Земля и здание едины

(Киндеева Е.)

("Бизнес-адвокат", N 20, 2002)

Текст документа

ЗЕМЛЯ И ЗДАНИЕ ЕДИНЫ

Е. КИНДЕЕВА

Елена Киндеева, заместитель председателя Московского городского комитета государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С вступлением в силу Земельного кодекса РФ усложнилась процедура оформления сделок по приобретению в собственность зданий, строений, сооружений. Связано это с тем, что нормы Земельного кодекса РФ в ряде случаев вступили в противоречие с нормами Гражданского кодекса.

Гражданский кодекс допускал возможность нахождения в гражданско - правовом обороте как зданий без земельных участков, на которых они расположены, так и земельных участков в отрыве от расположенных на них сооружений. Земельный кодекс закрепил принцип единства судьбы земельных участков и стоящих на них объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Наличие в законодательстве противоречивых норм породило их различное толкование и соответственно различный подход к оформлению сделок с недвижимостью.

Предлагаемая вниманию читателей таблица "Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием" показывает ряд ситуаций, с которыми сталкиваются юридические лица при оформлении прав на земельный участок при совершении сделок со зданием. Надеемся, что рекомендации, приведенные в таблице, позволят избежать судебных споров, которые могут возникнуть в связи противоречивым толкованием норм права.

В таблице рассмотрены 3 ситуации, возможные при покупке зданий, строений, сооружений. Первая ситуация, когда у продавца здания земельный участок находится на праве постоянного бессрочного пользования, наиболее распространенная в настоящее время и наиболее спорная, поэтому требует дополнительного пояснения.

При покупке здания, расположенного на земельном участке, находящемся у продавца на праве постоянного бессрочного пользования, покупатель, несмотря на нормы ГК РФ, не приобретет право постоянного бессрочного пользования земельным участком, на котором расположено приобретенное им здание.

Земельным кодексом РФ установлены определенные ограничения для такого вещного права, как право постоянного бессрочного пользования, а именно ограничения по субъекту права. Земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования может быть предоставлен только ограниченному кругу лиц, перечень которых закреплен ст. 20 ЗК РФ, при этом граждане и юридические лица, за исключением органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, в указанный перечень не входят.

По этим же причинам после вступления в силу ЗК РФ орган местного самоуправления, распоряжающийся земельными участками, не может предоставить новому собственнику здания участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, если покупатель не входит в круг лиц, перечисленных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ. Следовательно, покупателю здания как собственнику недвижимости земельный участок может быть предоставлен только в соответствии с положениями ст. 36 ЗК РФ.

Однако Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса РФ" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ содержит специальную норму, касающуюся оформления прав на земельный участок покупателем здания.

В соответствии с п. 2 ст. 3 названного Закона при продаже здания, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком подлежит переоформлению на право аренды или земельный участок должен быть приобретен в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя здания.

Хотелось бы обратить внимание на то, что требование о переоформлении земельного участка предъявляется не к продавцу, а к покупателю здания. Именно покупатель здания должен переоформить право в соответствии с осуществленным им выбором: в собственность или в аренду. Однако все положения ЗК РФ, устанавливающие порядок и основания заключения договора аренды и купли - продажи земельного участка, относятся к собственнику недвижимости, а покупатель таковым становится только с момента регистрации перехода права собственности. Может ли покупатель, не являясь еще собственником недвижимости, ставить вопрос о переоформлении прав на земельный участок?

Исходя из положений Закона N 137-ФЗ представляется, что покупатель, заключив договор купли - продажи, должен начать процедуру переоформления прав на земельный участок. Переоформление прав на земельный участок условно можно разбить на следующие этапы:

а) подача заявления о предоставлении земельного участка в собственность или о переоформлении земельного участка на праве аренды;

б) принятие органом государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка;

в) заключение договора аренды или купли - продажи;

г) регистрация в Едином государственном реестре прав права собственности или договора аренды.

Представляется, все действия по переоформлению прав на земельный участок, кроме государственной регистрации, покупатель здания может совершить до регистрации перехода права на здание. При этом регистрация права должна осуществляться одновременно с регистрацией права на земельный участок.

ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ СО ЗДАНИЕМ

Ситуация Нормы Нормы Рекомендации по оформлению

Гражданского Земельного прав на земельный участок

кодекса РФ кодекса РФ

1. Юриди - В случае про - При переходе Продажа здания осуществля -

ческое ли - дажи недвижи - права собс - ется без земельного участ -

цо, кото - мости покупа - твенности на ка. Предметом договора

рому на тель здания здание к дру - купли - продажи является

праве приобретает гому лицу оно здание. После регистрации

собствен - право пользо - приобретает перехода права собствен -

ности при - вания соот - право на ис - ности на здание покупатель

надлежит ветствующей пользование в порядке, установленном

здание или частью земель - соответствую - ст. 36 ЗК РФ, реализует

иное соо - ного участка щей части зе - свое право на приватизацию

ружение, на тех же ус - мельного земельного участка или

располо - ловиях, что и участка на тех приобретение права аренды.

