Актуальные проблемы правового регулирования ограничений (обременений) в земельном праве

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ (ОБРЕМЕНЕНИЙ) В ЗЕМЕЛЬНОМ ПРАВЕ

А. Ю. СИДОРЕНКО

А. Ю. Сидоренко, юрист.

Институт ограничений (обременений) в земельном праве является проблемой недостаточно разработанной ни в науке, ни в действующем законодательстве. Отсутствуют как определения ограничений (обременений), так и их классификация. Актуальность проблемы правового регулирования ограничений (обременений) связана с появлением или, вернее, восстановлением права собственности на землю в Российской Федерации. Право собственности, однако, не единственное право на землю, есть другие земельные титулы, которые отвечают интересам гражданского оборота земли и его участников. Общее легальное определение ограничений (обременений) недвижимого имущества содержится в ст. 1 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ <*>, под которыми понимаются наличие установленных Законом или уполномоченными органами в предусмотренном Законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 28.07.97. N 30. Ст. 3594.

Если исходить из определения ограничений (обременений) данного ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", то к таковым их можно отнести, во-первых, при наличии в законе условий, стесняющих, ограничивающих правообладателя при осуществлении права собственности и иных вещных прав на земельный участок, а во-вторых, учитывая, что такие пределы осуществления права собственности и иных вещных прав могут быть предусмотрены не только в законе, но и установлены решением уполномоченного органа государства в установленном законом порядке. Таким образом, именно вмешательство в сферу действия уполномоченного лица с целью установить пределы, стеснения реализации им прав владения, пользования или распоряжения земельным участком следует рассматривать как основной критерий выделения ограничений (обременений) в качестве самостоятельного правового явления. Однако указанное выше определение ограничений (обременений) не учитывает их сложную правовую природу. Так, в Законе нет положений о том, что аренда или, например, безвозмездное пользование ограничивает права собственника или обременяет его имущество. Тем не менее аренда является ограничением прав собственника-арендодателя, поскольку последнему права пользования и владения земельным участком не принадлежат и, таким образом, содержание права собственности является усеченным, неполным, а само право вследствие этого - ограниченным. Такое определение также не исчерпывает всего перечня ограничений (обременений), существующих в земельном праве. Кроме сервитута (права ограниченного пользования чужой земельной собственностью), который данный Закон относит к обременениям, в число вещных прав, помимо права собственности на землю, действующее законодательство включает право постоянного бессрочного пользования и право пожизненного наследуемого владения. Некоторые ученые делают вывод, исходя из конструкции ст. 216 ГК РФ, о том, что список вещных прав не является исчерпывающим, и выделяют еще одно такое право - право залога <*>. Еще российский ученый-правовед И. А. Покровский писал по этому поводу, что "все права этого рода, очевидно, вместе с тем содержат большее или меньшее ограничение права собственности в интересах другого лица" <**>. Поэтому представляется правильной позиция ряда современных ученых, которые, отмечая ограниченный (по сравнению с собственностью) характер указанных вещных прав, относят их также и к ограничениям права собственности <***>. -------------------------------- <*> См. например: Гражданское право. Ч. 1 / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. СПб., 1996. С. 288. <**> Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1999. С. 207. <***> См.: Гражданское право. Том 1. Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 1998. С. 476; Копылов А. В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. С. 13.

В этой связи следует отметить, что любое, кроме права собственности, вещное право является ограниченным, а их сходства определяются тем, что как для права собственности, так и для ограниченных вещных прав характерны право следования, абсолютный характер защиты от посягательства любого третьего лица и для некоторых - бессрочность <*>. -------------------------------- <*> Интересна история возникновения права собственности, которое появилось как продукт разложения родовых отношений, общей собственности общины. Например, в Древнем Риме право частной собственности на землю возникло и развилось из первоначального публичного предоставления государством земли в пользование отдельным членам римской общины (См.: Римское частное право. Учебник / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М.: Юрист, 1999. С. 177 - 178).

