Аренда земельного участка

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

В. В. ФРОЛОВ

Фролов Владимир Валентинович Специалист по гражданскому и земельному законодательству. Родился 27 сентября 1964 г. в Богучанском р-не Воронежской обл. Окончил Московский юридический институт в 1992 г. В 1992 - 1993 гг. работал главным специалистом юридического управления Москомзема; в 1994 - 1996 гг. - заместителем начальника Государственной земельной инспекции г. Москвы. В настоящее время - начальник юридического отдела государственного предприятия "Полимс" Минатома России. Участвовал в работе над проектом Земельного кодекса России и проектом нормативно - правовых актов о землепользовании в г. Москве. Автор публикаций в юридических журналах.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ). В качестве объектов аренды могут выступать земельные участки и иные объекты недвижимости, а также оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается, а также установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Следовательно, аренда - это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями и другими объектами недвижимости, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Что же такое недвижимое имущество?

К недвижимым вещам, под которыми Закон понимает недвижимое имущество (недвижимость), в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, что объясняется распространенным на них специальным правовым режимом, установленным для недвижимого имущества, а именно режимом государственной регистрации. Перечень объектов, приравненных к недвижимым вещам в статье 130 ГК РФ, не является исчерпывающим. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество с установлением для него правового режима, приравненного к режиму недвижимости. Основные признаки недвижимого имущества: неподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность. При этом выделение недвижимости из остального имущества объясняется не только тесной связью других недвижимых вещей с земельными участками, но и тем, что к недвижимости относятся наиболее ценные и общественно значимые объекты. Поэтому необходимо законодательно закрепить особенности их участия в гражданском обороте. В то же время следует учитывать, что правовой режим недвижимого имущества существенно различается в зависимости от отдельных видов недвижимости, в частности земель. Обязательства по передаче земельного участка в аренду, то есть в срочное возмездное владение и пользование, возникают по соглашению сторон (носят договорный характер), при этом следует учитывать, что сохранение права собственности (иного вещного права) на предмет обязательства за первоначальным владельцем (арендодателем) отличает его от обязательства по отчуждению имущества. Данные обязательства имеют особый предмет, в качестве которого всегда выступают индивидуально - определенные и непотребляемые вещи (в нашем случае - земельный участок), а существо указанных обязательств предполагает их срочный характер, иначе говоря временное действие. Содержание обязательств по передаче земельного участка в аренду складывается из взаимных прав и обязанностей сторон, закрепляемых в договоре между ними. Значит, все они представляют собой возникшие по соглашению сторон обязательства по временной передаче, за плату, владельцем (арендодателем) своего неподвижного, незаменимого, индивидуально - определенного и непотребляемого земельного участка арендатору для осуществления последним хозяйственной или иной деятельности. На условиях аренды земельные участки предоставляются гражданам Российской Федерации, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, являющимся таковыми по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации, международным объединениям и организациям с участием российских и иностранных юридических лиц, международным организациям, иностранным государствам, иностранным юридическим лицам, а в случаях, установленных законодательством республик, входящих в состав Российской Федерации, иным организациям и лицам. Арендодателями земельных участков согласно пункту 2 Указа Президента Российской Федерации "О приведении законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" являются соответствующие местные администрации и собственники земли. Арендаторами могут быть любые физические и юридические лица: колхозы, совхозы, кооперативы, акционерные общества, фермерские хозяйства и так далее; граждане как Российской Федерации, так и других государств СНГ, иностранные граждане и лица без гражданства, международные объединения и организации с участием отечественных и иностранных юридических лиц, международные организации без чьего-либо участия, иностранные государства, другие иностранные юридические лица. При этом следует учитывать, что в силу статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание (строение, сооружение) или при передаче их другим юридическим либо физическим лицам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Земельные участки на условиях аренды могут предоставляться по решению собственника земли или уполномоченного им органа. Так, при режиме права государственной собственности на землю в аренду могут предоставляться земельные участки по решению местных администраций, в ведении которых находятся эти земли. Определение сроков аренды зависит от хозяйственных целей использования арендуемых земель. В частности, в краткосрочную аренду на срок до пяти лет могут быть переданы: - для сельскохозяйственного использования временно не используемые сельскохозяйственные угодья, находящиеся в собственности колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ и так далее; - для производственного использования на период проведения проектно - изыскательских работ при размещении, строительстве, реконструкции объектов гражданского, промышленного и иного назначения и так далее. Долгосрочная аренда сроком до пятидесяти лет возможна в случае капитальных затрат со стороны пользователя земель (создание фермерских хозяйств, совместных предприятий, отвод