Продажа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий

ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦИПАЛЬНЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ

М. В. ПОПОВ

Попов Максим Валерьевич - сотрудник Научного центра земельного права при Госкомземе РФ.

Право граждан и юридических лиц приобретать земельные участки в собственность при приватизации государственных и муниципальных предприятий было закреплено Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. N 301. Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности был утвержден Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 (далее - Порядок N 631). В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" разделы I и II Порядка N 631 признаны утратившими силу. Помимо указанных нормативных правовых актов порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий регулируется также Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 24 июля 1991 г. N 1535 (далее - Основные положения N 1535).

Продавцы земельных участков

В соответствии с п. 2 Порядка N 631 продавцом земельных участков являлся орган, уполномоченный соответствующим Советом народных депутатов. Пунктом 4.4 Основных положений N 1535 органам государственной власти (органам местного самоуправления) было рекомендовано уполномочить соответствующие фонды имущества (а при их отсутствии - комитеты по управлению имуществом или иные органы) на осуществление продажи земельных участков. В большинстве случаев были уполномочены именно фонды имущества. Интересно отметить, что впервые в пореформенном законодательстве речь шла именно о продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности. До этого земельные участки предоставлялись гражданам и юридическим лицам на праве собственности, то есть использовался земельно - правовой механизм возникновения прав на землю.

Покупатели земельных участков

Порядком N 631 выделяются три категории лиц, имеющих право на приобретение земельных участков в собственность: 1) Собственники (покупатели) приватизированного предприятия в соответствии с Законом РСФСР от 3 июля 1991 года "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" <*> (раздел II Порядка N 631, Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485). -------------------------------- <*> Закон РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" признан утратившим силу в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года.

Перечень лиц, не имеющих права участвовать в приватизации, уточнен Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации". К ним относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, казенные предприятия, государственные и муниципальные учреждения, а также иные юридические лица, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований превышает 25 процентов. Все иные граждане и юридические лица - собственники приватизированных предприятий - вправе приобретать земельные участки, на которых они расположены. Открытые акционерные общества, созданные путем преобразования государственных предприятий в процессе приватизации, могут выступать покупателями земельных участков с момента: а) продажи 75 процентов акций, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или органам местного самоуправления (до вступления в силу Основных положений N 1535 - 100 проц. акций); б) завершения продажи установленного количества акций за приватизационные чеки (Указ Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г. N 1229 "О развитии системы приватизационных чеков в Российской Федерации"). Согласно п. 2 Указа N 485 право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, в первую очередь имеют физические и юридические лица - собственники указанных объектов недвижимости. 2) Собственники приватизированных государственных и муниципальных предприятий при расширении и дополнительном строительстве этих предприятий (п. 12 - 13 (Раздел III) Порядка N 631). Для этой категории лиц земельные участки продавались на конкурсной или аукционной основе, причем к участию в торгах допускались только собственники приватизированных предприятий. Если в торгах принимал участие только один собственник приватизированного предприятия, то земельный участок продавался ему по стартовой цене, но не ниже нормативной цены земли. Продажа земельных участков по данному основанию не получила широкого распространения. Во-первых, эти отношения не нашли дальнейшей регламентации в Основных положениях N 1535 и иных подзаконных нормативных правовых актах. (Положение о проведении торгов по продаже земельных участков при расширении и дополнительном строительстве приватизированных предприятий принято не было.) Во-вторых, нормы Раздела III вступили в противоречие с гражданским законодательством (например, согласно п. 5 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися). В-третьих, нормы Раздела III оказались практически полностью поглощены Указом Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. N 1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" и принятым в соответствии с ним Порядком организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды (утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 января 1998 г. N 2). К сожалению, требования законодательной техники в очередной раз не были соблюдены, поскольку в Порядок N 631 не внесли соответствующие изменения или дополнения. 3) граждане и их объединения, которым земельные участки предоставлены для ведения предпринимательской деятельности до введения в действие Указа Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 года (п. 14 - 15 (Раздел IV) Порядка N 631, п. 4.1 Основных положений N 1535). Эта категория лиц напрямую не связана с приватизацией государственных и муниципальных предприятий. Однако в силу общности регулируемых отношений на нее распространен правовой режим земельных участков, на которых расположены приватизированные предприятия. Следует подчеркнуть, что граждане и их объединения имеют право приобрести на праве собственности только те земельные участки, которые предоставлены им до дня введения в действие Указа Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 года. Расширительное толкование данной нормы приводит к выводу, что любые граждане или их объединения, получившие сегодня земельные участки на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования, могут приобрести их завтра на праве собственности. В настоящее время Раздел IV Порядка N 631 применяется чрезвычайно редко. Гражданам земельные участки предоставлялись для предпринимательской деятельности на праве пожизненного наследуемого владения или аренды в соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РСФСР. Что касается объединений граждан, то под этим термином в то время понимались юридические лица, например, полное и смешанное товарищества, товарищество с ограниченной ответственностью, акционерные общества закрытого и открытого типа (Закон РСФСР от 25 декабря 1990 года "О предприятиях и предпринимательской деятельности"). Земельные участки предоставлялись им на праве бессрочного (постоянного) пользования или аренды (ст. 12, 13 Земельного кодекса РСФСР) <*>. -------------------------------- <*> Статьи 7, 12, 13 Земельного кодекса РСФСР, Закон РСФСР от 25 декабря 1990 года "О предприятиях и предпринимательской деятельности" являются недействующими (Указ Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации"; ст. 2 Федерального закона от 30 ноября 1994 года "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Следует отметить, что Гражданский кодекс Российской Федерации в связи с отходом от понимания юридического лица как коллектива людей, значительно сузил сферу применения понятия "объединение граждан". Ныне к нему относятся лишь производственные (ст. 107) и потребительские (ст. 116) кооперативы, а также общественные и религиозные организации (ст. 117). Следует остановиться на правах иностранных граждан и юридических лиц при приватизации государственных и муниципальных предприятий. В п. 3 Порядка N 631 было прямо предусмотрено право иностранных граждан и юридических лиц приобретать земельные участки в собственность (заметим, что в момент принятия этот пункт противоречил ст. 7 Земельного кодекса РСФСР, в соответствии с которой иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются). Данная норма признана утратившей силу Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485. Ни Законом Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", ни Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" права иностранных физических и юридических лиц на покупку приватизируемых государственных и муниципальных предприятий практически не ограничены. В Указе Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 г. N 1263 также не содержится запрета гражданам и юридическим лицам покупать предназначенные под застройку земельные участки, расположенные на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды.

