Гражданско-правовые договоры в свете нового Земельного кодекса

ГРАЖДАНСКО - ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ В СВЕТЕ НОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСА

Г. Е. БЫСТРОВ, В. Е. ЛУКЬЯНЕНКО

Г. Е. Быстров, заведующий кафедрой аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии, доктор юридических наук, профессор.

В. Е. Лукьяненко, заведующий кафедрой гражданского права и процесса Ульяновского государственного педагогического университета, кандидат юридических наук, профессор.

Аграрные отношения регулируются нормами Гражданского, Земельного и Бюджетного кодексов РФ, другими законами и подзаконными актами, входящими в состав разных отраслей законодательства. Некоторые законы, например об обороте земель сельскохозяйственного назначения, еще находятся в стадии разработки. Сельскохозяйственные организации и крестьяне обладают общей правоспособностью, формируют договорные правоотношения на основе принципа свободы договора (с учетом имеющихся императивных норм), а потому могут заключать любые договоры, не противоречащие принципу запрета злоупотребления правом. Вот почему одним из важнейших объектов изучения должны стать сами договорные отношения и способы их эффективного формирования. В ГК закреплены нормы, устанавливающие наиболее унифицированные правила сделок с любым недвижимым имуществом, самые общие правила приобретения вещных прав на земельные участки, основные вещные права их владельцев, наиболее важные гарантии для собственников, у которых земельные участки выкупаются для государственных нужд (ст. 260 - 287), и т. п. Конкретные же договорные правоотношения с участием сельскохозяйственной коммерческой организации или крестьянского хозяйства формируются с учетом не столько гражданско - правовых норм, но и норм земельного, аграрного и других отраслей законодательства, т. е. являются комплексными. В Гражданском кодексе пользование землей рассматривается как один из элементов содержания права собственности или иного вещного права. Между тем разрешенное использование земельного участка - это использование его с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременений. Разрешенное использование может содержать и иные требования, установленные федеральными законами и законами (правовыми актами) субъектов Федерации, а также актами местного самоуправления. Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков, в частности, обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого - токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения и выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления. Следовательно, разрешенное использование земли (в договорном правоотношении) по своему содержанию имеет сложную юридическую структуру, включающую в себя, с одной стороны, правомочие, поскольку владелец использует участок, с другой - комплекс обязанностей (предусмотренных земельным, аграрным, экологическим и другим законодательством), в том числе обязанность использовать земельный участок рационально, по целевому назначению, в соответствии с ограничениями, установленными правовым режимом этого участка. В результате заключения договоров купли - продажи и аренды земли к новому владельцу участка переходят не только права прежнего владельца (собственника - продавца или арендодателя), но и совокупность обязанностей, неразрывно связанных с обладанием таким участком и его хозяйственным использованием, в том числе и обязанности, вытекающие из разрешенного его использования. Этим договоры в сфере оборота земельных участков (да и иных природных объектов) существенным образом отличаются от обычных гражданско - правовых, например от договоров купли - продажи жилых помещений. В новом Земельном кодексе РФ определен перечень условий договоров купли - продажи, мены и аренды участков, которые заранее объявляются недействительными. Недействительными будут следующие условия договоров: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком посредством совершения любых сделок; ограничивающие ответственность продавца (арендодателя) в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (п. п. 2, 4 ст. 37). В Земельном кодексе и других законах (например, в Законе о лизинге, Лесном кодексе) не проводится четкого разграничения между существенными, обычными, предписываемыми и случайными условиями договора. Из смысла закона (п. 1 ст. 432 ГК) следует вывод, что существенные условия договора могут и должны быть согласованы. Иные (обычные, предписываемые) условия (положения) предопределяют права и обязанности сторон, вытекающие из императивных и диспозитивных норм правовых актов, а потому стороны их не согласовывают, а только присоединяются к ним после согласования существенных условий. Под обычными условиями понимаются те, что вытекают из императивных и диспозитивных норм или обычаев. Согласование существенных условий необходимо для признания договора заключенным. Предписываемые условия должны согласовываться в соответствии с предусмотренными в законе основаниями. В понимании случайных условий договора у большинства ученых нет непреодолимых разногласий. Случайными считаются условия, которые не предусмотрены императивными и диспозитивными нормами, а формируются по инициативе одной или обеих сторон <*>. -------------------------------- <*> Подробный анализ различных точек зрения по данной проблеме см.: М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. Общие положения. М., 1997. С. 242 - 247. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------

