Некоторые вопросы правопреемства при осуществлении государственной регистрации прав на жилое помещение

НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРАВОПРЕЕМСТВА ПРИ ОСУЩЕСТВЛЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

А. А. ТЕБРЯЕВ

Тебряев А. А., докторант кафедры гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России, доцент, кандидат юридических наук.

В настоящее время регистрация договоров, связанных с передачей недвижимого имущества в собственность, осуществляется Федеральной регистрационной службой России: ее управлениями по субъектам РФ <1>. -------------------------------- <1> См.: Положение о Федеральной регистрационной службе // Российская газета. N 230. 2004. 19 окт.; Положение о главном управлении (управлении) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации (приложение N 1), Перечень главных правлений (управлений) Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации (приложение N 2) // Российская газета. N 277. 2004. 15 дек.

Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить государственную защиту этих прав, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, следует помнить следующие основные положения законодательства об обязательности государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест и залог недвижимости (ипотека), а обременений - аренда, обязательства по выплате ренты (пожизненного содержания с иждивением), сервитуты. Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 8 ГК РФ). И Гражданским кодексом, и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с ней. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации ПИБ (БТИ), а земельных участков - земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия. В ГК РФ законодательно закреплены положения, определяющие моменты возникновения вещных прав, их ограничения, а также вступления в силу сделок с недвижимостью. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав представляет собой составную часть правового режима недвижимости. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости <2>. -------------------------------- <2> См.: Коновалов В., Завьялов А. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 1998. N 6.

Регистрация прав осуществляется внесением государственным регистратором записи в Единый государственный реестр прав в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о праве содержит четыре основных элемента: 1) субъект права; 2) объект права; 3) вид права (собственность или другие вещные права); 4) основание (правоустанавливающий документ), т. е. содержит информацию о том, кто, на что, какое право и каким образом приобрел. Произведенная государственная регистрация прав подтверждается свидетельством государственной регистрации права (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Свидетельство повторяет структуру записи о праве, оно содержит: 1) описание правообладателя (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства); 2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный ПИБ (БТИ) или земельным комитетом; 3) вид зарегистрированного права; 4) основание приобретенного права - тот документ, который был представлен в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающего (в нашем случае - договор купли-продажи). Также в свидетельстве указываются ограничения (обременения), зарегистрированные в реестре на момент выдачи свидетельства. Свидетельство о государственной регистрации прав является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги, учетную серию и номер. Подобно ценной бумаге на предъявителя, бланк свидетельства должен быть надежно защищен от подделки: иметь водяной знак, возможно применение голограмм, гербов, портретов, специальных красок и пр. <3>. -------------------------------- <3> Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденная Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. N 226.

Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав, но не с даты выдачи свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с сегодняшней даты, даже если свидетельство получит на руки намного позже. Свидетельство можно вообще не получать, поскольку согласно п. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается "по ходатайству правообладателя". Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции и не обязано его подготовить <4>. Но в этом случае, не имея на руках свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права. -------------------------------- <4> Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. С. 17.

Следует также отметить, что в отличие от несоблюдения должной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации договора продажи жилого помещения не влечет его недействительность; на этот случай законом предусмотрено иное последствие: такой договор считается незаключенным <5>. Государственная регистрация прав носит заявительный порядок. Если гражданин не подал заявление о совершении определенного регистрационного действия (регистрации сделки или права), то оно не подлежит совершению (кроме регистрации обременений, ограничений в силу закона или судебного акта). -------------------------------- <5> См.: Груздев В. Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву // Хозяйство и право. 2004. N 3.

