Условия и порядок принудительной реализации права аренды в исполнительном производстве

УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ПРИНУДИТЕЛЬНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ПРАВА АРЕНДЫ В ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ

Д. А. ЧУМАК

Чумак Дмитрий Анатольевич Партнер Адвокатского бюро "Чумак, Гареева и партнеры". Аспирант Юридического института Дальневосточного государственного университета. Специалист по гражданскому праву, международному частному праву. Родился 7 сентября 1976 г. в г. Находка Приморского края. В 1998 г. окончил факультет правоведения Юридического института Дальневосточного госуниверситета.

В Российской Федерации законодательство об исполнительном производстве находится в стадии своего первоначального развития и в настоящее время неспособно решать все те вопросы, для которых оно предназначено. Продажа права аренды земельного участка в процессе исполнительного производства регулируется не только законодательством об исполнительном производстве, гражданским законодательством, но и новым земельным законодательством, определившим существенным образом порядок принудительной реализации указанного права.

На практике принудительная реализация вещей в порядке исполнительного производства больших затруднений не вызывает. Однако вопросы возникают при реализации имущественных прав, т. к. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве" не доработан в этой части. Для правильной реализации имущественных прав необходимо определиться с правовой природой имущественных прав и их места в гражданском обороте, ознакомиться с правовой природой и характеристиками договора уступки прав и перевода долга и вопросами, возникающими в связи с заключением данного договора, а также рассмотреть другие вопросы, возникающие при реализации имущественных прав. Согласно ст. 128 ГК РФ имущественные права являются имуществом и объектом гражданских прав. В теории гражданского права отнесение имущественных прав к объектам гражданских прав вызывает нарекания. Д. И. Мейер по этому поводу писал, что поскольку право (как обязательственное, так и вещное) является объектом гражданских прав, постольку возникает право на вещное право или право на обязательственное право. Поскольку последняя конструкция является имуществом, то, в свою очередь, она также является объектом прав. И мы получаем право на право на вещное право или право на право на обязательственное право. Соответственно так можно продолжать до бесконечности. В силу этого Д. И. Мейер писал о "двучленном разделении объекта права", т. е. о вещах и чужих действиях. Соответственно только эти объекты включаются в понятие имущества <*>. -------------------------------- <*> См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право (по изд. 1902 г.). М.: Статут, 2000. С. 158; О критике отнесения к объектам гражданских прав "поведения человека" см.: Сенчищев В. И. "Объект гражданского правоотношения" в сб. Актуальные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1999. С. 109.

Имущественные права, являясь объектом гражданских прав, по общему правилу не изъяты и не ограничены в обороте. Такое ограничение или порядок изъятия должны быть установлены в законе, что прямо определено в п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ <*>. -------------------------------- <*> Примеры изъятия из оборота прав указаны в ст. 372, 382, 383, 388, п. 1 ст. 828 ГК РФ. Мейер Д. И. об имущественных правах и их участии в гражданском обороте писал, что "возможность передачи права по обязательству необходимо признать за норму, невозможность - за исключение, которое должно находить себе оправдание в законе". См.: Мейер Д. И. Указ. соч. С. 451.

Статья 213 ГК РФ устанавливает, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество. Следовательно, из буквального толкования данной статьи и ст. 128 ГК РФ допускается существование права собственности на обязательственное право и/или на вещное право <*>. -------------------------------- <*> Многие ученые считают, что право собственности на имущественные права не возникает, что верно.

Существует точка зрения, отрицающая возникновение права собственности на имущественные права. Так, Л. Чеговадзе указывает, что "объекты обязательственных имущественных прав - не суть материализованные предметы внешнего мира, принадлежат их обладателю не на праве собственности, а на праве держания (обладания). Вместе с тем сделки по отчуждению этих прав хоть и направлены на их передачу, но опосредуют перенос иного права, нежели вещное право собственности" <*>. -------------------------------- <*> См.: Чеговадзе Л. К вопросу о механизме перехода права (требования) // Хозяйство и право. 2002. N 6. С. 71.

