Залог земель в системе норм гражданского и земельного законодательства

ЗАЛОГ ЗЕМЕЛЬ В СИСТЕМЕ НОРМ ГРАЖДАНСКОГО И ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Р. Р. ГИМОЛЕЕВ

Гимолеев Рамис Рашидович - аспирант Госуниверситета по землеустройству.

Вопросы, связанные с залогом земель, напрямую затрагивают одну из наиболее сложных проблем современного российского права: соотношение норм гражданского и земельного законодательства. Проблема соотношения указанных отраслей права во многом связана с тем, что кодифицированные акты (Гражданский кодекс и Земельный кодекс) определяют свое отношение к предмету правового регулирования соответствующей смежной отрасли права практически прямо противоположным образом <*>. -------------------------------- <*> См.: Витрянский В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. 2003. N 6. С. 14.

Гражданское законодательство в соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ регулирует имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников, определяет основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, а также регулирует договорные и иные обязательства. Пункт 3 этой же статьи закрепляет, что к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством. Нормы ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством (ст. 13 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"). Таким образом, ГК РФ оставляет за собой право регулирования любых сделок с земельными участками в том случае, если само совершение таких сделок допускается ЗК РФ или иным специальным законом. Предмет земельного законодательства - это изначально отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации (п. 1 ст. 3 ЗК РФ). Вместе с тем, в ответ на позицию Гражданского кодекса, Земельный кодекс устанавливает следующее: имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ). Таким образом, Земельный кодекс, по сути, "забирает" себе функции по регулированию всего комплекса отношений с земельными участками, включая отношения, регулируемые гражданским законодательством. Подобная позиция разработчиков ЗК вызвала недоумение у многих цивилистов <*>. -------------------------------- <*> См.: Витрянский В. Указ. соч.; Гуев А. Н. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2003. С. 20; Быстров Г. Е., Клюкин Б. Д. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". М., 2003. С. 31.

Интересным для анализа представляется и п. 2 ст. 3 ГК РФ: "Гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов (далее - законы), регулирующих отношения, указанные в пунктах 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса. Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу". Существует мнение, что положения п. 2 ст. 3 ГК и п. 3 ст. 3 ЗК противоречат друг другу <*>, поскольку ЗК также представляет собой федеральный закон. На первый взгляд, это действительно так. Однако более детальный анализ приводит к другому выводу. Пункт 2 ст. 3 ГК, говоря о "нормах гражданского права, содержащихся в других законах", имеет в виду нормы, регулирующие соответствующую категорию отношений. А статья 13 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" и ст. 13 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" напрямую закрепляют необходимость принятия нормативно-правового акта, отвечающего за регулирование земельных отношений, то есть предусматривают наличие специального закона для отдельной категории отношений - Земельного кодекса. Следовательно, к земельным отношениям, как самостоятельной категории отношений, не связанной с гражданскими отношениями, положения п. 2 ст. 3 ГК применяться не должны. -------------------------------- <*> Гуев А. Н. Указ. соч. С. 20 - 21; Чубуков Г. В., Тихомиров М. Ю. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2003. С. 25, 36.

Остается уяснить сам предмет земельных отношений. Большинство цивилистов, анализируя положения ст. 3 ЗК, указывают, что земельное законодательство регулирует в первую очередь отношения по использованию и охране земель (п. 1 ст. 3 ЗК), то есть административные отношения. Вместе с тем эти же цивилисты не считают, что раз земельные отношения в трактовке п. 1 ст. 3 ЗК - это отношения, основанные на административном подчинении, то они и должны составлять предмет административного, а не земельного права. Более верным представляется комплексный подход к анализу положений этой статьи. Исходя из ее названия "Отношения, регулируемые земельным законодательством", можно сделать вывод, что статья полностью посвящена вопросу предмета земельных отношений, соответственно, необходимо ее рассмотрение в целом, а самостоятельный анализ отдельных пунктов статьи если и допускается, то исключительно во взаимосвязи с иными ее положениями. Исходя из данной, на мой взгляд, более правильной и, главное, нормативной позиции, отношения, указанные в ст. 3 ЗК, включая имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками, и составляют предмет земельных отношений. Комплексный подход интересен и в отношении некоторых норм ГК, где говорится о земле как объекте гражданских прав. В частности, п. 3 ст. 129 ГК устанавливает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Исходя из смысла статьи, земля - объект гражданского права (ст. 130 ГК относит земельные участки и все, что с ними прочно связано, к недвижимым вещам), и лишь возможность ее оборота может быть установлена соответствующим законом. Представляется, положения именно этой статьи заставляют задуматься, каким законодательством должны регулироваться отношения с земельными участками. Сформулированные в ГК положения о регулировании отношений с земельными участками не всегда можно трактовать однозначно, поэтому, на мой взгляд, ст. 3 ЗК, императивно устанавливая приоритетность норм ЗК над нормами ГК в части регулирования данных отношений, решает одну из важных проблем современного российского права. Вопрос о соотношении норм гражданского и земельного законодательства представляется одним из наиболее важных при анализе регулирования сделок с земельными участками, в том числе и при выяснении возможности их залога. Вместе с тем в юридической литературе и в отношении залога отсутствует единое мнение в вопросе о том, является ли залог предметом обязательственного права или представляет собой прежде всего вещно-правовой институт. Этот вопрос, как вопрос именно о природе залога, во многом определяет всю конструкцию дальнейшего развития залоговых отношений, а также иных отношений, напрямую связанных с залогом, таких как: государственная регистрация ипотеки, реализация заложенного по договору об ипотеке имущества и ряда других. Причиной продолжительных дискуссий о природе залога является сочетание в нем вещно-правовых и обязательственно-правовых элементов. Именно это обстоятельство привело к появлению в науке нескольких мнений относительно природы залога. Так, Г. Ф. Шершеневич, Ю. Барон, В. М. Будилов <*> называли залог вещно-правовым институтом, существенной чертой которого является отчуждение вещи с возникновением у залогодержателя права на заложенное имущество. Другие авторы (Д. И. Мейер, Л. В. Гантовер, Л. А. Кассо, А. С. Звоницкий и С. И. Вильнянский) оценивали залог как институт обязательственного права. Сегодня появилась и третья точка зрения на вопрос о природе залога, в соответствии с которой залог представляет собой "смешанный" институт вещного и обязательственного права <**>. -------------------------------- <*> См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. СПб., 1910. С. 384; Барон Ю. Система римского гражданского права. СПб., 1908. С. 138; Будилов В. М. Залоговое право России и ФРГ. СПб., 1993. С. 20. <**> См.: Скворцов В. В. Эволюция природы залога в российском праве // Гражданин и право. М., 2001. N 8. С. 44.