земельных участков для эксплуатации зданий, строений, сооружений и т. д.). При передаче земли в аренду допускается изменение правового режима их использования (например, земли гослесфонда, предназначенные для ведения лесного хозяйства, могут передаваться фермерским хозяйствам для нужд сельскохозяйственного производства). Но площади сельскохозяйственных угодий не должны, как правило, уменьшаться. Однако при изменении правового режима землепользования существуют ограничения. Так, предложения и решения о выделении земель в водоохранных зонах под жилые дома, садово - огородные и дачные участки в каждом конкретном случае должны быть в обязательном порядке согласованы с местными органами Госкомприроды РСФСР, Роскомводхоза и Роскомзема (совместное письмо Госкомприроды РСФСР от 26.07.91 N 04-19-13/1914, Роскомводхоза от 29.07.91 N 1-2-82/9 и Роскомзема от 29.07.91 N 5-16/1489), а изъятие земель в лесах первой группы, в частности для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и индивидуального жилищного строительства, допускается только с разрешения Правительства Российской Федерации (письмо Роскомзема от 25.06.92 N 3-14/1777) и так далее. Желающие арендовать земельный участок обращаются с заявлением об этом в местную администрацию (местный орган исполнительной власти), в ведении которой находится земля и которая принимает окончательное решение, так как именно она является арендодателем земельного участка. Необоснованный отказ крестьянскому хозяйству при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка может быть обжалован в народный суд, учитывающий преимущественное право граждан на получение участка с учетом опыта работы их в сельском хозяйстве, квалификации и других условий. Как правило, с просьбами об аренде обращаются граждане, постоянно проживающие в данной местности. Такое же право имеют не только местные жители, постоянно проживающие в данной местности, но и приезжие, и не обязательно крестьяне. Но в таких случаях оформление аренды несколько осложняется, поскольку, кроме заявления, необходимо представить еще и документы, подтверждающие серьезность и обоснованность намерений будущего арендатора земельного участка (о прежней трудовой деятельности, составе семьи, образовании, трудоспособности и т. д.). Условия аренды определяются по соглашению сторон и закрепляются в договоре. Арендатор имеет преимущественное право возобновить договор по истечении его срока. Арендный договор - основной документ, определяющий отношения арендодателя с арендатором. Он заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон, подробно фиксирует их права и обязанности. Наиболее общими из них являются следующие. Арендатор вправе: - использовать земельный участок по его целевому назначению; - использовать для собственных нужд имеющиеся на арендованном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, если иное не предусмотрено договором; - возводить, по согласованию с арендодателем и в установленном Законом порядке, необходимые постройки, производственные и непроизводственные сооружения; - получить полную компенсацию убытков, а также равноценный участок при изъятии земли для общественных или государственных нужд либо в случае уменьшения объема своих прав при введении санитарно - защитных, охранных и иных зон. Арендатор самостоятельно определяет направление своей хозяйственной деятельности и распоряжается произведенной им продукцией и полученным доходом в соответствии с действующим законодательством и договором аренды. Вмешательство арендодателя в хозяйственную деятельность арендатора, в том числе в использование арендованных земель, запрещается. Арендатор обязан соблюдать условия договора, в том числе при использовании новых экономически существенных обстоятельств (пересмотр цен, тарифов, мелиорация за счет госбюджета или арендодателя и т. п.). Арендодатель может потребовать изменить или расторгнуть договор, если арендатор своевременно не вносит арендную плату, ухудшает земельные угодья и так далее. В свою очередь, арендатор также может потребовать того же, если, например, часть арендованного земельного участка окажется излишней для нормального осуществления последним своей производственной деятельности либо иной определенной договором аренды задачи. По соглашению сторон в договор аренды могут быть включены особые условия, расширяющие либо ограничивающие их права (в частности, право залога, сервитут и т. п.). Местные администрации могут, в рамках предоставленных им полномочий, устанавливать льготы по взиманию арендной платы в виде полного или частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, уменьшения ставок арендной платы. Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 года N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" собственниками земельных долей и имущественных паев в сельскохозяйственных коммерческих организациях, участники которых добровольно приняли решение об их реорганизации, становятся их работники; пенсионеры, вышедшие на пенсию в сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятии) и проживающие на ее территории или вышедшие на пенсию в том хозяйстве, в пользовании которого эти земли находились ранее; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия) - военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства и тому подобное; наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности); иные лица в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Всем собственникам земельных долей при наличии заявлений от них выдаются свидетельства по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Для данной категории лиц, собственников земельных долей, Роскомзем разработал и 16 мая 1996 года утвердил "Примерный договор аренды земельной доли" и "Примерный договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей", в которых арендодателем выступают соответственно собственник земельной доли и собственники земельных долей (см. Приложения N 1, 2) <*>. ------------------------------- <*> Приложения не приводятся.

Название документа