Объект аренды - земельный надел

(Пиксин Н., Оксюк Т.)

("Бизнес-адвокат", N 23, 2004)

Текст документа

ОБЪЕКТ АРЕНДЫ - ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАДЕЛ

Н. ПИКСИН, Т. ОКСЮК

Николай Пиксин, адвокат, партнер, Международная юридическая фирма "CMS Hasche Sigle".

Тарас Оксюк, адвокат, Международная юридическая фирма "CMS Hasche Sigle".

В результате реформы земельного законодательства, как показывает юридическая практика авторов настоящей статьи, важным инструментом правового регулирования отношений в сфере оборота и использования земель сельскохозяйственного назначения является договор долгосрочной аренды. Подобные договоры заключаются в РФ достаточно часто, в том числе при реализации крупных инвестиционных проектов в сфере агропромышленного комплекса, причем на срок, равный либо приближенный к 49 годам.

Инвесторам в целях успешной реализации проектов в указанной сфере важно понимать специфику данного договора аренды, чтобы избежать рисков, связанных с возможностью его оспаривания.

В настоящей статье рассматриваются особенности договора долгосрочной аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (далее - Договор). Под Договором мы будем понимать договор аренды земельного участка, не занятого зданиями, строениями и сооружениями, заключенный на срок свыше 5 лет.

Рассматриваемый Договор обладает рядом особенностей. К ним относятся: а) объект аренды; б) форма и государственная регистрация Договора, в) срок действия Договора; г) права и обязанности сторон; д) порядок заключения Договора; е) основания расторжения Договора; ж) экономическое стимулирование лиц, заключивших Договор на срок не менее 10 лет в порядке, предусмотренном бюджетным и налоговым законодательством.

В целях реализации последнего признака необходимо внести соответствующие изменения и дополнения в акты налогового и бюджетного законодательства.

Объект аренды

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (в ред. от 3 октября 2004 г.; далее - Закон) объектом аренды может являться земельный участок сельскохозяйственного назначения, прошедший кадастровый учет в соответствии с положениями ЗК РФ и Федерального закона "О государственном земельном кадастре" от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ. Из данного признака следует, что объектом Договора может выступать только тот участок, который в установленном земельным законодательством порядке отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, что подтверждается соответствующей записью в Едином государственном реестре земель.

Важно отметить, что земельный участок как объект аренды должен быть четко определен (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Поэтому в качестве приложений к Договору оформляются планы (карты) земельных участков. Ранее это были документы, содержащие некую графическую информацию в отношении участка и оформленные различными организациями, включая БТИ. Такому "разнообразию" во многом способствовали отсутствие системы земельного кадастра и действовавшая до 9 сентября 2003 г. формулировка ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 29 июня 2004 г.). Согласно ей для регистрации Договора достаточно было приложенного к нему плана земельного участка. Содержание такого плана и требования к нему детально не раскрывались.

В связи с принятием ФЗ "О государственном земельном кадастре" порядок оформления планов изменился. С 9 сентября 2003 г. согласно новой редакции п. 2 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приложением к Договору, в котором конкретизируются существенные признаки земельного участка и которое должно предоставляться вместе с текстом Договора для его государственной регистрации, является кадастровый план земельного участка с указанием его части, подлежащей сдаче в аренду.

На кадастровой карте (плане) в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. Кадастровый план земельного участка составляется органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по месту расположения участка. Согласно п. 6 Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. N 918, кадастровый план представляет собой также выписку из государственного земельного кадастра.

Таким образом, во избежание проблем при заключении и регистрации Договора рекомендуется своевременно оформить кадастровый план и приложить его к Договору.

Закон специально подчеркивает отсутствие каких-либо ограничений в отношении максимальной площади земельных участков, одновременно арендуемых одним лицом на основании одного или нескольких Договоров (п. 3 ст. 9).

Форма, регистрация и срок действия договора

Договор должен быть совершен в письменной форме. Поскольку он заключается на срок свыше 1 года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Весьма интересным представляется вопрос о возможности избежания требований государственной регистрации путем применения схемы, которая широко используется для договоров аренды нежилых помещений. Так, нередко заключаются договоры аренды помещений на срок менее 1 года (например, на срок 364 дня) с условием пролонгации на тот же срок при отсутствии возражений обеих сторон. Поскольку срок аренды менее 1 года, ВАС РФ в п. 10 информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59 разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее 1 года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, устанавливающего, что государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года.

Представляется, что данный подход, выработанный в судебной практике, можно с полным основанием применить и к Договору в силу идентичности норм п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 ст. 26 ЗК РФ, а также общности правового характера земельных участков и нежилых помещений как объектов недвижимого имущества. Таким образом, если Договор будет заключен на срок менее 1 года, но будет содержать условие о его "автоматической" пролонгации на аналогичных условиях и на тот же срок, такой Договор не будет подлежать государственной регистрации. Можно рекомендовать использовать данную конструкцию тем участникам гражданского оборота, которые по той или иной причине желают избежать необходимости государственной регистрации Договора.

Максимальный срок действия Договора ограничен законом и составляет 49 лет. Если указан больший срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона).

Порядок заключения

Вопрос о порядке заключения Договора находится в прямой зависимости от того, находится ли земельный участок в собственности публично-правового образования (РФ, ее субъекта или муниципального образования) либо в собственности физического или юридического лица. Рассмотрим оба варианта.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, процедура заключения Договора может проводиться двумя способами.

1. Путем проведения торгов по предоставлению участка в аренду.

Если после публикации в СМИ сведений о наличии земельного участка, который публично-правовое образование готово предоставить в аренду, было подано более двух заявлений заинтересованных лиц, заключение Договора осуществляется по итогам конкурса или аукциона о предоставлении участка в аренду. Процедура их проведения регулируется ст. 447 и 448 ГК РФ, ст. 38 ЗК РФ, ст. 10 Закона N 101-ФЗ, Постановлением Правительства РФ "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" от 11 ноября 2002 г. N 808.

Важной особенностью таких торгов является то, что они строятся по модели абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ, поскольку на торгах определяется лицо, которое получает право на заключение Договора. Победителем торгов становится участник, предложивший наивысшую арендную плату (если торги проводились в форме аукциона) или наилучшие условия аренды (если торги проводились в форме конкурса). В связи с этим подписываемый по итогам торгов протокол не является Договором. После его подписания стороны должны оформить Договор на условиях, которые соответствуют условиям торгов и предложению победителя торгов, который и подлежит государственной регистрации.

