указаны неверные сведения о принадлежности участка к категории земель поселений, так как Правительством РФ не принималось решения об исключении этого участка из категории земель лесного фонда, и указание таких сведений в кадастровом плане нарушает права лесхоза как территориального органа федерального органа управления лесным хозяйством. Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты отмене не подлежат, исходя из следующего. Согласно ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон) государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения деятельности, указанной в ст. 4 названного Закона. Порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков установлен ст. 19 Закона. Указанный порядок включает подачу заявки заинтересованным правообладателем земельного участка с приложением правоустанавливающих документов и документов о межевании земель, проверку представленных документов, составление описаний земельных участков, присвоение кадастровых номеров, изготовление кадастровых карт (планов) и формирование кадастровых дел. Проанализировав названные нормы права, суд пришел к обоснованному выводу, что осуществление записи в Едином государственном реестре земель является действием учетного характера, осуществляемым на основании правоустанавливающих и иных документов, подтверждающих наличие существующих прав и достоверность вносимых сведений. Само по себе внесение каких-либо записей в указанный реестр гражданских прав и обязанностей не порождает и не прекращает, поэтому не может являться основанием возникновения каких-либо прав и обязанностей у правообладателя. Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти в соответствии со ст. 8 ЗК РФ, к которым Земельная кадастровая палата не относится. Учитывая изложенное, а также то, что оспариваемая запись в кадастровом плане земельного участка не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов Лесхоза, арбитражный суд правомерно отказал лесхозу в удовлетворении заявленных требований. Таким образом, осуществление записи в Едином государственном реестре земель является действием учетного характера и само по себе внесение каких-либо записей в указанный реестр гражданских прав и обязанностей не порождает и не прекращает, следовательно, не может являться основанием возникновения каких-либо прав и обязанностей у правообладателя.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.12.2004 N Ф04-8708/2004(6919-А27-33)

5.7. Земельный участок находится в ведении лесхоза, на кадастровый учет поставлен. Комитетом по управлению государственным имуществом (Комитет) принято решение о предоставлении земельного участка в собственность ООО. При этом в решении указано, что предоставляемый в собственность участок относится к землям особо охраняемых территорий, оборот которых действующим законодательством не ограничен. ООО по договору купли-продажи с ОАО приобрело в собственность туристическую базу, которая расположена на данном земельном участке. Прокурором указанное решение Комитета обжаловано на тех основаниях, что согласно материалам лесоустройства земельный участок, предоставленный оспариваемым ненормативным актом в собственность ООО, относится к землям лесного фонда, оборот которого в соответствии с требованиями ст. 12 Лесного кодекса РФ и п. 5 ст. 27 ЗК РФ является ограниченным. Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд кассационной инстанции оставил в силе решение арбитражного суда, исходя из следующего. В соответствии с п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения права на земельный участок юридические лица представляют в уполномоченный орган соответствующее заявление и кадастровый план земельного участка. Общим требованием, предъявляемым к документам, представляемым в уполномоченный орган, а затем и на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является требование о том, что данные документы должны отражать только достоверную информацию. Нормами права, содержащимися в п. 1 ст. 16 ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон) установлено, что кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Судом установлено, что сведения, содержащиеся в графе "категория земель" кадастровой карты, предоставленной ООО в Комитет, не соответствуют записи в едином государственном реестре земель, а также материалам лесоустройства, в соответствии с которыми земельный участок относится к землям лесного фонда. Таким образом, Комитет не имел права выносить решение на основании документов, содержащих недостоверные сведения. Апелляционная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции, основывалась на том, что при принятии решения неправильно применена норма права, предусмотренная статьей 21 Закона. Норма права ст. 21 Закона не содержат в себе правила внесения исправлений технических ошибок, совершенных при составлении уполномоченными лицами выписок (кадастровых карт), выдаваемых на основании достоверных сведений, содержащихся в едином государственном реестре земель. Следовательно, утверждение суда апелляционной инстанции о том, что решение Комитета можно признать недействительным только после внесения исправлений технических ошибок в кадастровых картах на основании решения суда, арбитражного суда, основано на неверном расширительном толковании данной нормы права. Таким образом, общим требованием, предъявляемым к документам, представляемым в уполномоченный орган, а затем и на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является требование о том, что данные документы должны отражать только достоверную информацию и уполномоченный орган не имеет права выносить решение на основании документов, содержащих недостоверные сведения.

Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2004 N КГ-А41/8368-04

5.8. Администрация и земельный комитет района не приняли решения о предоставлении в собственность ООО земельного участка, а также не изготовили кадастровую карту этого участка. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании ответчиков совершить требуемые действия. Решением арбитражного суда отказано в удовлетворении заявления. Апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения, указав на неустранение Обществом препятствий к оформлению кадастровой карты (наличие чужого владения). Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты не подлежат отмене, мотивируя свое Постановление следующим. Суды правильно применили соответствующие нормы материального закона, включая нормы специального законодательства, регулирующего споры в области земельных отношений (ст. 36, п. 1 ст. 37 ЗК РФ и др.), Суды верно указали, что поскольку земельный участок не прошел кадастровый учет в связи с наличием на нем владения (строения) 3-го лица, а истец не обосновал своего требования о заключении именно договора купли-продажи земельного участка, а не его аренды, к тому же в настоящее время имеются данные о возникновении спорных отношений по поводу данного участка в виде заявления (иска) 3-го лица по делу, все это в целом влечет отказ в удовлетворении заявления о бездействии ответчиков. В случае наличия оснований, препятствующих вынесению компетентным органом решения, затрагивающего права и обязанности участников земельных отношений, не принятие им соответствующего решения бездействием не является.

Постановление ФАС Московского округа от 11.08.2004 N КА-А40/6617-04

5.9. Регистрационной палатой на основании договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности ОАО на земельный участок, а по прошествии 5 месяцев на основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности ООО на смежный земельный участок. Земельной кадастровой палатой в связи с переоформлением права бессрочного пользования земельным участком ООО на право собственности произведен кадастровый учет земельного участка, принадлежащего указанному Обществу, в результате чего установлено, что земельные участки ОАО и ООО имеют наложение границ. Протокол согласования границ земельных участков не подписан из-за возражений. ООО решением арбитражного суда отказано в удовлетворении требований о признании недействительным межевания границ земельного участка ОАО, произведенного ранее. ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Земельной кадастровой палаты по внесению в государственный реестр земель сведений кадастрового земельного участка, принадлежащего ООО. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, заявленные требования удовлетворены. Судом кассационной инстанции оснований для отмены судебных актов не найдено, исходя из следующего. Согласно п. 3 ст. 20 ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - Закон) в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано в случае, если при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей. Установив, что при межевании земельного участка, принадлежащего ООО, производимого для государственного кадастрового учета, нарушаются права ОАО, арбитражный суд пришел к правильному выводу, что Земельная кадастровая палата не вправе была вносить в реестр сведения, касающиеся земельного участка ООО. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 21 Закона исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляется в случае, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре. В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технических ошибок может причинить вред либо нарушить законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре, такое исправление осуществляется на основании решения суда, арбитражного суда (ч. 3 ст. 21 Закона). Земельной кадастровой палате на момент принятия решения о внесении сведений в реестр было известно о том, что невозможно идентифицировать на местности расположение и границы земельного участка, принадлежащего ООО, а также о наложении границ на участок смежного землепользователя - ОАО. Следовательно, при указанных обстоятельствах Палата могла внести представленные сведения в реестр только на основании судебного решения. Однако такого решения не было, поэтому основания для внесения оспариваемой записи в реестр отсутствовали. В случае если при межевании земельных участков, в отношении которых должен проводиться государственный кадастровый учет земельных участков, нарушены права смежных землепользователей, в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано.

6. СПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРИНУДИТЕЛЬНЫМ ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.06.2004 N Ф04/3259-714/А46-2004

6.1. После приватизации предприятия законным пользователем земельного участка стало ОАО, имевшее на этом участке принадлежащие на праве собственности здания, сооружения. Постановлением Главы районного самоуправления ЗАО был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок, на котором располагались недвижимые объекты, принадлежащие ОАО. В период принятия указанных постановлений часть объектов недвижимости принадлежала ОАО, часть - ЗАО, то есть названные юридические лица являлись смежными землепользователями, между которыми не были разрешены вопросы относительно размеров и границ земельных участков, порядка их пользования. ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании постановления Главы недействительным. Решением арбитражный суд признал недействительными постановление Главы и государственную регистрацию права бессрочного пользования ЗАО земельным участком. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего. Поскольку спорный земельный участок после приватизации государственного предприятия имел законного пользователя - ОАО, обладающего вещным правом наряду с правом собственности (ст. 216 ГК РФ), и без изъятия у землепользователя в порядке, установленном законом, не мог быть передан другому лицу. На момент издания оспариваемого постановления на передаваемом ЗАО земельном участке находились объекты недвижимости нескольких собственников, одним из которых является ОАО, выделение земельного участка одному из смежных собственников без учета прав другого землепользователя, без разрешения между ними вопросов относительно границ и размеров земельных участков, порядка их использования является нарушением ст. 37 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ. Таким образом, Глава самоуправления не мог распоряжаться земельным участком без прекращения в установленном законом порядке права бессрочного пользования ОАО, подтвержденного при приватизации предприятия документами установленного образца.

Постановление ФАС Уральского округа от 14.03.2005 N Ф09-486/05-ГК

6.2. На основании заявления ООО, постановлением Главы администрации города утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка, в соответствии с которым предварительно согласовано место размещения открытого склада металлов на земельном участке из земель поселений площадью за счет земель ОАО. ЗАО принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке на основании договора купли-продажи. Считая, что постановление Главы администрации противоречит закону и нарушает права и законные интересы ЗАО, последнее обратилось с заявлением в суд. Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции считает, что указанные судебные акты отмене не подлежат по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Согласно п. 1, 2 ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Следовательно, у ЗАО как собственника недвижимого имущества возникло право пользования соответствующей частью земельного участка, на котором оно находится. Предоставление ООО спорного земельного участка возможно только путем изъятия его у предыдущего владельца. Статья 49 ЗК РФ предусматривает возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков только для государственных или муниципальных нужд и в исключительных случаях, предусмотренных указанной нормой права. Возможности изъятио кадастрового учета земельных участков должно быть отказано.

6. СПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРИНУДИТЕЛЬНЫМ ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.06.2004 N Ф04/3259-714/А46-2004

6.1. После приватизации предприятия законным пользователем земельного участка стало ОАО, имевшее на этом участке принадлежащие на праве собственности здания, сооружения. Постановлением Главы районного самоуправления ЗАО был предоставлен в бессрочное пользование земельный участок, на котором располагались недвижимые объекты, принадлежащие ОАО. В период принятия указанных постановлений часть объектов недвижимости принадлежала ОАО, часть - ЗАО, то есть названные юридические лица являлись смежными землепользователями, между которыми не были разрешены вопросы относительно размеров и границ земельных участков, порядка их пользования. ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании постановления Главы недействительным. Решением арбитражный суд признал недействительными постановление Главы и государственную регистрацию права бессрочного пользования ЗАО земельным участком. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего. Поскольку спорный земельный участок после приватизации государственного предприятия имел законного пользователя - ОАО, обладающего вещным правом наряду с правом собственности (ст. 216 ГК РФ), и без изъятия у землепользователя в порядке, установленном законом, не мог быть передан другому лицу. На момент издания оспариваемого постановления на передаваемом ЗАО земельном участке находились объекты недвижимости нескольких собственников, одним из которых является ОАО, выделение земельного участка одному из смежных собственников без учета прав другого землепользователя, без разрешения между ними вопросов относительно границ и размеров земельных участков, порядка их использования является нарушением ст. 37 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ. Таким образом, Глава самоуправления не мог распоряжаться земельным участком без прекращения в установленном законом порядке права бессрочного пользования ОАО, подтвержденного при приватизации предприятия документами установленного образца.

Постановление ФАС Уральского округа от 14.03.2005 N Ф09-486/05-ГК

6.2. На основании заявления ООО, постановлением Главы администрации города утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка, в соответствии с которым предварительно согласовано место размещения открытого склада металлов на земельном участке из земель поселений площадью за счет земель ОАО. ЗАО принадлежат на праве собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке на основании договора купли-продажи. Считая, что постановление Главы администрации противоречит закону и нарушает права и законные интересы ЗАО, последнее обратилось с заявлением в суд. Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции считает, что указанные судебные акты отмене не подлежат по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Согласно п. 1, 2 ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Следовательно, у ЗАО как собственника недвижимого имущества возникло право пользования соответствующей частью земельного участка, на котором оно находится. Предоставление ООО спорного земельного участка возможно только путем изъятия его у предыдущего владельца. Статья 49 ЗК РФ предусматривает возможность изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков только для государственных или муниципальных нужд и в исключительных случаях, предусмотренных указанной нормой права. Возможности изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков с целью размещения на них других объектов ЗК РФ не предусмотрено.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.12.2004 N Ф04-8747/2004(6916-А03-37)

6.3. Предпринимателю Администрацией города на основании Постановления N 1 предоставлен на праве аренды земельный участок. Право аренды обременено 0,0057 га из земельного участка N 2 совместного пользования площадью 0,0170 га и земельным участком N 3, необходимым для обслуживания объекта за "красными линиями" площадью 0,0130 га. Данное условие содержится в пункте 3.3 поименованного выше постановления, участок N 3 предприниматель освобождает по первому требованию администрации города без возмещения материальных затрат (пункт 3.4 постановления). На этих условиях администрация города и предприниматель заключили договор аренды земельного участка. Постановлением N 2 Администрации города внесены изменения в постановление N 1. Пункт 3.3 приобрел следующую редакцию: "право аренды земельного участка обременено 0,0046 га из земельного участка N 2 совместного пользования площадью 0,0138 га. За земельный участок N 2 совместного пользования взимается плата в размере ставки земельного налога ценовой зоны, в которой расположен представляемый земельный участок". Пункт 3.4 исключен. Письмом предприниматель уведомлен о внесенных в постановление изменениях. Предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления Администрации N 2. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции арбитражного суда, в удовлетворении требований отказано. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего. В соответствии с ч. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Таким образом, оспариваемое предпринимателем постановление Администрации не противоречит п. 2 ст. 55 и ст. 63 ЗК РФ, поскольку данные нормы регулируют отношения при изъятии земельных участков, предоставленных без каких-либо ограничений и условий. Собственник земли вправе определять условия и пределы использования арендатором земельного участка.

Постановление ФАС Московского округа от 06.10.2004 N КГ-А40/9104-04

6.4. Постановлением Главы города и района у Общеобразовательного Учреждения (далее - Колледж) изъят плодородный земельный участок для проведения на нем соответствующих работ государственным учреждением. Работы на земельном участке ведутся, а государственное учреждение уже частично возместил убытки Колледжу. Колледж обратился в арбитражный суд с иском к государственному учреждению о взыскании убытков от изъятия земельного участка и процентов за пользование чужим имуществом. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Судом кассационной инстанции судебные акты оставлены в силе, исходя из следующего. В соответствии со ст. 279 ГК РФ, ст. 55 ЗК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов. Постановление Главы города и района не утверждено Губернатором области, а следовательно, не возникли и правовые основания для возмещения убытков, что представляется правильным. Ввиду отсутствия правовых оснований для возмещения убытков, в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы убытков от изъятия земельного участка и процентов за пользование чужими денежными средствами отказано правомерно.

7. СПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРИНЯТИЕМ КОМПЕТЕНТНЫМИ ОРГАНАМИ РЕШЕНИЙ, ЗАТРАГИВАЮЩИХ ПРАВА УЧАСТНИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Постановление ФАС Уральского округа от 18.08.2004 N Ф09-2642/04-ГК

7.1. Предприниматель обратился в Администрацию города (далее - Администрация) с заявлением о выделении ему места под строительство автостоянки. Комитетом архитектуры и градостроительства предпринимателю был выдан акт выбора земельного участка под размещение автостоянки, который согласован в установленном порядке с соответствующими службами. Письмом Комитета архитектуры и градостроительства Администрации предприниматель извещен об отказе ему в выдаче заключения о возможности выделения земельного участка под строительство автостоянки, так как Мэром города принято решение об отказе в оформлении документов на испрашиваемый участок. Кроме того, в письме указано на то, что данная территория будет отведена другому застройщику. Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия Администрации, выразившемся в отказе предоставить земельный участок. Решением требования заявителя удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя отказано. Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, исходя из следующего. В соответствии со ст. 29 ЗК РФ предоставление юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10, 11 настоящего Кодекса. Уполномоченным органом на принятие решения о предоставлении в аренду земельного участка является Администрация. Учитывая, что на момент принятия такого решения индивидуальным предпринимателем были выполнены требования по согласованию акта выбора земельного участка с соответствующими службами, оснований для отказа в предоставлении ему земельного участка не имелось, в связи с чем оспариваемые действия Администрации не соответствуют нормам ЗК РФ (ст. ст. 20, 30, 31, 34). То обстоятельство, что данное решение не выражено в требуемой форме (Письмо Комитета), не влияет на право заинтересованного лица оспорить его в соответствии с п. 9 ст. 30 ЗК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 01.03.2005 N Ф09-337/04-ГК

7.2. На основании заявления Общества, акта выбора и обследования земельного участка, заключения управления архитектуры и градостроительства, Постановлением главы муниципального образования (далее - МО) утвержден проект границ земельного участка под размещение пятиэтажных жилых домов. Поскольку в границы земельного участка ошибочно были включены участки земель общего пользования и земельный участок, предназначенный для строительства девятиэтажного жилого дома, Главой МО для устранения допущенных нарушений принято постановление "Об изъятии и утверждении проекта границ земельных участков", а раннее изданное Постановление Главы признано утратившим силу. Общество обратилось в Арбитражный суд, указывая на неправильное применение ст. 49 ЗК РФ, поскольку изъятие земельного участка должно быть произведено в установленном порядке, а также на то, что Постановление нарушает его права и законные интересы, поскольку лишает заявителя возможности в будущем на спорном земельном участке строить другие дома. Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционной инстанции отмене не подлежит. Согласно ст. 48 ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ", муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт. Таким образом, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт. Следовательно, отменяя ранее изданное постановление, Глава МО действовал в пределах своих полномочий. Так же отсутствовала необходимость соблюдения процедуры изъятия земельных участков, предусмотренная ст. 49 ЗК РФ, поскольку изъятие возможно у лиц, которые владеют земельным участком на соответствующем вещном или ином обязательственном праве. Обществу спорный земельный участок не предоставлялся. На момент вынесения оспариваемого постановления договор аренды заключен не был. Следовательно, Общество не являлось владельцем земельного участка и не имело на него никаких прав, поэтому и изъятию у него спорный земельный участок не подлежал. Довод Общества о том, что оспариваемое постановление нарушает его права и законные интересы, поскольку лишает заявителя возможности в будущем на спорном земельном участке построить еще дома, не принимается, так как п. 3 ст. 33 ЗК РФ установлено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Судом же установлено, что за Обществом закреплен земельный участок, который необходим для строительства двух пятиэтажных домов. Закрепление же за ним земельного участка большей площади, чем необходимо для строительства двух пятиэтажных домов, противоречит нормам земельного законодательства.

Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2005 N Ф09-692/05-ГК

7.3. Постановлением главы города ЗАО согласовано предварительное размещение многоэтажного паркинга на земельном участке, часть которого занята зданием, принадлежащим ОАО на праве собственности. О данном Постановлении ОАО стало известно из письма муниципального учреждения "Центр подготовки разрешительной документации для строительства", которым ОАО было отказано в пересмотре границ земельного участка. ОАО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным Постановления главы города. Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. Постановлением суда апелляционной инстанции решение изменено. В удовлетворении заявленных требований отказано. Суд кассационной инстанции считает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене по следующим основаниям. Частью 2 ст. 35 ЗК РФ установлено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Кодекса. Судом не учтено, что в силу ч. 8 ст. 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Частями 5 и 6 ст. 31 ЗК РФ предусмотрено, что решение о предварительном согласовании места размещения объекта утверждает акт о выборе земельного участка, к которому прилагается проект границ земельного участка. Данных о том, что проект границ земельного участка, предоставляемого для строительства ЗАО, согласован со смежным землепользователем - ОАО и составлен с соблюдением его законных интересов, ответчиком не представлено. Наличие предварительного согласования места размещения объекта явилось основанием для отказа ОАО в пересмотре границ земельного участка, что следует из письма муниципального учреждения "Центр подготовки разрешительной документации для строительства". При таких обстоятельствах Постановление главы города не только является незаконным, но и нарушает права ОАО в сфере предпринимательской деятельности.

Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2004 N КА-А40/5201-04

Постановление ФАС Московского округа от 01.11.2004 N КА-А40/5037-04

Постановление ФАС Московского округа от 29.10.2004 N КА-А40/5435-04

7.4. Государственное предприятие было преобразовано в ОАО, решением Госкомимущества России объекты недвижимого имущества внесены в уставный капитал ОАО и являются его собственностью. Земельный участок под названными объектами закреплен за ОАО на основании договора о краткосрочной аренде. Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ (далее - Минимущество) в результате приватизации в собственность ОАО предоставлен земельный участок, на котором располагаются указанные объекты для их эксплуатации в производственных целях и благоустройства. Правительство города обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным распоряжения Минимущества (впоследствии - Федеральное агентство по управлению имуществом), т. к. последнее не уполномочено выносить оспариваемое Постановление, так как это относится к компетенции Правительства города. Решением арбитражного суда в удовлетворении заявления отказано. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены указанного решения. При этом суд исходил из того, что до настоящего времени разграничение государственной собственности на землю не произведено, спорный земельный участок в установленном порядке не отнесен ни к федеральной собственности, ни к собственности города. В соответствии со ст. 43 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" до разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости. Поскольку решение о предоставлении зданий принимало Минимущество, то оно и вправе было предоставить в собственность Обществу земельные участки, необходимые для обслуживания и использования зданий. Следовательно, оспариваемое распоряжение Минимущества вынесено уполномоченным органом в пределах своих полномочий, в соответствии с действующим законодательством, не нарушает права и охраняемые законом интересы заявителя, а наличие договора краткосрочной аренды земельного участка не препятствует осуществить собственнику зданий, строений и сооружений свое право на приватизацию земельного участка, занятого под названными объектами недвижимого имущества.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.11.2004 N Ф04-8027/2004(6112-А45-23)

7.5. Комиссией мэрии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков принято решение о выборе земельного участка по заявлению предпринимателя и проведении процедур согласования. Письмом администрации предприниматель извещена о согласовании решением администрации района предоставления земельного участка. Компетентным органом мэрии выдан предпринимателю договор без номера и даты, согласно условиям которого мэрия гарантирует предпринимателю предварительное согласование места размещения с дальнейшим предоставлением земельного участка, при условии внесения платы в течение 12-ти месяцев со дня выхода распоряжения о предоставлении земельного участка. Аналогичный договор направлен ООО, в котором мэрия гарантирует заказчику предварительное согласование места размещения с дальнейшим предоставлением земельного участка при условии внесения платы. В управление МАП России поступили обращения от ООО и от предпринимателя о нарушении антимонопольного законодательства со стороны мэрии города, выразившемся в требовании оплаты за предварительное согласование места размещения земельного участка под строительство. Своим решением антимонопольный орган признал действия мэрии нарушившими п. 1 ст. 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" (далее - Закон). Мэрия города обжаловала решение антимонопольного органа в арбитражный суд. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, обжалуемое решение антимонопольного органа признано недействительным. Суд кассационной инстанции отменил указанные судебные акты, заявление мэрии оставил без удовлетворения по следующим основаниям. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) совершать действия, которые ограничивают самостоятельность хозяйствующих субъектов, создают дискриминационные условия деятельности отдельных хозяйствующих субъектов, если такие акты или действия имеют либо могут иметь своим результатом недопущение, ограничение, устранение конкуренции и ущемление интересов хозяйствующих субъектов. В соответствии с п. 3 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду. П. 5 ст. 30 ЗК РФ предусмотрен порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Оплата за предварительное согласование места размещения с дальнейшим предоставлением земельного участка данной нормой не предусмотрена. Заключение договоров на оплату предварительного согласования места размещения земельного участка носило обязательный характер для продолжения дальнейших правоотношений между мэрией, предпринимателем и ООО по вопросу оформления земельных участков. Отказ от заключения договоров повлек отмену решения мэрии о предварительном согласовании размещения объектов, следовательно, имело место ущемление интересов хозяйствующих субъектов, что может повлиять на ограничение конкуренции на соответствующих товарных рынках. Таким образом, действующим законодательством не предусмотрено заключение договоров на оплату предварительного согласования места размещения с дальнейшим предоставлением земельного участка. Вместе с тем судом кассационной инстанции также сделан вывод на основании пп. 3 п. 4 ст. 30 ЗК РФ, что организация проведения торгов по продаже уже предоставленных земельных участков неправомерна. Предоставление земельного участка в аренду должно осуществляться без проведения торгов.

Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2004 N КГ-А41/5091-04-П

7.6. Главой администрации района издано Постановление (далее - Постановление N 1) "Об отводе и утверждении границ земельного участка частному предприятию" (далее - Предприятие). На основании данного Постановления между Администрацией района и Предприятием был заключен договор на аренду земельного участка сроком на 49 лет. Позже Постановлением главы администрации района Постановление N 1 было отменено. Предприятие обязано освободить земельный участок. Предприятие обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным Постановления. Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано. В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения в связи со следующим. В соответствии с п. "о" ст. 71 Конституции России отношения по заключению, внесению изменений, исполнению, расторжению договоров являются предметом гражданского законодательства, которое является предметом исключительного ведения РФ. В силу ч. 1 ст. 76 Конституции РФ отношения, составляющие предмет ведения Российской Федерации, не могут регулироваться актами уровня ниже, чем федеральный конституционный или федеральный законы. Состав гражданского законодательства предусмотрен в ст. 3 ГК РФ. Постановление Главы административного образования не названо в ст. 3 ГК РФ в качестве акта, содержащего нормы гражданского права и влекущего прекращение гражданских прав и обязанностей сторон по договору. Таким образом, оспоренное по настоящему делу Постановление главы администрации, содержащее властное предписание об освобождении земельного участка, не имело для Предприятия обязательного характера, поскольку не влекло прекращения прав заявителя на земельный участок, основанных на договоре аренды.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.08.2004 N Ф04-5525/2004(А70-3618-34)

7.7. Распоряжением администрации города земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие Обществу на праве собственности, предоставлены ему в бессрочное (постоянное) пользование. Общество обратилось в Учреждение по вопросу проведения государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Обществу отказано в проведении госрегистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" постольку, поскольку Общество в соответствии со своей организационно-правовой формой не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления), следовательно, государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки не может быть произведена. Считая отказ в госрегистрации права на земельные участки незаконным и нарушающим законные права и интересы Общества, последнее обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд. Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционной инстанции спор не рассматривался. Суд кассационной инстанции отменил решение, поскольку оно принято с нарушением норм материального права, исходя из следующего. Согласно абз. 1 п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006. Указанное положение, предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков. При этом в соответствии со ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется за правообладателями (пункт 3). Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Указание в п. 2 ст. 3 Закона "О введении в действие ЗК РФ" на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления) при том, что в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора. Данные выводы следуют из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.12.2003 N 512-О. Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Названной статьей гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Учитывая, что спорный земельный участок предоставлен Обществу в соответствии с распоряжением Администрации города, которое на момент рассмотрения дела не было никем оспорено и отменено, оно (распоряжение) является достаточным основанием для регистрации за Обществом права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки. Таким образом, отказ Обществу в регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком является незаконным.

8. СПОРЫ, СВЯЗАННЫЕ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ К АДМИНИСТРАТИВНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Постановление ФАС Московского округа от 26.08.2004 N КА-А40/7369-04

8.1. Общество имеет на праве собственности здания, находящиеся на земельном участке. Правоустанавливающие документы на этот участок не оформлены, в связи с чем Общество уполномоченным органом привлечено к административной ответственности за использование земельного участка без оформления правоустанавливающих документов. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления о назначении административного наказания. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, исходя из следующего. В силу ч. 2 ст. 2.1 КоАП РФ юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Общество имеет на праве собственности здания, находящиеся на спорном участке, и в силу действующего законодательства вправе использовать земельный участок, занимаемый зданиями и необходимый для их использования. Общество воспользовалось своим правом и подало заявку на заключение договора аренды спорного земельного участка. Однако ему в этом было отказано в связи с наличием спора по поводу границ земельных участков, занимаемых соседними землепользователями. До вынесения постановления о привлечении к ответственности письмом Обществу сообщено, что документы находятся на рассмотрении, т. е. Обществом были предприняты необходимые меры для оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на правомерно занимаемый и используемый земельный участок. Виновное поведение отсутствует, что исключает возможность привлечения лица к ответственности. Следовательно, основания для привлечения его к ответственности отсутствовали. Таким образом, юридическое лицо не признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что оно не соблюдало правил и норм, за нарушение которых Кодексом РФ об административных правонарушениях или законами субъекта РФ предусмотрена административная ответственность, но данным лицом были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Аналогичные выводы содержатся также в Постановлении ФАС Уральского округа от 12.11.2004 N Ф09-4793/04-АК.

Постановление ФАС Московского округа от 16.02.2005, 21.02.2005 N КА-А40/33-05

8.2. Общество пользуется зданием на основании договора аренды недвижимого имущества. Постановлением Москомзема Общество привлечено к административной ответственности за пользование земельным участком, который занят арендуемым зданием, без правоустанавливающих документов. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления Москомзема, считая, что заключенный договор аренды является правоустанавливающим документом на земельный участок, оспариваемое постановление нарушает его права и законные интересы. Решением арбитражного суда постановление признано незаконным и отменено. Постановлением апелляционного суда указанное решение отменено. В удовлетворении заявления Обществу отказано. Суд кассационной инстанции оставил в силе решение суда первой инстанции, постановление апелляционной инстанции отменил, исходя из следующего. В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами. Согласно п. 2 ст. 652 ГК РФ, если договором недвижимого имущества не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Следовательно, договор аренды недвижимого имущества является в этом случае правоустанавливающим документом, удостоверяющим как право пользования земельным участком, занятым недвижимым имуществом, так и сопутствующие этому праву обязанности. Поскольку действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде недвижимого имущества отдельного договора либо оформления иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим имуществом, отсутствие такого договора (документа) не может рассматриваться в качестве нарушения закона, влекущего ответственность, предусмотренную ст. 7.1 КоАП РФ. Аналогичные выводы содержит также Постановление ФАС Московского округа от 21.02.2005, 16.02.2005 N КА-А40/12767-04.

Постановление ФАС Московского округа от 08.09.2004 N КА-А40/7761-04

8.3. Москомзем привлек Общество к административной ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов. При этом отмечая, что несмотря на наличие у собственника здания, в котором Общество арендует помещения, договора аренды земли под этим зданием и перехода прав в силу ст. 652 ГК РФ к Обществу, он должен оформить правоустанавливающие документы (договор аренды) на землю. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене постановления. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, Постановление Москомзема признано незаконным и отменено. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего. Из обстоятельств дела следует, что у арендодателя (ЗАО) земельно-правовые отношения на земельный участок оформлены надлежащим образом. В соответствии со ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Поэтому, применив требования статей 1.5, 2.1, 24.5, 30.7 КоАП РФ, арбитражный суд удовлетворил заявленные Обществом требования, т. к. не доказана его вина в совершении правонарушения и отсутствует событие правонарушения.

Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2005 N КА-А40/2430-05

8.4. В ходе проведенной проверки соблюдения земельного законодательства Москомземом выявлен факт использования Кооперативом земельного участка без оформления правоустанавливающих документов на землю. Постановлением Москомзема Кооператив признан виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ. Кооператив обратился в арбитражный суд с жалобой о признании незаконным и отмене постановления Москомзема, так как спорный земельный участок Кооператив занимает под эксплуатацию недвижимости, принадлежащей ему на праве собственности. Решением суда, оставленным без изменения Постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд кассационной инстанции не находит оснований к отмене судебных актов. Мотивы следующие. Согласно ст. 552 ГК РФ по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Наличие в силу закона права на использование земельного участка не освобождает от обязанности оформления в установленном порядке данного права и внесения платы за землю в установленных порядке и размере. В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 26 ЗК РФ и Федеральным законом N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", удостоверяются соответствующими документами. Права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, у заявителя возникли права на земельный участок. Однако договор аренды данного земельного участка, а также иные документы на право пользования землей заявителем оформлены не были. В связи с указанными обстоятельствами судебными инстанциями сделан правильный вывод о том, что Кооператив использует земельный участок без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, то есть совершил правонарушение, предусмотренное ст. 7.1 КоАП РФ.

Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2004 N КА-А40/5210-04

8.5. Между ООО и Комитетом по управлению имуществом города (далее - Комитет) заключен договор аренды нежилого помещения. Постановлением государственного инспектора по использованию и охране земель Общество привлечено к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ за пользование земельным участком без надлежащим образом оформленных документов. Общество обжаловало Постановление в арбитражном суде. По мнению заявителя, Общество не может нести ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ, поскольку оно по договору арендует помещение и в силу ст. 652 ГК РФ данный договор является правоустанавливающим документом на землю. Решением арбитражного суда в удовлетворении требований отказано. В апелляционной инстанции спор не рассматривался. Суд кассационной инстанции оснований для отмены решения не находит, исходя из следующего. Суд, установив факт отсутствия надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, находящийся под зданием, в подтверждение своих выводов сослался на ст. ст. 25 и 26 ЗК РФ, в соответствии с которыми права на земельные участки удостоверяются соответствующими документами. Их отсутствие влечет административную ответственность. Следовательно, пользование в установленном порядке арендованным помещением не освобождает Общество от обязанности оформить правоустанавливающие документы на землю.

Постановление ФАС Уральского округа от 14.03.2005 N Ф09-726/05-АК

8.6. Общество арендует на основании договора аренды встроенное помещение у комитета по управлению городским имуществом. За нарушение земельного законодательства, выразившееся в использовании без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов земельного участка, находящегося под встроенным помещением, Общество привлечено к административной ответственности, что явилось основанием обращения последнего в арбитражный суд. Решением арбитражного суда требования ООО удовлетворены. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, исходя из следующего. Ст. 36 ЗК РФ установлено, что права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения, возникают у собственников этих зданий, строений, сооружений либо у лиц, которым такие объекты принадлежат на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Указанные лица имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, занятых принадлежащими им объектами недвижимости, осуществляемое ими в порядке, предусмотренном настоящей статьей. Из изложенного следует, что обязанность по приобретению земельного участка в собственность или в аренду и оформлению соответствующих документов возлагается законом только на собственника здания, строения, сооружения либо лицо, которому указанные объекты принадлежат на ином вещном праве. Поскольку общество является лишь арендатором, то и оформлять документы на земельный участок оно не обязано.

Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2005, 12.01.2005 N КА-А40/11351-04

8.7. На земельном участке расположены здания, которые обслуживает товарищество собственников жилья (далее - Товарищество). Территория Товарищества огорожена металлическим забором, что препятствует проезду автомобилей. Вместе с тем договор аренды с Москомземом на занимаемый участок Товарищество не заключало, правоустанавливающих документов на земельный участок у Товарищества нет. Постановлением Москомзема Товарищество признано виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в использовании земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Товарищество обратилось в арбитражный суд с заявлением об отмене постановления Москомзема, считая, что в данном случае его вина отсутствует, поскольку в материалах дела имеются обращения заявителя в различные инстанции об оформлении земельно-правовых отношений на занимаемые земельные участки. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении заявления отказано. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления, исходя из следующего. В соответствии со статьями 25, 26 ЗК РФ права на земельные участки подлежат государственной регистрации. То есть возникновение права общей долевой собственности и аренды должно быть удостоверено и зарегистрировано. Товарищество договор аренды с Москомземом на занимаемый земельный участок не заключало, правоустанавливающих документов на земельный участок не предоставило, не предпринимало всех зависящих от него мер по соблюдению действующего законодательства. Довод Товарищества о том, что заявитель предпринял все зависящие от него меры по соблюдению правил, поскольку в материалах дела имеются обращения в различные инстанции об оформлении земельно-правовых отношений на занимаемые земельные участки, несостоятелен, т. к. по вопросу оформления общей долевой собственности земельного участка обращение имело место только после привлечения заявителя к административной ответственности. Следовательно, Товарищество правомерно привлечено к административной ответственности, поскольку его вина установлена.

Постановление ФАС Московского округа от 07.02.2005 N КА-А40/12822-04

8.8. Общество использует земельный участок на основании договора аренды, заключенного с Академией физической культуры, которая владеет им на праве бессрочного (постоянного) пользования. Также Общество имеет разрешение на осуществление хозяйственной деятельности на данном земельном участке на основании распоряжений префекта города. Постановлением Москомзем признал ООО виновным в совершении административного правонарушения. В качестве правонарушения признал факт использования земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. Общество оспорило это постановление в судебном порядке. Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленного требования отказано. Апелляционный суд оставил это решение суда без изменения. Суд кассационной инстанции находит подлежащими отмене состоявшиеся по делу судебные акты по следующим основаниям. В соответствии со ст. 7.1 КоАП РФ административным правонарушением признается использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. На занимаемый земельный участок Общество имеет договор аренды. Поэтому неправомерное использование спорного участка земли с его стороны отсутствует.

