Разумное управление земельным участком

РАЗУМНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

К. СКЛОВСКИЙ

Константин Скловский, адвокат, докт. юрид. наук.

Немало споров в сфере имущественных отношений вызывает применение ст. 36 Земельного кодекса РФ. Предусмотренный этой нормой механизм приватизации земельных участков основан на том факте, что соответствующие земельные участки фактически уже заняты владельцами строений, зданий, помещений в этих зданиях. Сохранение государственной (муниципальной) собственности на земельные участки, фактически занятые иными лицами, исключает возможность юридически обоснованного освоения данных земельных участков, запутывает вопросы их налогообложения и хозяйственного использования, ведет земельные отношения в тупик. Противоречит это положение и принципам ЗК РФ, среди которых провозглашен принцип принадлежности участка и строения одному лицу.

Именно совокупность перечисленных факторов и выражена в норме ст. 36 ЗК РФ. Между тем в ее применении наметились тенденции, идущие вразрез с ее назначением, что и видно из приведенного ниже земельного спора. Акционерному обществу "Ростовкнига", созданному в процессе приватизации, принадлежала на праве собственности часть здания (нежилые помещения в здании). Другие помещения в том же здании принадлежали собственникам квартир - жилых помещений, среди которых были как физические лица, так и муниципалитет. Кондоминиум не создавался, что вообще характерно для нынешней экономической ситуации и превращает дело в чрезвычайно типичное, а проблемы, поднятые в нем, - в остроактуальные. АО "Ростовкнига" обратилось с заявлением о приобретении в собственность доли в праве на земельный участок, обслуживающий здание. Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на ст. 35, 36 ЗК РФ. Суд кассационной инстанции согласился с принятым решением. Президиум ВАС РФ принятые решения отменил и в иске отказал, указав, что норма ст. 36 ЗК РФ допускает исключительно совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления всех собственников строений. Другой порядок приобретения права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законом не предусмотрен <*>. -------------------------------- <*> Постановление Президиума ВАС РФ N 3934/04 от 20.07.2004.

Суть позиции Президиума ВАС РФ сводится, стало быть, к ограничительному толкованию нормы ст. 36 ЗК РФ, которая не предусматривает возможности приобретения права собственности на земельный участок одним из собственников здания, комплекса зданий или помещений, независимо от других. Президиум ВАС прямо расценил данную норму как ограничительную и сослался в обоснование этого на п. 3 ст. 129 ГК РФ, указав, что речь идет об ограничении оборотоспособности земельных участков. Кроме того, Президиум ВАС не нашел оснований для толкования ст. 36 ЗК РФ в ее связи с иными нормами (в частности, ст. 1 ЗК РФ, ст. 55 Конституции РФ и др.) и применил ее как вполне изолированную норму. Понятно, что множественность собственников на строение предполагает и множественность собственников на земельный участок, находящийся под строением, что прямо указано в ст. 35 ЗК РФ применительно к сделкам, совершаемым лицом, которому принадлежит право на долю в общей собственности на строение. В этом и состоит смысл ссылки арбитражного суда, рассматривавшего иск АО "Ростовкнига", на данную статью ЗК РФ. Непосредственно норма ст. 35 ЗК РФ этот спор, конечно, не регулирует, но имеет характер нормативной конкретизации общего принципа единой судьбы права на строение и на земельный участок (ст. 1 ЗК РФ). Любые иные решения нарушают принцип единой судьбы, заложенный в ст. 1, 35 ЗК РФ. Единственным применимым средством реализации права на получение земельного участка в собственность при множественности владельцев остается возникновение права на долю в общей собственности на земельный участок соответственно той доле, которую истец имеет в строениях, расположенных на земельном участке. Против такого решения выдвигается тот аргумент, что такой иск невозможен, так как не предусмотрен ст. 36 ЗК РФ. Причем эта аргументация Президиума ВАС РФ сопровождается прямым указанием на п. 3 ст. 129 ГК РФ, то есть содержит отсылку к нормам об ограничении оборотоспособности земли.

Ограничение прав - весомые основания

Важным представляется и другой аспект. В силу п. 3 ст. 55 Конституции РФ (ст. 1 ГК РФ) субъективные права могут быть ограничены по определенным, достаточно серьезным основаниям. Из данного общего правила во всяком случае следует, что любые ограничения прав должны быть обоснованы ссылкой на конкретные основания. Последние не могут быть иными, чем те, которые указаны в ст. 55 Конституции РФ. По-видимому, применительно к ст. 36 ЗК РФ можно было бы говорить, что имеющиеся в ней ограничения прав, поскольку они могут быть обнаружены, обоснованы публичным интересом. Например, отказывая в предоставлении земельного участка в собственность, ответчик сослался на то, что этот участок предполагается использовать для реконструкции центральной части города, а часть земельного участка находится на землях общего пользования (второй аргумент затрагивает уже режим земельного участка). Президиум ВАС РФ, отменяя решение о предоставлении земельного участка, посчитал необходимым при разрешении спора исследовать генеральный план города <*>. -------------------------------- <*> Постановление Президиума ВАС РФ N 11314/03 от 09.12.2003 (Вестник ВАС РФ. 2004. N 7. С. 61).