2. Без проведения торгов на основании решения органа государственной власти или местного самоуправления.

Данная процедура заключения Договора применима только в том случае, если одновременно соблюдаются условия: в СМИ было опубликовано сообщение о наличии участка, передаваемого в аренду; в течение месяца с момента публикации сообщения поступило только одно заявление.

В этом случае участок предоставляется в аренду единственному заявителю (п. 2 ст. 10 Закона).

Специальной процедуры заключения Договора в случае, если участок находится в частной собственности, законодательством не установлено.

Права и обязанности сторон

Рассмотрим права и обязанности арендатора, которые имеют определенную специфику в свете рассматриваемого Договора.

Одним из важнейших прав арендатора является право совершения определенных сделок с земельным участком и правом аренды. Пункты 4, 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливают достаточно широкие полномочия арендатора по заключению такого рода сделок. Так, арендатор вправе (при условии уведомления собственника участка) передавать права и обязанности по Договору третьему лицу; вносить право аренды в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственных кооперативов.

Однако Договором, объектом которого является находящийся в частной собственности участок, может быть предусмотрена необходимость получения предварительного согласия арендодателя для совершения такого рода действий. Его следует специально прописать в Договоре.

Следует иметь в виду, что ст. 22 ЗК РФ предусматривает залог права аренды по Договору также без получения согласия арендодателя - собственника участка. Однако сейчас такая возможность заблокирована п. 1.1 ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 29 июня 2004 г.), установившим правило залога права аренды только с согласия собственника земельного участка.

Если иное не предусмотрено Договором, арендатор вправе передавать участок в субаренду без согласия собственника участка (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). В связи с этим арендаторам при разработке проекта Договора можно рекомендовать "обходить" упоминание в нем вопроса о субаренде, тогда в силу норм ЗК РФ он будет вправе сдавать участок в субаренду свободно. И наоборот, арендодателям, желающим избежать субаренды, следует включать в Договор специальную норму, устанавливающую необходимость получения согласия арендодателя на передачу участка в аренду.

При аренде государственного или муниципального участка арендатор, при условии надлежащего использования такого участка, вправе выкупить его по истечении 3 лет аренды по рыночной цене (п. 4 ст. 10 Закона).

К специальным обязанностям арендатора относятся:

а) обязанность уплачивать арендную плату (ее размер является существенным условием, без которого Договор не будет считаться заключенным, - ст. 432 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ);

б) обязанность использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту. Неиспользование участка по назначению влечет риск досрочного расторжения Договора.

Прекращение договора

Договор может прекращаться по общим основаниям, предусмотренным ГК РФ. Остановимся на случаях расторжения Договора в судебном порядке по инициативе одной из сторон, а также одностороннего отказа от исполнения Договора.

Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора по общим основаниям расторжения договора аренды, установленным ст. ст. 450, 613, 619, 620 ГК РФ. Основания для расторжения Договора по требованию арендодателя также содержатся в ст. 46 ЗК РФ:

1) арендатор использует участок не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

2) использование участка арендатором приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение арендатором умышленного земельного правонарушения, повлекшего за собой последствия, предусмотренные пп. 3 п. 2 ст. 46 ЗК РФ;

4) неиспользование земельного участка в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен законом или Договором, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиция земельного участка.

Последние два основания обращают на себя особое внимание. О каком арендодателе, управомоченном требовать расторжения Договора, идет речь? В случае реквизиции или изъятия право собственности на них переходит к соответствующему публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию). Таким образом, к прежнему арендодателю ст. 46 ЗК РФ неприменима, поскольку с момента утраты права собственности на участок он автоматически перестает быть стороной в Договоре (ст. 608 ГК РФ). В связи с этим возникает ряд вопросов: означает ли формулировка ст. 46, что в случае реквизиции или изъятия участка происходит замена стороны в Договоре с прежнего арендодателя на публично-правовое образование; как арендодатель должен для прекращения Договора обратиться в суд с иском о его расторжении?

Можно найти некоторые обоснования такой позиции. ЗК РФ не регламентирует порядок прекращения прав арендаторов в отношении земельного участка, подлежащего изъятию или реквизиции, отсылая к ГК РФ (ст. ст. 51 и 55 ЗК РФ). ГК РФ, в свою очередь, специальных оснований прекращения Договора в случае реквизиции/изъятия не содержит. Более того, по смыслу ст. 616 ГК РФ в случае перехода права собственности на арендуемое имущество Договор остается в силе, а арендодателем становится новый собственник.

Однако сохранение Договора в силе совершенно не соответствует целям реквизиции или изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, установленным ст. ст. 49 и 51 ЗК РФ. Можно говорить о прекращении Договора с момента его перехода в собственность публично-правового образования по одному из общих оснований прекращения обязательств, установленных ГК РФ, - невозможности исполнения (ст. 416). Данная позиция, по мнению авторов статьи, является более обоснованной. Однако такой вывод означает, что положения ст. 46 ЗК РФ о расторжении Договора по инициативе арендодателя в случае реквизиции/изъятия участка следует исключить как неверные.

Таким образом, налицо недостатки правового регулирования вопросов прекращения договоров аренды земельных участков вообще в случае реквизиции или изъятия участков для государственных или муниципальных нужд. Представляется, что необходимо оперативно внести соответствующие изменения и дополнения в ГК РФ и ЗК РФ.

Односторонний отказ от Договора возможен только в том случае, если стороны являются коммерческими организациями и/или индивидуальными предпринимателями, а возможность такого отказа предусмотрена Договором. Правомерность одностороннего отказа от договора аренды недвижимости по основаниям, предусмотренным самим Договором, подтверждена судебной практикой (п. 27 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). В связи с этим в Договоре необходимо предусмотреть право (а возможно, и случаи) одностороннего отказа.

Название документа

"Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, возникающих из земельных правоотношений (за III квартал 2004 года)"

(Карасева С. Ю., Киселева З. Т.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2004)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМИ АРБИТРАЖНЫМИ

СУДАМИ ОКРУГОВ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ ИЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ

ПРАВООТНОШЕНИЙ (ЗА III КВАРТАЛ 2004 ГОДА)

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 17 ноября 2004 года

С. Ю. КАРАСЕВА, З. Т. КИСЕЛЕВА

Карасева С. Ю., специалист АО "Консультант Плюс".

Киселева З. Т., специалист АО "Консультант Плюс".

