К вопросу о приватизации земли

(Голосова С. А.)

("Юрист", 2005, N 6)

Текст документа

К ВОПРОСУ О ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЛИ...

С. А. ГОЛОСОВА

Сфера земельных правоотношений является одной из наиболее важных сфер общественной жизнедеятельности, но при этом одной из наиболее спорных. Среди возникающих в правоприменительной практике проблем можно назвать, к примеру, соотношение в регулировании земельных правоотношений норм гражданского и земельного права. В настоящей статье рассмотрена одна из существующих проблем в данной области.

Действующий Земельный кодекс РФ предусматривает, что граждане, владеющие земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения, могут однократно бесплатно перевести этот участок в собственность. Однако на практике при реализации этого права возникают проблемы. Речь идет о случаях, когда на земельном участке находится какой-либо объект недвижимости. Министерство государственного имущества РФ предлагает при таких обстоятельствах выкуп земельного участка на общих основаниях. При этом никакого значения наличию права на землю не придается. Соответственно, землевладельцы приравниваются к лицам, не имеющим никаких прав на землю. Отказ мотивируется, как правило, тем, что отношения по отчуждению из государственной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, регулируются гражданским законодательством. Основным аргументом выступает содержание п. 2 ст. 3 Закона РФ от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества": "Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы". Отчуждение таких земельных участков, принадлежащих гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, с позиции Мингосимущества также рассматривается в качестве приватизации государственного имущества. Применительно к регулированию отношений по отчуждению из государственной собственности земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, Закон признается Министерством специальным, в связи с чем имеет приоритет в применении по сравнению с общим порядком, установленным ЗК РФ. Нормы Закона РФ о приватизации, а не нормы Земельного кодекса РФ, по мнению Мингосимущества, подлежат применению к отношениям по отчуждению из государственной собственности земельных участков, принадлежащих гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненно наследуемого владения, на которых расположены объекты недвижимости, ранее приватизированные из государственной собственности.

Представляется, что подобный отказ является неправомерным по следующим основаниям. Регулирование земельных правоотношений, в том числе права пожизненного наследуемого владения земельными участками, осуществляется Земельным кодексом РФ, который является специальным законом по отношению ко всем иным законам, каким-либо образом касающимся регулирования земельных правоотношений. Пункт 1 ст. 2 ЗК РФ прямо устанавливает, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК РФ. Следовательно, нормы Закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в части регулирования земельных правоотношений также не должны противоречить нормам ЗК РФ. Согласно п. 3 ст. 21 ЗК РФ граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Таким образом, Земельный кодекс РФ не предусматривает никаких ограничений или исключений для возможности свободного однократного приобретения бесплатно в собственность земельных участков гражданами, владеющими ими на праве пожизненного наследуемого владения. Иная трактовка полностью нивелирует положения Земельного кодекса РФ и значительно ограничивает указанное право землевладельцев, фактически отменяя его без специального на то указания в самом законе, что противоречит, на наш взгляд, логике последовательно принятого законодательства. Анализ самого Закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" также не позволяет заключить, что он создает какой-либо иной порядок перевода в собственность бесплатно земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении. Более того, в Законе вообще нет никаких упоминаний о праве пожизненного наследуемого владения либо другом каком-либо праве землевладельцев, желающих приобрести земельный участок в собственность, что позволяет предположить, что речь идет лишь о случаях, когда у лиц, желающих приобрести в собственность земельный участок из государственной или муниципальной собственности, нет на данный участок никаких прав. В пользу этого утверждения говорит и содержание ст. 28 Закона, детально регулирующей порядок приватизации земельных участков с находящимися на них объектами недвижимости. Эта статья содержит указание лишь на порядок приватизации в случае приватизации земельных участков одновременно с другим имуществом муниципального или государственного предприятия либо в случае отсутствия у собственника объекта недвижимости каких-либо прав на земельный участок, находящийся под этим объектом. Последнее является закономерным, т. к. ЗК РФ (п. п. 5 п. 1 ст. 1) установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. То есть земля является первичной по отношению к объектам недвижимости, находящимся на ней, и объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков под ними. Кроме того, Законом (ст. 13 Закона) среди способов приватизации вообще не предусмотрен такой способ, как выкуп земельного участка землевладельцем. Применение же любого из предусмотренных Законом способов, например продажа на конкурсе или публичное предложение, неправомерно, т. к. явно нарушает права законного землевладельца. Данный факт также свидетельствует в пользу применения Земельного кодекса РФ. То, что объект недвижимости, находящийся на указанном земельном участке, ранее находился в государственной собственности, на наш взгляд, также не является обстоятельством, которое может ограничивать права собственника недвижимости. В настоящее время объект недвижимости находится в частной собственности самого землевладельца, и никаких законных ограничений его прав как собственника по распоряжению данным объектом недвижимости не установлено. Собственник объекта недвижимости в любом случае имеет право пользования земельным участком, находящимся под данным объектом недвижимости (ч. 1 ст. 271 ГК РФ). Здесь можно отметить также, что согласно ч. 1 ст. 35 ЗК РФ и ч. 2 ст. 271 ГК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Косвенное подтверждение вывода о возможности бесплатной приватизации земельных участков с находящимися на них объектами недвижимости можно обнаружить также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2004 г. по гражданским делам (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 8 декабря 2004 г.), вопросе 11, где анализируется близкая, по существу, ситуация с бессрочным (постоянным) пользованием, когда покупатель до введения в действие нового ЗК РФ приобрел недвижимость у лица, которое владело земельным участком под данным объектом недвижимости на праве постоянного пользования. Суд подтвердил, что покупатель приобрел соответствующее право на земельный участок вместе с объектом недвижимости, и указал, что во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или находящимся на земельном участке зданием, строением, сооружением, у нового собственника возникает право на однократное бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном ч. 5 ст. 20 ЗК РФ.

Таким образом, получается интересная ситуация, при которой, с одной стороны, действующее российское законодательство предусматривает право однократного бесплатного перевода права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, а с другой - ограничивает его (в трактовке, придаваемой правоприменительной практикой) для тех земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, в том числе принадлежащие самим землевладельцам. На наш взгляд, та трактовка законодательства, которая представлена правоприменительной практикой, нарушает и конституционные права землевладельцев, прежде всего основополагающий демократический принцип равенства - землевладельцы, имеющие земельные участки с объектами недвижимости и без объектов недвижимости, поставлены в крайне неравнозначное положение, притом что само их право, право пожизненного наследуемого владения, идентично.

Название документа