Постановление ФАС Московского округа от 03.12.2004, 18.11.2004 N КА-А40/10720-04

8.9. Российской академии физической культуры (далее - РГАФК) был предоставлен земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование. Далее РГАФК заключил ряд договоров аренды земельных участков. В связи с тем, что заявитель (арендодатель) заключил указанные договоры аренды земельных участков, находящихся на праве постоянного бессрочного пользования, Москомзем постановлением привлек РГАФК к административной ответственности по ст. 7.10 КоАП РФ. РГАФК обжаловала постановление в арбитражный суд, указывая, что в ст. 7.10 КоАП РФ предусмотрена ответственность за самовольную уступку прав в смысле п. 1 ст. 382 ГК РФ, в котором речь идет о цессии. Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционном порядке законность и обоснованность судебного акта не проверялись. Суд кассационной инстанции не находит основания для отмены судебных актов, мотивируя свое решение следующим. Согласно ч. 4 ст. 20 ЗК РФ юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. При этом судом правильно разрешена коллизия между данной нормой и положениями п. 11 ст. 39 Закона РФ "Об образовании", п. 4 ст. 27 ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" о возможности образовательного учреждения сдавать в аренду земельный участок в пользу применения специальной нормы. При этом положения ст. 270 ГК РФ о возможности распоряжения земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования также не применяются, как вступающие в противоречие со специальным Законом о земле (ЗК РФ), принятым и вступившим в силу позднее ГК РФ. Довод кассационной жалобы о том, что самовольная переуступка прав пользования допустима, поскольку предусмотрена ст. 382 ГК РФ, не может быть принят во внимание, - в статье 382 ГК РФ речь идет не о переуступке любого права (например, права аренды), а об уступке именно права-требования, при котором подразумевается и смена собственника. В данном случае заявитель по условиям договора аренды подобным правом требования не обладает, им произведена уступка прав на владение и пользование арендованным имуществом. Статья 7.10 КоАП РФ предусматривает положения о самовольной переуступке прав пользования земельным участком, имея в виду, в том числе, и незаконную передачу права пользования как составляющей части элемента вещного права. Тем самым под самовольной переуступкой права КоАП РФ понимает самовольное (неправомерное) распоряжение судьбой земельного участка путем передачи его в аренду, результатом которой является одновременная передача с самим объектом недвижимости и права пользования этим земельным участком, т. е. извлечения из него полезных свойств.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.07.2004 N Ф04-5133/2004(А45-3172-25)

8.10. Согласно свидетельству о государственной регистрации права в постоянном (бессрочном) пользовании у Института образовательных технологий (далее - Институт) находится земельный участок. ООО (далее - Общество) использует указанный земельный участок для эксплуатации платной стоянки на основании договора аренды, заключенного с Институтом. Постановлением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (далее - Комитет) Общество привлечено к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка без оформленного в установленном порядке правоустанавливающего документа на землю. Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным постановления Комитета. Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения суда, исходя из следующего. В соответствии с п. 4 ст. 20 ЗК РФ юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе определять их юридическую судьбу путем распоряжения каким бы то ни было способом. Ст. 2 ЗК РФ предусмотрен приоритет норм земельного права, содержащихся в самом Кодексе, над нормами земельного права, содержащимися в других законах. В соответствии со ст. 6 ФЗ N 137-Ф3 "О введении в действие ЗК РФ" изданные до введения в действие ЗК РФ и регулирующие земельные отношения нормативные правовые акты Президента РФ и нормативные правовые акты Правительства РФ применяются в части, не противоречащей ЗК РФ. Таким образом, Указание Роскомзема от 13.01.93 N 2 и Указ Президента РФ от 09.12.92 N 1553, наделяющие правами по распоряжению земельными участками, находящимися в постоянном (бессрочном) пользовании, указанных выше субъектов, утратили силу. В связи с чем судом сделан обоснованный вывод об отсутствии в данном случае у Института права выступать в качестве арендодателя по договору аренды с Обществом, а также о ничтожности в силу статьи 168 ГК РФ договора аренды земельного участка между указанными выше лицами.

9. СПОРЫ, КАСАЮЩИЕСЯ ВОЗМЕЩЕНИЯ УБЫТКОВ, ПРИЧИНЕННЫХ НАРУШЕНИЕМ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.07.2004 N Ф04-5247/2004(А27-3302-9)

9.1. Общество с ограниченной ответственностью (далее - ООО) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО о взыскании убытков, причиненных производственной деятельностью в виде подработки угольными пластами земельного участка, принадлежащего истцу на праве постоянного пользования. По мнению подателя жалобы, факт причинения убытков подтвержден актом, из которого следует, что поверхность земли покрыта воронками и провалами в результате подземной подработки угольных пластов ОАО. Решением арбитражного суда отказано в удовлетворении исковых требований по мотиву недоказанности состава правонарушения, необходимого для наступления деликтной ответственности. В апелляционном порядке спор не рассматривался. Суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены решения, исходя из следующего. Согласно п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Ч. 2 ст. 15 ГК РФ определяет убытки как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). По смыслу указанной нормы права основанием для взыскания убытков являются виновное поведение причинителя вреда, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и понесенными убытками, а также наличие убытков. Таким образом, для возмещения убытков Общество должно доказать наличие состава правонарушения, а именно причинение убытков и их размер, причинную связь между размером убытков и действиями ответчика, а также вину ответчика. В доказательство причинения вреда и его размера истец представил акт обследования нарушенного земельного участка. Оценив акт обследования нарушенного земельного участка, суд пришел к правильному выводу о том, что данный акт не подтверждает вину ответчика, поскольку не содержит сведений, с какого времени земля пришла в негодность в результате действий ответчика. Также отсутствуют в деле доказательства, подтверждающие вину ОАО в образовавшихся у истца убытках и наличие причинной связи между действиями ОАО и убытками Общества. При таких обстоятельствах суд правомерно отказал во взыскании убытков в связи с недоказанностью заявленных требований. Доводы Общества о неприменении судом статей 62, 65 ЗК РФ отклоняются как несостоятельные, поскольку ст. 62 ЗК РФ содержит отсылочную норму к гражданскому законодательству, регулирующему порядок возмещения убытков. Основанием для взыскания убытков являются виновное поведение причинителя вреда, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и понесенными убытками, а также наличие убытков.

Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2004, 12.01.2005 N КГ-А41/12264-04

9.2. Во исполнение постановления главы администрации района изъяты земельные участки сельскохозяйственного назначения и переданы Обществу во временное пользование на срок 2 года для строительства газопровода, с условием возмещения последним убытков и потерь сельскохозяйственного производства. Расчет стоимости возмещения потерь определен актами, утвержденными главой администрации. По истечении указанного срока земельные участки не возвращены, по акту приема-передачи не сданы. Администрация района (далее - Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу о возмещении потерь сельскохозяйственного производства, вызванных изъятием, ограничением использования и ухудшением качества сельскохозяйственных угодий и о взыскании процентов за просрочку в оплате. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены в части взыскания денежных средств в счет возмещения потерь. В остальной части иска отказано. Суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям. На основании ст. 57 ЗК РФ возмещение убытков при изъятии земельных участков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки. В соответствии с требованиями Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.1993 N 77 (далее - Положение), убытки и потери возмещаются при предоставлении земли и уточняются после освобождения соответствующих участков по истечении срока временного пользования в оформленном заинтересованными сторонами акте. В связи с этим неправомерна ссылка судов на то, что акт об уточнении фактических потерь не составлялся. По смыслу названных норм обязанность возместить потери возникает не вследствие составления акта, а в связи с фактическим предоставлением земельного участка. Кроме того, указанный акт не мог быть составлен, поскольку ответчиком земельные участки не возвращены. Суд кассационной инстанции также не может согласиться с выводом суда о том, что сельскохозяйственные потери расцениваются как сумма причиненного ущерба, начисление процентов на которую не предусмотрено законодательством. В соответствии с п. 38 Положения обязанность возместить сельскохозяйственные потери должна быть исполнена в трехмесячный срок после отвода земельного участка в натуре путем зачисления денежных средств в бюджет соответствующего органа местного самоуправления. При этом законом специальная мера ответственности за нарушение указанной обязанности не установлена. Таким образом, при уклонении лицами, в пользу которых изымаются земельные участки, от уплаты денежных средств в счет возмещения сельскохозяйственных потерь подлежит применению ст. 395 ГК РФ, устанавливающая ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате.

10. СПОР, СВЯЗАННЫЙ С ВЫДЕЛЕНИЕМ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2005 N Ф04-703/2005(8846-А03-9)

10.1. Б. является акционером ЗАО, имеет в собственности две земельные доли, которые находятся в общей долевой собственности ЗАО, что подтверждается свидетельствами о праве собственности. Земельные доли были переданы сроком на три года в арендное пользование ЗАО по договору аренды. Б. через средства массовой информации известила о желании выделить свои земельные доли из общей долевой собственности с целью передачи в аренду КФХ. Участники долевой собственности ЗАО высказались против выдела земельного участка в счет долей Б. Б. обратилась в арбитражный суд с иском об обязании ЗАО выделить в натуре земельные доли. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, арбитражный суд удовлетворил иск, ссылаясь на законность и обоснованность заявленных требований. Суд кассационной инстанции не установил оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего. В соответствии со ст. 13 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон) участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, при этом обязан известить об этом намерении остальных участников долевой собственности посредством опубликования сообщения в средствах массовой информации. Заявителем соблюдено требование, установленное ч. 1 ст. 13 Закона, других же ограничений для осуществления права требования выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок указанная норма не содержит. Участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, при этом известив через средства массовой информации о своем намерении остальных участников долевой собственности, а его требования в этом случае подлежат удовлетворению.

Название документа "Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из договоров аренды (за I квартал 2005 года)" (Карасева С. Ю.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2005) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ОКРУГОВ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ (ЗА I КВАРТАЛ 2005 ГОДА)

Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 25 июля 2005 года

С. Ю. КАРАСЕВА

Карасева С. Ю., специалист АО "Консультант Плюс".

1. При отсутствии соглашения сторон об арендной плате считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.01.2005 по делу N Ф08-6541/2004).

Индивидуальный предприниматель П. обратился в суд с иском к ЗАО "Флора" (далее - общество) о взыскании основного долга и пеней за просрочку уплаты арендных платежей по договору аренды оборудования от 23.07.2001. Ответчик в лице внешнего управляющего Л. заявил встречный иск о признании договора аренды оборудования от 23.07.2001 недействительным и применении последствий его недействительности. Решением от 22.03.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 23.07.2004, в удовлетворении требований по первоначальному иску отказано в полном объеме. По встречному иску договор аренды оборудования от 23.07.2001 признан недействительным, в применении последствий недействительности сделки отказано. Судебные акты мотивированы тем, что оспариваемый договор заключен в период внешнего управления временным управляющим, не имеющим права на его заключение. Договор не одобрен впоследствии собранием кредиторов, условия договора кабальны для общества, исполнение договора приведет к невозможности финансового оздоровления предприятия во внешнем управлении. По вопросу применения последствий недействительности сделки суд пришел к выводу, что полученные истцом 349,4 кг конкрета шалфея соответствует арендной плате, обычно взимаемой за аренду аналогичного товара (ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Индивидуальный предприниматель П. (арендодатель) и общество (арендатор) в лице временного управляющего Р. заключили договор аренды оборудования от 23.07.2001, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование экстракционное оборудование для переработки шалфея на конкрет. За пользование оборудованием установлена оплата в размере 35% от полученной продукции, переработанной на арендованном оборудовании. За неуплату арендных платежей в сроки, установленные договором, предусмотрена пеня в размере 0,5% от суммы за каждый день просрочки. Срок действия договора установлен до 30.09.2001. Оборудование передано обществу по акту приема-передачи от 23.07.2001. В акте сверки от 28.12.2001 указано, что всего получено 2020,7 кг конкрета шалфея. В счет арендных платежей предпринимателю П. передано 349,4 кг. Истец полагает, что задолженность общества по арендной плате составила 357,8 кг. В связи с отсутствием у общества указанной продукции истец заявил требование о взыскании убытков в виде стоимости неполученного конкрета шалфея. Согласно письму Краснодарской торгово-промышленной палаты от 03.07.2003 N 653 стоимость конкрета шалфея по состоянию на сентябрь 2001 года составляла 35 - 40 долларов за килограмм. Как видно из материалов дела, договор аренды оборудования от 23.07.2001 со стороны арендодателя заключен временным управляющим. Ст. ст. 58 - 61 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (1998 года) не наделяют временного управляющего полномочиями на заключение сделок. Согласно п. 3 ст. 20 названного Закона при осуществлении своих прав и обязанностей арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно с учетом интересов должника и кредиторов. Кроме того, в соответствии со ст. 61 Закона временный управляющий обязан принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника. Договор аренды оборудования от 23.07.2001 предусматривает оплату в размере 35% от произведенной продукции, что в денежном эквиваленте превышает стоимость этого оборудования (договор купли-продажи от 11.01.2001). План внешнего управления, на который ссылается заявитель кассационной жалобы в обоснование довода о действительности оспариваемого договора аренды, не содержит прямого указания на данную сделку. Кроме того, план внешнего управления утвержден собранием кредиторов 30.10.2001, т. е. после заключения договора от 23.07.2001. Из объяснения временного управляющего Р. следует, что к исполнению обязанностей он приступил только 25.07.2001. При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций о недействительности договора от 23.07.2001 является обоснованным. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Суд установил, и это не оспаривается сторонами, что оборудование, составляющее предмет договора аренды, передано обществу 23.07.2001 и возвращено предпринимателю 02.10.2001. В качестве арендной платы П. получил от общества 349,4 кг конкрета шалфея. В силу ст. 167 ГК РФ у общества возникла обязанность возместить предпринимателю П. стоимость пользования имуществом. В силу ст. 614 ГК РФ при отсутствии соглашения сторон об арендной плате считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. В нарушение требований ст. 65 АПК РФ предприниматель П. не доказал, что полученная в виде 349,4 кг конкрета шалфея арендная плата не соответствует обычно применяемой при аренде аналогичного оборудования в сравнимых обстоятельствах. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

2. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.02.2005 по делу N Ф03-А04/04-1/4583).

ООО "Тамбовскагрострой-2" обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Н. арендной платы по договору аренды автокрана от 01.04.2002. Решением суда от 09.09.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2004, в иске отказано со ссылкой на отсутствие между сторонами договорных отношений по аренде транспортного средства. Основанием для предъявления ООО "Тамбовскагрострой-2" своих требований послужило неполное перечисление ИП Н. как арендатором суммы платежей за работу автокрана МАЗ-500, предоставленного по договору аренды от 01.04.2002. В п. 3 ст. 607 ГК РФ предусмотрена необходимость в договоре аренды четкого определения объекта аренды. Как показывает анализ договора аренды от 01.04.2002, в нем не содержатся такие индивидуализирующие признаки предмета аренды, как государственный номер транспортного средства, год выпуска, номер шасси, что согласно указанной норме и ст. 432 ГК РФ влечет признание его незаключенным. Кроме того, арбитражным судом из материалов дела было установлено, что данный договор от имени арендатора - ИП Н. - подписан К., что не оспаривается сторонами. Указанное лицо, состоявшее в трудовых отношениях с предпринимателем, по утверждению ответчика, не обладало такими полномочиями и действовало в этом случае самостоятельно от своего имени. В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. В случае недоказанности такого одобрения представляемым сделки в иске к нему должно быть отказано (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57). Суды обеих инстанций, исследовав совокупность обстоятельств дела и оценив представленные сторонами доказательства, в частности платежные документы истца, сделали вывод о неподтверждении ООО "Тамбовскагрострой-2" в порядке ст. 65 АПК РФ факта прямого одобрения предпринимателем спорной сделки. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

3. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

1) Решением от 22.07.2004 арбитражный суд удовлетворил требования Управления федеральной почтовой связи Самарской области, признал недействительным (ничтожным) договор аренды нежилого помещения от 21.12.2001 для использования его под почтовое отделение связи, заключенный между Акционерным коммерческим Сберегательным банком РФ в лице Безенчукского отделения N 5846 и Безенчукским районным узлом почтовой связи - филиалом ГУ Управление федеральной почтовой связи Самарской области (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2005 по делу N А55-5244/04-24). Апелляционной инстанцией суда законность и обоснованность указанного решения не проверялись. Спорное нежилое помещение выделялось для размещения отделения связи, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами, 21.12.2001 между сторонами заключен договор аренды помещения. Истец, считая, что ответчик не вправе передавать в аренду имущество, которое ему не принадлежит на праве собственности, обратился в арбитражный суд с соответствующим иском. Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд правомерно исходил из приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.91 N 3020-1, согласно которому имущество учреждений федеральной почтовой связи отнесено к федеральной собственности. Кроме того, в соответствии с приложением N 2 к решению Самарского областного Совета народных депутатов от 19.11.91 "О разграничении государственной собственности на территории Самарской области" объекты предприятий связи не были включены в перечень объектов, закрепленных в муниципальную собственность Тольяттинского городского Совета народных депутатов. В силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, уполномоченному собственником или законом. Поскольку ответчик не относится к данной категории лиц, следовательно, такое право у него отсутствует. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

2) ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" обратилось с иском к предпринимателям Н-ву и Ж. о признании недействительным договора аренды нежилого помещения, заключенного ответчиками (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23.03.2005 по делу N А23-349/01Г-4-30). Решением суда от 27.09.2004 требования истца были удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 23.11.2004 решение суда оставлено без изменения. 01.01.2001 между частными предпринимателями без образования юридического лица Н-вым и Ж. подписан договор аренды нежилого помещения. Ссылаясь на то, что предприниматель Н-ов не является собственником переданного им в аренду помещения, в связи с чем договор не соответствует требованиям ст. 608 ГК и в силу ст. 168 ГК является ничтожным, истец предъявил вышеназванный иск. Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего. Решением арбитражного суда от 05.05.2000 по делу N А23-9/11-1996Г удовлетворены исковые требования ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" к ИЧММП "Интерсфера" о признании за ООО "ТНПО "Инициатива-НВ" права собственности на 80,1% здания, что составляет 8356,8 кв. м. Определением от 28.06.2000 того же суда исправлены арифметические ошибки и опечатки в указанном решении в части определения общего метража здания на 1271,4 кв. м и принадлежащей истцу части здания на 1018,2 кв. м. Решением Обнинского районного суда Калужской области от 12.05.99 установлена принадлежность на праве собственности физическому лицу Н-вой 19,9% от общих площадей здания. 11.10.2000 Калужским регистрстрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно п. 2 ст. 25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной в случаях, указанных в федеральных законах. Ст. 609 ГК РФ и статьи 4, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды земельного участка, соответственно, прав, закрепленных за сторонами этим договором. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который ведется с 26 декабря 1998 года регистрирующим органом, расположенным на территории г. Якутска, отсутствует запись о государственной регистрации договора аренды от 10.07.2001 земельного участка, имеющего кадастровый номер 14:36:0107009:0005. Поэтому в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ спорный договор является незаключенным. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

5. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.02.2005 по делу N Ф08-6634/2004).

Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Ростовской области (далее - управление имущественных отношений) обратилось в суд с иском к ООО "Агронефтехим" о выселении из арендованных нежилых помещений в связи с расторжением в одностороннем порядке возобновленного на неопределенный срок договора аренды. В обоснование иска указано, что арендодатель в установленном порядке предупредил арендатора о расторжении возобновленного на неопределенный срок договора аренды. Однако ответчик арендованное имущество не возвратил. Суд решением от 16.09.2004 выселил ООО "Агронефтехим" из арендованных помещений. Решение мотивировано неисполнением арендатором обязанности по возврату помещений. Апелляционная инстанция Постановлением от 23.11.2004 оставила решение без изменения, сославшись на предусмотренное законом право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Из материалов дела следует, что 01.04.2003 комитет по управлению имуществом Ростовской области, предприятие и ООО "Агронефтехим" подписали договор аренды нежилых помещений площадью 194,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вавилова, 68. Срок аренды установлен до 25.12.2003. После истечения срока аренды арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом. Арендодатель заявил об отказе от договора письмами от 25.03.2004 и от 22.04.2004. Эти выводы судов подтверждены доказательствами и не оспариваются лицами, участвующими в деле. Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В пункте 1.9 договора стороны записали, что арендодатель вправе отказаться от возобновленного на неопределенный срок договора, предупредив об этом арендатора письменно за один месяц с указанием даты освобождения помещений. Управление имущественных отношений в установленном порядке предупредило ООО "Агронефтехим" об отказе от договора, что свидетельствует о его расторжении, т. е. прекращении. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

6. Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.01.2005 по делу N А43-14806/2004-13-329).