Объект договора купли - продажи

По общему правилу, объектом продажи являются земельные участки, на которых расположены приватизированные государственные и муниципальные предприятия. Однако законодательством предусмотрен ряд исключений. Так, в соответствии с п. 2 Указа N 631 не подлежат продаже: земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи); земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко - культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании. Этот перечень был в 1994 г. дополнен запретом на продажу незастроенных земельных участков, расположенных в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенных (зарезервированных) для их перспективного значения (п. 4.2 Основных положений N 1535). Очевидно, что данный перечень не является исчерпывающим. Не подлежат также продаже иные земельные участки, которые в соответствии с законодательством могут находиться только в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Основные положения N 1535 в зависимости от того, расположены на земельном участке здания, строения, сооружения или нет, делят их на застроенные и незастроенные (абз. 1, 2 п. 4.10). Значение данной классификации в том, что незастроенные земельные участки могут быть выкуплены предприятием только вместе с застроенным участком и по такой же цене при условии, что предприятие осуществит в установленном порядке их застройку в течение трех лет с момента вступления в права собственности (абз. 4 п. 4.10 Основных положений N 1535). Кроме того, в случае перехода (в том числе при приватизации) права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам возникает право на приобретение в собственность соответствующей доли земельного участка с оформлением документа о праве собственности. Раздел земельного участка в натуре между собственниками указанного объекта не допускается. Продажа доли земельного участка имеет также некоторые особенности в определении цены. На практике часто возникает вопрос, что включается в земельный участок приватизируемого предприятия. Нередко территориальные органы Государственного земельного комитета России включают в его границы тротуары, газоны, детские площадки и т. д., существенно увеличивая площадь и соответственно стоимость участка. В этом случае необходимо руководствоваться Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 февраля 1996 г. N 105. Согласно п. 3 данного Положения при межевании территории сложившейся застройки городов и других поселений из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общественного пользования.

Цена земельного участка

Порядок определения цены земельного участка, в котором расположено приватизированное предприятие (т. е. первая категория лиц, которым Порядком N 631 предоставлено право на приобретение земельных участков в собственность) значительно менялся за последние шесть лет (см. табл.).