женное на продавец зда - же условиях и Действия по оформлению:

земельном ния (ст. 552). в том же объ - изготовление кадастрового

участке, В случае от - еме, что и плана земельного участка;

предостав - чуждения нед - прежний собс - обращение покупателя в

ленном вижимости лю - твенник (ст. уполномоченный орган ис -

собствен - бым способом 35). полнительной власти или

нику зда - (не только в Переход права орган местного самоуправ -

ния на случае прода - постоянного ления с заявлением о при -

праве пос - жи) при пере - бессрочного обретении прав на земель -

тоянного ходе права пользования и ный участок; отказ продав -

бессрочно - собственности права пожиз - ца от права постоянного

го пользо - на здание к ненного насле - бессрочного пользования

вания, от - другому лицу дуемого владе - земельным участком (п. 1.

чуждает это лицо при - ния по сделке ст. 45 ЗК РФ); решение ис -

здание по обретает право в настоящее полнительного органа госу -

договору пользования время недопус - дарственной власти или ор -

купли - соответствую - тим, т. к. Зе - гана местного самоуправле -

продажи щей частью зе - мельный кодекс ния о предоставлении прав

или иному мельного содержит зап - на земельный участок; зак -

договору участка на тех рет гражданам лючение договора купли -

отчуждения же условиях и и юридическим продажи или аренды земель -

имущества. в том же объ - лицам распоря - ного участка; регистрация

еме, что и жаться земель - права собственности на зе -

прежний собс - ными участка - мельный участок (в случае

твенник здания ми, принадле - выкупа) или регистрация

(п. п. 1, 2 жащими им на договора аренды земельного

ст. 271). праве постоян - участка (в случае аренды)

ного бессроч - в Едином государственном

ного пользова - реестре прав.

ния или пожиз -

ненного насле -

дуемого владе -

ния (ст. ст.

20 и 21).