Общество с ограниченной ответственностью "Планета-Холдинг" (далее - ООО "Планета-Холдинг", Общество) обратилось в суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации Нижнего Новгорода (далее - Комитет) о понуждении ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору аренды от 19.08.2001 N 1/0620 на условиях предложенного истцом проекта дополнительного Соглашения. Заявленное требование основано на статьях 217, 445, 450 (пункте 2), 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 43 (пункте 12) Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивировано тем, что Комитет незаконно отказался от заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 19.08.2001 N 1/0620, предусматривающего право выкупа арендованного имущества, так как обязанность ответчика заключить с истцом упомянутое соглашение установлена законодательством о приватизации. Решением от 13.10.2004 суд, сославшись на статьи 217, 453 (пункт 3) Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13, 43 (пункт 12) Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", признал требование истца необоснованным и отказал в удовлетворении иска. В апелляционную инстанцию решение не обжаловалось. 19.08.2001 Комитет (арендодатель), муниципальное унитарное предприятие "Автозаводское жилищно-коммунальное управление" (балансодержатель) и ООО "Планета-Холдинг" (арендатор) заключили договор аренды N 1/0620, по условиям которого арендодатель при участии балансодержателя передал по акту арендатору в аренду до 28.12.2008 нежилое помещение N 1 общей площадью 1078,30 кв. м, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Дьяконова, 26а. Данная сделка зарегистрирована 08.10.2001 в учреждении юстиции. Стороны дополнили договор аренды от 27.03.2002 N 1/0620 пунктом 2.3.4, устанавливающим право арендатора на выкуп арендованного имущества по рыночной стоимости в порядке, определенном законодательством Российской Федерации. Дополнительное соглашение к сделке зарегистрировано 14.02.2003 в учреждении юстиции. ООО "Планета-Холдинг" 22.10.2002, 27.01.2003 и 22.04.2004 направляло в адрес Комитета заявки на выкуп арендованного имущества. Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано собственником в собственность граждан или юридических лиц в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации. Статья 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусматривает такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества. Однако условия приватизации нежилого помещения по договору аренды с правом выкупа, заключенному до вступления в силу названного Федерального закона, определены в статье 43 (пункте 12) этого же Федерального закона. Разрешив спор, суд пришел к правомерному выводу о том, что положения статьи 43 (пункта 12) Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" неприменимы к правоотношениям сторон, так как Общество пропустило установленный законодателем шестимесячный срок выкупа муниципального имущества, который начал течь с 14.02.2003. Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что указанный срок пропущен по причинам, не зависящим от ООО "Планета-Холдинг", не имеет правового значения для данного дела. Кроме того, ранее действующее законодательство, в частности, пункт 2.6 Указа Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и пункт 4.5 Указа Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535 "Об Основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", предоставляло юридическим лицам право выкупа арендованного имущества только в том случае, если договоры аренды были заключены ими на основании конкурса или аукциона. В материалах дела не имеется доказательств того, что договор аренды от 19.08.2001 N 1/0620 заключен истцом и ответчиком по итогам конкурса или аукциона. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

7. Ненормативный акт о предоставлении в аренду спорного помещения признан незаконным, так как суд установил, что он не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.01.2005 по делу N А43-11082/2004-9-416).

Предприниматель В. обратился в суд с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Сарова (далее - Комитет) от 13.08.2003 N 14 о предоставлении в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Премьер" встроенного помещения магазина "Афиша", расположенного по адресу: город Саров, улица Московская, 8. Заявленное требование основано (с учетом уточнения) на статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статье 7 Закона "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и пунктах 1.3, 3.2, 3.2.1, 3.4 Положения о сдаче в аренду муниципального имущества, утвержденного решением Думы города Сарова от 04.12.1997 N 187-гд (далее - Положение от 04.12.1997 N 187-гд) и мотивировано тем, что указанный ненормативный акт принят с нарушением законных прав заявителя в сфере предпринимательской деятельности и порядка предоставления муниципального имущества в аренду. Решением от 24.08.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 01.11.2004, суд признал требование предпринимателя В. обоснованным и удовлетворил заявление, указав, что оспариваемый акт не соответствует статье 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" и пунктам 2.1, 3.2, 3.2.1 Положения от 04.12.1997 N 187-гд. Из материалов дела видно, что предприятие на основании решения Комитета от 13.08.2003 заключило с ООО "Альянс-Премьер" договор аренды от 01.09.2003 указанного муниципального имущества сроком до 31.07.2009. Согласно статье 295 (пункту 2) Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 18 (пункту 2) Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" муниципальное предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, без согласия его собственника. В соответствии со статьями 6, 8, 15, 29 Федерального закона от 28.08.1995 N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью относятся к ведению муниципальных образований. Порядок сдачи в аренду муниципального имущества в городе Сарове определен в Положении от 04.12.1997 N 187-гд, пункты 2.1, 3.2, 3.2.1 которого предусматривают, что муниципальные объекты недвижимости могут передаваться в аренду отдельным заявителям целевым назначением только в случае отсутствия других желающих арендовать это имущество по истечении двух недель после опубликования в печати информации о возможности такой аренды и ее условиях. Разрешив спор, суд установил, что пункт 5.1 решения Комитета от 13.08.2003 о сдаче в аренду спорного помещения принят с нарушением пунктов 2.1, 3.2, 3.2.1 указанного Положения, что заявителем кассационной жалобы не оспаривается. Пункт 1 статьи 7 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" запрещает органам местного самоуправления оказывать необоснованные предпочтения одному хозяйствующему субъекту перед другим. В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает решение об удовлетворении заявления о признании недействительным ненормативного акта, если установит, что оспариваемый акт не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. Оспариваемое решение Комитета не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, который не смог реализовать свое право на заключение договора аренды нежилого встроенно-пристроенного помещения общей площадью 1213,90 кв. м, расположенного в здании по адресу: город Саров, улица Московская, 8. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

8. Казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.01.2005 по делу N А11-942/2004-К1-13/36).

Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Владимирской области (далее - Управление) обратилось с иском к негосударственной некоммерческой организации "Адвокатская палата Владимирской области" (далее - ННО "Адвокатская палата Владимирской области") о выселении из нежилых помещений общей площадью 130,2 кв. м, расположенных на первом этаже административного здания по адресу: город Владимир, улица Стрелецкая, 55. Исковые требования основаны на статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы окончанием срока аренды имущества по договору от 23.05.2003 N 499. Как видно из документов и установлено судом, 27.05.2003 Комитет по управлению государственным имуществом Владимирской области, наделенный полномочиями по управлению федеральным имуществом, Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Владимирской области и ННО "Адвокатская палата Владимирской области" заключили договор аренды N 499, по которому в пользование последнему переданы нежилые помещения общей площадью 130,2 кв. м, расположенные на первом этаже административного здания по адресу: город Владимир, улица Стрелецкая, 55. Срок договора аренды согласован сторонами до 30.12.2003. Передача имущества арендатору подтверждается актом приема-передачи. Решением от 14.05.2004 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу о недействительности договора аренды от 23.05.2003 N 499 по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данная сделка совершена с нарушением статей 296, 298 этого же Кодекса, предусматривающих право учреждения распоряжаться закрепленным за ним имуществом. Постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2004 названное решение отменено и в удовлетворении иска отказано. При этом суд сослался на многосторонний характер договора и указал, что при таких обстоятельствах его следует квалифицировать как предусмотренное статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации право учреждения осуществлять владение, пользование и распоряжение имуществом в соответствии с заданием собственника. Данный факт исключает ничтожность сделки, а потому оснований для выселения ответчика из помещения, занимаемого им по действующему договору аренды, не имеется. Апелляционная инстанция Арбитражного суда Владимирской области, проверив данные доводы Управления, признала упомянутое соглашение возобновленным на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В кассационной жалобе истец не оспаривает данные выводы суда, в связи с чем окружной суд, согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не проверяет правильность применения норм материального права в этой части. Доводы Управления о ничтожности сделки отклоняются по следующим мотивам. Толкование договора, осуществленное в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что договор от 27.05.2003 N 499 представляет собой согласованную волю представителя собственника федерального имущества (Комитета по управлению имуществом Владимирской области), его законного владельца (Управления) и арендатора. Согласно статье 296 Гражданского кодекса Российской Федерации казенные предприятия, а также учреждения в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Из смысла приведенной нормы следует, что закрепление имущества за определенным учреждением не исключает права собственника имущества дать лицу, владеющему им на основании ограниченного вещного права, задания по его использованию. Таким образом, оспариваемую сделку, совершенную в том числе и по воле Управления, нельзя квалифицировать как противоречащую действующему законодательству, поэтому статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению. Ссылка заявителя жалобы на пункт 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, ибо данной нормой закреплены порядок и способы реализаций правомочий собственника в отношении принадлежащего ему имущества. Суд кассационной инстанции оставил Постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

9. Договор аренды признан недействительным, так как предметом аренды явилось имущество, ранее переданное в оперативное управление учреждению, у которого оно собственником не изымалось. Поэтому собственник не мог распорядиться им по своему усмотрению (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.2005 по делу N КГ-А40/12160-04).

Министерство иностранных дел Российской Федерации (далее - МИД РФ) и Государственное медицинское учреждение - Поликлиника Министерства иностранных дел Российской Федерации (далее - Поликлиника) обратились в Арбитражный суд г. Москвы с иском о признании недействительным договора аренды от 19.08.2002 N Д-30/325, заключенного между Территориальным управлением Минимущества России, Закрытым акционерным обществом "Медикал лизинг-консалтинг" (далее - Общество) и Поликлиникой, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем освобождения и возврата незаконно арендованных производственных помещений Поликлиники, расположенных по адресу: г. Москва, Смоленская наб., д. 2, корп. 2. Истцы также просили обязать возвратить Обществу арендные платежи в сумме 78872 руб. 67 коп. Решением суда от 19.05.2004 договор аренды от 19.08.2002 N Д-30/325 признан недействительным. Общество выселено из нежилых помещений площадью 24,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, Смоленская наб., д. 2, корп. 2. В части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата арендных платежей отказано. Суд указал на то, что оспариваемый договор не соответствует действующему законодательству, так как предметом аренды явилось имущество, ранее переданное в оперативное управление Поликлинике. У Поликлиники имущество не изымалось как излишнее либо неиспользуемое. Общество фактически пользовалось арендованным имуществом, поэтому требования о возврате арендных платежей оставлены без удовлетворения. Постановлением апелляционного суда указанное решение оставлено без изменения. Суд усматривает, что недвижимое имущество, являющееся объектом аренды по договору от 19.08.2002 N Д-30/325, относится к федеральной собственности и на праве оперативного управления было закреплено за Поликлиникой. В соответствии с п. 2.1 устава целями и предметом деятельности поликлиники является обеспечение высококвалифицированной лечебно-профилактической помощи работникам системы МИД РФ и членам их семей в соответствии с порядком, установленным МИД РФ. В соответствии со ст. 296 ГК РФ казенное предприятие, а также учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Суд установил, что нежилые помещения из оперативного управления Поликлиники не изымались, в связи с чем действия Территориального управления Минимущества РФ по распоряжению имуществом, закрепленным на праве оперативного управления за Поликлиникой, признаны несоответствующими требованиям ст. 296 ГК РФ. При изложенных обстоятельствах вывод суда о несоответствии оспариваемого договора требованиям закона является правильным, соответствующим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Решение суда о выселении Общества из нежилых помещений вынесено в соответствии с требованиями ст. 167 ГК РФ, согласно которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В результате исполнения ничтожной сделки Общество фактически пользовалось предоставленным ему помещением. Арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

10. Если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.01.2005 по делу N КГ-А40/12202-04).

Департамент имущества г. Москвы (ДигМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Московской Дзогчен общине "Ринчен-Линг" о выселении из нежилого помещения площадью 106,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Путейский туп., д. 4/2, стр. 4. Иск заявлен на основании ст. 622 ГК РФ. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2004, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2004, иск удовлетворен. При этом суд исходил из того, что договор аренды от 19.09.1997 N 00-418/97, заключенный между сторонами, прекращен в силу ст. 417 ГК РФ в связи с принятием правительством Москвы решения о сносе здания, в котором расположено арендуемое помещение. Как следует из материалов дела и установлено судом, между сторонами был заключен договор от 19.09.1997 N 00-418/97 на аренду нежилого помещения площадью 106,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Путейский тупик, д. 4/2, стр. 4, сроком действия с 15.07.97 по 15.07.2012. Пунктом 4.2.18 договора стороны предусмотрели, что в случае принятия решения правительством Москвы о реконструкции или сносе арендуемого здания арендатор обязан освободить арендуемое помещение в течение трех месяцев после получения уведомления об этом от арендодателя, если договор был заключен до начала реконструкции. Постановлением от 22.07.2003 N 585-ПП правительство Москвы утвердило перечень зданий, подлежащих сносу, для строительства административного комплекса. В данный перечень включено и здание, расположенное по адресу: Путейский тупик, д. 4, стр. 4, в котором находится арендуемое ответчиком помещение. Уведомлением от 19.09.2003 истец заявил о прекращении договора аренды в силу ст. ст. 417, 450 ГК РФ и необходимости освобождения помещения в срок до 01.10.2003. Неисполнение ответчиком данного требования послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что принятие правительством Москвы Постановления от 22.07.2003 N 585-ПП сделало невозможным исполнение обязательств по договору аренды и послужило основанием для его прекращения (ст. 417 ГК РФ). В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан освободить арендуемое помещение и передать его арендодателю. Суд кассационной инстанции находит выводы суда соответствующими закону, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Довод заявителя о том, что договор при отсутствии соглашения сторон может быть расторгнут только в судебном порядке, противоречит действующему законодательству (ч. 3 ст. 450, ст. 417 ГК РФ). Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

11. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2005 по делу N Ф08-84/2005).

ООО "Стальной двор 2000" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации г. Краснодара о признании незаконным договора аренды земельного участка от 12.09.2000 в части расчета арендной платы и пени, о перерасчете арендной платы с применением средней федеральной ставки с 01.01.2002, исключении пеней и проведении совместной сверки излишне уплаченной арендной платы (уточненные требования). Решением от 30.09.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 03.12.2004, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что согласно условиям договора арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в соответствии с актами органов местного самоуправления. Как установлено судом, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 12.09.2000 N 1354, площадью 9238,75 кв. м. Дополнительным соглашением от 28.03.2003 стороны изменили номер договора от 12.09.2000 на N 4300007394 и условия об арендной плате. Согласно новой редакции годовая ставка арендной платы с 01.01.2003 по 31.12.2003 составила: 3,88 x 1,2 x 2 x 1,8, а общая сумма ежегодной платы - 154856 рублей 23 копейки. Стороны также определили, что арендная плата изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, исчисляется с момента опубликования в периодической печати и оплачивается с момента получения уведомления об изменении арендной платы (пункт 3.4 договора). На момент заключения договора арендная плата рассчитывалась с учетом индекса экономико-планировочной оценочной зоны V-52 и составила ставку арендной платы в год (3,88 руб. за 1 кв. м), умноженную на площадь земельного участка (9238,75 кв. м). На основании Постановлений главы администрации г. Краснодара от 29.04.97 N 707 "Об утверждении ставок арендной платы за земли в г. Краснодаре на 1999 год и типовой формы договора аренды земельного участка", 17.04.2000 N 765 "Об установлении ставок арендной платы за землю в г. Краснодаре на 2000 год" арендная плата по договору от 12.09.2000 изменялась как в одностороннем порядке, так и путем заключения дополнительных соглашений. Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке. Суды первой и апелляционной инстанций установили, что по договору аренды от 12.09.2000 стороны достигли соглашения о размере, условиях и порядке внесения арендной платы. При этом правомерно отклонили довод истца о том, что в силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" арендная плата не может быть выше ставок земельного налога. Положения указанной нормы не распространяются на земельный участок истца, так как он не предоставил доказательств, свидетельствующих о том, что его земельный участок относится к числу занятых объектами транспортных систем естественных монополий. В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Согласно статье 21 Закона Российской Федерации от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" при аренде земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям кредиторов. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы на земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Неустойка определена сторонами в договоре аренды в соответствии с положениями статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, условия договора аренды от 12.09.2000, регулирующие размер арендной платы и пени, соответствуют нормам материального права и основания для вывода об их незаконности отсутствуют. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

12. Если предварительный договор аренды не содержит всех существенных условий основного договора, то такой договор не считается заключенным. Следовательно, отсутствуют правовые основания к понуждению заключить основной договор (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03.03.2005 по делу N Ф09-391/05-ГК).

Общество с ограниченной ответственностью "Рекламно-производственная группа "Синий кот" (далее - ООО "РПГ "Синий кот") обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных отношений администрации г. Перми о понуждении заключить договор аренды рекламного места. Решением от 17.09.2004 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 24.11.2004 решение оставлено без изменения. ООО "РПГ "Синий кот" с решением и Постановлением апелляционной инстанции не согласно, просит их отменить, заявленные требования удовлетворить. Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и ООО "РПГ "Синий кот" 20.08.2003 заключен договор аренды рекламного места сроком действия с 01.03.2003 по 30.11.2003. Пункт 1.3.1 договора аренды рекламного места устанавливает, что по окончании срока действия договора арендодатель - Департамент имущественных отношений администрации г. Перми - обязан заключить новый договор на тех же условиях на срок от 3 до 5 лет при отсутствии у арендатора - ООО "РПГ "Синий кот" - задолженности по арендной плате, пеням и возмещению ущерба, причиненного ненадлежащим исполнением договора. ООО "РПГ "Синий кот", ссылаясь на то, что указанный пункт договора является предварительным договором, а арендодатель - Департамент имущественных отношений Администрации г. Перми - уклоняется от заключения договора, обратилось в суд с иском о понуждении заключить договор на основании п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Существенным условием предварительного договора являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку пункт п. 1.3.1 договора аренды рекламного места не соответствует указанным требованиям, суд пришел к правильному выводу, что он не является предварительным договором, следовательно, у ООО "РПГ "Синий кот" отсутствуют правовые основания для понуждения Департамента имущественных отношений администрации г. Перми к заключению договора аренды в соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Довод заявителя о том, что суд необоснованно признал п. 1.3.1 договора не соответствующим требованиям ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку комплексная оценка договора аренды рекламного места от 20.08.2003 позволяет установить предмет и условия договора, отклоняется. Указанный договор является самостоятельным договором аренды рекламного места. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

13. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.02.2005 по делу N КГ-А40/13384-05).

Департамент имущества г. Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Игма-Р" (далее - ООО "Игма-Р") о расторжении договора аренды нежилых помещений от 11.01.2001 N 1-24/2001 и выселении ответчика из занимаемых им помещений. Исковые требования заявлены на основании статей 301, 304, 450, 452, пункта 3 статьи 619, статьи 622 ГК РФ в связи с существенным нарушением арендатором обязанностей по перечислению арендных платежей. В материалы дела представлена копия претензии от 09.02.2004 N 12/12П/04, направленная, по утверждению истца, в адрес ответчика, в которой он предлагал устранить допущенные нарушения и расторгнуть договор. Решением от 13.07.2004 Арбитражный суд г. Москвы иск удовлетворил. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в иске отказано, так как суд установил, что истец не доказал факт направления ответчику необходимой в таком случае претензии, представленная копия претензии не могла служить тому доказательством. В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Однако при вынесении постановления суд апелляционной инстанции не учел, что в соответствии со статьей 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором. Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции, иск оставил без рассмотрения.

14. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2005 по делу N А56-27558/04).

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Колибри" (далее - Общество) о взыскании 715008 руб. 81 коп., в том числе 418304 руб. 38 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2001 по 30.06.2004 и 296704 руб. 43 коп. пеней, на основании договора от 29.06.2001 N 12-А003214 аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды. Решением от 15.10.2004 с Общества в пользу КУГИ взыскано 189383 руб. 05 коп. задолженности по арендной плате и 77985 руб. 42 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано. В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось. Как следует из материалов дела, 29.06.2001 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 12-А003214 аренды нежилого помещения площадью 159,4 кв. м, сроком действия 5 лет. Размер и порядок внесения арендной платы за пользование имуществом определены разделом 3 договора. Пунктом 4.9 предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки за несвоевременное и в неполном объеме внесение арендной платы. Объект передан арендатору по акту приемки-передачи от 29.06.2001. Письмом от 03.10.2001 Общество просило КУГИ о досрочном, с 01.10.2001, расторжении договора от 29.06.2001. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что КУГИ согласился с предложением Общества о досрочном расторжении договора. Сторонами была проведена проверка занимаемого ответчиком спорного нежилого помещения. Актом проверки от 11.10.2002 установлено, что арендованное Обществом по договору от 29.06.2001 нежилое помещение свободно от имущества и материальных ценностей ответчика. Однако акт сдачи-приемки арендованного помещения сторонами не подписан. Сославшись на продолжение действия договора от 29.06.2001 и ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по нему, КУГИ обратился в суд с настоящим иском. Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд сослался на положения статьи 453 Гражданского кодекса РФ, посчитав, что в связи с обменом сторонами документами о расторжении договора он считается расторгнутым с 20.02.2003. В соответствии с пунктом 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. Вывод суда о прекращении спорного договора с 20.02.2003 основан на представленном истцом дополнительном соглашении о расторжении договора с указанием о возврате подписанного дополнительного соглашения в срок до 20.02.2003, полученном представителем ответчика 06.02.2003. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

15. Отчуждение муниципального имущества в частную собственность возможно только в соответствии с законодательством о приватизации. Проведение реконструкции в арендованном помещении не относится к способам приватизации, поэтому не являлось основанием для возникновения у арендатора права собственности (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.03.2005 по делу N А43-18194/2004-13-477).