Может показаться, что если признать принадлежность лицу имущественных прав не на праве собственности, то теряется право требовать реализации имущественных прав должника в порядке исполнительного производства, т. к. согласно п. 1 ст. 58 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае отсутствия денежных средств у должника-организации взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности. В пункте 1 ст. 56 ГК РФ установлено, что юридическое лицо по своим обязательствам отвечает всем принадлежащим им имуществом, т. е. установлена презумпция полной материальной ответственности. Следовательно, нельзя признать, что ст. 58 данного Закона устанавливает какие-либо ограничения, т. к. это нарушит указанный принцип. Если принять точку зрения Л. Чеговадзе, мы должны рассматривать любые имущественные права, находящиеся в распоряжении лица на "праве держания", как права, подлежащие взысканию на общих основаниях. Указанный Закон не содержит норм, посвященных реализации имущественных прав. Однако п. 4 ст. 62 устанавливает документы, необходимые для продажи "права долгосрочной аренды". Возникают вопросы: что такое "право аренды" и что такое "право долгосрочной аренды"? Если закон использует эти понятия, то, видимо, существует и "краткосрочная аренда". Корректно ли использовать указанные понятия в принципе? <*> -------------------------------- <*> Представляется затруднительным использовать понятие "право долгосрочной аренды" как имущественное право, подлежащее продаже с торгов, в рамках п. 3 ст. 447 ГК РФ.

Чтобы ответить на данные вопросы, обратимся к ГК РФ и практике ВАС РФ, Земельному кодексу РФ, Земельному кодексу РСФСР и некоторым другим правовым актам. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды имущество передается арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование. Однако права, указанные в п. 1 ст. 606 ГК РФ, на практике постоянно заменяются более емким понятием "право аренды". Юридического определения "права аренды" гражданское законодательство не содержит. Определенным доказательством такого замещения является п. 16 письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 с обзором практики разрешения споров, связанных с арендой. В одном из дел, рассмотренных в обзоре, истец утверждал, что ему "перешло "чистое" право аренды, не обремененное никакими обязательствами". "Право аренды" расшифровано ВАС РФ как "право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды" <*>. Представляется, что право аренды не может существовать как собирательное понятие (т. е. включающее в себя права, принадлежащие как арендатору, так и арендодателю), т. к. нет этому оправдания в законе. Согласно ст. 611 ГК РФ имущество передается за плату во временное пользование и владение. Это имущественные права арендатора. Имущественное право арендодателя - получать прибыль от использования данного земельного участка в установленных договором формах. Существует право арендодателя на получение земельного участка обратно по окончании аренды и корреспондирующая этому праву обязанность арендатора вернуть данную землю. Все эти права независимы друг от друга. -------------------------------- <*> При составлении акта ареста (описи) имущества и постановления о наложении ареста на имущество должника судебный пристав-исполнитель написал, что арест накладывается на "право пользования земельным участком". Данная формулировка соответствовала п. 1.1 договора: "Арендодатель обязуется предоставить Арендатору земельный участок... во временное пользование". При регистрации ареста в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество в г. Владивостоке специалист настаивал, чтобы данная формулировка была исправлена на: "арест накладывается на право аренды". Представляется, что в данном случае допустимым является любой из вариантов.

При некоторой ясности понятия "право аренды" возникает вопрос о толковании определения "право долгосрочной аренды", установленное в п. 4 ст. 62 Закона об исполнительном производстве. Возникает вопрос: является ли данное понятие оценочным термином и возможно ли вкладывать в него смысл и значение, придаваемые в других отраслях законодательства? Гражданский кодекс РФ не дает понятий "краткосрочная" и "долгосрочная аренда". В то же время Закон об исполнительном производстве не вкладывает какой-либо свой или дополнительный смысл в понятие "долгосрочная аренда". Статья 1 указанного Закона четко определяет сферу его применения. Получается интересная ситуация: в зависимости от "вида" аренды определяется порядок его принудительной реализации. Если это "долгосрочная аренда", то ее реализация возможна только с торгов, а если "краткосрочная" <*>, то ее реализовать можно на комиссионных началах, руководствуясь при этом п. 2 ст. 54 указанного Закона. При этом разграничение видов аренды не производится. -------------------------------- <*> Понятие "краткосрочная" используется в данной статье лишь для облегчения ее понимания, а не с целью ввода данного термина в законодательство об исполнительном производстве.