Определенное сходство с существенными имеют предписываемые условия. В законах они формулируются по-разному. Из одних норм можно сделать вполне однозначный вывод, что данное предписываемое условие, как и существенное, стороны обязаны согласовать. При анализе содержания других норм остается только догадываться, что стороны должны принять активные меры к согласованию предписываемых условий. Так, не вполне ясно сформулирован перечень существенных, обычных и других условий выкупного договора земельного участка. Как предусмотрено в ГК, условия выкупа (помимо выкупной цены, сроков выкупа) участка, изымаемого для государственных нужд, также определяются соглашением с его собственником (п. 1 ст. 281). В этой норме только делается намек на то, что помимо выкупной цены (существенного условия) и сроков выкупа стороны должны согласовать и другие (иные) условия выкупа. При определении выкупной цены земельного участка в нее включается рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе и упущенную выгоду (п. 2 ст. 281 ГК РФ). Эта норма прямо предписывает включить в выкупную цену рыночную стоимость участка и убытки, однако включение убытков в выкупную цену в конечном счете будет зависеть от собственника, у которого изымается земельный участок, поскольку это его право, а не обязанность. Поэтому некоторые предписываемые условия в зависимости от желания управомоченного лица могут перейти в разряд случайных, т. е. будут окончательно согласовываться только по инициативе управомоченного лица. Существенные же условия должны быть всегда согласованы на стадии заключения договора. Особым существенным условием, как представляется, является условие об определении потерь сельскохозяйственного производства. В ЗК РФ предусмотрено, что в случаях продажи земельного участка или передачи его в аренду потери производства включаются в стоимость участка или учитываются при установлении арендной платы (п. 3 ст. 58). Сама стоимость участка или арендная плата - безусловно, существенное условие. Размер потерь может быть сразу согласован при определении общей стоимости участка (арендной платы) или определен примерно, а затем уточнен после анализа соответствующих документов и проведения необходимых расчетов. Условие о включении потерь сельскохозяйственного производства в стоимость участка или в величину арендной платы будет зависеть от настойчивости продавца или арендодателя участка. Поэтому определение потерь относится к той категории существенных условий, которые становятся таковыми только по инициативе одной из сторон договора (ч. 2 ст. 432 ГК). Аналогичным "существенно - инициативным" условием выкупного договора может стать условие о замене земельного участка, изымаемого для государственных и муниципальных нужд, путем предоставления другого равноценного участка с зачетом его стоимости в выкупную цену (п. 3 ст. 281 ГК, п. 4 ст. 63 ЗК). Инициативу здесь может проявить как собственник участка, так и Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование, которые в соглашении о выкупе должны предусмотреть и обязательство уплатить собственнику выкупную цену (п. 1 ст. 281 ГК). При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества, все убытки, причиненные собственнику изъятием участка (п. 2 ст. 281 ГК, п. 1 ст. 62 ЗК). Справедливый подсчет убытков также будет зависеть от настойчивости собственника участка. В качестве существенного условия для договора аренды земли признана только арендная плата (ч. 2 п. 3 ст. 65 ЗК РФ). В Лесном кодексе очерчен перечень условий, которые должны быть указаны в договоре аренды участка лесного фонда (обязательные условия): границы лесного фонда; виды лесопользования; размеры лесопользования; срок аренды; размер арендной платы и порядок ее внесения; обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов; порядок оплаты лесопользователю произведенных им лесохозяйственных работ; иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон (ст. 33). Нетрудно заметить, что в перечень включены как существенные условия договора аренды, вытекающие из его природы (виды лесопользования, размеры лесопользования; срок аренды; размер арендной платы), так и обычные условия, которые, даже не будучи определенными в договоре, не влияют на его действительность. Так, в случае отсутствия в договоре условия, уточняющего распределение обязанностей сторон в части охраны, защиты участка лесного фонда и воспроизводства лесов, их отношения будут регулироваться общими правилами, предусмотренными, например, ст. 79 - 91 ЛК РФ. В Водном кодексе РФ дан перечень обязательных (существенных) условий договора пользования водным объектом. Это условия, предусмотренные в лицензии на водопользование; устанавливающие размер и порядок внесения платежей, связанных с пользованием водным объектом; порядок продления либо досрочного прекращения права пользования водным объектом; ответственность сторон за неисполнение требований заключенного договора (ст. 57). В этой статье ВК РФ, как и в Лесном кодексе, законодатель установил перечень существенных условий (виды водопользования, предусмотренные в лицензии; размер платежей) и предписываемых условий, определяемый императивными нормами Кодекса (порядок внесения платежей; порядок продления либо досрочного прекращения права пользования водным объектом; ответственность сторон за неисполнение требований заключенного договора). Согласно п. 4 ст. 15 Федерального закона "О лизинге" от 29 октября 1998 г. договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; порядок содержания и ремонта предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов (график платежей); определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором. Как видим, в этой норме под существенными положениями понимаются существенные и обычные условия. В литературе также отмечается, что все "существенные положения" п. 4 ст. 15 Закона "О лизинге" нельзя признавать существенными условиями договора лизинга, поскольку это противоречило бы нормам ГК РФ <*>. -------------------------------- <*> М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 602. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о передаче имущества" (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - М.: Издательство "Статут", 2002 (издание 4-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------