1. Согласно Федеральному закону "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса РФ (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.08.2004 по делу N Ф04-5525/2004(А70-3618-34)).

ЗАО "Сибовощ" обратилось в суд с заявлением о признании решения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отказе в государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками от 26.02.2004 незаконным и обязании произвести регистрацию.

До принятия судебного акта по делу заявитель уточнил требования: просил признать решение учреждения, изложенное в письменном сообщении от 01.03.2004, незаконным и обязать произвести государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которые были предоставлены ЗАО "Сибовощ" на основании распоряжения администрации города Тюмени от 13.11.2000 N 4422.

Решением суда от 29.06.2004 в удовлетворении заявленных требований отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

ЗАО "Сибовощ" создано в 1999 г. в процессе реорганизации путем выделения из состава ОАО "Плодоовощ", зарегистрированного Постановлением главы администрации Калининского района города Тюмени N 1116 от 08.12.92. Согласно распоряжению территориального управления администрации города Тюмени по Калининскому административному округу от 22.04.99 N 546 ЗАО "Сибовощ" является правопреемником прав ОАО "Плодоовощ" на объекты недвижимого имущества, переданные в соответствии с разделительным балансом.

В проведении государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками отказано на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку ЗАО "Сибовощ" в соответствии со своей организационно-правовой формой не относится к организациям, указанным в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ, далее - ЗК РФ (государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и местного самоуправления), следовательно, государственная регистрация права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки не может быть произведена.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2004 в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ (Федеральным законом от 08.12.2003 N 160-ФЗ срок переоформления продлен до 01.01.2006).

Устанавливая для юридических лиц предельный срок, в течение которого они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельных участков либо приобрести земельные участки в собственность, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, что согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 02.10.2003 N 346-О, не может рассматриваться как нарушение конституционных прав.

При этом в соответствии со ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется за правообладателями (пункт 3).

Положение абз. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Указание в п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления) при том, что в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора. Данные выводы следуют из Определения Конституционного Суда РФ от 25.12.2003 N 512-О.

Согласно ст. 35 (ч. 3) Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Названной статьей гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Учитывая, что спорный земельный участок предоставлен ЗАО "Сибовощ" в соответствии с распоряжением администрации города Тюмени от 13.11.2000, которое на момент рассмотрения дела не было никем оспорено и отменено, оно (распоряжение) является достаточным основанием для регистрации за ЗАО "Сибовощ" права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки.

Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции, заявленные требования удовлетворил.

2. Законом не предусмотрено обязательное изъятие земельного участка у землепользователя при изменении режима пользования (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.08.2004 по делу N А79-8055/2003-СК2-7769).

ОАО "Дизельпром" обратилось в суд с иском к администрации города Чебоксары о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.02.2002.

Решением от 09.03.2004 суд в удовлетворении иска отказал. При этом суд указал, что изменение режима пользования земельным участком (с вещного на обязательственное) осуществлено с согласия землепользователя (истца). Договор заключен на добровольной основе. На дату его заключения в компетенцию Министерства государственного имущества Чувашской Республики вопросы согласования режима землепользования не входили.

Апелляционная инстанция Постановлением от 10.06.2004 оставила решение без изменения.

Государственное предприятие "Чебоксарский дизельный завод" создано 25.12.1991 в соответствии с Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" и Приказом N 99/363 от 01.10.1991 Министерства промышленности РСФСР и Министерства автомобильного и сельскохозяйственного машиностроения СССР путем выведения из состава производственного объединения "Чебоксарский завод промышленных тракторов".

В феврале 1992 года данная организация выступила в качестве одного из двадцати учредителей АОЗТ "Дизельпром", созданного в порядке, установленном Положением "Об акционерных обществах", утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.12.1990. Хозяйственное общество зарегистрировано Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 27.02.1992 N 29/2.

Постановлениями главы администрации города Чебоксары от 22.10.1992 N 666 и 672 акционерному обществу "Дизельпром" отведены земельные участки общей площадью 45,93 гектара, а также 0,75 и 0,98 гектара, расположенные, согласно выкопировкам, в М 1:2000, М 1:5000, М 1:500, изъятые из землепользования производственного объединения "Чебоксарский завод промышленных тракторов". Городским комитетом по земельной реформе акционерному обществу "Дизельпром" выдан государственный акт N ЧР-01-000001 на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в размере 47,66 гектара согласно прилагаемому чертежу.

В декабре 1992 года АОЗТ "Дизельпром" в соответствии с распоряжением Государственного комитета Чувашской Республики по управлению государственным имуществом N 374 преобразовано в АООТ, а затем с учетом действующего законодательства - в ОАО.

В дальнейшем ОАО "Дизельпром" направило в администрацию города заявку о передаче части земельного участка в городской фонд в связи с неиспользованием по целевому назначению. Распоряжением администрации города Чебоксары от 15.03.1999 N 433-р у истца изъята часть земельного участка площадью 127987 кв. м, предоставленного под промышленное строительство в связи с неиспользованием по целевому назначению. Оставшаяся часть участка площадью 275394 кв. м закреплена за истцом для нужд уставной деятельности в долгосрочную аренду. Государственный акт N ЧР-01-000001, ранее выданный обществу, признан утратившим юридическую силу с 15.03.1999. Проект распоряжения согласован с арбитражным управляющим ОАО "Дизельпром". Распоряжением администрации города Чебоксары от 09.10.2000 N 1959-р также признано утратившим силу и Постановление главы администрации от 22.10.1992 N 666.

Администрация города Чебоксары (арендодатель) и ОАО "Дизельпром" (арендатор) 25.02.2000 заключили договор аренды земельного участка общей площадью 275 394 кв. м сроком до 15.03.2024, зарегистрированный 05.02.2001. Объект аренды определен контрагентами согласно плану и схеме расположения, которые являются неотъемлемой частью договора. Действительность данной сделки составляет предмет настоящего спора.

Договор заключен на основании распоряжения главы администрации города от 15.03.1999. Данным административным актом прекращено право постоянного бессрочного пользования спорным участком у ОАО "Дизельпром", изменение режима землепользования согласовано с истцом. Оспариваемый договор аренды не противоречит нормам права.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

3. В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

1) Прокурор обратился в суд в интересах муниципального образования г. Воронежа в лице его представительного органа - Воронежской городской Думы - с заявлением о признании недействительным Постановления администрации г. Воронежа от 03.12.2002 N 2276 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Росинстрой" земельного участка" (для проектирования и строительства гостиницы) (Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.07.2004 по делу N А14-2811-03/77/10).