Таблица

Период Цена Основание Размер Основание времени земельного нормативной участка цены

14.06.92 - 1-кратный п. 10 50-кратная Постановле - 22.07.94 размер Порядка ставка ние Прави - нормативной N 631 земельного тельства цены земли налога Российской Федерации 22.07.94 - Определяется Абз. 3 от 25 фев - 03.11.94 органом п. 4.10 раля 1992 г. исполнитель - Основных N 112 ной власти положений 03.11.94 - субъекта N 1535 200-кратная Постановле - 11.05.95 Российской ставка ние Прави - Федерации земельного тельства или органом налога Российской местного Федерации самоуправле - от 3 ноября ния от 1 - 1994 г. кратного до N 1204 3-кратного 11.05.95 - размера 10-кратная Указ 16.05.97 нормативной ставка Президента цены земли земельного Российской налога Федерации от 11 мая 1995 г. N 478

16.05.97 - от 1 - Абз. 3 Нормативная Постановле - наст. время кратного до п. 4.10 цена земли ние 3-кратного Основных ежегодно Правительст - размера положений определяет - ва Россий - нормативной N 1535; ся органами ской Федера - цены земли, п. 7 Указа исполнитель - ции от но не ниже Президента ной власти 15 марта 5-кратной Российской субъектов 1997 г. ставки Федерации Российской N 319 земельного от 11 мая Федерации налога 1995 г. и N 478 в уточняется редакции органами Указа местного Президента самоуправле - Российской ния Федерации от 16 мая 1997 г. N 485

Цена доли земельного участка

Порядок определения цены доли земельного участка при ее продаже несколько отличается от порядка определения цены земельного участка. Приведем пример из судебной практики, который ярко иллюстрирует эти отличия. В марте 1997 года ТОО "Свежесть" приобрело у Комитета по управлению имуществом Оренбурга долю земельного участка площадью 0,05 га для размещения магазина. Цена приобретения доли земельного участка равнялась нормативной цене. Однако в июле - ноябре 1997 года Комитет по управлению имуществом Оренбурга дважды предложил ТОО "Свежесть" заключить дополнительное соглашение, в котором цена приобретения доли земельного участка устанавливалась в размере трехкратной нормативной цены. При этом Комитет по управлению имуществом руководствовался решением Арбитражного суда Оренбургской области, который в аналогичной ситуации установил, что цена приобретения доли земельного участка при приватизации должна равняться трехкратной нормативной цене. Федеральный арбитражный суд Уральского округа Постановлением от 17 мая 1996 года установил, что цена приобретения доли земельного участка должна равняться нормативной цене. Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда от 3 июня 1997 г. N 5910/96 <*> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа отменено, решение от 7 февраля 1996 года и Постановление апелляционной инстанции от 18 марта 1996 года Арбитражного суда Оренбургской области оставлены без изменения. -------------------------------- <*> Вестник ВАС РФ. 1997. N 8.

После отказа подписать дополнительное соглашение Комитет по управлению имуществом обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к ТОО "Свежесть" "О внесении изменений в договор купли - продажи доли земельного участка в части цены выкупа".