Очевидно, что только право собственности может рассматриваться как абсолютное вещное право, т. е. такое господство человека над вещью, которое носит наиболее полный, исключительный характер. Абсолютный характер права собственности на землю тем не менее является относительным, так как собственность носит абсолютный характер, за исключением известных пределов или достаточных оснований, направленных, во-первых, на недопущение нарушения прав и законных интересов других лиц (не только собственников), а во-вторых - на соблюдение определенных условий, обеспечивающих устойчивость и стабильность существования всего общества, например, требований по охране окружающей природной среды от негативного воздействия, вызванного осуществлением права собственности, и, в-третьих, на соблюдение законов и иных правовых актов. В случае, если земельный участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, у собственника такого участка остается только то, что древние римляне называли nudum jus ("голое право"). И хотя объем содержания первоначального абсолютного права собственности оказался исчерпан, право собственности не прекращается и восстанавливается до своего прежнего объема всякий раз, когда такое ограниченное вещное право, стесняющее собственника, прекращается (например, участок изымается за совершение земельного правонарушения, или юридическое лицо, которому участок был предоставлен на таком праве, ликвидировалось). Как уже отмечалось, собственник, иной титульный владелец земли осуществляет свои правомочия свободно, за исключением отдельных экологических, градостроительных и иных ограничений. Такие ограничения осуществления правомочий собственниками земли существовали с древнейших времен. Уже в Древнем Риме возникли так называемые "легальные" сервитуты, которые представляли собой ограничения свободы собственника, предусмотренные непосредственно Законом XII таблиц. К ним, в частности, относились следующие ограничения: - собственник участка был обязан допускать на свой участок через день соседа для собирания плодов, падающих с деревьев, растущих на участке соседа; - перевешивание ветвей дерева и перерастание его самого на соседний участок давали собственнику последнего право самому срезать свисающие до 15 футов ветви или срубить дерево, если этого не сделал сосед; - собственник не был обязан терпеть надстройку соседа над границей своего участка, так же как и выпячивание стены более чем на полфута; - собственник был обязан допускать за определенное вознаграждение проход через его участок к оказавшимся на нем местам погребения <*>. -------------------------------- <*> Римское частное право. Учебник / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С. Перетерского. М.: Юрист, 1999. С. 180.

Таким образом, иные, кроме права собственности, вещные права на землю, предусмотренные действующим законодательством, также следует рассматривать как ограничения (обременения). В российском законодательстве имеются и другие указания на земельные ограничения (обременения). 1. ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ <*> предусматривает, что имущество (земельный участок или право аренды на него), заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога (п. 2 ст. 11 указанного Закона), а поскольку такое право возникает с момента регистрации договора об ипотеке, то, следовательно, ипотека возникает с момента государственной регистрации такой сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует отметить, что в данном случае регистрируется не сам договор об ипотеке, а ипотека как ограничение (обременение) земельного участка или права его аренды, возникающая из сделки. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 20.07.98. N 29. Ст. 3400.

2. Согласно п. 1 ст. 586 и п. 1 ст. 587 ГК РФ рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату, и при этом получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. При купле-продаже в кредит с рассрочкой платежа имущество признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ), если иное не установлено договором купли-продажи. В этих случаях на основании п. 3 ст. 334 ГК РФ возникает залог в силу закона, который регистрируется в Едином государственном реестре прав как ограничение (обременение). 3. Часть 1 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что в отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты. Публичный сервитут, согласно названному Кодексу, устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки в случаях, если это определяется государственными или общественными интересами (ч. 2 ст. 64 Кодекса). В соответствии с ч. 3 ст. 64 Кодекса частные сервитуты в области градостроительства могут устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком для обеспечения: - строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений; - строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур; - проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен; - прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок; - применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений; - эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки; - других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. К земельным ограничениям (обременениям), предусмотренным действующим земельным и гражданским законодательством Российской Федерации, следует отнести также и аренду (субаренду), арест, запрет распоряжаться имуществом в порядке ст. 75 АПК РФ, а также ограничения (обременения) градостроительного и экологического характера. Поскольку единого критерия для классификации земельных ограничений (обременений) найти сложно, то она может быть проведена по различным основаниям. По основаниям возникновения земельные ограничения (обременения) делятся на: 1. Возникающие из гражданско-правовых сделок: рента, ипотека, "договорный" сервитут, аренда (субаренда); 2. Возникающие на основании решений компетентных государственных органов: 2.1. государственных органов исполнительной власти: право постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения; 2.2. судебных органов: арест земельного участка, сервитут, установленный по решению суда. 3. Возникающие на основании прямого указания в законе: "публичный" сервитут, залог в силу закона, иные ограничения, в основном градостроительного и экологического характера. Поскольку ст. 131 ГК РФ предусматривает, что государственной регистрации подлежат не только возникновение, изменение и прекращение вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и ограничения (обременения) таких прав, то другую систему земельных ограничений составляют ограничения (обременения): 1. Подлежащие государственной регистрации: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, сервитут, ипотека, рента, арест, аренда (субаренда) и т. д. 2. Не подлежащие государственной регистрации: градостроительные, экологические ограничения (обременения) и "публичные" сервитуты. Общим же для всех земельных ограничений является то, что они ограничивают возможность правообладателя свободно пользоваться, владеть или распоряжаться земельным участком, иногда непосредственно обременяя его, а также то, что они сохраняются при переходе земельного участка к другому лицу <*>. -------------------------------- <*> Законодательство содержит ряд норм о следовании ограничений (обременений) при смене правообладатель. Так, согласно п. 1 ст. 38 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору залога. Пунктом 1 ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности и пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Переход права собственности на земельный участок не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216 ГК РФ), сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК РФ).

