Земельная недвижимость как правовая категория

ЗЕМЕЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ПРАВОВАЯ КАТЕГОРИЯ

Г. В. ЧУБУКОВ

Г. В. Чубуков, доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель науки Российской Федерации.

Земельная недвижимость как правовая категория в действующем российском законодательстве не отражена достаточно четко. Ее существование еще нуждается в глубоком правовом исследовании. И первые подходы к выяснению ее содержания и сущности в теоретической литературе были сделаны <*>. -------------------------------- <*> Духно Н. А., Чубуков Г. В. Земельный правопорядок и ответственность. М.: ИЗП, 1998; Духно Н. А. Экологический правопорядок: понятие структура, управление, способы защиты. М.: МГУ ПС, 2000.

Следует считать правильным и обоснованным, когда новый Земельный кодекс Российской Федерации (ст. 6) называет объектами земельных отношений: а) землю как природный объект и природный ресурс; б) земельные участки; в) части земельных участков. При этом под земельным участком как объектом земельных отношений понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Одновременно в юридической литературе и законодательстве проводится мысль, что недвижимость - синоним недвижимого имущества <*>. Поводом к такому утверждению стало определение недвижимых вещей, сформулированное в Гражданском кодексе РФ (ст. 130). Здесь сказано: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Заметим, в этом определении явно выражена мысль, что недвижимые вещи состоят из недвижимого имущества и недвижимости. И этот подход заслуживает развития. -------------------------------- <*> См.: Чубуков Г. В., Погребной А. А. Земельная недвижимость: сделки, правовое регулирование. Учебное пособие. М.: ИЗП, 1997.

Было бы неплодотворным понимать, будто недвижимое имущество и недвижимость - синонимы недвижимых вещей. Они - их разновидности, олицетворяющие имущественную и неимущественную сущности. Первые - это предметы, созданные человеком (рукотворны и капитал, как принято писать у западных экономистов). Они всегда имеют имущественную природу, определяемую количеством человеческого труда и величиной овеществленных затрат, вложенных в их созидание. Вторые - это предметы, не имеющие имущественной сущности. Это - объекты природы, сформировавшиеся в ходе естественного развития материи и природы. Ими являются земля и другие природные объекты и ресурсы. Именно они в подлинном смысле слова недвижимость, поскольку их перемещение на поверхностном слое планеты Земля невозможно. Они не перемещаемы по воле человека, даже при вложении несоразмерных затрат, поскольку создаются природой, а не человеком. Когда на земельном участке возводятся здания, строения, сооружения и другие капитальные объекты, прочно связанные с земной поверхностью, они фактически становятся принадлежностью земельного участка, на котором располагаются, и должны бы следовать его судьбе при смене собственника земельной недвижимости. Мы употребляем понятие "земельная недвижимость", которая еще не получила свое законодательное закрепление, но это мы считаем необходимо сделать при совершенствовании земельного и гражданского законодательства. Категория "недвижимости" должна пониматься не как синоним недвижимого имущества, а как совокупность объектов природы, не перемещаемых на земной поверхности в силу их естественного (нерукотворного) происхождения и размещения на земле. Такая недвижимость может иметь свою пообъектную классификацию (земельная, водная, горная). В ходе земельной реформы и совершенствования земельного и гражданского законодательства природные свойства и ценность земельной недвижимости стали существенно принижаться и даже игнорироваться, а ценность и роль объектов недвижимого имущества, созданного человеком (зданий, сооружений, строений и иных капитальных вложений в земельные участки), значительно преувеличиваться. Это наблюдается прежде всего в том, что земельные участки по существу гражданским законодательством признаются не главной вещью, а принадлежностью зданий, строений, сооружений и даже незавершенного строительства. Согласно нормам гражданского законодательства, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). Возникает вполне законный вопрос: что понимать главной вещью и ее принадлежностью во взаимосвязи земельных участков с объектами, возведенными на нем человеком? Земельный участок может существовать вечно и неподвижно без возведенных на нем объектов, именуемых недвижимыми вещами, а они немыслимы и не могут существовать без своего "фундамента" - земельного участка. Этот участок следует признавать главной вещью, а возведенные на нем объекты рукотворного капитала - принадлежностью, которая должна следовать судьбе своего основания, на котором она возведена. К сожалению, действующее гражданское и земельное законодательство Российской Федерации развивается по существу на иной концепции: на признании земельной недвижимости принадлежностью объектов недвижимого имущества и следования его судьбе при вовлечении их в гражданский оборот. Это можно проследить на примерах ряда предписаний даже нового Земельного кодекса Российской Федерации. Так, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу, последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ). При регулировании земельных отношений новый Земельный кодекс РФ закрепил принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в области использования земель (п. 11 ст. 1). Одновременно права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Земельного кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В приведенных примерах ясно просматривается недооценка свойств земли как важнейшей составной части природы, как природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и наделение ее неприсущими свойствами, характерными для имущественных объектов, в ущерб природной и социальной сущности земельной недвижимости. Об имущественной природе земли мы высказались ясно. Теперь подчеркнем ее социальную ценность и сущность. Она указана в Конституции РФ (п. 1 ст. 9). Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Однако землю и другие природные объекты, как нами уже подчеркивалось, создал не человек. Она предоставлена всем людям (и не только настоящим, но и будущим их поколениям) в дар, как основа их жизни и деятельности. В силу этого факта и земля, и другие природные объекты - это не что иное, как общенародное достояние. И если российское государство в Земельном кодексе объявляет землю недвижимым имуществом, то все народы, живущие на этой земле, должны (по праву своего рождения) признаваться "сособственниками" общенародного достояния, именуемого земельной недвижимостью. При этих условиях земельный правопорядок и объем земельных прав "сособственников" данной недвижимости должен определяться и регулироваться не гражданским законодательством, а одобряться на референдумах "сособственников", проживающих на соответствующей территории, которым земельная недвижимость дана не Конституцией, не государством, не Президентом страны, а природой по праву их рождения либо проживания на ней. В этой связи признание в Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 15) иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц субъектами права собственности на земельные участки, не находящиеся на пограничных территориях и иных указанных в законах территориях, на наш взгляд, противоречит конституционному признанию земли и других природных объектов условием жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Иностранные граждане и их юридические лица, лица без гражданства - это временно проживающие, а иногда и не проживающие на российской территории граждане и лица. По смыслу Конституции РФ они не имеют права иметь земельную недвижимость на праве собственности на территории Российской Федерации.

Название документа