Понятия "краткосрочная" и "долгосрочная аренда" встречались в ч. 3 ст. 13 и ч. 2 ст. 85 Земельного кодекса РСФСР. При этом ч. 3 ст. 13, отмененная Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287, устанавливала, что краткосрочная аренда - это аренда земельных участков до 5 лет (при этом договор краткосрочной аренды оформлялся под определенные в этой статье цели), а долгосрочная аренда - аренда до 50 лет. Понятие "долгосрочная аренда" используется в п. 3, 5 ст. 56 Градостроительного кодекса РФ. Однако данное понятие также не раскрывается в этом Кодексе. В г. Владивостоке принято Постановление главы администрации города от 21 января 1999 г. N 82 "Об утверждении Положения о порядке предоставления и изъятия земельных участков в г. Владивостоке под объекты временного назначения", в п. 1.2, 1.4 которого указано, что земельные участки под объектами временного назначения передаются по договору краткосрочной аренды сроком до трех лет. Из данного Постановления ясно, как и из содержания ст. 13 Земельного кодекса РСФСР, что договор краткосрочной аренды предназначен строго для определенных целей и универсальному применению не подлежит. Возникает вопрос: можно ли распространять понятия земельного и градостроительного законодательства, в частности понятия "долгосрочная аренда" и "краткосрочная аренда", на законодательство об исполнительном производстве? Представляется, что ответ должен быть отрицательным <*>. -------------------------------- <*> "Значение термина, установленное законодателем для данной отрасли права, нельзя без достаточных оснований распространять на другие". См.: Общая теория государства и права. Т. 2 / Под ред. Марченко М. Н. М.: Зерцало, 1998. С. 329.

Законодатель употребил это выражение в определенном смысле, имея в виду, что стоимость долгосрочной аренды будет превышать стоимость краткосрочной и продать ее будет целесообразней с торгов. В то время как продажа краткосрочной аренды с торгов не имеет смысла, т. к. срок может просто закончиться, стоимость и количество лиц, желающих ее приобрести, будут с течением времени постоянно уменьшаться <*>. Придерживаясь этой логики, можно утверждать, что "долгосрочная аренда" - понятие оценочное, определяемое каждый раз судебным приставом-исполнителем и сторонами по исполнительному производству. -------------------------------- <*> Особенно становится опасным такое приобретение, если вспомнить о риске признания торгов недействительными в силу отсутствия наработанной практики.

Кроме того, если представить, что для обращения взыскания на право аренды по договору аренды земельного участка используется смысл понятия "долгосрочная аренда", установленный в земельном законодательстве, а при обращении взыскания на право аренды нежилого помещения смысл понятия "долгосрочная аренда" определяется правоприменителем по собственному усмотрению, то говорить о каком-либо ясном регулировании реализации имущественных прав невозможно. В теории права установлено, что "если в законе не определено значение термина, то следует ему придавать тот смысл, в котором он употребляется в юридической науке и практике" <*>. В этом направлении можно рассматривать, например, трехлетний срок, установленный Постановлением главы администрации г. Владивостока N 82, т. е. можно признать, что краткосрочным для аренды земельных участков является указанный в этом Постановлении срок. Однако распространять этот срок на все случаи аренды нельзя потому, что этот срок установлен для аренды объектов временного назначения, некапитальной постройки, и собственником данного земельного участка является муниципалитет. -------------------------------- <*> См.: Марченко М. Н. Указ. соч. С. 329.

Понятие "долгосрочная аренда" должно быть использовано в тех отраслях права, где есть упоминание о нем, и распространять этот термин на исполнительное законодательство нельзя. Возник вопрос: можно ли применять и соответственно распространительно толковать п. 4 ст. 62 Закона об исполнительном производстве как распространяющийся на договоры аренды любой продолжительности, в силу чего с торгов должны будут продаваться права аренды и по краткосрочным договорам аренды? Представляется, что ответ должен быть отрицательным. Основанием для этого является следующее. Д. И. Мейер указывал, что законы могут быть выражены в форме частных случаев и общей форме <*>. В силу этого предположим, что законодатель в п. 4 ст. 62 указанного Закона устанавливал именно случай, а не общее правило для поведения. Общей теории права известно логическое, историческое, систематическое, языковое толкование. По объему толкование может быть ограничительное, буквальное, распространительное. Однако следует помнить, что "ограничительное или распространительное толкование возможно тогда, когда установлено несоответствие между действительным содержанием нормы права и ее текстуальным выражением. В противном случае будет допущено нарушение законности. Любое ограничительное или распространительное толкование должно основываться на доказательствах, соответствующим образом аргументироваться" <**>. Гражданское законодательство, а также законодательство об исполнительном производстве не содержат правовых норм, позволяющих толковать п. 4 ст. 62 Закона распространительно. -------------------------------- <*> Мейер Д. И. Указ. соч. С. 59. <**> См.: Марченко М. Н. Указ. соч. С. 337. Д. И. Мейер по этому поводу писал: "... толкование закона и может быть одно согласно буквальному его смыслу: всякое толкование закона, придающее словам его смысл, которого они не выражают, будет не толкованием, а искажением закона". Мейер Д. И. Указ. соч. С. 68. См. также: Определение Конституционного Суда РФ N 4-О от 14 января 2000 г.