Что касается соотношения понятий "ограничение" и "обременение", то следует согласиться с авторами комментария к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в том, что используемые в действующем законодательстве термины "обременение" и "ограничение" являются синонимами и различаются лишь лексически. Когда говорят о правах, то они ограничиваются, а когда о имуществе - оно обременяется <*>. -------------------------------- <*> См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 19.

Однако, придерживаясь этой точки зрения, нельзя не заметить, что все ограничения делятся на те, которые только ограничивают возможность реализации тех или иных правомочий титульного владельца земли, и те, которые помимо этого еще непосредственно, физически воздействуют на объект права (земельный участок). Среди первых можно выделить ипотеку (залогодатель в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК имеет право распоряжаться имуществом с согласия залогодержателя, если иное не вытекает из существа залога или не установлено договором), арест как запрет на распоряжение имуществом по решению суда и некоторые другие. Постоянное бессрочное пользование и пожизненное наследуемое владение, аренда (субаренда) также непосредственно обременяют земельный участок. Не исключая ограничения прав собственника, они одновременно обременяют его имущество. Так, владелец участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, имеет право, если иное не установлено законом или назначением участка, возводить здания, сооружения и приобретать право собственности на них (п. 1 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ) <*>. Установление некоторых сервитутов дает право сервитуарию произвести необходимые действия на земельном участке: проложить трубопровод, провести дорогу, поставить ограждение и т. п. <**>. -------------------------------- <*> Глава 17, как известно, вступает в действие после принятия нового Земельного кодекса РФ. <**> Гражданский кодекс Царства Польского (Кодекс Наполеона) выделял, например, сервитуты явные и неявные. Первыми являлись те, "существование которых выражается внешними постройками", а вторыми - те, которые "не имеют внешнего признака своего существования" (ст. 689 Кодекса). (См.: Копылов А. В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. С. 215.)

Таким образом, во всех перечисленных случаях первоначальное ограничение сферы прав титульного владельца земли имеет своим результатом и следствием некоторые материальные вещи, которые физически обременяют земельный участок. На один и тот же земельный участок могут существовать несколько разных ограничений (обременений). Так, землю, предоставленную на праве аренды, можно с согласия собственника сдать в залог и таким образом обременить ипотекой, а земельный участок, предоставленный на праве постоянного бессрочного пользования, можно сдать в аренду. Одновременно этот же участок может быть обременен сервитутом, а также различными градостроительными и экологическими требованиями (например, предоставлен без права капитального строительства). Таким образом, на один и тот же земельный участок могут существовать несколько разновидностей ограничений (обременений), сферы действия которых не только пересекаются, но и зачастую совпадают (например, при последующей ипотеке). Пользование земельным участком в условиях действующего правопорядка вообще подчинено большому количеству ограничений (обременений), а их совокупность составляет некую категорию, присущую каждому земельному участку. Такой категорией является разрешенное использование земли, которое может быть изменено, но тем не менее налагает на его собственника или иного титульного владельца определенные ограничения, пределы, которые тот должен учитывать при реализации своих правомочий по распоряжению, пользованию и владению. Разрешенное использование земельного участка в свою очередь зависит от его целевого назначения, т. е. от той цели, для которой участок предоставлен. Поскольку детальный анализ указанных категорий не входит в ряд вопросов, которым посвящена данная работа, отметим только то, что в настоящее время правовое регулирование разрешенного использования и целевого назначения земельных участков осуществляется в основном на уровне законодательства субъектов Федерации. Так, Закон Самарской области "О земле" от 16.07.98 N 11-ГД, например, разрешенное использование земельных участков определяет как их использование с учетом целевого назначения и установленных ограничений (обременений), а под целевым назначением земли понимает порядок, условия и предел использования земель для конкретных целей <*>. -------------------------------- <*> "Волжская коммуна". N 132 - 133 от 22.07.98.