Решением суда от 19.02.2004 требования заявителя удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 22.04.2004 решение суда оставлено без изменений.

На основании Постановления администрации г. Воронежа от 03.12.2002 N 2276 "О предоставлении ООО "Росинстрой" земельного участка" администрацией (арендодатель) и ООО "Росинстрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 1396 кв. м, сроком до 26.07.2007 для строительства гостиницы.

Оспариваемое Постановление администрации содержит ссылку на два различных основания, необходимых для предоставления земельного участка под строительство объекта недвижимости, предусмотренных п. 3 и п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), а именно: с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового.

При этом п. 3 данной статьи предусмотрено предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование.

П. 4 ст. 30 ЗК РФ определен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта, который включает в себя:

1) проведение работ по формированию земельного участка;

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 настоящего Кодекса;

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении такого участка, при условии предварительной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без их проведения.

Как установлено судом, предоставление земельного участка ООО "Росинстрой" проходило без предварительного согласования места размещения объекта в соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ и с нарушением порядка предоставления. В материалах дела отсутствуют достаточные доказательства, свидетельствующие о проведении работ по формированию земельного участка, наличии технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, внесении данного участка в государственный кадастровый учет земельных участков. Кроме того, не соблюдены сроки опубликования извещения о наличии земельного участка для предоставления его в аренду, установленные Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808.

Таким образом, вывод суда о несоответствии оспариваемого Постановления требованиям ЗК РФ правомерен и обоснован.

2) ЗАО "Фарматика" обратилось в суд с заявлением о признании недействительным Постановления главы администрации г. Пензы от 05.11.2003 N 2037 "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка" как вынесенного с нарушением положений ст. ст. 30, 32, 61 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) и нарушающего права и законные интересы заявителя (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2004 по делу N А49-1440/04-204А).

Решением суда от 08.04.2004 оспариваемое Постановление признано недействительным как не соответствующее п. п. 1 и 5 ст. 30, п. п. 6 и 8 ст. 31, п. 3 ст. 32 ЗК РФ. В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

22.05.2002 ЗАО "Фарматика" обратилось в администрацию г. Пензы с заявкой о предоставлении земельного участка для строительства аптечного павильона в районе магазина "Копеечка" г. Пензы.

На основании поданной заявки Главным управлением градостроительства и архитектуры г. Пензы был подготовлен акт выбора земельного участка, рег. N 240 от 07.06.2002, утвержденный главой администрации г. Пензы 29.11.2002, по размещению павильона с торговым залом по продаже готовых лекарственных форм.

Постановлением главы администрации г. Пензы от 02.12.2002 N 2298 по заявке ЗАО "Фарматика" было предварительно согласовано место размещения павильона с торговым залом и был утвержден акт выбора земельного участка, рег. N 240 от 07.06.2002.

Заявителю было предписано обратиться в Комитет по управлению имуществом г. Пензы с заявлением и приложенным к нему кадастровым планом земельного участка для подготовки постановления главы администрации города о предоставлении земельного участка под размещение объекта.

26.12.2002 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Пензы было утверждено межевое дело на земельный участок для размещения павильона по продаже готовых лекарственных форм, и заявитель дважды, 10.04.2003 и 08.10.2003, обращался в администрацию г. Пензы с заявлением о предоставлении данного земельного участка.

Однако Постановлением главы администрации г. Пензы от 05.11.2003 N 2037 было принято решение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 120 кв. м, предназначенного для строительства. После чего Комитет по управлению имуществом г. Пензы 08.01.2004 уведомил заявителя о проведении 05.02.2004 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства.

Суд пришел к верному выводу о несоответствии оспариваемого ненормативного акта и действий ответчиков п. п. 1 и 5 ст. 30, п. п. 6 и 8 ст. 31, п. 2 ст. 32 ЗК РФ.

Суд обоснованно не принял во внимание довод заявителя кассационной жалобы о неприменении подпунктов 3 и 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ, так как данные нормы регулируют порядок предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов.

В оспариваемом случае правоотношения сторон возникли при предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов и в арендное пользование.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

4. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 05.08.2004 по делу N А49-725/04-248А/2).

Решением суда от 29.03.2004 удовлетворено заявление ООО "Аптечный центр "Фарма-Люкс". Признано незаконным бездействие администрации города Пензы и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы, выразившееся в неподготовке и непринятии решения о предоставлении ООО "Аптечный центр "Фарма-Люкс" в аренду земельного участка площадью 120 кв. м для строительства аптечного пункта.

Суд обязал администрацию города Пензы и Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы в двухнедельный срок со дня принятия решения предоставить ООО "Аптечный центр "Фарма-Люкс" в аренду земельный участок площадью 120 кв. м для строительства аптечного пункта.

В апелляционном порядке законность судебного акта не проверялась.

На основании заявления ООО "Аптечный центр "Фарма-Люкс" в администрацию города Пензы был произведен выбор земельного участка площадью 120 кв. м для строительства аптечного пункта. 01.10.2002 был составлен акт N 448, согласованный со всеми членами комиссии, принимавшими участие в выборе земельного участка.

В соответствии с п. 6 ст. 31 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) главой администрации города Пензы 11.11.2002 было вынесено Постановление N 2127 об утверждении акта выбора земельного участка и о согласовании предварительного места размещения объекта согласно акту.

В соответствии с п. 1 ст. 32 ЗК РФ были проведены работы по межеванию выбранного земельного участка и определению границ участка на местности, сформировано межевое дело.

01.09.2003 заявитель обратился в администрацию города Пензы с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства аптечного пункта.

В соответствии с п. 2 ст. 32 ЗК РФ органу местного самоуправления в двухнедельный срок по заявлению лица, заинтересованного в получении земельного участка, надлежало принять решение.

Однако в нарушение указанной нормы решение о предоставлении заявителю земельного участка администрацией города Пензы принято не было, как не было принято и решение об отказе в предоставлении земельного участка.

Согласно письму Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы от 17.11.2003 работа по предоставлению ООО "Аптечный центр "Фарма-Люкс" земельного участка была приостановлена в силу ст. 36 ЗК РФ, несмотря на то что эта норма не содержит положения о возможности приостановления работ по предоставлению земельного участка.