Индивидуальный предприниматель Д. обратилась в арбитражный суд с иском к администрации Кулебакского района Нижегородской области (далее - Администрация) о выделе в натуре доли в нежилом помещении по улице Циолковского, дом 22 в городе Кулебаки - комнат N 11, 12, 13 площадью 113,08 кв. м. Заявленное требование мотивировано тем, что истец затратил на капитальный ремонт арендуемого по договору от 02.09.1999 N 52 муниципального помещения по указанному адресу 98868 рублей, а потому ответчик обязан передать Д. часть этого помещения. Решением от 23.11.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 20.01.2005, суд, руководствуясь статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении иска, указав, что отчуждение муниципального имущества в частную собственность возможно только в соответствии с законодательством о приватизации. Как видно из документов, Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Д. (арендатор) подписали договор от 02.09.1999 N 52 аренды находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения общей площадью 211,33 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Кулебаки, улица Циолковского, дом 22, для размещения швейного салона. Упомянутое помещение передано арендатору по акту от 02.09.1999 (приложение N 1 к договору аренды), подписанному сторонами, в неудовлетворительном состоянии с указанием в акте недостатков арендованного имущества (отсутствует освещение на 50 процентов, протекает крыша, требуется замена дверных блоков и дверей, разобрана кирпичная кладка под лестничным маршем). По условиям пункта 3.2.8 договора от 02.09.1999 арендатор обязался проводить капитальный ремонт, перепланировки, переоборудование и реконструкции арендуемых помещений только на основании документации, разработанной и утвержденной в порядке, предусмотренном действующим законодательством. В ответ на обращение Д. КУМИ Администрации принял решение от 03.12.1999 N 165 разрешить ей внести инвестиции в арендуемый объект на капитальный ремонт и произвести его в соответствии со сметой, составленной МУП "Кулебакистройзаказчик" и согласованной с арендодателем. Постановлением главы Администрации от 27.04.2000 N 394 утвержден акт приемки в эксплуатацию реконструированного объекта (магазина-ателье по пошиву одежды). Решением КУМИ Администрации от 14.11.2000 N 158 затраты предпринимателя на капитальный ремонт помещения в сумме 98868 рублей зачтены в счет арендной платы по упомянутому договору. Д., посчитав, что после реконструкции она вправе получить в собственность часть нежилого помещения (комнаты N 11, 12, 13 площадью 113,08 кв. м) по улице Циолковского, дом 22 в городе Кулебаки, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском. В соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам и передавать его в аренду. Д. реконструировала помещение, собственником которого она не являлась. Данное помещение, являющееся муниципальной собственностью, передано ей собственником в аренду (то есть во временное владение и пользование). Согласно пункту 2 статьи 612 и пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды, или были заранее известны арендатору, либо обнаружены арендатором при передаче имущества в аренду. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды. Акт от 02.09.1999 передачи помещения в аренду свидетельствует о том, что в момент подписания договора аренды Деменкова Г. Н. знала о недостатках этого помещения, предполагаемого ею для использования под ателье, а обязанность арендатора производить капитальный ремонт и реконструкцию с соблюдением соответствующих норм и правил предусматривалась в пункте 3.2.8 договора. Таким образом, осуществление предпринимателем реконструкции арендуемого у ответчика помещения не являлось основанием для возникновения у Д. права собственности на это помещение и после реконструкции. Согласно статье 217 названного Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. В силу пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Проведение реконструкции в арендованном помещении к способам приватизации не относится. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

16. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.01.2005 по делу N Ф04-9454/2004(7741-А27-10)).

Комитет по управлению государственным имуществом по Кемеровской области обратился в Арбитражный суд с иском к ООО "Сибирь-Юг" о взыскании 64490 руб. 29 коп., в том числе 43667 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 16823 руб. 03 коп. пеней и 5000 руб. 00 коп. штрафа. Исковые требования обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды N 642-ф/2 от 24.06.2002. До принятия решения истцом заявлено ходатайство об увеличении исковых требований до 40676 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате, 368970 руб. 92 коп. пеней и 5000 руб. штрафа. Ходатайство истца судом удовлетворено. Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.04.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2004, требования истца удовлетворены в сумме 40676 руб. 93 коп. основного долга по арендной плате, 5000 руб. пеней и 500 руб. 00 коп. штрафа. Применив статью 333 Гражданского кодекса РФ, суд уменьшил размер подлежащей взысканию суммы пеней и штрафа. Ответчик в кассационной жалобе указал, что истец в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменил назначение денежных средств, перечисленных ответчиком в счет арендной платы, не выставил требования ответчику и не согласовал расчет начисленных пеней. Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению государственным имуществом по Кемеровской области (арендодатель) и ООО "Сибирь-Юг" (арендатор) заключен договор аренды N 642-Ф/02 от 24.06.2002 нежилых помещений общей площадью 100 кв. м, расположенных на первом этаже производственного здания Новокузнецкого почтамта по адресу: город Новокузнецк, переулок Больничный, 5. Пунктами 3.2 - 3.3 договора аренды стороны определили порядок и сроки внесения арендной платы, в частности, арендатор обязан вносить арендодателю за пользование помещениями арендную плату до 10 числа месяца, за который производится оплата. Размер арендной платы определен в пункте 3.1 договора. Условиями договора стороны предусмотрели, что в период действия договора суммы, вносимые в счет исполнения по обязательствам по настоящему договору, в первую очередь направляются на погашение пеней, исчисленных за просрочку внесения арендных платежей (пункт 3.5). Пунктами 4.1, 4.2 договора от 24.06.2002 за просрочку внесения арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 50 минимальных размеров оплаты труда и пеней в размере 0,7% от суммы просроченного долга за каждый день просрочки. Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполнил договорные обязательства, истец, исходя из условий пункта 3.5 договора аренды, произвел арифметический расчет задолженности арендной платы, штрафа и пеней, который ответчиком не оспорен. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения.

17. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.02.2005 по делу N А56-10980/04).

Общество с ограниченной ответственностью "РСУ "Фрунзенское" (далее - ООО "РСУ "Фрунзенское") обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АЛЮР" (далее - ООО "АЛЮР") о взыскании 870382 руб. 82 коп., в том числе 780762 руб. задолженности по арендной плате за 15 месяцев по договору аренды и 89710 руб. 84 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением от 07.09.2004 иск удовлетворен частично. С ответчика в пользу истца взыскано 62997 руб. 93 коп., в том числе 53576 руб. долга и 9421 руб. 93 коп. процентов. Постановлением апелляционной инстанции от 25.11.2004 решение оставлено без изменения. Как установлено судом и следует из материалов дела, между ООО "РСУ "Фрунзенское" и ООО "АЛЮР" 01.11.2002 заключен договор аренды бурового оборудования. Арендная плата установлена сторонами в размере 3000 руб. в месяц. В дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 27.11.2002, согласно которому размер арендной платы за буровой станок ЛБУ-50, пневмокомпрессор, пневморастворонагнетатель, буровую установку ПБУ-1 установлен в 1600 долларов США. В связи с неуплатой ООО "АЛЮР" арендной платы ООО "РСУ "Фрунзенское" обратилось с иском о взыскании долга за период с 01.11.2002 от 01.10.2003. Удовлетворяя иск в части взыскания 53576 руб. долга и 9421 руб. 93 коп. процентов, суд исходил из того, что дополнительным соглашением от 27.11.2002 был установлен не ежемесячный размер арендной платы, а единовременный взнос за аренду бурового оборудования в размере 1600 долларов США, что соответствует 50976 руб., а общая сумма долга равна 53576 руб. При этом проценты за пользование чужими денежными средствами взысканы судом за период с 06.12.2002 по 05.04.2004, исходя из размера учетной ставки банковского процента на день принятия решения. Апелляционная инстанция согласилась с толкованием дополнительного соглашения от 27.11.2002 и договора от 01.11.2002, данным судом первой инстанции. Согласно пункту 3.1 статьи 3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2002 арендная плата за буровой станок ЛБУ-50, пневмокомпрессор и пневморастворонагнетатель составляет 1000 долларов США, арендная плата за буровую установку ПБУ-1 составляет 600 долларов США. В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Подпунктом 1 пункта 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Из дополнительного соглашения следует, что стороны не определили периодичность внесения арендной платы. Арбитражный суд на основании положений статьи 431 ГК РФ пришел к выводу, что дополнительным соглашением от 27.11.2002 стороны не изменили размер ежемесячных платежей, а предусмотрели иной по сравнению с договором принцип установления арендной платы за составные части арендованного имущества, что не противоречит указанным положениям статьи 614 ГК РФ. Как предусмотрено статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Истец не представил доказательств, подтверждающих, что при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах арендная плата вносится ежемесячно. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

18. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Фактическое изменение арендной платы в результате индексации ее базовых ставок не является изменением условий договора о размере арендной платы (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 02.03.2005 по делу N Ф09-350/05-ГК).

Администрация г. Кургана обратилась в арбитражный суд с иском к ООО "Слада" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.10.1995 N 1015 за 2003 год и неустойки в общей сумме 797525 руб. 66 коп. В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования, просил взыскать с ООО "Слада" задолженность по арендной плате в сумме 662345 руб. 69 коп., в т. ч. 343731 руб. 32 коп. основного долга и 318615 руб. 38 коп. пени. Решением от 28.09.2004 иск удовлетворен частично. С ООО "Слада" в пользу администрации г. Кургана взыскано 343731 руб. 31 коп. основного долга и 44685 руб. 07 коп. пени, а всего 388416 руб. 38 коп. В остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 07.12.2004 решение оставлено без изменения. Как следует из материалов дела, между администрацией г. Кургана и ООО "Слада" заключен договор аренды от 03.10.1995 N 1015 земельного участка общей площадью 0,4248 га для эксплуатации платной стоянки в микрорайоне Заозерного района г. Кургана сроком на 15 лет. Пунктом 2.3 договора аренды от 03.10.1995 N 1015 установлен размер арендной платы на 1995 год. В пункте 2.4 этого же договора указано, что перерасчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании опубликованной в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором. Ставки арендной платы исчисляются на основании ставок земельного налога в соответствии с Законом Российской Федерации "О плате за землю" и ежегодно индексируются на основании федеральных законов. Судом установлено, что размер арендной платы за 2003 год рассчитан арендодателем на основании Постановления администрации Курганской области от 21.05.2002 N М223 "Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Курганской области". В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Пунктом 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы основного долга, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходил из того, что из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктов 2.2 и 2.4 договора аренды от 03.10.1995 N 1015 следует, что администрация г. Кургана имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы. При этом обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении ставок арендной платы договором не предусмотрена. В этой связи судом сделан правомерный вывод о том, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего изменение размера арендной платы по соглашению сторон. Взыскивая неустойку, суд исходил из того, что пунктом 2.5 договора аренды земельного участка от 03.10.1995 N 1015 за нарушение сроков уплаты арендной платы предусмотрена неустойка в размере 0,7% за каждый день просрочки от суммы задолженности. Судом факт наличия задолженности по арендной плате установлен. Учитывая явную несоразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, требование администрации г. Кургана о взыскании неустойки удовлетворено обоснованно с учетом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 44685 руб. 07 коп. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

19. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2005 по делу N А14-6510-2004/247-30).

Администрация города Воронежа обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Казино Фламинго" (далее - ООО "Казино Фламинго") об изменении арендной платы по договору аренды от 17.05.2001 N 4-747-01 нежилого помещения в соответствии с проектом дополнительного соглашения. Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.09.2004 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 22.12.2004 указанное решение оставлено без изменения. Как усматривается из материалов дела, между администрацией города Воронежа и ООО "Казино Фламинго" 17.05.2001 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 1380,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Кольцовская, 43. Согласно п. 1.1 договора арендная плата была установлена в сумме 67495,86 руб. в месяц, расчет составлялся согласно приложению N 3 к договору на основании базовой годовой ставки арендной платы за 1 кв. м площади помещения, утверждаемой городской Думой, и коэффициентов (износа помещения, типа строения и др.). В соответствии с п. 3.4 договора размер арендной платы мог быть изменен арендодателем в случаях изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот решениями органов местного самоуправления г. Воронежа и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ. При этом периодичность изменения ставок арендной платы устанавливалась решениями органов местного самоуправления г. Воронежа, а само изменение должно было производиться за 1 месяц до срока внесения платежа письменным уведомлением арендатора, которое вступало в силу с момента получения и являлось неотъемлемой частью договора. 02.10.2001 со ссылкой на Постановления Воронежской городской Думы от 14.08.2001 N 100-1 и N 101-1 в п. 1.1 договора аренды сторонами были внесены изменения в части характеристик и размера арендной платы, которая составила 107901,13 руб. в месяц. 27.05.2003 сторонами было подписано дополнительное соглашение об изменении редакции п. 3.4 договора аренды, которым было установлено, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не более одного раза в год на сумму в пределах роста индекса потребительских цен, установленного Госкомитетом по статистике. Воронежской городской Думой было принято Постановление N 18-1 от 26.02.2004 "Об арендной плате за нежилые помещения и основные средства, находящиеся в собственности г. Воронежа", согласно которому с 01.04.2004 базовая годовая ставка арендной платы была установлена в размере 600 руб. за 1 кв. м основной площади. Администрация г. Воронежа во исполнение указанного Постановления направила 09.03.2004 в адрес ООО "Казино Фламинго" письмо с предложением подписать дополнительное соглашение от 05.03.2004 к договору об изменении суммы арендной платы. ООО "Казино Фламинго" отказалось подписать дополнительное соглашение от 05.03.2004, ссылаясь на подписанное сторонами соглашение от 27.05.2003, устанавливающее иной порядок увеличения арендной платы. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд области обоснованно исходил из следующего. В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Пунктом 5.3 Положения о сдаче в аренду нежилых помещений города Воронежа, утвержденного Постановлением от 27.06.2001 N 64-1 Воронежской городской Думы, предусмотрено, что изменение ставок арендной платы производится по решению городской Думы не чаще одного раза в год с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за месяц. Из представленного в материалах дела дополнительного соглашения от 27.05.2003, подписанного сторонами и зарегистрированного в установленном законом порядке, об изменении п. 3.4 договора аренды следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем не более одного раза в год на сумму в пределах роста индекса потребительских цен, установленного Госкомитетом по статистике. Суд области сделал обоснованный вывод о том, что условие об изменении размера арендной платы, отраженное в дополнительном соглашении от 27.05.2003, не противоречит нормам ст. 614 ГК РФ, а также Положению от 27.06.2001 N 64-1. Данное дополнительное соглашение содержит основание увеличения размера арендной платы в виде индекса роста потребительских цен, а администрация г. Воронежа не обосновала соответствие увеличения размера арендной платы данному показателю. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

20. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.03.2005 по делу N А17-95/3).

Ивановская областная коллегия адвокатов N 4 (далее - Коллегия) обратилась в суд с иском к Городскому комитету по управлению имуществом города Иваново (далее - Комитет) о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 13097 рублей 05 копеек, 4097 рублей расходов на приобретение обогревателей, 14896 рублей 68 копеек расходов по оплате электроэнергии, 5000 рублей стоимости изготовления проекта теплоснабжения, а также 7132 рублей 28 копеек уменьшения арендной платы. Исковые требования основаны на статьях 15, 611, 612, 614 и 616 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что истец был вынужден произвести расходы, которые связаны с приведением арендованной недвижимости в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и которые подлежат компенсации за счет арендодателя. Решением от 25.08.2004 иск удовлетворен частично: с ответчика в порядке, установленном в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскано 13097 рублей 05 копеек расходов по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. В удовлетворении требований о взыскании убытков отказано со ссылкой на недоказанность причинно-следственной связи между действиями Комитета и расходами, понесенными Коллегией. Кроме того, суд указал на отсутствие оснований для уменьшения арендной платы на истребуемую истцом сумму. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме. Суд сослался на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 N 927 и сделал вывод о наличии у арендатора обязательства по проведению капитального и текущего ремонта арендуемого помещения, в связи с чем соответствующие затраты по ремонту кровли не подлежат взысканию с арендодателя. Как видно из документов и установлено судом, 18.01.1999 Комитет, муниципальное предприятие жилищного хозяйства города Иваново (балансодержатель) и президиум Ивановской областной коллегии адвокатов (правопредшественник истца) заключили договор N 927 аренды нежилого помещения. В пункте 3.1.7 договора аренды стороны согласовали условие, согласно которому нести расходы по содержанию переданного в аренду помещения, поддерживать его и коммуникации в исправном состоянии, проводить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, мест общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда обязан арендатор. При подписании акта приема-передачи от 01.02.1999 контрагенты указали в нем, что системы теплоснабжения и водоснабжения требуют восстановления, а крыша - ремонта. Крыша здания, в котором истец арендовал нежилые помещения, со временем пришла в негодность, поэтому арендатор в сентябре 2003 года произвел ее капитальный ремонт, потратив на него 13097 рублей 05 копеек. После совершения указанных действий Коллегия письмом от 16.09.2003 N 39 обратилась к Комитету с просьбой зачесть потраченные на ремонт кровли суммы в счет арендных платежей. В письме от 20.10.2003 N 23/19-2100 арендодатель сообщил арендатору о готовности частично зачесть затраты, связанные с капитальным ремонтом кровли, в счет арендной платы, после проверки актов выполненных работ. Данная переписка не может быть расценена как внесение изменений в договор, поскольку не соответствует требованиям, установленным статьей 452 Кодекса. В октябре 2004 года при производстве строительных работ на объекте, принадлежащем Харитонову А. А., повреждены системы тепло - и водоснабжения, в результате чего помещение, занимаемое Коллегией, было лишено централизованного теплоснабжения. Сведения об указанных фактах содержатся в письмах Коллегии от 27.10.2003 и 03.11.2003, которые она направила в адрес Комитета. В ответ на данные обращения председатель Комитета предложил Коллегии разработать проектную документацию и выполнить прокладку новой теплотрассы. Коллегия и государственное унитарное предприятие "Ивановгражданпроект" подписали договор подряда от 11.12.2003 N 657/2003 на выполнение проектно-изыскательских работ, связанных с прокладкой новой теплотрассы. Стоимость указанных работ, согласно пункту 2.1 соглашения, составила 5000 рублей. В период с октября 2003 года по апрель 2004 года истец приобрел четыре обогревателя общей стоимостью 4097 рублей и оплатил использованную электроэнергию на сумму 14896 рублей 68 копеек. Поименованные суммы, а также уменьшение арендной платы на 7132 рублей 28 копеек явились предметом иска по настоящему делу. При разрешении спора апелляционная инстанция правомерно сослалась на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий, что арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом или договором сторон. В пункте 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 N 927 установлено иное лицо (арендатор), обязанное проводить капитальный ремонт, суд обоснованно отказал в компенсации расходов по ремонту кровли, понесенных Коллегией. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

21. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поэтому у арендатора, не являющегося заинтересованным лицом, отсутствовало право требовать признания недействительной сделки по переходу права собственности на арендуемое имущество (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.02.2005 по делу N А64-569/03-12).