Не имея возможности проанализировать все земельные ограничения (обременения) вследствие их сложной правовой природы, остановимся на проблемах правового регулирования только некоторых из них. В действующем законодательстве предусмотрено возникновение так называемых "легальных" сервитутов в следующих случаях: во-первых, согласно п. 2 ст. 553 ГК РФ, когда в договоре купли-продажи недвижимости, расположенной на земельном участке, не определены условия пользования им, продавец сохраняет за собой право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята такой недвижимостью и необходима для ее использования; во-вторых, п. 2, п. 4 ст. 340 ГК РФ и п. 1 ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривают, что если залогодатель передает в залог земельный участок без находящихся в нем зданий и сооружений, то в случае обращения взыскания на него он сохраняет право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Проблема заключается в том, что размеры такого сервитута в законодательстве не определены. Из анализа нормативных актов можно сделать вывод, что определение размера такого сервитута будет происходить по нормам, предусмотренным в градостроительном законодательстве. В римском праве при установлении некоторых (особенно дорожных) сервитутов указывались их необходимые параметры, размеры пользования чужой собственностью. Например, в случае возникновения Iter (права прохода пешком, проезда на лошади или в носилках) последние два правомочия данного сервитута устанавливались, если ширина тропки позволяла проносить носилки и ездить верхом, либо они не были прямо исключены сторонами при заключении соглашения об установлении данного сервитута. В случае возникновения via (права проезда с тяжелой поклажей), который предполагал устройство проездной дороги, ширина ее могла быть определена в договоре. Если такого соглашения не было, то размер устанавливался Законами XII таблиц - 8 футов в прямом направлении и 16 футов при поворотах, причем этот минимум не мог быть изменен соглашением сторон, иначе считалось, что возникает не via, а iter <*>. -------------------------------- <*> См.: Копылов А. В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. С. 23.

Исходя из всего вышеизложенного, следует внести следующие изменения в действующее законодательство: - Статью 553 ГК РФ "Права на недвижимость при продаже земельного участка" дополнить частями 3 и 4: "3. Границы и минимальные размеры части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования по назначению, определяются в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации. 4. Размер части земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования по назначению, определенный по соглашению сторон, не может быть меньше минимальных размеров, установленных градостроительным законодательством Российской Федерации". А также внести соответствующие дополнения в Градостроительный кодекс РФ. Подобные изменения следует внести также и в ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Проблема "публичных" сервитутов заключается в следующем. Одни авторы полагают, что "публичные" сервитуты относятся к сфере действия сервитутного права <*>. Сторонники другого взгляда считают, что "публичные" сервитуты являются ограничениями права собственности в силу закона, представляя собой пределы его реализации <**>. -------------------------------- <*> Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М. 1996. С. 50 - 52. Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская юстиция. 1997. N 5. С. 22. <**> Копылов А. В. Вещные права на землю. М.: Статут, 2000. С. 62.

Аргументация сторонников второй точки зрения сводится к тому, что такие сервитуты возникают в легальном, а не договорном порядке и устанавливаются. Исходя из смысла ст. 274 ГК РФ такие ограничения (обременения) не являются сервитутами по следующей причине. Во-первых, возникновение сервитутов Гражданский кодекс РФ связывает с договором или судебным решением, а никак не с прямым указанием в законе. Во-вторых, сервитут устанавливается по требованию собственника земельного участка для обеспечения его нужд, которые не могут быть реализованы иначе, и прекращается с исчезновением такой потребности, а "публичный" сервитут возникает "не в пользу конкретного субъекта - собственника недвижимости, а в пользу всех лиц вообще, т. е. для обеспечения не частных, а общественных нужд", и поэтому по своей правовой природе не может быть отнесен к сервитутам <*>. -------------------------------- <*> Копылов А. В. Указ. соч. С. 62.