Существенными в договорах в сфере земельных отношений следует признать только условия о предмете, цели использования (сельскохозяйственное производство, создание защитных насаждений, научно - исследовательские, учебные и иные цели, связанные с сельскохозяйственным производством), продажной цене (арендной плате), характеристике прочно связанных с участком объектов недвижимого имущества. Предмет договора купли - продажи и аренды любого земельного участка характеризуется специально составляемым документом - планом земельного участка, кадастровым и техническим номером участка и другими данными, которые позволяют однозначно выделить участок из других объектов недвижимого имущества. Названные уточнения и аргументы целесообразно учесть при разработке закона об обороте земельных участков сельскохозяйственного назначения и типового договора купли - продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения. Согласно ЗК РФ земельные участки, за исключением изъятых из оборота, предоставляются их собственником в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом (п. 2 ст. 22). Оборот земель сельскохозяйственного назначения должен регулироваться специальным законом (п. 6 ст. 22). Некоторые ученые ставят вопрос о принятии специального закона об аренде сельскохозяйственных земель. Нам представляется, что для этого еще нет достаточного и проверенного на практике материала. Вначале необходимо принять закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения и решить в нем общие вопросы, характерные для всех сделок с участками сельскохозяйственного назначения, а потом, если потребуется, принимать в его развитие иные законы, посвященные отдельным сделкам. Если Государственная Дума будет по политическим соображениям долго тянуть с Законом об обороте сельскохозяйственных земель, то в качестве компромиссного решения может быть принят специальный закон об аренде и иных сделках, не связанных с переходом участков сельскохозяйственного назначения в собственность. В литературе предлагается в специальном Законе "Об аренде сельскохозяйственных земель" установить следующие основные правила: нерасторжимость договора аренды до истечения минимального срока его действия; длительные сроки аренды на 18, 25 лет (минимальный - 9 лет с автоматическим продлением), а также до окончания сельскохозяйственной деятельности; эмфитевзис (аренда на срок от 18 до 99 лет за арендную плату ниже обычной с правом передачи третьим лицам, в частности - в залог); непрерывность пользования землей (наследование права аренды в случае смерти арендатора); непередаваемость права аренды третьим лицам (запрет на передачу арендуемого участка в субаренду и в залог). Представляется, что установление общего правила о нерасторжимости договора аренды в течение установленных минимальных сроков без каких-либо оговорок принимать нельзя, поскольку это будет противоречить разумным правилам, закрепленным в ст. 619 ГК (пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенное ухудшение имущества). В ст. 46 ЗК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды. В процессе разработки Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения необходимо уточнить порядок судебного прекращения прав на земельный участок, например, учесть достаточно разумные и оптимальные для обеих сторон договора нормы, предусмотренные в п. 2 ст. 687 ГК: решение о расторжении договора выносится судом только в случае, если в течение 12 месяцев после предупреждения суда об устранении нарушений арендатор не устранит допущенные нарушения или не примет всех зависящих от него мер для их устранения. Следует учитывать, что в ст. 13 ЗК определены основные меры по охране земель, в частности направленные на ликвидацию последствий загрязнения и захламления земель, рекультивацию нарушенных земель, восстановление плодородия почв и т. п. Для объективной оценки состояния земель до вынесения решения о прекращении договора по ходатайству одной из сторон может быть проведена экологическая экспертиза состояния земельного участка и последствий ненадлежащего его использования для экологической обстановки в данном регионе. В Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения могут быть включены правила, которые уточняют абстрактные нормы ГК, "приспосабливают" их к особенностям аренды участков сельскохозяйственного назначения. Так, императивную норму п. 1 ст. 612 ГК, устанавливающую правило о замене имущества с недостатками, предоставленного арендатору, имуществом, отвечающим установленным требованиям, целесообразно применять при наличии другого земельного участка. По смыслу ст. 623 ГК арендатор после прекращения прав на землю может потребовать от арендодателя компенсации затрат - средств, вложенных в освоение или улучшение сельскохозяйственных угодий. Объем таких расходов арендатора определяется в соответствии с условиями договора. Свое право на компенсацию арендатор может реализовать, если в конкретном договоре установлен общий порядок подсчета расходов на улучшение участка. В противном случае после окончания срока действия договора расходы на освоение и улучшение земель трудно определить, поскольку неизбежны разногласия между сторонами договора. Арендаторам целесообразно составлять сметы предполагаемых затрат и согласовывать их с арендодателями. В дальнейшем каждый факт улучшения земель следует фиксировать в соответствующих документах, например в актах о выполнении соответствующих работ, произведенных самим арендатором или сторонними подрядчиками.

Название документа