ООО "Гранит-М" обратилось в арбитражный суд с исками к ООО "Техноком-Т" и ОАО "Гранит" о признании недействительным договора N 6 от 05.12.2002 купли-продажи недвижимого имущества - здания материального склада N 1, заключенного между ООО "Техноком-Т" и ОАО "Гранит", обязании ООО "Техноком-Т" и ОАО "Гранит" возвратить полученное по указанной сделке в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2004 признан недействительным договор купли-продажи N 6 от 05.12.2002, заключенный между ОАО "Гранит", г. Уварово, и ООО "Техноком-Т", г. Тамбов. Суд обязал ОАО "Гранит", г. Уварово, и ООО "Техноком-Т", г. Тамбов, возвратить все полученное по сделке. Апелляционной инстанцией дело не рассматривалось. Как установлено судом области, между ООО "Техноком-Т" и ОАО "Гранит" 05.12.2002 заключен договор купли-продажи имущества N 6, в соответствии с которым ОАО "Гранит" обязалось продать, а ООО "Техноком-Т" - купить здание материального склада N 1, расположенное по адресу: Тамбовская область, г. Уварово, ул. Б. Садовая, 29. ООО "Гранит-М", предъявляя исковые требования о признании недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащего требованиям Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве) "(1998 г.), договора купли-продажи N 6 от 05.12.2002, заключенного ОАО "Гранит" и ООО "Техноком-Т", ссылалось на то, что оспариваемой сделкой нарушены его права как арендатора отчуждаемого по сделке имущества, в п. 5.2 договора аренды ОАО "Гранит" - арендодатель обязывалось не продавать арендованное имущество без согласия ООО "Гранит-М" - арендатора. Согласно ст. 166 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в п. 32 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Поскольку права и интересы арендатора не затрагиваются при замене собственника переданного в аренду имущества, у ООО "Гранит-М" отсутствовало право предъявлять требование о признании недействительной сделки купли-продажи арендуемого имущества и применении последствий ее недействительности. Что касается п. 5.2 договора аренды, в соответствии с которым арендодатель теряет право распоряжения арендуемым объектом на срок аренды без письменного согласия арендатора, то он не соответствует действующему законодательству. На момент совершения оспариваемой сделки заявитель не был кредитором ОАО "Гранит" и признан таковым только Определением Арбитражного суда Тамбовской области по делу N А64-6068/01-2 от 03.07.2003, в обоснование исковых требований не ссылался на нарушение своих прав как кредитора общества, а заявлял о нарушении интересов ООО "Гранит-М" в качестве арендатора имущества. При таких обстоятельствах у суда области отсутствовали законные основания для удовлетворения исковых требований ООО "Гранит-М", не являющегося заинтересованным в сделке лицом. Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований отказал.

22. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 21.02.2005 по делу N А54-2502/04-С19).

Управление муниципальным имуществом администрации г. Рязани обратилось в суд с иском к ООО "Обсидиан" об обязании освободить нежилое помещение по договору аренды. Решением суда от 01.09.2004 иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2004 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. 01.03.1996 между КУМИ администрации г. Рязани (в настоящее время - УМИ администрации г. Рязани) и ООО "Обсидиан" заключен договор аренды нежилого помещения для использования под торговую точку. Письмом от 05.02.2004 арендодатель направил арендатору требование о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения в связи с нарушением арендатором условий договора. В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Из условий договора аренды следует, что арендатор обязан использовать объект исключительно по прямому назначению в соответствии с п. 1.1 под торговую точку. При этом п. 7.7 соглашения о внесении изменений в договор аренды сторонами предусмотрен запрет на продажу ответчиком вино-водочных изделий в розлив. Однако ответчик нарушил условия договора и использовал это помещение не под торговую точку, а под закусочную и осуществлял продажу вино-водочных изделий в розлив. Таким образом, ответчиком использовалось нежилое помещение не по целевому назначению, что является основанием для досрочного расторжения спорного договора аренды. Из письма от 05.02.2004 следует, что истец направил ответчику претензию с требованием расторгнуть спорный договор аренды и освободить занимаемое помещение в связи с нарушением последним условий договора. Однако до настоящего времени нежилое помещение ответчиком не освобождено. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

23. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.03.2005 по делу N А29-8310/2003-2Э).

Федеральное государственное учреждение "Пруптский лесхоз" (далее - ФГУ "Пруптский лесхоз") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эколес-1" (далее - ООО "Эколес-1") о расторжении на основании статьи 28 Лесного кодекса РФ договора аренды участков лесного фонда от 25.01.2001 N 3, взыскании 711501 рубля 04 копеек задолженности по арендной плате и 64933 рублей 26 копеек пеней. Решением от 02.09.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 30.11.2004, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд, руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу, что систематическое нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, установленных в том числе вступившим в законную силу решением арбитражного суда, является основанием для расторжения договора аренды со стороны ФГУ "Пруптский лесхоз". ФГУ "Пруптский лесхоз" и ООО "Эколес-1" на основании протокола конкурсной комиссии N 7-06 от 26.12.2000 заключили договор от 25.01.2001 N 3 на аренду участков лесного фонда площадью 88876 гектаров для заготовки древесины от рубок главного пользования сроком на десять лет, зарегистрированный по правилам статьи 32 Лесного кодекса РФ 12.03.2001 в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со статьей 105 Лесного кодекса РФ при аренде участков лесного фонда арендаторы вносят арендную плату. Ее размер, порядок, условия и сроки внесения определяются договором аренды участка лесного фонда. Согласно пункту 24 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.03.1998 N 345, размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон с учетом вида лесопользования, годового размера лесопользования на арендуемом участке и действующих ставок лесных податей за данный вид лесопользования. Протоколом от 01.03.2003 N 4 к названному договору аренды стороны согласовали годовой размер арендной платы на 2003 год в сумме 1185835 рублей 07 копеек и в приложении N 4 к протоколу установили порядок и сроки внесения арендной платы в 2003 году с разбивкой ежегодной арендной платы по согласованному графику на десять платежей - к 15-му числу каждого месяца - с марта по ноябрь 2003 года. Указанный протокол и приложение N 4 к нему подписаны со стороны ответчика генеральным директором ООО "Эколес-1" Отырба А. М., в связи с чем доводы заявителя кассационной жалобы о несогласованности размера арендной платы подлежат отклонению. Вопрос о недействительности на основании статьи 178 Гражданского кодекса РФ (далее - Кодекс) договора аренды, заключенного, по утверждению общества, под влиянием заблуждения, правомерно не рассматривался судом первой и апелляционной инстанций, поскольку не является предметом данного иска. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения сделки другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Согласно пункту 3 статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Претензией от 11.09.2003 N 326 истец потребовал от ответчика исполнения обязательств по внесению арендной платы, указав, что в случае их неисполнения потребует расторжения договора аренды в судебном порядке. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие внесение обществом арендной платы. Решением Арбитражного суда Республики Коми от 26.05.2003 по делу N А29-674/03-2э с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за предыдущий период аренды по этому же договору. В соответствии со статьей 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В силу пункта 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии с пунктом 8.4 договора при несвоевременном внесении очередных платежей арендной платы за каждый день просрочки установлена неустойка в размере 0,1 процента от суммы просроченного платежа. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

24. Суд отказывает в иске о расторжении договора, если к моменту рассмотрения спора устранены обстоятельства, послужившие основанием для предъявления исковых требований.

1) В Арбитражный суд Чувашской Республики обратился Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом с иском к открытому акционерному обществу "Фаворит-Дизайн" (далее - ОАО "Фаворит-Дизайн") о расторжении договора аренды от 01.10.2000 N 5075 и взыскании штрафных санкций в сумме 90505 рублей 55 копеек (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.01.2005 по делу N А79-5509/2003-СК2-5177). Исковые требования основаны на статьях 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что ответчик без разрешения арендодателя и в нарушение подпункта "ж" пункта 2.3 названного договора передал в пользование обществу с ограниченной ответственностью "КомпОргСервис" все арендованное помещение. Решением от 25.12.2003, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 18.12.2004, в удовлетворении иска отказано со ссылкой на статьи 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, поскольку до получения ответчиком требования о расторжении сделки последний предпринял меры к устранению нарушений условий договора. Кроме того, до вынесения судебного акта ответчик добровольно погасил пени за нарушение сроков внесения арендных платежей и эксплуатационных расходов. Как видно из документов и установлено судом, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом и ОАО "Фаворит-Дизайн" заключили договор аренды от 31.10.2000 N 5075 нежилого помещения площадью 71,4 кв. м, в котором предусмотрели право арендатора передавать часть помещения в субаренду по правилам, установленным Положением о порядке аренды помещений муниципальной собственности города Чебоксары (подпунктом "ж" пункта 2.3). В случае передачи помещения третьим лицам с нарушением условий сделки арендодателю предоставлено право расторгнуть ее досрочно (пункт 6.3). Подпунктом "в" пункта 5.2 Договора установлена имущественная ответственность арендатора в виде взыскания с него однократной суммы годовой арендной платы, наступающая в случае нарушения им подпунктов "а1" и "ж" пункта 2.3 соглашения. Материалами дела подтверждено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что ОАО "Фаворит-Дизайн" и ООО "КомпОргСервис" заключили договоры субаренды помещения площадью 36 кв. м, однако ООО "КомпОргСервис" фактически пользовалось всем переданным ОАО "Фаворит-Дизайн" объектом, что противоречит пункту 6.3 Положения о порядке аренды помещений муниципальной собственности города Чебоксары, предусматривающему максимальный размер помещения, передаваемого в субаренду (50 процентов). Таким образом, факт существенного нарушения ОАО "Фаворит-Дизайн" условий договора аренды от 01.10.2000 является установленным. Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, а также по другим основаниям, определенным в соглашении в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения исполнения им обязательства в разумный срок. Из материалов дела видно, что арендодатель 18.08.2003 направил арендатору требование об устранении нарушений условий договора, однако еще 05.08.2003 ОАО "Фаворит-Дизайн" потребовало от ООО "КомпОргСервис" освободить занимаемое последним помещение, а 11.08.2003 обратилось в суд с иском о выселении субарендатора. Данные обстоятельства свидетельствуют о принятии арендатором всех возможных мер по устранению нарушений положений договора аренды, что в силу прямого указания закона (статьи 619 Кодекса) подтверждает правомерность выводов суда первой и апелляционной инстанций о невозможности его расторжения по требованию арендодателя. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

2) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Новый век" (далее - ООО "Новый век") о взыскании 18543 руб. 66 коп., в том числе 15907 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2004 по 30.06.2004 на основании договора от 04.02.2002 N 19-А000572 аренды нежилых помещений и 2636 руб. 60 коп. пеней, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.01.2005 по делу N А56-24296/04). Решением от 27.09.2004 в удовлетворении иска отказано в связи с погашением к моменту рассмотрения спора задолженности по арендной плате и пеням и устранением обстоятельств, послуживших основанием для предъявления требования о расторжении договора и выселении. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "Новый век" (арендатор) заключен договор от 04.02.2002 N 19-А000572 аренды нежилых помещений общей площадью 57,4 кв. м, расположенных в нежилом одноэтажном здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, ул. Лиственная, д. 6 - 8, лит. Б, сроком до 04.02.2007. Согласно пункту 1.4 договора его условия распространяются на отношения сторон, возникшие с 04.02.2002. Размер квартальной арендной платы определен в пункте 3.1 договора и составил 252,493 у. е. (без учета НДС). В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата перечисляется не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала, а с предварительного письменного уведомления арендодателя может перечисляться помесячно не позднее десятого числа оплачиваемого месяца. Пунктом 4.8 договора за несвоевременное и неполное перечисление арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. Согласно пункту 5.3.2 возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения является основанием для досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя. Платежным поручением от 13.09.2004 N 53 ответчик полностью погасил долг, включая пени, и перечислил арендную плату за третий квартал 2004 года. Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, а по требованию одной из сторон по решению суда - при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных упомянутым Кодексом, другими законами или договором. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 названного Кодекса, согласно которой в конкретном договоре аренды стороны могут расширить данный перечень оснований. Обязательным условием предъявления требования досрочного расторжения договора является предварительное направление арендодателем арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. По смыслу статей 450, 619 Гражданского кодекса РФ, такие отрицательные для арендатора последствия, как расторжение договора, наступают в случае неисполнения им условий договора, когда все иные меры воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны, а продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы другой стороны. В данном случае с учетом устранения ответчиком нарушения обязательства к моменту рассмотрения спора, незначительности периода просрочки и суммы задолженности кассационная инстанция считает возможным поддержать вывод суда об отказе в расторжении договора аренды и выселении ООО "Новый век" как не противоречащий основным положениям гражданского законодательства, направленным на стабилизацию отношений в сфере предпринимательской деятельности, и материалам дела. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

25. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.01.2005 по делу N А78-3958/04-С1-7/121-Ф02-5881/04-С2).

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Читинской области обратилось в Арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 01.01.2004 N 20-04-В, взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Восток-Сервис" (далее - ООО "Восток-Сервис") 286325 рублей 46 копеек долга по арендной плате за январь - август 2004 года, 30373 рублей 90 копеек пени за просрочку исполнения денежного обязательства и выселении ответчика из арендованных помещений. Решением от 24 сентября 2004 года иск удовлетворен в размере 78227 рублей 66 копеек долга и 12064 рублей 98 копеек пени, в остальной части иска отказано. Апелляционная инстанция Постановлением от 19 ноября 2004 года изменила решение от 24 сентября 2004 года, взыскала с ответчика 286325 рублей 46 копеек долга и 10000 рублей пени, в остальной части судебный акт арбитражного суда первой инстанции оставила без изменения. В соответствии с частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В материалах дела имеется письмо теруправления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Читинской области от 27.05.2004 N 3392, в котором содержится требование к ООО "Восток-Сервис" в недельный срок оплатить 234447 рублей - долг по договору от 01.06.2004. Предметом рассматриваемого иска является требование о расторжении другого договора, от 01.01.2004. Помимо этого в материалах дела нет надлежащих доказательств, подтверждающих направление арендатору - ООО "Восток-Сервис" письма от 27.05.2004 N 3392, которое вручено "парикмахеру". При таких условиях следует признать, что арендодателем не соблюден порядок, предусмотренный пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

26. При отказе арендодателя от заключения договора аренды на новый срок преимущественное право арендатора может быть реализовано им только в случае, если арендодатель в течение года со дня истечения договора с ним передал спорное имущество в аренду третьему лицу.

1) Новосибирский фонд поддержки социально значимых инициатив "Социальные проекты" (далее - Фонд "Социальные проекты") обратился в арбитражный суд с иском к Сибирскому филиалу агентства по управлению имуществом Российской академии наук (далее - СФ АУИ РАН), Сибирскому отделению управления по координации деятельности учреждений образовательной сферы Российской академии наук (далее - УКДУОС СО РАН) о понуждении заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 83,6 кв. метра, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Детский проезд, д. 13 (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.01.2005 по делу N Ф04-9265/2004(7557-А45-12)). Решением суда от 19.07.2004, оставленным без изменения Постановлением от 28.09.2004, в удовлетворении иска отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец не доказал заключение арендодателем договора аренды с другим лицом, проведение же конкурса на право аренды нежилого помещения не дает истцу право на предъявление настоящего иска. Из материалов дела видно, что между СФ АУИ РАН (арендодатель), УКДУОС СО РАН (балансодержатель, арендодатель) и Фондом "Социальные проекты" (арендатор) был заключен договор аренды от 06.03.2003 N 6/03 нежилого помещения общей площадью 83,6 кв. метра, находящегося по адресу: г. Новосибирск, Детский проезд, д. 13. По условиям упомянутого договора срок его действия установлен с 01.04.2003 по 30.03.2004. Автоматическое продление срока действия договора не предусмотрено. В то же время по окончании срока его действия по согласованию сторон заключается новый договор аренды. При этом инициатива заключения нового договора принадлежит арендатору, который должен письменно уведомить балансодержателя о намерении возобновить арендные отношения за два месяца до истечения срока действия договора (пункты 5.1, 5.2). До окончания срока действия указанного договора арендатор письмами от 19.11.2003 N 3 и N 4 уведомил арендодателей о намерении заключить договор аренды на новый срок. Однако УКДУОС СО РАН отказало в заключении договора на новый срок, ссылаясь на то, что ранее письмом от 14.11.2003 N 15142/9317-472 арендодатели уведомили арендатора о необходимости освободить занимаемое помещение по окончании срока действия договора, тем самым выразив свой отказ продлевать договорные отношения. Отказ в заключении договора арендодатель высказал в письме от 05.12.2004 N 15142/9317-517. Помимо этого в указанных письмах арендодатели сообщили Фонду "Социальные проекты", что по окончании срока аренды арендованные помещения будут выставлены на публичный конкурс. В силу статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Из содержания данной нормы права следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. Причем в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказывание этого обстоятельства возлагается на лицо, которое считает, что его преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды нарушено, то есть на истца. В материалах дела не имеется доказательств того, что по истечении срока действия договора от 06.03.2003 N 6/03 в течение года арендодатель заключил договор аренды спорного имущества с третьим лицом. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано лишь при наличии волеизъявления арендодателя на заключение договора на новый срок. Сам по себе факт надлежащего выполнения арендатором своих обязанностей по договору аренды не является основанием для удовлетворения требования об обязании заключить договор аренды на новый срок. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

2) В Арбитражный суд Ивановской области обратился индивидуальный предприниматель Нерсисян Сейран Володяевич с иском к администрации города Иваново о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 436 кв. м, занятого микро-рынком и расположенного на площади Меланжистов в городе Иваново, и об освобождении данного земельного участка от посторонних киосков (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.01.2005 по делу N А17-43/12). Решением от 29.06.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 29.09.2004, в удовлетворении иска отказано. Как видно из документов и установлено судом, 27.11.1995, на основании Постановления главы города Иваново от 15.11.1995 N 865-10, Комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Иваново и предприниматель Нерсисян С. В. заключили договор N ИВО 24-03-000-114 аренды земельного участка общей площадью 436 кв. м сроком на один год. По истечении срока действия указанный договор продолжал действовать как заключенный на неопределенный срок. Упомянутый договор расторгнут с 28.07.2002 по инициативе администрации города Иванова в порядке, предусмотренном в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Правомерность расторжения договора подтверждена вступившим в законную силу судебным актом Арбитражного суда Ивановской области по делу N 2039/5/221. С момента расторжения договора Нерсисян С. В. неоднократно обращался в администрацию города Иваново с просьбой о закреплении за ним указанного земельного участка, но получал отказы. Согласно статье 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Истец обосновал свое требование статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что арендатор, в случае когда арендодатель отказал ему в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом восстановить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. В материалах дела отсутствуют доказательства заключения с кем-либо из хозяйствующих субъектов договора аренды спорного земельного участка, поэтому суд сделал правомерный вывод о незаконности требований Нерсисяна С. В. В силу отсутствия у истца каких-либо законных прав на земельный участок требования об освобождении его от посторонних киосков отклонены правильно. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

27. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2005 по делу N Ф03-А51/04-1/4294).