Согласно ст. 63 Закона об ипотеке земельные участки, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальных образований, ипотеке не подлежат. В этом случае возникает вопрос: означает ли это, что данные субъекты не имеют права закладывать принадлежащие им здания и сооружения, находящиеся на принадлежащих им же на праве собственности земельных участках? Ведь согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Данный вопрос был предметом рассмотрения Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, которые в совместном Постановлении Пленумов N 6/8 <*> разъяснили, что при разрешении возникающих споров необходимо иметь в виду, что, если собственник или арендатор соответствующего земельного участка по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор считается ничтожной сделкой. -------------------------------- <*> Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (Вестник ВАС РФ. 1996. N 9).

При этом возникает вопрос: какое именно лицо, выступающее в роли залогодателя, имеет в виду Постановление N 6/8? Из текста Постановления следует, что этим лицом является любой правосубъектный участник гражданского оборота. Кроме того, п. 1 ст. 1 ГК РФ гласит, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений; а п. 1 ст. 124 ГК РФ говорит о том, что Российская Федерация, субъекты Российской Федерации ... и ... муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами. Следовательно, п. 3 ст. 340 ГК РФ, равно как и указанное Постановление N 6/8, не делает исключения для РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, которые, как и все остальные участники гражданского оборота, на основании п. 2 ст. 69 при ипотеке здания или сооружения, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, обязаны закладывать по тому же договору об ипотеке земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, либо часть этого участка, функционально обеспечивающую закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части. Что же касается возможности залога здания или сооружения, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности, и соответствующего земельного участка (его части), то в данном случае существует коллизия норм п. 1 ст. 63 и п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, которая заключается в следующем. Если отдавать приоритет п. 1 ст. 63 Закона об ипотеке, то РФ, субъекты РФ и муниципальные образования не имеют права закладывать принадлежащие им на праве собственности здания и сооружения, т. к. они не имеют право закладывать принадлежащие им на праве собственности земельные участки (части земельных участков), функционально обеспечивающие закладываемые здания и сооружения. Если отдавать приоритет п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, то РФ, субъекты РФ и муниципальные образования не имеют права закладывать земли, находящиеся в государственной (или муниципальной) собственности, кроме случаев, когда это осуществляется в порядке п. 2 ст. 69 Закона об ипотеке. Этого мнения придерживается и И. Д. Грачев: "При установлении ипотеки на находящееся в государственной (федеральной или субъекта РФ) либо муниципальной собственности здание, строение или сооружение - земельный участок под таким объектом в силу норм п. 2 ст. 69 комментируемого Закона обременяется ипотекой в исключение из правил п. 1 комментируемой статьи (норма п. 2 ст. 69 имеет приоритет как специальная)" <*>. -------------------------------- <*> И. Д. Грачев "Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Норма-Инфра-М, 1999. С. 205.

Если же залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, на котором расположено здание или сооружение, составляющее предмет ипотеки, он вправе заложить эти объекты в исключение из правил п. 3 ст. 340 ГК РФ, о чем также указывается в Постановлении Пленума ВАС и ВС N 6/8. Дополнительным ограничением залога земельных участков, подлежащих ипотеке, является запрещение дробления земельных участков на части, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Если при выделении из состава земельного участка части земельного участка для передачи ее в ипотеку невозможно соблюсти требования законодательства соответствующего субъекта РФ и нормативного акта соответствующего органа местного самоуправления о минимально допустимой площади земельного участка, то ипотека такой части земельного участка не допускается. При этом законодательством не урегулирована ситуация, при которой при выделении из состава земельного участка части земельного участка для передачи ее в ипотеку оставшаяся незаложенной часть земельного участка оказывается по площади меньше установленного минимального размера. И. Д. Грачев предлагает разрешать данную проблему по аналогия закона: "По аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) не допускается и такой выдел части земельного участка под ипотеку, при котором остающаяся свободной от ипотеки часть земельного участка оказалась бы по площади меньше вышеупомянутого минимума" <*>. -------------------------------- <*> И. Д. Грачев "Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М.: Норма-Инфра-М, 1999. С. 206.