Таким образом, в нарушение положений п. 2 ст. 32 ЗК РФ ответчиками было допущено бездействие, выразившееся в неподготовке и непринятии решения о предоставлении земельного участка для строительства заявителем аптечного пункта.

Наличие бездействия ответчиков подтверждается и тем, что в соответствии со ст. 29 и п. 2 ст. 32 ЗК РФ и подп. "п" п. 6 Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Пензы (утвержденного решением Пензенской городской Думы от 25.10.2002 N 341/26) предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется органом местного самоуправления - администрацией города Пензы.

Согласно же п. п. 1.3, 1.7, 2.2.2 и 2.2.18 Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Пензы последний осуществляет подготовку проектов постановлений главы администрации города Пензы, в том числе о предоставлении земельного участка.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

5. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком (Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.08.2004 по делу N Ф03-А04/04-2/1693).

Индивидуальные предприниматели Б-нас и Б-не обратились в суд с заявлением о признании недействительным Постановления мэра города Благовещенска от 24.07.2003 N 2327. Требования мотивированы тем, что этим актом нарушены их права как новых собственников строений. В частности, земельный участок под производственной базой площадью 13131 кв. м не был представлен им в постоянное (бессрочное) пользование, то есть на тех же условиях, что и у предыдущего собственника строений.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены предприниматель Л., Департамент администрации Амурской области по управлению государственным имуществом области и Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Амурской области.

Решением от 26.12.2003, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 05.03.2004, требования предпринимателей удовлетворены частично. Суд признал недействительными пункты 6, 8.1 Постановления мэра города Благовещенска от 24.07.2003 N 2327 ввиду того, что в указанной части Постановление не соответствует п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Как видно из материалов дела, Постановлением мэра города Благовещенска от 07.09.2000 N 2146 индивидуальному предпринимателю А. предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование земельный участок площадью 13131 кв. м по фактическому землепользованию. Согласно свидетельству от 25.10.2000 данный земельный участок отведен для производственной базы.

На основании договора купли-продажи от 08.07.2002 А. продала производственную базу предпринимателям Б-не и Б-нас, которым на приобретенные объекты выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности, в том числе и свидетельство N 28 АО 691229 от 13.08.2002 о регистрации права собственности на долю в нежилом помещении А-7, равную 494,9 кв. м. По тому же адресу, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности N 4189 от 05.10.1998, за предпринимателем Л. зарегистрировано право собственности на долю в нежилом помещении А-7, равную 135,5 кв. м.

Предприниматели Б-не и Б-нас 03.12.2002 обратились в администрацию города Благовещенска с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося под объектами приобретенной ими производственной базы. Предприниматель Л. также обратился в администрацию города Благовещенска с заявлением от 19.03.2003 о предоставлении в аренду земельного участка пропорционально площади принадлежащего ему магазина, расположенного в нежилом помещении А-7.

Постановлением мэра города Благовещенска от 24.07.2003 N 2327 прекращено право бессрочного (постоянного) пользования А. земельным участком площадью 13131 кв. м, расположенным под производственной базой.

Пунктом 6 данного Постановления Б-не, Б-нас и Л. земельный участок площадью 13131 кв. м предоставлен в аренду сроком на 25 лет согласно прилагаемому плану земельных участков с учетом условий, перечисленных в подпункте 8.1 данного Постановления.

Согласно подпункту 8.1 оспариваемого Постановления Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска предписано подготовить договоры аренды на земельный участок N 1 площадью 13131 кв. м для производственной базы с множественностью лиц на стороне арендатора. Расчет арендной платы производить следующим образом: Л. - на площадь 383 кв. м - для магазина с учетом площади занимаемых помещений и этажности задания, Б-не, Б-нас - на площадь по 6374 кв. м каждому - для производственной базы.

Таким образом, земельный участок площадью 13131 кв. м, переданный на основании п. 6 оспариваемого Постановления в аренду предпринимателям Б-не, Б-нас и Л., был поделен между указанными лицами. При этом размеры земельных участков администрация определила следующим образом.

Вся площадь земельного участка, на котором расположена производственная база, поделена на площадь всех находящихся на данном земельном участке зданий и строений с учетом их этажности. Затем пропорционально принадлежащей каждому собственнику площади недвижимости была определена площадь земельного участка, предоставляемого в аренду каждому из указанных выше лиц.

Согласно ст. 35 Земельного кодекса РФ каждый собственник здания имеет право на тот земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования. При наличии нескольких собственников здания каждый из них вправе пользоваться лишь частью указанного земельного участка, определяемой пропорционально его доле в праве собственности на конкретное здание.

Кроме того, п. 3 ст. 33 Кодекса установлено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Установив, что площадь земельного участка, занятого под зданием А-7 и необходимого для его использования, определена исходя из всей площади производственной базы и что лишь в одном из всех находящихся на базе зданий предприниматель Л. имеет долю в праве собственности, суд сделал правильный вывод о нарушении прав предпринимателей Б-не и Б-нас и правомерно признал недействительным подпункт 8.1 Постановления мэра города Благовещенска от 24.07.2003 N 2327.

6. Согласно статье 79 Земельного кодекса РФ для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.07.2004 по делу N Ф09-68/04-ГК).

Прокурор обратился в суд с иском в защиту государственных и общественных интересов к администрации Сосновского района Челябинской области и ООО "Транс-Лайн" о признании недействительными Постановления главы Сосновского района от 10.12.2002 "О предоставлении в аренду земельного участка ООО "Транс-Лайн" под сервисный центр с автостоянкой", договора аренды земельного участка от 10.12.2002 N 431, заключенного между администрацией Сосновского района и ООО "Транс-Лайн"; просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав незаконной государственную регистрацию договора от 10.12.2002 N 431, совершенную Сосновским филиалом Южноуральской регистрационной палаты, запретить незаконное использование земельного участка.

Решением суда от 04.09.2003 признаны недействительными Постановление главы администрации Сосновского района от 10.12.2002, договор аренды земельного участка от 10.12.2002 N 431, акт регистрации этого договора. ООО "Транс-Лайн" запрещено использование земельного участка, предоставленного в аренду. Постановлением апелляционной инстанции от 29.10.2003 решение оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции от 28.01.2004 решение и Постановление апелляционной инстанции отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Решением от 01.04.2004 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением главы Сосновского района Челябинской области от 10.12.2002 земельный участок общей площадью 2,2 га (категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи... и земли иного специального назначения) был изъят из земель администрации Кременкульского сельсовета и предоставлен в аренду ООО "Транс-Лайн" сроком на 49 лет под сервисный центр с автостоянкой. На основании указанного Постановления администрация Сосновского района и ООО "Транс-Лайн" 10.12.2002 заключили спорный договор, который в установленном законом порядке был зарегистрирован Южноуральской регистрационной палатой.