Заключение договора купли - продажи земельного участка

Порядок заключения договора купли - продажи земельного участка, на котором расположено приватизированное предприятие, или его доли включает в себя следующие стадии: 1) Собственник приватизированного предприятия представляет продавцу земельных участков заявку на приобретение в собственность земельного участка и прилагает к ней: план земельного участка или сведения о его расположении и размерах; акт о величине нормативной цены земельного участка; выписку из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающую, что не менее 75 проц. уставного капитала юридического лица находится в частной собственности; документы, удостоверяющие право собственности на здание, сооружение, приватизированное предприятие или копию утвержденного плана приватизации. Дата подачи заявки имеет существенное значение, поскольку при установлении выкупной цены продажи земельного участка в расчет принимается ставка земельного налога, действовавшая на этот момент. При этом срок действия заявки на выкуп земельного участка не может превышать одного года со дня ее подачи (п. 7 Указа Президента Российской Федерации от 11 мая 1995 г. N 478 (в ред. Указа Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 г. N 485). 2) В недельный срок с момента поступления заявки продавец: выдает собственнику приватизированного предприятия платежное поручение на оплату стоимости земельного участка; заключает договор купли - продажи земельного участка; направляет копии данного договора в местный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства. 3) В двухмесячный срок местный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства представляют заявителю для ознакомления сведения об ограничении прав на использование земельного участка, в том числе о публичных сервитутах. 4) Договор купли - продажи земельного участка регистрируется в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, покупателю выдается документ, удостоверяющий его право собственности на земельный участок. Правовое регулирование порядка заключения договора купли - продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий характеризуется активным участием в процессе органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления. Отметим лишь некоторые направления нормотворческой деятельности регионов. Первое. Несмотря на то, что согласно абз. 15 п. 4.10 Основных положений N 1535 заявка на приобретение в собственность земельного участка составляется в произвольной форме, а форма плана земельного участка и акта установления нормативной цены земельного участка, заявленного на приобретение в собственность, утверждена письмом Комитета Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству от 10 августа 1992 г. N 5-10/2125 и Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 11 августа 1992 г. N ПМ-9/5132, практически все субъекты Российской Федерации утвердили собственные типовые формы указанных документов (см., например, Положение о порядке применения законодательства Российской Федерации о продаже земельных участков собственникам приватизированных предприятий, зданий, строений, сооружений и иных объектов нежилого фонда, расположенных на этих земельных участках, утвержденное Постановлением главы администрации Алтайского края от 13 сентября 1996 г. N 548). Второе. Во многих субъектах Российской Федерации и органах местного самоуправления попытались исправить очевидный недостаток Основных положений N 1535, допускающий возможность заключения договора купли - продажи без участия комитета по земельным ресурсам и землеустройству и органа архитектуры и градостроительства. Третье. Встречаются случаи введения оплаты земельного участка в рассрочку в зависимости от его цены: чем выше цена земельного участка, тем больший срок дается покупателю на его оплату. Четвертое. В ряде субъектов Российской Федерации от покупателей требуют представления справки об источниках денежных средств, направляемых на оплату сделки приватизации земельного участка, заверенную в территориальном налоговом органе. С одной стороны, Основные положения N 1535 прямо указывают, что нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации не могут изменяться порядок и сроки осуществления приватизации, предусматриваться иной порядок согласования, размещения, утверждения документов, а также осуществление прочих действий, не предусмотренных законодательством Российской Федерации; перечень указанных действий, предусмотренных законодательством Российской Федерации о приватизации, считается исчерпывающим (п. 2.11). Не допускается введение органами государственной власти и органами местного самоуправления ограничений на приватизацию предприятий и иного имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не предусмотренных Основными положениями N 1535 (п. 1.6). Поэтому требование у покупателей земельных участков представления, например, справки об источниках денежных средств следует признавать незаконным. С другой стороны, мы видим оправданные попытки конкретизации федеральных нормативных правовых актов, устранения их недостатков и приближения к реалиям жизни. Если эти попытки прямо не противоречат законодательству Российской Федерации, не нарушают прав и законных интересов граждан и юридических лиц - покупателей земельных участков, можно признать их право на существование. Подводя итоги, можно отметить следующее. Законодательство Российской Федерации о продаже земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий характеризуется бессистемностью, пробельностью, не отвечает требованиям юридической техники. По информации Генеральной прокуратуры Российской Федерации, из 94 тысяч приватизированных государственных и муниципальных предприятий только 4,9 тысячи (5 проц.) приобрели земельные участки на праве собственности. Очевидно, что это число значительно увеличится, если в законодательство Российской Федерации будут внесены соответствующие изменения и дополнения, устраняющие указанные недостатки.

Название документа Вопрос: Как удостоверяется договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен жилой дом, приобретенный по договору, составленному в простой письменной форме? ("Российская юстиция", 2000, N 1) Текст документа

Вопрос: Как удостоверяется договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен жилой дом, приобретенный по договору, составленному в простой письменной форме?

Ответ: Такой договор удостоверяется при условии указания в нем на обременение земельного участка правами собственника жилого дома. Для оформления обременения необходимо направить собственника земельного участка в местный земельный комитет и регистрационную палату. В данном договоре важен только земельный участок; то, что на нем расположено недвижимое имущество, принадлежащее другому собственнику, лишь порождает его обременение. Вопросы: как был приобретен жилой дом, как он был зарегистрирован и т. п. - не имеют отношения к договору купли-продажи земельного участка.

Название документа