Между тем п. 1 ст. 35 Конституции РФ гласит, что право частной собственности охраняется законом, а условия и порядок пользования землей определяются на основании федерального закона (п. 3 ст. 36 Конституции РФ). Кроме того, п. 2 ст. 1 ГК РФ предусматривает, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона, и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, а также обеспечения обороны страны и безопасности государства, а согласно п. 3 ст. 212 ГК РФ "особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им ... могут устанавливаться лишь законом (федеральным. - Автор)". Представляется, что ограничения права собственности по распоряжению, владению и пользованию имуществом должны быть прямо предусмотрены в законодательстве, в противном случае ограничивать указанные правомочия собственника нельзя. Поэтому на основании вышеизложенного данный пробел в законодательстве не может быть преодолен с помощью аналогии закона, как это предлагает И. Д. Грачев, так как это ограничивает права собственника земельного участка по распоряжению данным земельным участком, а такое ограничение должно быть прямо установлено федеральным законом. В связи с этим можно сделать вывод о том, что допускается и такой выдел части земельного участка под ипотеку, при котором оставшаяся незаложенной часть земельного участка оказывается меньше установленного в законодательстве минимума. Для снятия названного противоречия в законодательстве необходимо внести в ст. 63 изменения, дополнив ее частью 3 такого содержания: "3. Не допускается ипотека части земельного участка, если в этом случае оставшаяся его часть по площади оказывается меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования". Следующая проблема связана с вопросом о необходимости ипотеки земельного участка или его части с одновременной ипотекой по тому же договору соответствующей части земельного участка или права его аренды. Однако, если в том случае, когда закладываемая часть здания находится на его первом этаже и непосредственно связана с землей, это требование законодательства представляется справедливым, поскольку если запрещено большее (залог зданий без земли или права его аренды), то запрещено и меньшее (залог части недвижимости без залога части земельного участка или права его аренды), то как быть в том случае, когда закладываемая часть здания непосредственно с землей не связана, а находится, например, на втором этаже. Судебная практика тем не менее признает сделку залога части здания без залога земельного участка или его части, а также права аренды ничтожной. Так, Товарищество с ограниченной ответственностью "Ремонт одежды" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному коммерческому банку "Московский индустриальный банк" о признании недействительным договора о залоге нежилого помещения от 29.09.95 N 118-з. Решением от 11.06.99 исковое требование удовлетворено. Договор о залоге признан ничтожной сделкой, поскольку в нем отсутствуют сведения об одновременной ипотеке помещения и земельного участка, на котором находится данное помещение, что противоречит пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Постановлением апелляционной инстанции от 20.07.99 решение оставлено без изменений. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 02.09.99 решение первой и постановление апелляционной инстанций оставил без изменения <*>. -------------------------------- <*> Вестник ВАС. N 4. 2000.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется (п. 1 ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Это означает, что в случае обращения взыскания на здание или сооружение (при невыполнении должником обеспеченного ипотекой обязательства) права на земельный участок продаже не подлежат. Однако покупатель здания или сооружения приобретает право пользования земельным участком на условиях и в объеме, которые были у залогодателя на основании ст. 37 ЗК РСФСР. Однако в связи с тем, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком недостаточно урегулировано на федеральном уровне, на практике возникают некоторые вопросы применения норм п. 3 ст. 69 Закона об ипотеке. В связи с тем, что лица, которым земельный участок предоставлен в постоянное пользование, пользуются им на льготных условиях, например, уплачивая только земельный налог, который в некоторых случаях может быть на порядок ниже арендной платы, субъекты РФ предоставляют земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования лишь определенным категориям субъектов (например, в Москве земельные участки на праве постоянного бессрочного пользования предоставляются санитарно-курортным, детским оздоровительным учреждениям, организациям и учреждениям культуры, здравоохранения, туризма, физкультурно-оздоровительным организациям, основная деятельность которых финансируется из бюджета РФ или города Москвы либо за счет средств профессиональных союзов, а также религиозным организациям) <*>. Как правило, список таких лиц носит исчерпывающий характер. -------------------------------- <*> Вестник Мэрии Москвы. 1997. N 29З (Закон города Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 "Об основах платного землепользования в городе Москве").