Рассмотрим возможность применения п. 4 ст. 62 Закона об исполнительном производстве по аналогии закона на любые "виды" аренды. Возможность применения аналогии права и закона органами исполнительной власти, безусловно, необходима <*>. В то же время аналогию необходимо применять в тех случаях, где ее применение законно. При рассмотрении данного вопроса необходимо помнить, что "родовым признаком аналогии является восполнение пробела" <**>. "Пробелом в праве может считаться не только неполное или частичное отсутствие законодательного закрепления ряда общественных отношений, но и недостаточное закрепление на законодательном уровне механизма их реализации" <***>. В силу этого применению аналогии закона или права должно предшествовать как минимум установление факта отсутствия нормы, регулирующей определенное общественное отношение и порядок его реализации. Представляется, что применение аналогии в нашем случае невозможно, т. к. ч. 2 ст. 54 Закона об исполнительном производстве устанавливает порядок продажи имущества, не реализуемого с торгов, на комиссионных или других договорных началах. -------------------------------- <*> См.: Спектор Е. Некоторые аспекты применения института аналогии в административном законодательстве // Право и экономика. 2002. N 7. С. 53 - 54; Право исполнительных органов применять аналогию закона или права вытекает из ст. 6 ГК РФ, т. к., как указывает М. И. Брагинский, аналогия закона и права "стали частью всего правоприменительного режима". См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: общие положения. М: Статут, 1998. С. 102. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <**> См.: Спектор Е. Указ. соч. С. 53. По этому вопросу: М. И. Брагинский. В. В. Витрянский. Указ. соч. С. 105. <***> См.: Спектор Е. Указ. соч. С. 50.

Можно ли утверждать, что законом предусмотрено право судебного пристава обращать взыскание только на право долгосрочной аренды? Представляется, что ответ будет отрицательным. В подтверждение этого можно сослаться на ст. 62 Закона об исполнительном производстве. Данная статья устанавливает не имущество, подлежащее продаже, а порядок продажи. Согласно ч. 1 ст. 56 ГК РФ, ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" юридические лица несут ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом. Согласно ч. 1 ст. 54, ст. 58 Закона об исполнительном производстве, абз. 5 ч. 2 ст. 12 Федерального закона "О судебных приставах" судебный пристав-исполнитель вправе арестовывать любое имущество, не изъятое из оборота. Фактически такой ход рассуждений означает, что право аренды является не чем иным, как имуществом, изъятым из оборота. Согласно ч. 2 ст. 129 ГК РФ виды объектов, изъятых из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Закон об исполнительном производстве, ГК РФ не изымают права аренды из оборота (о том, что имущественные права по общему правилу не изъяты и не ограничены в обороте, уже упоминалось). Нельзя относить имущественные права, связанные с недвижимым имуществом, к недвижимому имуществу (ч. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 4 ст. 62 Закона об исполнительном производстве). Если недвижимость должна быть реализована на торгах, то включение "права долгосрочной аренды" в ст. 62 указанного Закона, которая устанавливает порядок подготовки торгов, подтверждает отношение законодателя к праву аренды как к недвижимости. Однако здесь понятие "недвижимость" толкуется расширительно. "Недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона" <*>. -------------------------------- <*> Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 9, 13.

Необходимо отметить, что краткосрочное право аренды как имущественное право может быть продано только на комиссионных началах. В данном случае возникает вопрос о продаже имущественных прав с торгов, т. к. согласно ч. 2 ст. 54 Закона об исполнительном производстве продажа на "иных договорных началах" может означать и продажу с торгов, а значит - принудить судебного пристава-исполнителя продавать данное право только на комиссионных началах невозможно. С этим мнением согласиться трудно, т. к. смысл указанной нормы заключается в возможности заключения договора на продажу имущества не только на основании договора комиссии, но и с использованием договора поручения и других представительских договоров. Порядок реализации права аренды имеет большое значение. Например, земельный участок находился в пользовании должника до января 2003 г., а реализация земельного участка должна была производиться в июле - августе 2002 г. В силу этого скорость реализации права аренды для кредитора имела существенное значение.