Общество с ограниченной ответственностью "Деменцер" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Феникс" о признании незаключенным договора от 02.10.2002 на право возмездного пользования (аренды) прирельсовыми погрузо-разгрузочными площадками, подключением электроэнергии к ТП-1, противопожарным сухопроводом, кабинетом под офис площадью 25 кв. м сроком действия до 31.12.2002 как заключенного от имени истца (арендодателя) в период незаконного устранения от управления обществом его единственного учредителя О. Н. Кравцова неуполномоченным лицом - директором Мальсугеновой Г. В., полномочия которой истекли 01.04.2002. Решением от 29.07.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 21.09.2004, в удовлетворении иска отказано. Отказывая истцу в признании договора незаключенным, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что он заключен правомочным лицом, кроме того, истец выставлял счета-фактуры ответчику на оплату арендных платежей и после истечения срока действия договора от 02.10.2002 и принимал платежи в кассу предприятия, чем одобрил данную сделку. Следовательно, договор считается продленным на неопределенный срок. Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом в лице генерального директора Мальсугеновой Г. В. и ООО "Феникс" 02.10.2002 был заключен спорный договор, в соответствии с условиями которого истец предоставил ответчику право пользования прирельсовыми погрузочно-разгрузочными площадками общей площадью 12700 кв. м, подключением электроэнергии к ТП-1, противопожарным сухопроводом, а также выделил кабинет площадью 25 кв. м для размещения офиса ответчика. В свою очередь, ответчик обязался ежемесячно оплачивать за пользование арендуемым имуществом денежные средства в размере 32600 руб. наличными в кассу предприятия истца или перечислением на расчетный счет. Срок действия договора сторонами определен с 02.10.2002 по 31.12.2002. Дополнительным соглашением от 31.12.2002 стороны продлили срок действия договора аренды до 31.12.2005. Однако данное дополнительное соглашение, устанавливающее срок аренды недвижимого имущества более одного года, не заключено в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку не прошло госрегистрацию. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Отказывая в удовлетворении иска, суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что арендные правоотношения сторон по договору от 02.10.2002 продолжены по истечении указанного в нем срока аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку материалами дела подтверждается, что после истечения срока указанного договора ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии доказательств наличия возражений со стороны арендодателя. Доказательством отсутствия возражений истца в продолжении договора является подписанное дополнительное соглашение от 31.12.2002 к договору о его продлении. При этом доводы заявителя жалобы о неоплате ответчиком арендных платежей истцу за пользование имуществом по истечении срока договора аренды не влечет его автоматического прекращения. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

28. В иске о возврате имущества отказано, так как истец не доказал, что арендатору было передано именно спорное имущество (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.01.2005 по делу N Ф08-6477/2004).

ОАО "Энергострой" обратилось в суд с иском к ОАО "Севкавэнергомонтаж" об истребовании имущества из чужого незаконного владения, переданного по договору аренды от 16.04.92. Решением суда от 05.10.2004 в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности. Также суд указал на отсутствие правовых оснований для истребования спорного имущества из владения ответчика. Управление строительством Ростовской АЭС и Донское монтажное управление треста "Севкавэнергомонтаж" заключили договор аренды, согласно которому управление передало в аренду имущество, указанное в перечне N 1 к договору. Подписанный сторонами перечень к договору в дело не предоставлен. В качестве перечня истец предоставил не подписанную сторонами ведомость наличия основных средств и начисления амортизационных расходов по подразделению ДМУ СКЭМ на 01.04.92. В соответствии с условиями договора имущество сдается в аренду сроком на один год с 01.01.92 по 31.12.92. Если по истечении указанного срока стороны не заявили о прекращении действия договора, он считается возобновленным на неопределенный срок. В соответствии с планом приватизации от 26.03.93 на базе Управления строительством Ростовской АЭС создано АО "Энергострой". Устав ОАО "Севкавэнергомонтаж" зарегистрирован 02.06.93. Донское монтажное управление имеет статус филиала общества. В адрес филиала ответчика истец направил письмо от 25.08.2003 о расторжении договора и возврате спорного имущества. Считая, что договор аренды расторгнут, а арендованное имущество находится у ответчика без законных на то оснований, истец обратился в суд с иском о возврате имущества из чужого незаконного владения. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник (титульный владелец) вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю переданное в аренду имущество. Для исполнения данного обязательства необходимо установить в договоре перечень переданного в аренду имущества. Арендатор должен предоставить доказательства утраты фактического владения вещью. При передаче имущества в аренду таким доказательством является акт приема-передачи, подписанный сторонами. Возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей стороны должны определить в договоре аренды, это является обязательным условием договора (предмет аренды). В связи с тем что перечень переданного в аренду имущества не предоставлен, невозможно установить индивидуальные признаки истребуемого имущества. Ведомость наличия основных средств и начисления амортизационных расходов по подразделению ДМУ СКЭМ на 01.04.92 не может быть признана доказательством передачи имущества в аренду, так как не подписана сторонами. Акт приема-передачи имущества в аренду не составлен. Объекты аренды не определены. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

29. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.02.2005 по делу N А14-8656/03/203/32).

ООО "УНИТА" обратилось в суд с иском к ООО "Соцсфера ЭНВО" о выселении из занимаемых помещений, а также взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендной платы согласно договору аренды от 03.01.2002. Решением суда от 13.08.2004 ООО "Соцсфера ЭНВО" из занимаемых помещений выселено. Суд частично взыскал с ООО "Соцсфера ЭНВО" задолженность по арендной плате и пени. Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Между ООО "Имущество" и ООО "Соцсфера ЭНВО" заключен договор аренды нежилого помещения. Срок аренды установлен по 31.12.2002. ООО "Имущество" переименовано в ООО "УНИТА". В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Из п. 4.3 договора следует, что по основаниям, предусмотренным в п. 4.2 (в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы более чем за два периода) договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ. Из письма от 03.10.2003 видно, что ООО "УНИТА" обращалось в адрес ответчика с требованием освободить занимаемые помещения и погасить имеющуюся задолженность по арендной плате. Таким образом, арендодатель (истец по делу) предупредил арендатора (ответчика) о своем намерении расторгнуть спорный договор с ответчиком и просил последнего освободить помещение. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, предусмотренном договором. Материалами дела подтверждается факт наличия задолженности ответчика по спорному договору, а также факт пользования ответчиком спорным помещением. Кроме того, п. 3.2 договора аренды сторонами предусмотрена ответственность в виде пени в случае несвоевременной уплаты арендатором арендных платежей в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

30. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.01.2005 по делу N Ф03-А73/04-1/4119).

ОАО "Дальсистема" обратилось в суд с иском к ООО "Афико" об освобождении нежилого помещения, а также взыскании убытков и упущенной выгоды. Определением от 21.05.2004 дело в части требований об освобождении нежилого помещения прекращено в связи с отказом истца от иска. В остальной части решением суда от 21.05.2004 в иске отказано со ссылкой на непредставление истцом доказательств, подтверждающих возникновение у него реальных расходов от невозвращения ответчиком спорного помещения. Постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2004 решение от 21.05.2004 отменено в части отказа в иске, с ответчика взыскана сумма убытков. Сторонами заключен договор от 01.06.2000 на аренду нежилого помещения (кабинета N 2п) под склад со сроком действия с 01.06.2000 по 31.12.2000 и с арендной платой в сумме 1000 рублей. По истечении срока договора арендодатель предложил арендатору заключить договор аренды от 03.01.2001 на пользование помещением N 2п со сроком до 31.12.2001 и новой арендной платой в размере 7728 рублей в месяц. ООО "Афико" подписало этот договор аренды с протоколом разногласий, где указало арендную плату на сумму 1200 рублей в месяц. С такой ценой договора истец не согласился и 12.01.2001 письмом уведомил ответчика о необходимости освобождения им спорного помещения в связи с истечением срока аренды. Однако помещение было освобождено только в октябре 2003 года. Ст. 622 ГК РФ предусматривает, что в случае невозврата арендованного имущества либо его несвоевременного возврата арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В деле имеется расчет реального ущерба, составленный истцом, в котором он отразил свои расходы, понесенные в связи с содержанием спорного помещения за весь период неправомерного удержания имущества с 01.01.2001 по 30.09.2003, а также арендную плату за данное время. В подтверждение наличия фактических расходов ОАО "Дальсистема" представило ряд документов, в частности, заверенные налоговой инспекцией отчеты о прибылях и убытках, сметы расходов, договоры подряда и оказания различных коммунальных услуг, платежные документы. Суд кассационной инстанции оставил Постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

31. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

1) Государственное образовательное учреждение - "Санкт-Петербургский энергетический техникум" (далее - техникум) обратилось в суд с иском к государственному учреждению "Управление государственного энергетического надзора по Ленинградской области" (далее - учреждение) о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды от 01.12.2000 (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.01.2005 по делу N А56-29734/03). Решением суда первой инстанции от 25.08.2004 в удовлетворении исковых требований отказано. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось. Между техникумом (арендодатель) и учреждением (арендатор) 01.12.2000 заключен договор аренды нежилых помещений. В соответствии с п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Согласно условиям договора арендодатель обязан зачесть в счет арендной платы денежные средства, израсходованные арендатором на производство неотделимых улучшений, в десятидневный срок после окончания месяца на основании документов, представленных арендатором. Неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт арендуемых помещений, производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений полностью зачитывается арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Судом установлено и подтверждается материалами дела, что арендатор с согласия арендодателя произвел неотделимые улучшения на сумму, которая значительно превышает размер задолженности по арендной плате. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

2) Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в суд с иском к ООО "Кавалер" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2000 по 31.03.2004 на основании договора аренды нежилых помещений от 18.06.1999, а также пеней за просрочку платежей (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.01.2005 по делу N А56-7940/04). Решением суда от 03.06.2004 с ООО "Кавалер" взыскана сумма долга, а также сумма пеней, уменьшенных судом в соответствии со ст. 333 ГК РФ; в остальной части иска отказано. Суд отклонил довод ответчика о зачете понесенных им затрат на проведение капитального ремонта, поскольку ни договором, ни нормативным актом порядок компенсации затрат по капитальному ремонту памятника федерального значения не определен. Постановлением апелляционной инстанции от 20.09.2004 решение суда отменено, в иске отказано. Апелляционная инстанция пришла к выводу, что ответчик имеет право на зачет затрат, понесенных им при проведении ремонта спорного имущества, в счет арендной платы, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется. Между КУГИ (арендодатель) и ООО "Кавалер" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 18.06.1999 сроком с 18.06.1999 по 17.06.2008. Размер и порядок внесения арендных платежей в договоре определены. Согласно условиям договора стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с разрешения арендодателя по согласованию с балансодержателем, может быть полностью или частично возмещена арендатору путем зачета в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Согласно акту от 18.06.1999 нежилые помещения требуют капитального ремонта. Арендуемые помещения расположены в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения, взятым под охрану государства. На данные помещения подписано охранное обязательство от 25.08.2003 N 3870. До заключения договора от 18.06.1999 ответчик занимал помещения на основании охранного договора аренды от 26.03.1998 и заключенного с КГИОП охранного обязательства от 10.07.1998 N 2997. Дополнительным соглашением от 06.04.1998 КУГИ и ООО "Кавалер" согласовали план ремонтно-восстановительных работ. Экспертным заключением КГИОП от 08.09.1999 N 597 согласована смета на общестроительные и отделочные работы по дому, где расположены арендованные помещения. В течение 1999 - 2001 годов ООО "Кавалер" выполняло ремонт здания. Факт его проведения подтверждается актом государственной комиссии от 03.08.2001 о принятии в эксплуатацию после проведения ремонтно-реставрационных работ здания "Угловой кавалерский дом" по указанному выше адресу, а также актом от 21.08.2003, являющимся приложением к охранному обязательству от 25.08.2003, согласно которому состояние объекта удовлетворительное. Ответчик также представил документы, свидетельствующие о выполнении им работ на сумму, в несколько раз превышающую заявленную ко взысканию. Арендатор неоднократно обращался в КУГИ по вопросу выполнения реставрационных и ремонтно-восстановительных работ и зачета затрат на их проведение в счет арендной платы. Данный вопрос находился на рассмотрении в структурных подразделениях администрации Санкт-Петербурга. Право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат предоставлено арендаторам объектов культурного наследия, находящихся в государственной или муниципальной собственности, п. 2 ст. 14 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Право арендатора на возмещение затрат на ремонтные работы предусмотрено пунктом 7.1 договора и подтверждено статьей 14 упомянутого выше Закона, а в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации праву одной стороны в обязательстве корреспондирует обязанность другой стороны. Фактические затраты ООО "Кавалер" и проведение ремонта подтверждаются материалами дела, поэтому отсутствие механизма возмещения затрат не может служить основанием к отказу в зачете. Суд кассационной инстанции оставил Постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

32. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.02.2005 по делу N Ф04-616/2005(8697-А75-28)).

ОАО "Обьнефтегазгеология" обратилось в суд с иском к ЗАО "Сургут Профит-Центр" о взыскании задолженности по арендным платежам, расторжении договора аренды недвижимого имущества от 10.11.2003 и выселении ответчика из занимаемых помещений, являющихся объектом аренды по договору N 209. Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды в части внесения арендных платежей. Решением суда от 15.09.2004 требования истца о взыскании арендной платы частично удовлетворены, договор аренды расторгнут, ответчик выселен из занимаемых помещений. Постановлением апелляционной инстанции от 09.11.2004 решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе ответчик, в частности, указывает, что произведенные им без согласия арендодателя улучшения арендованного имущества были необходимы, так как эксплуатация указанного имущества без проведения этих работ была невозможна, и просит зачесть расходы на проведение капитального ремонта объекта аренды в счет арендной платы. 10.11.2003 между ЗАО "Сургут Профит-Центр" (арендатор, ответчик) и ОАО "Обьнефтегазгеология" (арендодатель, истец) заключен договор аренды недвижимого имущества, указанного в договоре. Согласно п. 4.1 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с момента передачи объекта аренды по акту приема-передачи. Фактическая передача недвижимого имущества состоялась 11.04.2003. Требования по взысканию арендной платы предъявлены истцом за период с ноября 2003 года (момента государственной регистрации договора аренды) по июнь 2004 года (направление искового заявления в суд). Согласно ст. 2 договора арендодатель не отвечает за недостатки имущества, которым им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть им обнаружены при осмотре имущества или проверке его исправности. Арендатор обязан проводить текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества. На реконструкцию объекта аренды или капитальный ремонт необходимо согласие арендодателя. Улучшения объекта аренды, произведенные без согласия арендодателя, возмещению не подлежат. Состояние имущества, передаваемого в аренду, было известно арендатору до заключения договора аренды. Недостатки имущества указаны в акте приема-передачи имущества от 10.11.2003 и приложениях к нему. Таким образом, ссылка ответчика на ненадлежащее состояние передаваемого в аренду имущества как на основание проведения ремонта за счет арендодателя отклоняется. Также ответчиком не представлено доказательств предварительного согласования с арендодателем расходов на ремонт объекта аренды. Согласно ч. 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Требования ответчика по зачету расходов на проведение капитального ремонта объекта аренды не основаны на законе и договоре. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

33. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.2005 по делу N КГ-А40/12734-04).

ООО "Компания Фаст Фуд групп" обратилась в суд с иском к ОАО "Спорт-АНГ", ООО "Евромастер", ООО "Мистери-Тур", Мосрегистрации о понуждении зарегистрировать договор аренды нежилого помещения от 28.11.2003. ООО "Евромастер" заявлено встречное исковое требование о признании незаключенным договора аренды нежилых помещений от 28.11.2003 между ОАО "Спорт-АНГ" и ООО "Компания Фаст Фуд групп" и выселении ООО "Компания Фаст Фуд групп" из нежилых помещений. Решением суда от 27.07.2004, оставленным без изменения Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.10.2004, исковые требования ООО "Компания Фаст Фуд групп" удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано. Спорный договор заключен между ОАО "Спорт-АНГ" и истцом по настоящему делу. 15.04.2004 объект аренды (нежилое помещение) передано арендатору по акту приема-передачи. Срок действия договора установлен 7 лет. В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 22.04.2004 арендодатель нежилого помещения ОАО "Спорт-АНГ" обратился в Мосрегистрацию с заявлением и пакетом документов о регистрации договора аренды. Письмом от 28.04.2004 ОАО "Спорт-АНГ" ходатайствовало о приостановлении государственной регистрации договора аренды. Мосрегистрацией регистрация договора аренды была приостановлена, о чем стороны извещены письмом от 28.04.2004. Далее ОАО "Спорт-АНГ" совершило сделку купли-продажи помещения, 12.05.2004 переход права собственности на указанное нежилое помещение зарегистрирован за ООО "Евромастер". ООО "Евромастер" продало помещение по сделке ООО "Мистери-Тур", переход права собственности зарегистрирован 02.07.2004. Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

34. Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, обязывающей стороны регистрировать расторжение договоров аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 31.01.2005 по делу N КГ-А41/13465-04).

ООО "Компания Боллини" обратилось в суд с иском к ООО "Икеа Мос" о восстановлении действия соглашения от 10.01.2002 об аренде истцом у ответчика нежилых помещений. Решением суда от 28.07.2004 в иске отказано по мотиву правомерности действий арендодателя, расторгнувшего соглашение в одностороннем порядке, предусмотренном условием сделки. Постановлением апелляционной инстанции от 01.11.2004 решение оставлено в силе, но по иным основаниям: соглашение признано действующим ввиду отсутствия госрегистрации расторжения договора. Истец по соглашению от 10.01.2002 арендовал у ответчика нежилые помещения. Условиями соглашения установлено право арендодателя на одностороннее расторжение сделки, в частности, в случае неуплаты арендатором в течение 10 дней срока очередного арендного платежа. Арендодатель направил арендатору письмо от 09.03.2004 с предложением погасить задолженность по аренде в срок до 19.03.2004. Поскольку в 10-дневный срок арендатор задолженность не погасил, арендодатель на основании указанного пункта соглашения расторг его в одностороннем порядке, о чем сообщил истцу уведомлением от 19.03.2004. Последующее (22.03.2004) перечисление арендатором долга арендодателем не было принято. Следовательно, договорные отношения между сторонами прекратились и оснований для их восстановления, о чем просил истец, не имеется. Однако изложенные в Постановлении апелляционной инстанции выводы о продолжении действия соглашения являются неправильными, так как не соответствуют действующему законодательству. Согласно общим нормам, изложенным в Гражданском кодексе РФ (ст. 131) и Законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ст. ст. 2, 17) государственной регистрации подлежат сделки, связанные с возникновением, изменением и прекращением права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи. Специальной нормой (ст. 651 ГК РФ) установлено правило об обязательной регистрации заключенного в установленном порядке договора аренды нежилых зданий или сооружений (помещений), что имело место в данном случае применительно к соглашению от 10.01.2002 (зарегистрировано 18.09.2003). Нормы, обязывающей стороны регистрировать расторжение договоров аренды, глава 34 ГК РФ не содержит, следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о продолжении действия соглашения в связи с отсутствием регистрации его расторжения не соответствует действующему законодательству. Суд кассационной инстанции отменил Постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

35. По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.01.2005 по делу N А19-6283/04-48-Ф02-5487/04-С2).

ООО "Зеон" обратилось в суд с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора финансовой аренды и обязании ответчика провести государственную регистрацию договора. Решением суда от 28.06.2004 в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 06.10.2004 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. По договору от 20.10.2003 ООО "Титан-лизинг" (лизингодатель) обязалось передать ООО "Зеон" (лизингополучатель) во временное владение и пользование для размещения офиса нежилое помещение, приобретенное им по договору купли-продажи от 15.10.2003 у М. Согласно условиям договора от 20.10.2003 ООО "Зеон" обязалось по окончании срока лизинга приобрести помещение в собственность на основании договора купли-продажи. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации договора от 20.10.2003 в связи с тем, что представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства. В соответствии со ст. ст. 4, 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" лизингодатель приобретает "в ходе реализации договора лизинга" в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. Поскольку ООО "Титан-лизинг" передало в пользование ООО "Зеон" с правом выкупа недвижимое имущество, уже приобретенное им ранее по договору купли-продажи от 15.10.2003, то при таких условиях спорный договор не является договором лизинга. Учреждение юстиции, установив несоответствие содержания представленных на регистрацию документов требованиям законодательства о лизинге, правомерно отказало в регистрации указанного договора. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

36. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.2005 по делу N КГ-А40/12254-04).