Норма ст. 69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает, что при обращении взыскания на заложенное предприятие, здание, сооружение лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний залогодатель недвижимого имущества. Таким образом, новый собственник претендует на то, чтобы обладать соответствующим земельным участком на условиях и в объеме, сходных с правом постоянного (бессрочного) пользования, хотя он и не принадлежит к числу субъектов, которым по законодательству субъекта РФ такое право предоставляется, и считает свои законные интересы ущемленными, т. к. ему предлагают в этом случае предоставить земельный участок на ином земельном титуле, например, праве аренды. Следовательно, п. 3 ст. 69 Закона об ипотеке нуждается в уточнении в части перехода права постоянного пользования земельным участком при переходе права собственности на заложенное предприятие, здание, сооружение. В указанной норме Закона должно быть уточнено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит к собственнику предприятия, здания или сооружения лишь в том случае, если новый собственник вышеуказанного имущества имеет право на получение земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование. В остальных случаях земельный участок при обращении взыскания на здание или сооружение к новому собственнику предприятия, здания или сооружения должен переходить, например, на праве аренды. Залогодатель имеет право в обеспечение исполнения одного обязательства предоставить в залог земельный участок, заложенный в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю. При этом первоначальная ипотека будет называться предшествующей, а вторичная - последующей ипотекой. Неясно, что же все-таки подлежит государственной регистрации, договор об ипотеке как сделка или ипотека - как обременение. Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Пункт 2 этой же статьи устанавливает, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Право залога (как совокупность прав залогодержателя на имущество, заложенное по договору ипотеки) возникает с момента заключения такого договора, т. е. с даты его государственной регистрации. С этого же момента имущество считается обремененным ипотекой. Однако ст. 20 того же Закона говорит о государственной регистрации ипотеки. Таким образом, можно сделать вывод, что, говоря об ипотеке, законодатель имеет в виду право залога, которое представляет внутреннее содержание ипотеки, так же как и употребляемые законодателем термины "арендные права", "право аренды" (в качестве совокупности прав и обязанностей арендатора) составляют содержание другого земельного ограничения (обременения) - аренды (п. 2 ст. 615). Тем не менее вопрос о том, что же все-таки регистрируется - договор залога или ипотека как обременение, - остается спорным. Неурегулированной в действующем законодательстве является следующая проблема. В соответствии с ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ) допускается залог прав аренды. Как известно, в аренду участок предоставляется на определенный срок, который устанавливается в зависимости от законодательства субъектов Федерации, поскольку ст. 13 ЗК РСФСР, регулировавшая этот вопрос, в настоящее время не действует. Как быть в том случае, если остающийся срок действия договора аренды земли меньше, чем срок основного обязательства, в обеспечение которого право аренды обременяется ипотекой? Таким образом, в случае прекращения права аренды земли основное обязательство остается без обеспечения. Может ли быть эта проблема решена путем замены предмета залога? Представляется, что нет, и вот почему. Согласно п. 1 ст. 345 ГК РФ замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законом не предусмотрено иное. Часть 2 этой же статьи устанавливает, что залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим только в случае, когда предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения (выделено мной. - А. С.) прекращено по основаниям, установленным законом. По общему правилу ипотека обременяет имущество с момента возникновения права залога, последнее в свою очередь возникает с даты государственной регистрации договора об ипотеке. Следующая проблема связана с возможностью заключения договора залога под отлагательным условием. В соответствии с п. 2 ст. 157 в ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение своих прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Такое условие противоречит требованиям статей 10, 11 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", так как по общему правилу имущество обременяется ипотекой с даты государственной регистрации договора об ипотеке. Нормы закона являются императивными и не могут быть изменены или отменены соглашением сторон (п. 1 ст. 422 ГК РФ). Таким образом, исходя из смысла законодательства, договор об ипотеке не может быть заключен под отлагательным условием, кроме того обстоятельства, когда возникновение права залога поставлено в зависимость от возникновения основного обязательства. В последнем случае, учитывая дополнительный, по отношению к основному обязательству, характер залога, право залога возникает, а следовательно, имущество считается обремененным ипотекой с момента возникновения такого обязательства (ст. 11 Закона об ипотеке). Также под отлагательным условием не может быть совершена и последующая ипотека, т. е. стороны, например, не могут поставить момент заключения договора о последующем залоге в зависимость от выполнения обязательств по первоначальному кредитному обязательству. Следует отметить, что указанная проблема относится ко всем ограничениям (обременениям), которые подлежат государственной регистрации и, как правило, возникают на основании сделок. По общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным после ее осуществления (ст. 425, п. 3 ст. 433 ГК РФ). Следовательно, все права и обязанности сторон, а также обременения, вытекающие из такой сделки, возникают с даты ее государственной регистрации. Стороны в сделке об установлении сервитута, например, также не могут прийти к соглашению о том, что он возникнет после наступления определенного события, о котором неизвестно, наступит оно или нет по другой причине. Однако в данном случае это происходит не на основании изложенных выше соображений, а по иным причинам. Поскольку в этом случае подлежит регистрации не сама сделка, а сервитут как ограниченное вещное право, поэтому и возникает он с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП безотносительно к условиям такого договора. В любом случае, когда речь идет об ограничениях (обременениях), которые возникают из сделок, подлежащих государственной регистрации, подлежат такой регистрации не сделки, хотя бы такое указание и было в законе, а те ограничения (обременения), которые из них вытекают. На это, в частности, указывает то, что согласно п. 8 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (в ред. от 23.12.1999), запись о регистрации аренды, как ипотеки и сервитута, заносится в подраздел III ЕГРП (ограничения (обременения) вещных прав) <*>. -------------------------------- <*> СЗ РФ. 23.02.1998. N 8. Ст. 963.