Перемена лица в договоре

После уточнения прав, подлежащих принудительной реализации, возникает вопрос о том, как подлежит реализовывать имущественные права и какой договор заключать. Согласно ст. 59 Закона об исполнительном производстве арест и реализация имущества должника-организации осуществляются в три очереди. При этом не ясно, в какой очереди арестовывать и реализовывать имущественные права, т. к. отсутствует указание об этом <*>. По указанным выше причинам отнести имущественные права к недвижимости невозможно, а открытый перечень имущества установлен только в п. 1 ст. 59 данного Закона. В силу этого приемлемо отнести имущественные права к первой очереди. -------------------------------- <*> В этой статье Закона, как в никакой другой, проявляется его направленность на регулирование реализации вещей.

Положение п. 4 ст. 62 Закона об исполнительном производстве о продаже "права долгосрочной аренды" сформулировано некорректно. Некорректность состоит в том, что фактически при реализации этого "права" происходит замена стороны в договоре аренды, и "продается" не только право пользования земельным участком, но и другие права арендатора, предусмотренные договором аренды. Более того, к новому арендатору переходят обязательства, принадлежащие его предшественнику (должнику), т. к. договор аренды является встречным договором, в котором права и обязанности есть у каждой из сторон. Если говорить о принадлежности новому арендатору права аренды земельного участка, то также необходимо указать о принадлежности ему определенных обязанностей, которые он должен выполнить (целевое использование земли, выплата арендной платы, возврат земли арендодателю и др.). Нельзя допустить ситуацию, в которой праву пользования земельным участком не будет корреспондировать соответствующая обязанность использовать земельный участок по целевому назначению и возвратить земельный участок арендодателю по окончании договора аренды <*>. Поэтому законодатель должен был иметь в виду под реализацией права замену лица в договоре со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями. -------------------------------- <*> В пункте 16 обзора ВАС РФ N 66 указано, что сам факт использования объектом аренды сопровождается обязанностями, что также подтверждает данный вывод.

Таким образом, правильней говорить о замене лица (должника) в договоре, а не о "продаже права". В силу этого с приобретателем (новым арендатором) заключается договор замены лица в договоре, по которому происходит уступка прав и перевод долга (обязательств). В пункте 1 ст. 382 ГК РФ установлена возможность принудительной реализации прав на основании закона, в то время как в п. 2 гл. 24 ГК РФ возможность перевода долга на основании закона не указана. Однако отсутствие данного указания не означает невозможность принудительного перевода долга, т. к. данный пробел устраняется ст. 8 ГК РФ. Согласно Постановлению Правительства РФ от 21 декабря 2000 г. N 980 "О передаче функций Федерального долгового центра при Правительстве Российской Федерации Российскому фонду федерального имущества" реализация имущества осуществляется РФФИ или специализированной организацией (далее - "реализатор"), действующей на основании агентского договора или договора поручения с судебным приставом-исполнителем, т. е. реализатор действует от имени судебного пристава-исполнителя. Таким образом, сторонами в указанном договоре являются продавец (судебный пристав-исполнитель) и приобретатель. Данный договор - консенсуальный, что означает переход прав и обязанностей, являющихся предметом указанного договора, приобретателю с момента его подписания. Этот вывод подтверждается п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК РФ (за исключением п. 3 ст. 433 ГК РФ). Как уже указывалось, для выполнения целей исполнительного производства судебный пристав в лице РФФИ обязан заключить договор, содержащий в себе элементы договора уступки прав и перевода долга <*>. Это позволит покупателю заменить должника как сторону в договоре аренды по всем вытекающим из него обязательствам и правам. В пункте 1 ст. 391 ГК РФ установлено императивное правило, что перевод долга действителен только с согласия кредитора <**>. -------------------------------- <*> Правовое поле для договоров, заключенных на торгах и на комиссионных началах, различно, в том числе в порядке признания их недействительными. <**> О правовом значении согласия кредитора см.: Белов В. А. Сингулярное правительство в обязательстве. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2001. С. 168 - 169.