2. Юриди - Статья 552 со - Статья 35 со - Исходя из положений п. 3

ческое ли - держит диспо - держит импера - ст. 3 ЗК РФ и ст. 129 ГК

цо, кото - зитивную нор - тивную норму, РФ применению подлежат

рому на му, согласно в соответствии нормы ст. 35 ЗК РФ, в свя -

праве которой соот - с которой сто - зи с чем отчуждение (про -

собствен - ветствующая роны договора дажа) здания невозможна

ности при - часть земель - не имеют воз - без отчуждения земельного

надлежит ного участка, можности осу - участка или части земель -

здание, на которой ществлять ка - ного участка. Возможны два

располо - расположено кой-либо выбор варианта. (A) Вместе со

женное на продаваемое права, на ко - зданием отчуждается весь

земельном здание, по вы - тором переда - земельный участок, принад -

участке, бору собствен - ется земельный лежащий собственнику зда -

также при - ника земельно - участок, заня - ния на праве собственнос -

надлежащем го участка мо - тый зданием. ти. В этом случае в пред -

собствен - жет быть пере - Здание может мете договора должен быть

нику зда - дана покупате - быть отчуждено определен и земельный

ния на лю здания в только вместе участок. Кадастровые рабо -

праве собственность, с соответству - ты в обязательном порядке

собствен - или на праве ющей частью должны быть проведены в

ности, от - аренды, или в земельного случае отчуждения здания и

чуждает пользование. участка, на земельного участка по до -

здание по Аналогичная котором оно говору купли - продажи

договору норма содер - расположено и (ст. 37 ЗК РФ). Регистра -

купли - жится и в ст. который необ - ция перехода права в Еди -

продажи 273, в соот - ходим для его ном государственном реест -

или иному ветствии с ко - использования. ре прав осуществляется как

договору торой при лю - Это требование на здание, так и на зе -

об отчуж - бом отчуждении действует мельный участок. (B) Вмес -

дении иму - здания права всегда, когда те со зданием отчуждается

щества. на земельный отчуждаемое соответствующая часть зе -

участок, на здание и зе - мельного участка, на кото -

котором здание мельный учас - рой это здание расположено

расположено, ток, на кото - и которая необходима для

определяются ром оно распо - использования здания. В

соглашением ложено, нахо - этом случае: при любом

сторон. дятся в собс - способе отчуждения недви -

Если стороны твенности од - жимости (не только при

не определили ного лица. купле - продаже) должны

своим соглаше - Исключение быть проведены кадастровые

нием, на каком возможно толь - работы по разделению зе -

праве земель - ко в следующих мельного участка и состав -

ный участок случаях: от - лению кадастровых планов

переходит к чуждение части как на земельный участок,

приобретателю здания, кото - остающийся в собственности

здания, то к рая не может лица, отчуждающего здание,

приобретателю быть выделена так и на земельный учас -

переходит пра - в натуре вмес - ток, передаваемый в собс -

во собствен - те с частью твенность приобретателя

ности на ту земельного здания; стороны заключают

часть земель - участка; от - договор, предметом которо -

ного участка, чуждение зда - го является как передача

которая занята ния, находяще - здания, так и передача зе -

зданием и не - гося на зе - мельного участка, сформи -

обходима для мельном участ - рованного в результате

его использо - ке, изъятом из проведения кадастровых ра -

вания. оборота в со - бот; в Единый государс -

ответствии со твенный реестр прав вно -

ст. 27. сятся записи по преобразо -

ванию земельного участка,

и открываются разделы Ре -

естра на вновь сформиро -

ванные земельные участки;

в Единый государственный

реестр прав вносятся запи -

си о переходе права на

здание и на земельный

участок.

3. Юриди - При продаже При переходе Из анализа приведенных

ческое ли - покупатель права собс - норм Гражданского и Зе -

цо, кото - здания приоб - твенности на мельного кодексов следует,

рому на ретает право здание к дру - что приобретатель здания,

праве пользования гому лицу оно расположенного на арендо -

собствен - соответствую - приобретает ванном земельном участке,

ности при - щей частью зе - право на ис - приобретает право пользо -

надлежит мельного пользование вания земельным участком

здание, участка на тех соответствую - на праве аренды на тех же

располо - же условиях, щей части зе - условиях, что и прежний

женное на что и продавец мельного собственник недвижимости.

арендован - здания (п. 3 участка на тех Для нового собственника

ном им зе - ст. 552). же условиях и здания сохраняются все по -

мельном В случае от - в том же объ - ложения договора аренды, в

участке, чуждения нед - еме, что и т. ч. по сроку аренды, раз -

отчуждает вижимости лю - прежний собс - меру арендной платы, по -

здание. бым способом твенник (ст. рядку ее внесения. Однако

(не только в 35). представляется, что право

случае прода - пользования земельным

жи) при пере - участком на условиях арен -

ходе права ды требует соответствующе -

собственности го оформления, в т. ч. и

на здание к регистрации в Едином госу -

другому лицу дарственном реестре прав.

это лицо при - Особенно это актуально в

обретает право тех случаях, когда к при -

пользования обретателю здания перехо -

соответствую - дит право пользования не

щей частью зе - всем арендованным земель -

мельного ным участком, а только его

участка на тех частью. (A) Вместе со зда -

же условиях и нием передается право

в том же объ - аренды всего земельного

еме, что и участка, на котором распо -

прежний собс - ложено здание и который

твенник здания арендовал прежний собс -

(п. 2 ст. твенник здания. Право

271). аренды передается продав -

цом (отчуждателем) здания

по договору. При этом воз -

можен самостоятельный до -

говор перенайма земельного

участка, который заключа -

ется после регистрации в

Едином государственном ре -

естре прав перехода права

собственности на здание.

Договор перенайма подлежит

государственной регистра -

ции. Это может быть и сме -

шанный договор, предметом

которого является как пе -

редача в собственность

здания, например продажа,

так и передача приобрета -

телю здания прав и обязан -

ностей по договору аренды

земельного участка (пере -

наем). Указанный смешанный

договор подлежит государс -

твенной регистрации как

сделка, вне зависимости от

того, требует государс -

твенной регистрации или

нет сделка со зданием. (B)

Вместе со зданием переда -

ется право аренды части

земельного участка, кото -

рая занята зданием и необ -

ходима для его использова -

ния. В этом случае предмет

договора аренды, заключен -

ного с прежним собственни -

ком здания, подлежит изме -

нению или договор может

быть расторгнут по согла -

шению сторон. Земельный

участок подлежит преобра -

зованию на два земельных

участка с проведением ка -

дастровых работ. С новым

собственником здания зак -

лючается договор аренды

выделенного земельного

участка на тех же услови -

ях, на которых договор был

заключен с предыдущим

собственником здания. До -

говор аренды земельного

участка подлежит регистра -

ции в Едином государствен -

ном реестре прав. (C)

Арендатор земельного

участка заключает с приоб -

ретателем здания договор

субаренды части земельного

участка на условиях дого -

вора аренды.

Название документа