В обоснование заявленных требований прокурор ссылался на то, что земельный участок, предоставленный ООО "Транс-Лайн", относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вопрос о переводе данного участка из одной категории в другую в установленном ст. 8 Земельного кодекса РФ порядке не рассматривался.

В соответствии с ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурору предоставлено право на обращение в арбитражный суд с заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, затрагивающих права и законные интересы организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из недоказанности истцом факта отнесения земельного участка, предоставленного ООО "Транс-Лайн", к землям сельскохозяйственного назначения, а также отсутствия у прокурора права на обращение с настоящим иском в суд (ст. 4, ч. 1 ст. 52 АПК РФ).

Кроме того, суд правомерно указал на то, что закон предусматривает возможность предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для строительства объектов промышленности и иных сельскохозяйственных нужд, если данные участки - худшего качества по кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 79 Земельного кодекса РФ). Следовательно, само по себе предоставление участка из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд не может нарушать положений Земельного кодекса РФ. При этом перевода земель в иные категории не требуется (ст. 8 Кодекса).

Из материалов дела усматривается, что почвенно-агрономические исследования, проведенные ГУ Центр химизации и сельскохозяйственной радиологии "Челябинский", установили непригодность спорных земель для использования в сельскохозяйственных целях. Доказательств высокой кадастровой стоимости спорного земельного участка в материалах дела нет.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

7. Согласно статье 81 Земельного кодекса РФ гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.07.2004 по делу N Ф09-1997/04-ГК).

Заместитель прокурора обратился в суд с заявлением о признании недействительным Постановления главы Еткульского района "О предоставлении земельного участка в собственность Л." от 18.11.2002 N 634 в связи с несоответствием его п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Постановлению Правительства РФ от 07.08.2002 N 576, Федеральному закону "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 20 Земельного кодекса РФ.

Определением суда от 23.09.2003 производство по делу прекращено на основании ст. 49, п. 4 ч. 1 ст. 150, ст. 184 АПК РФ в связи с отказом прокурора от заявленных требований. Постановлением суда кассационной инстанции от 05.01.2004 Определение отменено, дело передано на рассмотрение в тот же суд.

Решением от 09.03.2004 суд отказал в удовлетворении требований. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

Как следует из материалов дела, Постановлением от 18.11.2002 Л. в соответствии со ст. ст. 29, 81 Земельного кодекса РФ предоставлен в собственность бесплатно земельный участок общей площадью 1,0 га, в т. ч. пашни 1,0 га из фонда перераспределения, для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, главой которого утвержден Л.

Отказывая в признании Постановления недействительным, суд правомерно исходил из того, что при предоставлении земельного участка в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства бесплатно орган местного самоуправления действовал в пределах полномочий, предоставленных ему в силу п. 10 ст. 3, ст. 9 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 12 ст. 3 Закона Челябинской области от 05.12.97 N 30-ЗО "О разграничении предметов ведения муниципальных образований в Челябинской области", п. 2 ст. 28, п. 1 ст. 80 Земельного кодекса РФ, п. 2 ст. 11 Закона Челябинской области от 10.04.98 N 39-ЗО "О земельных отношениях".

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

8. Предоставление участков лесного фонда в долгосрочное пользование (аренду) осуществляется на основании решения, принимаемого совместно районными (городскими) советами народных депутатов и владельцами лесного фонда; участие владельцев лесного фонда в принятии такого решения ограничивается определением условий, соответствующих установленным лесоводственным требованиям (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.07.2004 по делу N Ф09-2252/04-ГК).

Администрация г. Чебаркуля обратилась в суд с иском к ГУ "Чебаркульский опытный лесхоз" о признании недействительным (ничтожным) договора аренды участка лесного фонда общей площадью 26,4 га, расположенного в 46 квартале, на территории г. Чебаркуля, на побережье озера Еловое, заключенного между ГУ "Чебаркульский опытный лесхоз" и ОАО "ФНПЦ "Станкомаш" 29.05.95.

Решением от 23.01.2004 в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 09.04.2004 решение отменено, иск удовлетворен.

Как установлено судом и следует из Постановления Совета Министров РСФСР от 05.06.61 N 696 и Постановления Челябинского облисполкома от 24.06.63 N 214-8, заводу имени С. Орджоникидзе (ныне - ОАО "ФНПЦ "Станкомаш") был предоставлен участок государственной собственности в квартале N 46 Чебаркульского лесничества без исключения из категории земель государственного лесного фонда под строительство базы отдыха.

Между ГУ "Чебаркульский опытный лесхоз" (арендодатель) и АООТ "Станкомаш" (арендатор), в настоящее время - ОАО "ФНЦП "Станкомаш", был заключен договор от 29.05.95 N 274 на аренду участка лесного фонда общей площадью 26,4 га, расположенного в 46 квартале, на территории г. Чебаркуля, на побережье озера Еловое, сроком с 29.05.95 по 31.12.2005. Участок лесного фонда предоставлен для эксплуатации оздоровительного комплекса "Еловое".

Администрация г. Чебаркуля обратилась в суд с требованием о признании указанного договора недействительным, ссылаясь на то, что земельный участок площадью 379 000 кв. м, расположенный на территории г. Чебаркуля на побережье озера Еловое, относится к землям поселений и находится в ведении муниципального образования город Чебаркуль, которому и принадлежит право распоряжения указанным участком. Спорный участок предоставлен ОАО "ФНПЦ "Станкомаш" в постоянное (бессрочное) пользование на основании Постановления главы г. Чебаркуля от 29.12.1992 N 321-2, с выдачей государственного акта. Договор от 29.05.95 заключен с нарушением закона (ст. ст. 6, 31 Основ лесного законодательства) и прав муниципального образования г. Чебаркуль, в бюджет которого не поступают платежи за использование ответчиком спорного земельного участка, предусмотренные Законом РФ "О плате за землю".

