Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков в новом земельном законодательстве Российской Федерации

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В НОВОМ ЗЕМЕЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

А. П. ДЬЯКОВ

А. П. Дьяков, аспирант кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии.

Основой правового регулирования оборота земли в Российской Федерации является Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ). Этот документ развивает нормы Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ по вопросам собственности на землю и оборота земли, а также нормы ГК РФ, регламентирующие куплю-продажу и аренду земли (земельных участков). Конституция РФ закрепила многообразие форм собственности на землю, в том числе и частную (ст. 9), включая право граждан и их объединений иметь землю на праве частной собственности (ст. 36). Специфика земельных участков как объектов права собственности заключается в том, что они являются объектами и гражданского, и земельного права. ЗК РФ устанавливает особенности осуществления сделок только для аренды и купли-продажи земельных участков; для других сделок особенностей не предусматривается, и они осуществляются по правилам гражданского законодательства с учетом норм земельного законодательства. Земельный кодекс РФ определяет земли, полностью изъятые из оборота, - земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), а также земли, ограниченные в обороте, - земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Земельный кодекс РФ предусматривает особенности правового регулирования договора купли-продажи земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454 - 491 и 549 - 557 ГК РФ, а также особенностей, которые установлены в ст. 37 ЗК РФ. Продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Продавец не вправе ставить условия о возможности выкупа участка обратно, об ограничениях для покупателя совершать после заключения договора действия по распоряжению участком, а также об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицами прав на участок. Целью установления этих особенностей является защита прав покупателя. Иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки, расположенные на территории России, на правах аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 22 ЗК РФ. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях (их перечень устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ), а также на других особо установленных территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Пунктом 5 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о ЗК РФ) запрещено предоставлять земельные участки указанным субъектам права на особых территориях до установления Президентом РФ перечня приграничных территорий. Земельный же кодекс РСФСР 1991 г. не допускал права собственности на землю для иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства. После принятия Конституции РФ 1993 г. и отмены части ЗК РСФСР ни один нормативно-правовой акт Российской Федерации не предусматривал (не запрещал, но и не разрешал напрямую) возможности возникновения права собственности на землю для указанных субъектов права. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения; Закон), принятие которого было предусмотрено в Законе о ЗК РФ (статьи 8 и 9) и в самом ЗК РФ (п. 6 ст. 27, п. 5 ст. 79). Принятию Закона предшествовала продолжительная дискуссия - в основном по проблеме сохранения целевого назначения этих земель, прежде всего сельхозугодий, и по вопросу продажи земельных участков этой категории земель иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан и юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. То есть Законом для данных субъектов не допускается право собственности на эти земельные участки. ЗК РФ в п. 3 ст. 15 допускает право собственности для этих субъектов права лишь на участки земель других категорий. Статья 8 Закона устанавливает преимущественное право покупки земельного участка из этих земель по цене, заявленной продавцом, за субъектом Федерации, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, это право имеет орган местного самоуправления. Если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки или не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения о продаже, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Такой усложненный порядок продажи этих участков установлен для сохранения их целевого назначения. По нашему мнению, было бы более оправданным установить в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения специальные требования к покупателям и арендаторам таких земельных участков. Например, физические лица (граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства), желающие приобрести или арендовать такие участки, должны иметь соответствующую квалификацию и (или) опыт работы в сельском хозяйстве. Предприниматели без образования юридического лица, а также юридические лица, в том числе иностранные, должны осуществлять предпринимательскую деятельность в сфере производства и (или) переработки сельскохозяйственной продукции. Для физических лиц также можно было бы установить ограничения по возрасту, когда покупать и арендовать земельные участки могли бы только лица, достигшие 18 лет. Подобные требования можно распространить и на физических и юридических лиц, приобретающих эти земельные участки по другим основаниям, предусмотренным российским законодательством. Это представляется более эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории, чем преимущественное право их покупки субъектом РФ или органом местного самоуправления или чем запрет на продажу этих земельных участков иностранцам. Разумным, на наш взгляд, является предложение установить минимальную цену договора купли-продажи земельного участка и применять ее в качестве нормативной цены земли, которая не должна превышать 75% от уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения (п. 3 Постановления Правительства РФ от 15.03.97 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли"). Законодательно установленная минимальная цена земельного участка из земель всех категорий была бы ориентиром для продавца и покупателя: ниже этой цены цену участка они бы установить не могли. Это гарантировало бы продавцу своеобразный минимум получаемой в результате сделки купли-продажи суммы. Кроме того, фиксированная цена способствовала бы обеспечению поступления обязательных платежей в бюджеты всех уровней. Норму о минимальной цене земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и земель других категорий следует, по нашему мнению, установить в специальном законе (например, "О плате за землю"). Статья 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает порядок аренды земельных участков из этих земель. В аренду могут быть переданы участки, находящиеся, помимо прочего, в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими ее участниками. При этом площадь земельных участков, одновременно находящихся у одного арендатора, законом не ограничивается. В договоре аренды участка земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрена передача арендуемого участка в собственность арендатора по истечении срока аренды или до наступления этого момента - при условии, что арендатор внес всю выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона. Таким образом, п. 4 ст. 9 Закона устанавливает порядок выкупа арендатором арендуемого земельного участка в собственность, в целом аналогичный порядку выкупа арендатором в собственность арендованного имущества, который установлен в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Но в первом случае должны быть учтены особенности, установленные в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. В п. 5 ст. 10 Закона реализована норма п. 3 ст. 624 ГК РФ, согласно которой законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Пункт 4 ст. 10 Закона допускает, что участок земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, но только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и только при условии надлежащего использования такого участка. Таким образом, порядок выкупа арендатором в собственность арендуемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения развивает и конкретизирует порядок выкупа арендованного имущества, но с учетом специфики земельных участков как объектов прав собственности и аренды. ЗК РФ не устанавливает порядка выкупа арендатором в собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного назначения), но вместе с тем и не запрещает такой выкуп. Представляется, что для осуществления выкупа стороны договора аренды могут руководствоваться правилами ст. 624 ГК РФ. Но более оправданным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов указанных прав. В п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды. Этот же Закон (п. 5 ст. 9) по аналогии с п. 1 ст. 621 ГК РФ установил, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичную норму содержит п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако арендатор не имеет такого права в следующих случаях: 1) если собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды этого участка, тогда оно осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ); 2) если граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся, тогда оно осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ); 3) при прекращении аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ). Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Пункт 7 ст. 9 Закона предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Оно должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. В Законе не оговаривается минимальный срок действия договора аренды, однако закрепление в нем минимальных длительных (от 5 до 9 лет) сроков могло бы гарантировать стабильность правового положения арендаторов. Этому могла бы способствовать и реализация предложения И. А. Иконицкой, Н. И. Краснова и других правоведов о законодательном установлении перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора, но только при условии, если арендатор дает свое согласие на переход этого права, а также если наследник желает осуществлять сельскохозяйственное производство и его кандидатура соответствует всем перечисленным выше требованиям <*>. -------------------------------- <*> См.: Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве / Иконицкая И. А., Краснов Н. И., Павлова Э. И. и др. // Государство и право. 2000. N 7. С. 29 - 41.

Пункт 2 ст. 617 ГК РФ допускает переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого имущества к его наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором. Порядок и условия перехода при наследовании права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения следует установить в Законе, а земельных участков из земель других категорий - в Земельном кодексе РФ. В целом же Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения являются большим шагом вперед на пути реформирования земельных отношений в стране. Однако не вызывает сомнения и то, что необходимо провести еще большую работу по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования купли-продажи и аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.

Название документа