Однако невозможно найти такое основание для обоснования отказа одному из совладельцев строения в требовании приобретения доли в праве на земельный участок. Ведь публичный собственник в любом случае не может пользоваться земельным участком, занятым строением. Он несет лишь бремя собственника, которое может быть в той или иной части переложено на иное лицо на основании договора (ст. 210 ГК РФ). Тем не менее мы обсуждаем именно ту ситуацию, когда договора о пользовании нет и заключить его невозможно. Стало быть, публичный собственник, не пользуясь землей, несет все бремя, связанное с собственностью. В этом положении никак нельзя усмотреть какой-либо публичный интерес. С точки зрения оборотоспособности если сам земельный участок не ограничен в обороте, то и право на долю в общей собственности на тот же участок не может быть ограничено в обороте, что вполне очевидно. Имея в виду этот довод, можно убедиться, что по основаниям ст. 129 ГК РФ недопустим отказ в приватизации путем приобретения доли в праве собственности на земельный участок, не ограниченный в обороте. Ограничение права одной стороны влечет возникновение прав, юридических возможностей (расширение сферы свободы) или конкретных благ у другой, и именно в этих правах, возможностях и благах и обнаруживается социальная ценность, выраженная в ограничении права. В нашем случае, несомненно, расширяется сфера свободы, усмотрения публичного органа в отношении земельного участка, поскольку никто не имеет на этот участок частного права. Но, поскольку участок изъят из хозяйственной эксплуатации публичного органа и, следовательно, его право лишено интереса, все его усмотрение сводится к произвольным действиям. Причем при отсутствии материального интереса в самом земельном участке (само появление этого интереса уже создает угрозу фактическим пользователям) мотив, двигающий произволом публичного органа, смещается в сферу тех собственных интересов, которые обнаруживаются как частный бюрократический интерес, заведомо находящийся в конфликте с истинным публичным интересом. Итак, можно видеть, что сохранение за публичным органом права собственности на тот земельный участок, который им не используется и не может использоваться, не только не отвечает публичному интересу, но и почти неизбежно приводит к конфликту с ним. А если так, то мы не усматриваем никакого законного основания для ограничения права фактического владельца земли в отношениях с публичным органом, имеющим право собственности на земельный участок. Следовательно, основной аргумент Президиума ВАС РФ, состоящий в том, что норма ст. 36 ЗК РФ является ограничительной, не выдерживает критики с позиций системы права, включая конституционное, земельное и гражданское законодательство в их связи. Изложенное позволяет оценить норму ст. 36 ЗК РФ как указание на некоторые, но не все возможные способы приобретения прав на земельный участок, на котором находятся здания. Полагаем, что такое понимание нормы ст. 36 ЗК РФ является единственно возможным, так как ее узкое, ограничительное применение обязательно приведет земельные отношения в тупик.

Выводы

Оценивая возникающие в случае разумного применения ст. 36 ЗК РФ отношения общей собственности, можно отметить следующее. Общая долевая собственность не должна мыслиться исключительно как собственность частных лиц. Кстати, если среди собственников помещений имеется муниципалитет (а для жилых зданий это правило), то все равно возникнет общая с муниципалитетом собственность, даже если будет соблюден порядок принудительной солидарности, предусмотренный п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Отсюда проистекает, что общая собственность частного лица и публичного органа прямо допускается не только всей системой прав на объекты недвижимости, созданной ГК РФ и ЗК РФ, но и отдельно взятой нормой ст. 36 ЗК РФ. Поэтому совершенно непонятно, почему категорически отвергается та же общая собственность частного лица и публичного органа на основании отдельных обращений собственников помещений. Фактическое осуществление общей собственности на землю означает, что частное лицо с одной стороны, и муниципалитет - с другой осуществляют право общей собственности в соответствии с законом, то есть определяют порядок пользования участком, распоряжаются им путем достижения общего согласия. Спорные вопросы могут быть решены судом. Иными словами, между сторонами имеются правовые отношения, урегулированные законом и позволяющие разумно управлять земельным участком. В рамках установленного порядка пользования муниципалитет может устанавливать арендные отношения с иными собственниками строений. Дело в том, что если предметом аренды не может быть доля в праве общей собственности, то отдельные вещи, в том числе находящиеся в общей собственности, могут быть предметом аренды. Ведь порядок пользования означает, что каждый из совладельцев получил определенные возможности в отношении общего имущества. Например, определено, какие части участка могут использоваться для прокладки коммуникаций, а какие - для размещения зоны отдыха; кто и как осуществляет проезд и проход по участку. Тот объем прав пользования, который закреплен за каждым из совладельцев, оказывается теперь уже в его собственной власти, и он получает возможность распорядиться им путем передачи в аренду (безвозмездное пользование) иным лицам. Не исключается, конечно, и совместная передача участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендодателя. Более того, общая собственность частного землевладельца и муниципалитета позволяет иным собственникам помещений (строений) приобретать свои доли в праве общей собственности постепенно, в разные сроки. Нужно признать, эта модель является идеальным переходным механизмом, который и должен быть найден для нынешнего состояния земельных отношений. Таким образом, возникновение общей собственности на земельный участок между частным лицом и муниципалитетом сохраняет все юридические возможности использования участка, не загоняя стороны в неразрешимый тупик обязательной альтернативы: либо все вместе, либо никак.

Название документа