ОАО "Кудиновский комбинат" обратилось в суд с иском к ООО "Спецавтолизинг" о расторжении договора лизинга транспортных средств от 27.11.2003, взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск заявлен на основании ст. ст. 8, 12, 307, 309, 395, 450, 451, 668, 1103, 1107 Гражданского кодекса РФ. Решением суда от 12.07.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 14.10.2004, иск в части требования о расторжении договора и взыскании долга удовлетворен. В удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами отказано. Между истцом (лизингополучатель) и ответчиком (лизингодатель) заключен договор от 27.11.2003, в соответствии с условиями которого ответчик обязался приобрести у указанного истцом продавца транспортные средства, определенные в приложении к договору, и предоставить их в пользование истцу на срок до 31.05.2006, а истец - оплачивать лизинговые платежи в соответствии с установленным графиком. Обращаясь в суд, истец ссылался на то, что ответчиком не исполнена обязанность по предоставлению предусмотренных договором транспортных средств и неосновательно удерживаются денежные средства, перечисленные ОАО "Кудиновский комбинат". Согласно положениям ст. 668 ГК РФ в случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в договоре срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Обязанность по передаче истцу транспортных средств, являющихся предметом спорного договора, ответчиком надлежащим образом не исполнена, из пяти транспортных средств, предусмотренных договором, ответчиком переданы истцу только два. Продавец транспортных средств, подлежащих передаче истцу, был выбран ответчиком самостоятельно. В соответствии с п. 2 ст. 670 ГК РФ арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих их договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Судом отклонен довод ответчика о вине поставщика (продавца) в отсутствии подлежащих передаче в лизинг истцу транспортных средств и отсутствии ответственности ООО "Спецавтолизинг". Кроме того, условиями договора предусмотрено, что любая из сторон вправе требовать расторжения договора в случае, если продавец по любой причине оказался не в состоянии поставить транспортные средства лизингополучателю. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

37. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.01.2005 по делу N КГ-А40/12614-04).

ООО "Орион Люксор" обратилось в суд с иском к ЗАО "Премьер Лизинг" о расторжении договора лизинга от 17.09.2002, взыскании долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. Иск заявлен на основании ст. ст. 15, 330, 332, 450, 469, 475 - 477, 483, 489, 665 ГК РФ. Решением суда от 28.07.2004 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что спорный договор является договором лизинга, согласно которому арендодатель не отвечает за недостатки товара. Между сторонами был заключен договор, в соответствии с которым ЗАО "Премьер Лизинг" (лизингодатель) принял на себя обязательство в соответствии с заявкой ООО "Орион Люксор" (лизингополучателя) приобрести в собственность легковой автомобиль у определенного им продавца - ООО "ТМ-Сервис 2000" и предоставить это имущество ООО "Орион Люксор" за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Согласно условиям договора предмет лизинга переходит в собственность ООО "Орион Люксор" по истечении срока действия договора после уплаты общей суммы договора при условии надлежащего исполнения им всех обязательств по договору и отсутствия задолженности по уплате пеней и штрафов. ООО "Орион Люксор" представило заявку от 17.09.2002 на предоставление автомобиля в лизинг. По договору купли-продажи от 05.09.2002 ЗАО "Премьер Лизинг" приобрело у ООО "ТМ-Сервис 2000" указанный в заявке автомобиль. В п. 3 договора купли-продажи указано, что продавец уведомлен о приобретении автомобиля для его передачи в аренду ООО "Орион Люксор". По акту приема-передачи от 02.10.2002 автомобиль передан ООО "Орион Люксор". В связи с обнаружением недостатков товара ООО "Орион Люксор" обратилось с настоящим иском в суд на основании п. 2 ст. 475 и ст. 477 ГК РФ. Между тем ответственность за ненадлежащее качество товара несет продавец. Исключением в соответствии с п. 2 ст. 670 ГК РФ является случай, когда выбор продавца в соответствии с условиями договора финансовой аренды осуществлял арендодатель. В случае выбора продавца арендодателем последний несет перед арендатором солидарную с продавцом ответственность за исполнение условий договора купли-продажи. Поскольку выбор продавца осуществлен ООО "Орион Люксор", арендодатель не отвечает за невыполнение продавцом его обязанностей по договору купли-продажи. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

38. Юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии в Земельным кодексом Российской Федерации (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.01.2005 по делу N Ф08-6565/2004).

ОАО "Российские железные дороги" (далее - общество) обратилось в суд с иском к территориальному управлению Министерства имущественных отношений РФ по Краснодарскому краю (далее - теруправление) о заключении договора аренды земли, находящейся в полосе отвода железных дорог. Решением суда от 28.07.2004, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 20.10.2004, в удовлетворении иска отказано. Общество обратилось в теруправление с заявлениями от 13.01.2004 о переоформлении права постоянного бессрочного пользования на право аренды земельных участков, находящихся в полосе отвода железной дороги. Письмом от 27.01.2004 теруправление ответило, что для решения вопроса о предоставлении в долгосрочную аренду земельных участков под полосой отвода железной дороги обществу необходимо представить свидетельство о государственной регистрации права на объекты недвижимого имущества, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, подтверждающие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Истец, считая, что теруправление чинит препятствия в реализации его права на заключение договора аренды, обратился в суд с требованием о заключении договора. Согласно п. 1 ст. 28 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса. Ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом, в том числе путем их приватизации или приобретения права аренды. Для приобретения прав на земельный участок юридическое лицо обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок со дня поступления указанного заявления готовит проект договора аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора. Истец не представил теруправлению правоустанавливающие документы на имущество, расположенное в полосе отвода, акт на право постоянного (бессрочного) пользования полосой отвода, кадастровую карту земельного участка и проект границ. В соответствии со ст. 5 Закона "О федеральном железнодорожном транспорте" земли полосы отвода железных дорог относятся к землям железнодорожного транспорта, которые являются землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач. Общество представило суду документы, подтверждающие, что оно производит платежи за землю и полоса отвода находится в его фактическом пользовании. Теруправление, в свою очередь, не представило доказательств выделения указанных земель какому-либо иному пользователю и наличия по этому вопросу спора между ним и обществом. Следовательно, отсутствие у общества акта на право постоянного пользования полосой отвода в данном случае не может служить основанием для отказа в заключении договора аренды земли. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ кадастровая карта может быть изготовлена на основании заявления юридического лица либо по обращению теруправления. Поэтому факт отсутствия кадастровой карты не является обстоятельством для уклонения теруправления от рассмотрения вопроса о заключении договора аренды земельного участка. Однако согласно п. п. 7 и 8 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка принимает решение о предоставлении этого участка юридическому лицу и направляет ему копию решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет юридического лица устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты земельного участка. Поскольку указанная процедура сторонами не соблюдена и истец не представил доказательств установления и утверждения границ спорных полос отвода, то договор аренды на предложенных обществом условиях в судебном порядке заключен быть не может. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

39. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.01.2005 по делу N А05-7469/04-16).

ООО "Треугольник" (далее - общество) обратилось в суд с заявлением о признании недействующим пункта 1 приложения N 1 к Положению о плате за землю на территории города Архангельска, утвержденного решением Архангельского городского Совета депутатов (далее - совет) от 26.11.2003 N 237 в части установления в отношении магазинов коэффициента 6 к базовым ставкам арендной платы. Решением суда от 08.10.2004 в удовлетворении заявления отказано. В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось. 31.08.2000 между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор, по которому арендатору в пользование передан земельный участок для эксплуатации принадлежащего обществу на праве собственности магазина. Размер арендной платы установлен в сумме 25357 руб. в год. В соответствии с условиями договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем при установлении законами РФ и иными правовыми актами обязательных для сторон изменений ставок земельных платежей, коэффициентов, предоставляемых льгот. При расчете арендной платы за 2004 год арендодатель изменил размер арендной платы за земельный участок, сославшись на решение совета от 26.11.2003 N 237 об утверждении Положения о плате землю на территории города Архангельска (далее - решение). Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. В соответствии с подп. "д" п. 1 ст. 13 устава муниципального образования "Город Архангельск" к исключительному ведению совета относятся установление и отмена местных налогов и сборов, порядка предоставления льгот по ним, выпуска лотерей и займов, утверждение эмиссий ценных бумаг, цен, тарифов и нормативов, отнесенных к компетенции органов местного самоуправления. Предоставленный обществу в аренду земельный участок входит в состав городских земель, а следовательно, установление ответчиком коэффициентов к базовым ставкам арендной платы не противоречит законодательству РФ, в соответствии с которым органам местного самоуправления предоставлено право на распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, и установление порядка определения размеров арендной платы, условий и сроков ее внесения. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

40. Внешний (конкурсный) управляющий вправе отказаться от исполнения договора должника, не исполненного полностью или частично, в частности, если исполнение такого договора повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Такой отказ должен быть заявлен в течение трех месяцев с даты введения внешнего (конкурсного) управления (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.02.2005 по делу N Ф03-А51/04-1/4328).

Конкурсный управляющий ООО "ЭВР" обратился в суд с иском к ООО "Аскот" о расторжении договора аренды нежилого помещения с правом выкупа от 01.04.1998, заключенного на срок 25 лет, и выселении ответчика из занимаемого помещения на основании ст. ст. 77, 101 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", дающих право отказа от неисполненного договора, дальнейшее исполнение которого влечет убытки для истца из-за установления в нем заниженной арендной платы на аналогичное имущество. Решением суда от 16.06.2004 в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 02.09.2004 решение суда изменено, судом принят отказ истца от иска в части расторжения договора ввиду отказа им от договора, как полагает истец, в одностороннем порядке в соответствии с п. 4 ст. 101 и ст. 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и производство по делу в этой части требований прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения. 01.04.1998 между ТОО "ЭВР" (арендодатель) и ООО "Аскот" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа, принадлежащего арендатору на праве собственности, сроком на 25 лет. Договором установлен размер арендной платы в сумме 5000 руб. в год. Согласно условиям данного договора арендованное помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Выкупная цена по соглашению сторон устанавливается в сумме 170000 руб. и не может быть изменена до истечения срока договора. Решением арбитражного суда от 12.02.2003 ООО "ЭВР" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство. 21.10.2003 конкурсным управляющим ООО "ЭВР" в адрес ООО "Аскот" направлено уведомление о расторжении спорного договора аренды на основании ст. ст. 101, 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" по причине того, что дальнейшее исполнение его влечет для ООО "ЭВР" значительные убытки по сравнению с аналогичными договорами, поскольку ставка арендной платы на аналогичные офисные помещения составляет за 1 кв. м 94 руб. 50 коп., следовательно, арендная плата должна составлять 180192 руб. 60 коп., то есть занижена в 36 раз. В ответе директора ООО "Аскот" от 24.10.2003, адресованном истцу, сообщается о несогласии и незаконности отказа от исполнения договора аренды. Согласно ст. 101 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.1998 N 6-ФЗ конкурсный управляющий имеет право заявить отказ от исполнения договоров должника в порядке, установленном ст. 77 данного Закона. Ст. 77 указанного Закона предусматривает право отказа внешним управляющим от исполнения не исполненных сторонами договоров должника при условии, если его исполнение влечет убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, и устанавливает трехмесячный срок для такого отказа с момента введения внешнего (конкурсного) управления. Данный срок конкурсным управляющим пропущен, поскольку ООО "ЭВР", признанное решением суда несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства 12.02.2003, обратилось с соответствующим уведомлением к арендатору 21.10.2003, то есть по истечении установленного трехмесячного срока, который является пресекательным. Суд кассационной инстанции оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.

41. Арендодатель обоснованно произвел расчет арендной платы без применения льготного коэффициента, так как арендатор использовал помещения не в соответствии с их целевым назначением (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.01.2005 по делу N А56-6190/04).

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в суд с иском к Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов (далее - коллегия адвокатов) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 23.04.2003 по 31.03.2004 на основании договора аренды нежилых помещений от 20.02.2001 и пеней за просрочку платежей, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений. Решением суда от 02.07.2004 исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 21.10.2004 указанное решение отменено, в иске отказано. Между КУГИ (арендодатель) и коллегией адвокатов (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 20.02.2001 для использования под юридическую консультацию сроком на 5 лет. Размер арендной платы и порядок ее внесения в договоре определены. При расчете арендной платы применен коэффициент социальной значимости (Кс). КУГИ 23.03.2003 провел проверку целевого использования помещения и на основании результатов этой проверки направил арендатору уведомление от 28.04.2003 об изменении размера квартальной арендной платы, которая с 23.03.2003 рассчитывается без учета льготного коэффициента. Ссылаясь на образование у коллегии адвокатов задолженности по арендной плате, рассчитанной в соответствии с уведомлением от 28.04.2003, КУГИ обратился в арбитражный суд. Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлен Закоз истца от иска в части расторжения договора ввиду отказа им от договора, как полагает истец, в одностороннем порядке в соответствии с п. 4 ст. 101 и ст. 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" и производство по делу в этой части требований прекращено. В остальной части решение оставлено без изменения. 01.04.1998 между ТОО "ЭВР" (арендодатель) и ООО "Аскот" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа, принадлежащего арендатору на праве собственности, сроком на 25 лет. Договором установлен размер арендной платы в сумме 5000 руб. в год. Согласно условиям данного договора арендованное помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока договора аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Выкупная цена по соглашению сторон устанавливается в сумме 170000 руб. и не может быть изменена до истечения срока договора. Решением арбитражного суда от 12.02.2003 ООО "ЭВР" признано несостоятельным (банкротом), в отношении его открыто конкурсное производство. 21.10.2003 конкурсным управляющим ООО "ЭВР" в адрес ООО "Аскот" направлено уведомление о расторжении спорного договора аренды на основании ст. ст. 101, 77 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" по причине того, что дальнейшее исполнение его влечет для ООО "ЭВР" значительные убытки по сравнению с аналогичными договорами, поскольку ставка арендной платы на аналогичные офисные помещения составляет за 1 кв. м 94 руб. 50 коп., следовательно, арендная плата должна составлять 180192 руб. 60 коп., то есть занижена в 36 раз. В ответе директора ООО "Аскот" от 24.10.2003, адресованном истцу, сообщается о несогласии и незаконности отказа от исполнения договора аренды. Согласно ст. 101 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 08.01.1998 N 6-ФЗ конкурсный управляющий имеет право заявить отказ от исполнения договоров должника в порядке, установленном ст. 77 данного Закона. Ст. 77 указанного Закона предусматривает право отказа внешним управляющим от исполнения не исполненных сторонами договоров должника при условии, если его исполнение влечет убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, и устанавливает трехмесячный срок для такого отказа с момента введения внешнего (конкурсного) управления. Данный срок конкурсным управляющим пропущен, поскольку ООО "ЭВР", признанное решением суда несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства 12.02.2003, обратилось с соответствующим уведомлением к арендатору 21.10.2003, то есть по истечении установленного трехмесячного срока, который является пресекательным. Суд кассационной инстанции оставил Постановление апелляционной инстанции без изменения.

41. Арендодатель обоснованно произвел расчет арендной платы без применения льготного коэффициента, так как арендатор использовал помещения не в соответствии с их целевым назначением (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.01.2005 по делу N А56-6190/04).

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в суд с иском к Санкт-Петербургской объединенной коллегии адвокатов (далее - коллегия адвокатов) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 23.04.2003 по 31.03.2004 на основании договора аренды нежилых помещений от 20.02.2001 и пеней за просрочку платежей, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений. Решением суда от 02.07.2004 исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 21.10.2004 указанное решение отменено, в иске отказано. Между КУГИ (арендодатель) и коллегией адвокатов (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 20.02.2001 для использования под юридическую консультацию сроком на 5 лет. Размер арендной платы и порядок ее внесения в договоре определены. При расчете арендной платы применен коэффициент социальной значимости (Кс). КУГИ 23.03.2003 провел проверку целевого использования помещения и на основании результатов этой проверки направил арендатору уведомление от 28.04.2003 об изменении размера квартальной арендной платы, которая с 23.03.2003 рассчитывается без учета льготного коэффициента. Ссылаясь на образование у коллегии адвокатов задолженности по арендной плате, рассчитанной в соответствии с уведомлением от 28.04.2003, КУГИ обратился в арбитражный суд. Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлен Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51, согласно которому ставка арендной платы за пользование объектом недвижимости определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости. Для применения при расчете арендной платы льготного коэффициента арендатор должен использовать под соответствующий вид социальной деятельности не менее 70% площади арендуемого помещения. Если в процессе осуществления социально значимого вида деятельности арендатор перестает соответствовать этому требованию, коэффициент социальной значимости не применяется, а арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, когда арендатор перестал соответствовать указанному требованию. Аналогичное условие предусмотрено условиями спорного договора. Согласно ст. 20 Федерального закона "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" (далее - Закон об адвокатской деятельности) юридическая консультация является одной из форм адвокатских образований. В силу ст. 3 того же Закона в целях обеспечения доступности для населения юридической помощи и содействия адвокатской деятельности органы государственной власти при необходимости выделяют адвокатским образованиям служебные помещения и средства связи. Предоставление помещений под юридическую консультацию предполагает осуществление значительной части адвокатской деятельности непосредственно в этих помещениях, а в противном случае отпадает необходимость в выделении адвокатскому образованию специальных помещений и не достигается цель обеспечения доступности юридической помощи населению. Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ Коллегия адвокатов, возражая против иска КУГИ и ссылаясь на использование арендуемых помещений под социальный вид деятельности, не представила в подтверждение своих возражений соответствующие доказательства. Следовательно, арендодатель правомерно в соответствии с условиями договора рассчитал арендную плату за спорный период в полном объеме, без применения льготного коэффициента. Суд кассационной инстанции отменил Постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

42. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.01.2005 по делу N КГ-А40/12820-04).

Производственно-коммерческое ЗАО "ССК" (далее - ПК ЗАО "ССК") обратилось в суд с иском к Департаменту имущества г. Москвы (далее - ДигМ) о признании договора аренды незаключенным, обязании ДИгм вернуть плату за опцион и оплатить проценты за пользование чужими денежными средствами. Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 8, 12, 15, 166, 168, 395, 398, 608, 620 Гражданского кодекса РФ. Решением суда от 28.09.2004 договор аренды признан незаключенным, с ДигМ в пользу ПК ЗАО "ССК" взыскана сумма опциона, в остальной части иска отказано. При этом суд исходил из того, что факт неисполнения ответчиком своей обязанности по заключению договора аренды установлен, размер ущерба равнозначен оплаченной истцом сумме опциона. Согласно распоряжению ДигМ от 15.05.2001 и протоколу заседания комиссии ЦАО по рассмотрению заявлений об аренде нежилых помещений на условиях опциона от 17.04.2001 ПК ЗАО "ССК" перечислило ответчику денежную сумму за заключение договора аренды нежилых помещений. Договор аренды от 07.05.2002 заключен между сторонами сроком на 5 лет и подлежит регистрации. Мосрегистрация письмом от 15.11.2002 отказала истцу в регистрации договора со ссылкой на отсутствие в Едином государственном реестре прав сведений о праве собственности г. Москвы на спорные нежилые помещения. На момент рассмотрения спора договор не зарегистрирован. В кассационной жалобе ДигМ просит отменить решение в части взыскания денежных средств, считая исполненными свои обязательства по договору аренды. Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В соответствии с действующим законодательством возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между нарушением права и возникшими убытками. Факт неисполнения ответчиком своей обязанности по заключению договора аренды установлен, поскольку договор аренды не представляется возможным зарегистрировать и считать его заключенным по вине ответчика. Размер ущерба равен оплаченной истцом сумме опциона за неисполненное обязательство, а также доказана причинно-следственная связь между бездействием ответчика по регистрации права города на спорное помещение и понесенным истцом ущербом. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

Название документа