Поскольку требования каждого нового кредитора при последующей ипотеке удовлетворяются из стоимости имущества после требований всех предшествующих залогодержателей, исключительно важное значение приобретает определение очередности и, следовательно, приоритета залогодержателей при последующих ипотеках. Следует отметить, что сроки исполнения основных обязательств, обеспеченных соответственно предшествующей и последующими ипотеками, не играют никакой роли в определении того, какая ипотека является предшествующей, а какая последующей. К примеру, может иметь место договор о последующей ипотеке, обеспечивающей исполнение обязательства со сроком исполнения 1 февраля 2000 г., и при этом наличествовать договор о предшествующей ипотеке, обеспечивающей исполнение обязательства со сроком исполнения 1 марта 2001 г. Роль играет лишь очередность государственной регистрации, но не договоров об ипотеке, а ипотек как обременений соответствующего земельного участка, о чем говорят п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 29 Закона о государственной регистрации и глава IV Закона об ипотеке. Следует учесть, что договор об ипотеке может быть заключен (зарегистрирован) задолго до момента возникновения права залога. Более того, не исключена ситуация, при которой ипотека, установленная на основании ранее заключенного (зарегистрированного) договора, окажется последующей по отношению к ипотеке, установленной на основании договора, заключенного (зарегистрированного) позже. Значит, может возникнуть ситуация, при которой в марте 1999 г. был заключен (зарегистрирован) договор об ипотеке в обеспечение основного обязательства, которое, как предполагали стороны, должно возникнуть в декабре 1999 г., а в мае 1999 г. тот же залогодержатель (с соблюдением норм п. 2 ст. 43 Закона об ипотеке) заключает (регистрирует) другой договор об ипотеке на тот же самый земельный участок, но в обеспечение уже возникшего (в том же мае 1999 г.) основного обязательства. Естественно, следом за этим вторым договором в порядке ст. 20 Закона об ипотеке регистрируется ипотека как обременение. И вот эта ипотека, ипотека по второму (по времени заключения), майскому договору окажется предшествующей. А ипотека, возникшая из мартовского, первого договора (по времени заключения), но зарегистрированная лишь в декабре 1999 г. (когда возникло, наконец, основное обязательство), окажется последующей. Таким образом, очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество о моменте возникновения ипотеки. Пункт 2 ст. 11 Закона об ипотеке гласит, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Таким образом, получается, что для сторон договора об ипотеке заложенный земельный участок считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога (то есть с момента государственной регистрации договора об ипотеке как сделки (п. 2 ст. 10, ст. 11 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 341 ГК РФ)), а для третьих лиц согласно п. 6 ст. 20 Закона об ипотеке - с момента государственной регистрации самой ипотеки как обременения (т. е. несколько позднее). Рассматривая процедуру удовлетворения требований залогодержателей по предшествующим и последующим ипотекам, необходимо признать, что п. 1 ст. 46 Закона об ипотеке, говорящий, что требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований, сформулирован некорректно. Как уже говорилось выше, очевидно, что приоритет принадлежит не тому залогодержателю, чей договор об ипотеке был раньше зарегистрирован как сделка в порядке п. 3 ст. 339 ГК РФ и ст. 10 Закона об ипотеке, а тому, чья ипотека была раньше зарегистрирована как обременение вещного права на недвижимое имущество в порядке п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 29 Закона о государственной регистрации и ст. 20 Закона об ипотеке. Между тем вполне возможны случаи несовпадения по времени государственной регистрации ипотечной сделки и устанавливаемой на ее основе ипотеки как обременения. Тема земельных ограничений настолько обширна, что требует отдельного обстоятельного анализа. Представляется, что рассмотренные в настоящей работе проблемы и вопросы определяют то направление, в котором необходимо двигаться в исследовании указанного института земельного права.

Название документа