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств того, что спорный земельный участок относится к землям муниципальной (а не федеральной) собственности и был переведен из категории земель лесного фонда в категорию земель поселений, в связи с чем истец не имел права распоряжаться спорным участком и выдавать на них госакты. Согласно Положению о Чебаркульском опытном лесхозе (принято в соответствии с Приказом Министерства природных ресурсов РФ от 18.12.2002 N 862 "Об утверждении положений о лесхозах, находящихся в подчинении Главного управления природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по Челябинской области", ст. ст. 14, 51 Лесного кодекса РФ) указанный орган имел право на заключение договоров аренды лесного фонда.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и удовлетворяя заявленные требования, обоснованно применил нормы ст. ст. 6, 31 Основ лесного законодательства РФ, действующих в момент заключения оспариваемого договора. В силу указанных норм предоставление участков лесного фонда в долгосрочное пользование (аренду) осуществляется на основании решения, принимаемого совместно районными (городскими) Советами народных депутатов и владельцами лесного фонда; участие владельцев лесного фонда в принятии такого решения ограничивается определением условий, соответствующих установленным лесоводственным требованиям. Такого рода правила содержатся и в Положении об аренде участков лесного фонда в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 23.07.93 N 712.

Поскольку доказательств соблюдения при заключении договора требований ст. ст. 6, 31 Основ лесного законодательства сторонами договора не представлено, суд пришел к обоснованному выводу о его недействительности (ничтожности) в силу ст. 168 ГК РФ.

Суд кассационной инстанции оставил Постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

9. Земли железнодорожного транспорта являются землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач. Правом распоряжаться землями федерального железнодорожного транспорта обладают только учреждения и организации железнодорожного транспорта (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.07.2004 по делу N А21-12200/03-С2).

Индивидуальный предприниматель Г. обратился в суд к администрации города Советска с иском о признании недействительным договора от 02.04.1999 N 57 в части предоставления в аренду земельного участка площадью 0,1 га.

Решением суда от 19.04.2004 иск удовлетворен. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Как следует из материалов дела, 02.04.1999 администрация города Советска в лице городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству и Г. заключили договор аренды земельного участка площадью 16970 кв. м сроком на 20 лет.

Согласно разделу 2 указанного договора земельный участок площадью 1 га обременен правами Черняховской дистанции пути Калининградской железной дороги Министерства путей сообщения РФ. Данный участок находится в границах полосы отвода земель железнодорожного транспорта. Администрация выделила данный участок земли в аренду предпринимателю без соответствующего согласования.

В соответствии с ч. 4 ст. 73 и п. 6 ст. 71 Земельного кодекса РСФСР порядок использования земель, в том числе и железнодорожных, определяется законодательством Российской Федерации.

Ст. 5 Федерального закона "О федеральном железнодорожном транспорте", действовавшего на момент заключения договора, установлено, что земли железнодорожного транспорта являются землями федерального значения, предоставляемыми безвозмездно в постоянное (бессрочное) пользование его предприятиям и учреждениям для осуществления возложенных на них специальных задач.

Согласно Положению о порядке использования земель федерального железнодорожного транспорта в пределах полосы отвода железных дорог, утвержденному Приказом Министерства путей сообщения РФ от 15.05.1999 N 26Ц, правом распоряжаться землями федерального железнодорожного транспорта обладают только учреждения и организации железнодорожного транспорта.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что администрация неправомерно распорядилась земельным участком в границах полосы отвода земель железнодорожного транспорта, является обоснованным.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

10. Согласно статье 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12.08.2004 по делу N Ф09-2526/04-ГК).

ООО "Техника ЛТД" обратилось в суд с иском к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, ООО "Светлана" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 02.06.2003 N 88/зем, заключенного на неопределенный срок. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Главное управление архитектуры и градостроительства г. Челябинска.

Решением от 09.04.2004 иск удовлетворен. В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

Истец ссылается на то, что договор нарушает его права и законные интересы как арендатора земельного участка в части площади 63 кв. м, предполагает изъятие у истца спорного участка в собственность покупателя, изменение границ арендуемого истцом участка влечет изменение или расторжение заключенного с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска договора аренды земли, указанный договор препятствует выкупу истцом арендуемого земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что в силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Между тем проданный по договору участок не прошел кадастровый учет из-за наложения границ этого участка с частью земельного участка, ранее предоставленного истцу на основании договора аренды (извещение ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области от 23.06.2003 N 237 о приостановлении кадастрового учета).

При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что несоблюдение при заключении спорного договора купли-продажи земельного участка императивного требования п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ влечет ничтожность указанного договора (ст. 168 ГК РФ).

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

11. Согласно статье 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.07.2004 по делу N Ф04-5247/2004(А27-3302-9)).

ООО "Совхоз "Комсомолец" обратилось в суд с иском к ОАО "Шахта "Красноярская" о взыскании убытков, причиненных производственной деятельностью в виде подработки угольными пластами земельного участка, принадлежащего истцу на праве постоянного пользования.

Решением суда от 01.04.2004 в удовлетворении исковых требований отказано. В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Распоряжением администрации муниципального образования Ленинск-Кузнецкий район от 20.10.2003 N 664-р подтверждается нахождение у совхоза в постоянном пользовании 1808,38 га земель Ленинск-Кузнецкого района.

Истцом заявлено требование о взыскании убытков в виде реального ущерба (сумма неиспользованных затрат на 01.12.2003) и упущенной выгоды.

В соответствии со ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Согласно п. 1 ст. 62 Земельного кодекса РФ убытки подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Основанием для взыскания убытков являются виновное поведение причинителя вреда, причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и понесенными убытками, а также наличие убытков.

В доказательство причинения вреда и его размера истец представил акт от 23.05.2002 обследования нарушенного земельного участка. Представителем ответчика данный акт не подписан.

Суд первой инстанции, оценив акт обследования нарушенного земельного участка, пришел к правильному выводу о том, что данный акт не подтверждает вину ответчика, поскольку не содержит сведений, с какого времени земля пришла в негодность в результате действий ответчика.

Доказательств, подтверждающих вину ответчика в образовавшихся у истца убытках, в деле нет. Также отсутствуют в деле и надлежащие доказательства, свидетельствующие о наличии причинной связи между действиями ответчика и убытками истца.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.

12. Положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок, должно быть восстановлено, а действия, нарушающие право на земельный участок или создающие угрозу его нарушения, пресечены. Самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.07.2004 по делу N Ф09-2143/04-ГК).