С момента государственной регистрации договора возникают обязательства сторон. Продавец обязан передать в собственность покупателя жилое помещение, являющееся предметом договора, а покупатель обязан принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму. Передача жилого помещения и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. После надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору происходит государственная регистрация перехода права собственности. После внесения соответствующих записей в ЕГРП собственником жилого помещения становится покупатель. Обращение в УФРС, а ранее в ГБР, для петербуржцев, например, всегда было головной болью. Ведь для регистрации указанного договора и перехода права собственности на покупателя в УФРС необходимо представить следующие документы. 1. Подписанный сторонами договор - в трех экземплярах. Один экземпляр остается в регистрирующем органе, а два других выдаются продавцу и покупателю. 2. Нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если он в браке, либо заявление от представителя покупателя о том, что покупатель не в браке. 3. Правоустанавливающий документ, зарегистрированный должным образом, - договор передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан и подшитое к нему свидетельство о государственной регистрации (они либо остаются в регистрирующем органе, либо "гасятся" и возвращаются продавцу - на усмотрение регистрирующего органа). 4. Технический паспорт на квартиру (в Санкт-Петербурге он включает в себя и техническую характеристику квартиры, и ее инвентаризационную стоимость, в других регионах могут быть представлены два документа: техническая характеристика квартиры и отдельно справка о ее стоимости) - обязательно подлинник, а также копия технического паспорта (выданная в ПИБе или нотариально заверенная). Копия остается в регистрирующем органе, а подлинник возвращается покупателю. 5. Справка формы N 9, выданная не раньше чем за 10 дней до сдачи документов на регистрацию, либо ее нотариально заверенная копия. 6. Распоряжение органов опеки и попечительства в подлиннике. 7. Нотариально заверенная копия свидетельства о браке, если покупатель находится в браке и если данные свидетельства не указаны в тексте согласия супруга. 8. Нотариально заверенные копии свидетельств о рождении детей. 9. Нотариально заверенная копия доверенности от имени покупателя. 10. Копия паспорта продавца, если получен новый паспорт, а в правоустанавливающем документе указаны данные прежнего паспорта. 11. Отказы от преимущественного права покупки от имени сособственников (если сособственники есть) либо свидетельства об уведомлении сособственников, выданные нотариусом. 12. Составляется опись всех документов, которые сдаются на регистрацию и остаются в регистрирующем органе, - этот пакет документов сшивается. 13. Например, для сделки иностранцам, приобретающим недвижимость на Кипре, необходимо подать всего лишь: заявление в правительственный орган или в местный орган власти, в котором должна содержаться следующая информация: 1. Личные данные заявителя и его финансовый статус. 2. Данные об объекте. 14. Данные о нынешнем владельце объекта. Договор купли-продажи и условия оплаты. 15. Вид сделки (приобретение в собственность, лизинг и т. д.). В настоящее время необходимо выявить правовые проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения. Эти проблемы возникают по различным причинам: например, недоработка норм законодательства (как, например, при определении третьих лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением) или противоречие различных норм законодательства (например, при регистрации обременений и ограничений на жилое помещение) и другие. При подведении итогов хочу отметить некоторые моменты, касающиеся государственной регистрации договоров. Значение государственной регистрации велико: договор, не прошедший эту процедуру, считается незаключенным, а без регистрации перехода права собственности не изменяются отношения сторон с третьими лицами, хотя бы они (стороны) и исполнили договор. Но вот что интересно: согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Однако в Законе о регистрации нет норм о видах сделок, подлежащих регистрации, нет этих норм и в ст. 131 ГК РФ. В то же время во второй части ГК РФ при регламентации отдельных сделок отчуждения используются различные формулировки. В отношении сделок дарения (ст. 574), ренты (ст. 584) указывается, что соответствующие договоры подлежат государственной регистрации; в отношении договора купли-продажи жилого дома или квартиры (ст. 558) и купли-продажи предприятия (ст. 560) указывается, что соответствующий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; общее правило о договоре купли-продажи недвижимости (исключениями из которого являются договоры в отношении квартир, жилых домов и предприятий) состоит в том, что регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество (ст. 551). С учетом разницы в этих формулировках правоприменительная практика сегодня исходит из того, что в случаях, предусмотренных ст. 558, 560 ГК РФ, от наличия или отсутствия регистрации зависит признание или непризнание заключенным самого договора, в случаях, предусмотренных ст. 574, 584 ГК РФ, - действительность сделки. В случае же купли-продажи недвижимого имущества нежилого назначения сделка заключена и действительна с момента придания ей надлежащей формы, а с моментом регистрации связывается момент перехода права. Столь сложную градацию правовых последствий регистрации различных видов сделок с недвижимостью очень сложно отнести к достоинствам действующего законодательства. Трудно объяснить то, что договор купли-продажи жилой недвижимости до регистрации не заключен, а заключенность и действительность того же договора в отношении нежилого помещения вообще не зависит от регистрации. Вероятно, более правильным было бы в соответствии со ст. 432 ГК РФ любой договор признавать заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме, а с несоблюдением требования о регистрации связывать его ничтожность. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является относительно новым для российского гражданского законодательства. Безусловно, потребность в нем была очень велика. Принятие в 1997 г. Закона о государственной регистрации прав является большим шагом вперед на пути регулирования рынка недвижимости. Думается, что выявленные недостатки и некоторая несогласованность норм законодательства будут в ближайшее время устранены, так как особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав требуют особого внимания законодателя и тщательного правового регулирования. Причиной этому является и то, что недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший показатель участия субъекта права в рыночной экономике.

------------------------------------------------------------------

Название документа