Однако для перевода прав и обязанностей с должника по договору аренды земельного участка согласно п. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ нет необходимости запрашивать согласие арендодателя. Единственной обязанностью должника является уведомление арендодателя о произошедшем переводе прав и обязанностей. Представляется, что правильным будет применение ст. 22 ЗК РФ. Правовым обоснованием такого вывода служит ст. 3 ЗК РФ, устанавливающая, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Кроме того, согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Согласно п. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей в той мере, в какой ее оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Можно однозначно сказать, что такое распоряжение землей, а именно перевод прав и обязанностей по договору аренды на третье лицо без согласия арендодателя, не нарушает его прав, т. к. данное обязательство не носит личного характера, и арендодатель распорядился землей <*>. Единственный способ для арендодателя не допустить уступку прав - это прямой ее запрет в договоре аренды. -------------------------------- <*> Интересно выражение М. М. Агаркова, касающееся личных обязательств, приведенное В. А. Беловым: "...недопустимость перевода долгов объясняется тем, что личные качества должника входят в основание возникновения соответствующего обязательства". Можно утверждать, что права из договора аренды не являются личными по общему правилу. См.: В. А. Белов. Указ. соч. С. 171.

Интересная ситуация возникает с необходимостью государственной регистрации заключенного договора в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество. Допустим, что договор аренды, в котором происходит замена стороны, заключен сроком на три года, и данный договор зарегистрирован в указанном учреждении юстиции. Новый арендатор вступает стороной в договор аренды, остаточный срок которого свыше одного года. Следовательно, если новый арендатор будет владеть землей свыше одного года, то договор замены лица подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Обоснованием данного вывода являются положения п. 2 ст. 389 ГК РФ и п. 2 ст. 391 ГК РФ, п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 1 ст. 25 ЗК РФ, п. 1 ст. 26 ЗК РФ. Как поступать в случае, если новый арендатор вступил в договор, по которому остаточный срок аренды не превышает одного года? Договор аренды сроком на три года зарегистрирован в указанном учреждении юстиции, но новый арендатор платит за вступление в договор аренды, остаточный срок которого меньше одного года. Представляется, что договор о замене лица считается заключенным с момента его подписания, но для погашения записи в ЕГРП о правах должника на земельный участок необходимо представить данный договор в учреждение юстиции. Обоснованием такого вывода является то, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно ст. 389 ГК РФ уступка прав по сделке, подлежащей регистрации, также должна быть зарегистрирована, но договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не подлежит регистрации. Следовательно, не подлежит регистрации и переход прав по нему. Наиболее важным считается вопрос о передаче земельного участка новому арендатору. В указанном случае судебный пристав-исполнитель первоначально настаивал, что передача земельного участка не должна происходить во время исполнительного производства. По его мнению, новый арендатор после заключения договора обязан вступить в его пользование, самостоятельно забрав участок у должника. Такая позиция вызывает возражения. Передать только права аренды без земельного участка невозможно, т. к. покупатель не сможет реализовать свои права арендатора без земельного участка, что прямо закреплено в ст. 611, 615, 616 ГК РФ. Если судебный пристав не передал покупателю земельный участок, последний не вправе требовать его передачи от должника, например, после регистрации прав в учреждении юстиции или заключения договора, т. к. в договорных отношениях новый арендатор с должником не состоит. Истребовать земельный участок по ст. 301, 305 ГК РФ новый арендатор у должника также не вправе <*>. -------------------------------- <*> См.: п. 9 письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

В этом случае новый арендатор вправе подать иск об истребовании имущества от службы судебных приставов, т. к. они не исполнили обязанность по передаче земельного участка в пользование. Поскольку арестовывается и передается на реализацию право аренды, а не земельный участок, то судебный пристав-исполнитель обязан изъять документы, подтверждающие это право. Как считает В. В. Ярков, земельный участок изъятию не подлежит <*>. Закон употребляет понятие "изъять" в узком смысле, т. е. "изъять" означает лишить владения. По мнению законодателя, "изъять" можно только движимую вещь. Но земельный участок подлежит передаче, а судебный пристав-исполнитель не может его передать, не распоряжаясь им. В таком случае судебный пристав-исполнитель вправе ограничить должнику право пользования земельным участком в полном объеме (п. 2 ст. 51 Федерального закона "Об исполнительном производстве") и передать его реализатору для последующего распоряжения. В последующем реализатор передает землю новому арендатору после подписания соответствующего договора. -------------------------------- <*> См.: Ярков В. В. Комментарий к Федеральному закону "Об исполнительном производстве" (постатейный) и к Федеральному закону "О судебных приставах-исполнителях". М., 2000. С. 205.

Название документа