В литературе отмечается, что залогу, как обязательству, присущи следующие черты: - залог не устанавливает продолжительное и непосредственное господство над вещью, которое от начала и до конца своего существования имело бы один и тот же характер; - залог, являясь одним из способов обеспечения обязательств, выступает в роли акцессорного обязательства и является институтом обязательственного права; - предметом залога могут быть не только вещи, но и имущественные права; - в случае гибели предмета залога залогодатель может быть обязан заменить его другим равноценным имуществом. Говоря о вещно-правовых признаках залога, называются: - право следования (залоговое право следует за предметом залога); - право преимущества: залогодержатель удовлетворяет свои требования не наряду с другими кредиторами, а по праву преимущества; - защита права залога на предмет залога перед неопределенным кругом третьих лиц (например, ст. 347 ГК предоставляет залогодержателю, у которого находится или должно было находиться заложенное имущество, право истребовать данное имущество из чужого незаконного владения <*>). -------------------------------- <*> См.: Там же. С. 45.

Наличие обязательственно-правовых и вещно-правовых характеристик в природе залога привело к тому, что сегодня ряд авторов относят его к "смешанному" институту вещного и обязательственного права. Однако названная позиция отнюдь не позволяет окончательно решить вопрос о природе залога. Изложенное напрямую затрагивает нормы гражданского права. Вместе с тем важно иметь в виду, что сформированная часть законодательства о залоге земель является (в том числе) и частью земельного законодательства. Однако действующий Земельный кодекс ничего не говорит о залоге земель. Это обусловлено тем, что по существу залог представляет собой гражданско-правовую сделку, именно поэтому ЗК периодически отсылает к применению норм гражданского законодательства. В частности, в п. 1 ст. 25 ЗК указывается, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в п. 1 ст. 40 ЗК собственнику земельного участка предоставлены права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством в целом; в п. 3 ст. 3 ЗК напрямую говорится о применении норм гражданского законодательства к ряду отношений, связанных с земельными участками. Однако все нормы ЗК так и не дают ответа на вопрос о возможности залога земельных участков. Кроме того, текст ЗК не позволяет определить, к какой главе можно отнести залог земель. Авторы сборника "Новое земельное законодательство Российской Федерации" относят ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к нормативно-правовым актам земельного законодательства, связанным с возникновением прав на землю <*>. Вместе с тем известно, что ипотека если и может стать причиной возникновения какого-либо права на землю, то только права обратить взыскание на заложенное по договору об ипотеке имущество, в то время как в главе "Возникновение прав на землю" говорится о праве собственности, постоянном бессрочном пользовании, аренде и т. д. -------------------------------- <*> См.: Бархатов М. В., Мазуров А. В. Новое земельное законодательство Российской Федерации (сборник нормативных актов). М., 2002. С. 191.

В заключение отмечу, что в ЗК РФ предпринята попытка разграничить гражданское и земельное право, однако в нем не до конца сформулированы юридические конструкции, особенность которых обусловлена специфическим объектом земельных отношений - земельным участком, являющимся, в свою очередь, предметом гражданско-правовых сделок. Поэтому одной из задач земельного законодательства, в том числе в части залога земель, является изменение некоторых норм ЗК РФ, а возможно, и включение в его текст отдельной главы, посвященной особенностям совершения гражданско-правовых сделок с земельными участками.

Название документа