ООО "Молокозавод" обратилось в суд с иском к ООО "Прибельское" об устранении препятствий права владения земельным участком площадью 1,2439 га и просило принять решение об освобождении земельного участка, принадлежащего истцу на праве владения и постоянного пользования. К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация г. Агидель.

Решением от 03.03.2004 исковые требования об устранении препятствий пользования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 07.04.2004 решение оставлено без изменения.

ООО "Молокозавод" в соответствии с государственным актом на право владения, постоянного пользования землей и Постановлениями администрации г. Агидель от 17.08.1999 N 656 и от 30.11.1999 N 949 принадлежит земельный участок площадью 1,2439 га.

Обращаясь в суд с иском, ООО "Молокозавод" указало, что с сентября 2002 года ООО "Прибельское" незаконно занимает земельный участок, принадлежащий ООО "Молокозавод". Поскольку ответчик добровольно земельный участок освободить отказался, истец просил суд обязать его устранить препятствия в пользовании истцом земельным участком в силу ст. ст. 301 - 305 ГК РФ.

Судом установлено, что принадлежащий истцу на праве постоянного пользования земельный участок занимает ООО "Прибельское", которое разместило на данном земельном участке завод по выпуску молочной продукции. На обращение ООО "Прибельское" по вопросу переоформления спорного земельного участка Комитет по земельным ресурсам и землеустройству отказал обществу в решении данного вопроса ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на имущество молокозавода.

Таким образом, установив, что ООО "Прибельское" не имеет правоустанавливающих документов на спорный земельный участок и использует его на незаконных основаниях, а право постоянного пользования ООО "Молокозавод" спорным земельным участком подтверждено документально, суд пришел к обоснованному выводу о доказанности факта нарушения ответчиком прав истца как землепользователя.

В силу ст. 60 Земельного кодекса РФ положение, существовавшее до нарушения права на земельный участок, должно быть восстановлено, а действия, нарушающие право на земельный участок или создающие угрозу его нарушения, пресечены.

Согласно ст. 76 данного Кодекса самовольно занятые земельные участки возвращаются их собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земельных участков.

Учитывая изложенное, а также то, что действия ответчика по самовольному размещению оборудования на территории истца создают помехи в пользовании земельным участком, суд правомерно удовлетворил исковые требования об устранении препятствий пользования земельным участком и возложил на ООО "Прибельское" обязанность освободить спорный участок.

13. Собственник либо лицо, владеющее имуществом по любому основанию, предусмотренному законом, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.07.2004 по делу N А17-1611/5).

Религиозная организация "Свято-Введенский женский монастырь города Иванова Русской Православной Церкви" (далее - религиозная организация, монастырь) обратилась в суд с иском к ЗАО "Ивбакалея" о запрете реконструкции здания склада по улице Спартака, 7 в городе Иваново, находящегося в пользовании ответчика, и обязании привести его в первоначальное состояние.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Иванова, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Иванова и администрация Ивановской области.

Заявленные требования основаны на ст. ст. 304, 305 ГК РФ, 61 и 62 Градостроительного кодекса РФ и мотивированы тем, что ответчиком без оформления соответствующей проектной документации и разрешения на реконструкцию склада выполнена надстройка в виде второго этажа, в связи с чем нарушены права истца как смежного землепользователя.

Решением от 28.07.2003, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 07.04.2004, суд, установив, что ответчик в нарушение статей 20, 61, 62 Градостроительного кодекса РФ и пункта 3 ст. 25 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" произвел реконструкцию склада без проектной документации и получения разрешения уполномоченных органов и возведенная надстройка нарушает права монастыря как смежного землепользователя, удовлетворил заявленные требования.

ЗАО "Ивбакалея" и монастырь являются смежными землепользователями земельных участков, расположенных в городе Иванове по улице Спартака, 7 и улице Базисной, 23, соответственно.

Правомерность предоставления монастырю земельного участка по улице Базисной, 23 под строительство и нахождения на нем возведенных построек установлена вступившими в законную силу решениями арбитражного суда по спорам с участием тех же лиц. Данные обстоятельства имеют преюдициальное значение в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ.

С 04.08.2003 земельный участок с кадастровым номером 37:24:000000:0006 по улице Базисной, 23 находится в пользовании монастыря на основании договора аренды от 26.08.2003 N 03-4108, заключенного с администрацией города Иванова.

В ходе проверки, проведенной инспектором Государственного архитектурно-строительного надзора Ивановской области (далее - ГАСН) в июне 2003 года, выявлено, что ЗАО "Ивбакалея" без разрешительной и проектной документации начало реконструкцию принадлежащего ему здания склада, расположенного на смежном с истцом земельном участке.

Несмотря на выданное инспектором ГАСН предписание от 10.06.2003 с предложением с 23.06.2003 приостановить все строительно-монтажные работы по реконструкции склада и отказ управления архитектуры и градостроительства в выдаче разрешения на капитальный ремонт склада, ЗАО "Ивбакалея" продолжало начатые работы. В результате реконструкции над частью старого одноэтажного здания склада возведен второй этаж.

В силу статей 304, 305 ГК РФ собственник либо лицо, владеющее имуществом по любому основанию, предусмотренному законом, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Граждане и юридические лица обязаны осуществлять градостроительную деятельность (в том числе и реконструкцию объектов недвижимости) в соответствии с градостроительной документацией. Реконструкция возможна только на основе утвержденной проектной документации и разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом местного самоуправления (статьи 1, 20, 61, 62 Градостроительного кодекса РФ).

Доказательства наличия у ответчика согласованной в установленном порядке проектной документации на реконструкцию принадлежащего ему склада и разрешения на проведение реконструкции в деле отсутствуют.

Из материалов дела видно, что реконструируемый склад находится в непосредственной близости от жилого корпуса истца, не имеет зоны ограждения, а высота надстройки превышает высоту самого склада. Таким образом, возведенная надстройка затемняет здание монастыря способствует попаданию осадков на узкую территорию между ней и жилым корпусом истца, может привести к тяжким последствиям при возникновении необходимости эвакуации проживающих, нарушает эстетическое восприятие храма (являющегося памятником архитектуры) гражданами и, кроме того, создает угрозу жизни и здоровью обитателей монастыря в связи с возможным обрушением.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что дальнейшее продолжение ЗАО "Ивбакалея" незаконного строительства и возведенный надстрой нарушают права монастыря как смежного землепользователя.

Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и Постановление апелляционной инстанции без изменения.

Название документа

5rik.ru

Материалы для учебы и работы

Объект аренды - земельный надел