Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом

ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

И. Б. МИРОНОВ

В статье рассматриваются особенности отношений участников общей долевой собственности в многоквартирном доме при заключении ими договора управления в таком доме на основе принятого общим собранием собственников помещений решения. Автором исследуются проблемы, возникающие в связи с исполнением решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и обосновываются "новые" модели заключения договора собственников помещений с управляющей организацией.

This article considers peculiarity of the relationship of the co-owners in the joint shared property in the tenement-house at the signing management agreement in such type of property on the basis common owners meeting decision. The author examines the problems arising in connection with the execution of the decision of the common meeting owners tenement-house and settles a "new" model decision of the agreement of the owners with the managing company <*>. -------------------------------- <*> Mironov I. B. Controversial issues of conclusion of contract for management of block of flats.

Доктринальные представления об обязательствах со множественностью лиц, в которых на стороне должника или (и) кредитора одновременно участвует несколько лиц, сопровождаются примерами из области отношений общей долевой собственности (Иоффе. Обязательственное право). Так, сособственники одной и той же вещи, будучи вынужденными нести бремя содержания своего имущества, вступают в отношения по договору подряда и иные подобные договорные отношения, выступая в них все вместе в качестве стороны. Положения гражданского законодательства об общей долевой собственности допускают в такого рода ситуациях исключительно проявление совокупной воли всех сособственников (ст. 246, 247, 249 ГК). В то же время иное правило предусмотрено для отношений совместной собственности (в соответствии со ст. 253 ГК каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников), однако возможность одному выступать от имени всех в данном случае продиктована особым, фидуциарным характером правоотношения. В природе отношений участников долевой собственности имущества многоквартирного дома по понятным причинам нет и не может быть признаков фидуциарности. В связи с этим при сложившихся обстоятельствах сохраняет свою силу требование гражданского законодательства о совершении сделок в отношении общего имущества всеми сособственниками одновременно. Вместе с тем всякое значительное численное накопление участников отношений общей собственности и сходных с ними иных имущественных отношений затрудняет осуществление права собственности (или иных имущественных прав) и при отсутствии надлежащих механизмов согласования разнонаправленных воль вредит гражданскому обороту в целом. В связи с этим, например, в корпоративном праве разработаны и совершенствуются механизмы учета интересов всех участников общества - как владельцев крупных пакетов (долей), так и миноритариев. Воля всех в таких механизмах заменяется волей большинства (иногда квалифицированного), что не противоречит принципам гражданского права, поскольку каждый входящий в сообщество (корпорацию, ТСЖ, сообщество собственников квартир и т. п.) присоединяется к этой заранее объявленной "несправедливости" и обязуется решению большинства подчиняться. Этой же объективной предпосылкой продиктована модель общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК и др.). Проголосованное в установленном порядке решение общего собрания по своей юридической природе представляет собой согласованную волю всех сособственников. По этой причине представляется целесообразным предложить две модели заключения договора собственников квартир с управляющей организацией. Воля сособственников, выраженная в решении общего собрания, может быть направлена как на непосредственное присоединение к условиям договора, предлагаемым управляющей организацией, так и на делегирование представителя всех сособственников для заключения требуемого договора. В вопросе правовой природы договора управления многоквартирным домом в литературе высказываются разные точки зрения. Одна из них основывается на том, что составляющие элементы договора управления - услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг, поэтому самостоятельным (новым) видом договора он быть не может <1>. -------------------------------- <1> См.: Коммент. к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под общ. ред. В. М. Жуйкова. М., 2006. С. 338; Грудцына Л. Ю. Коммент. к Жилищному кодексу РФ / Под общ. ред. Н. М. Коршунова. М., 2005. С. 349.

По нашему мнению, более обоснованной представляется позиция В. Н. Симонова о том, что данный договор является самостоятельным видом договора <2>. Не ясно, на чем основана позиция о смешанной форме данного договора, учитывая, что согласно ст. 421 ГК РФ к смешанным договорам следует относить хотя и не предусмотренные законом или иными правовыми актами договоры, но содержащие элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. В данном случае, как уже отмечалось, договор управления многоквартирным домом прямо предусмотрен ЖК РФ <3>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005. ------------------------------------------------------------------ <2> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. 2-е изд. М.: Статут, 2006. С. 713. <3> Аналогичной позиции, об отсутствии противоречий, в том, что" договор управления регулирует отношения, обыкновенно составляющие предмет регламентации трех других поименованных гражданско-правовых договоров - возмездного оказания услуг, подряда и энергоснабжения, а по мнению некоторых ученых, и договора доверительного управления", придерживаются В. А. Белов и С. А. Бушаенкова, которые относительно деятельности управляющего по договору управления отмечают, что "его главными задачами являются разработка оптимального режима эксплуатации переданного ему в управление конкретного МКД, а также организация и обеспечение такой эксплуатации. Будет ли управляющий убирать территорию и ремонтировать лестничные клетки сам (силами своих работников) либо наймет иную (специализированную) организацию - это его личное дело" (Белов В. А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим / В. А. Белов, С. А. Бушаенкова // Законодательство. 2007. N 1. С. 15, 16).

Процедура заключения договора зависит как от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом, так и от отсутствия такого выбора в связи с пассивным поведением собственников помещений. В последнем случае законодательством установлен "принудительный" порядок отбора управляющей организации, что достаточно обоснованно, учитывая необходимость обеспечения непрерывного управления многоквартирным домом, и прежде всего предоставления коммунальных услуг <4>. -------------------------------- <4> Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Если в качестве способа управления выбрано управление соответствующим товариществом или кооперативом, договор управления в интересах собственников заключает уполномоченный орган такого объединения. Наиболее трудоемкой процедурой заключения договора является случай выбора общим собранием собственников помещений способа управления - управляющей организации. В этом случае законодательство требует от управляющей организации заключить договор с каждым собственником помещения. При отсутствии споров между собственниками, на наш взгляд, вполне допустимо заключение одного договора с множественностью лиц на стороне собственника, однако такая ситуация достаточно идеалистична. В. Н. Симонов, допуская возможность заключения одного договора при отсутствии в многоквартирном доме нежилых помещений, обращает внимание на невозможность соблюдения требования ЖК РФ об одинаковых условиях договора для всех собственников помещений, учитывая, что оплата некоторых видов коммунальных услуг для собственников жилых помещений отличается от той же оплаты собственниками нежилых помещений <5>. Представляется, что данная проблема имеет место, учитывая, что определяемый в договоре управления размер платы за коммунальные услуги должен соответствовать порядку, установленному ст. 157 ЖК РФ, согласно которой размер платы должен рассчитываться по установленным тарифам. Законодательством о тарифах в зависимости от субъекта права собственности предусмотрен дифференцированный подход для расчета тарифов, что должно учитываться при заключении договора управления. В этой связи было бы целесообразно в ч. 4 ст. 162 ЖК РФ определить, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением размера платы за коммунальные услуги, определяемого в порядке, установленном ст. 157 ЖК РФ. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005. ------------------------------------------------------------------ <5> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. 2-е изд. М.: Статут, 2006. С. 712.

Требование ЖК РФ о необходимости заключения договора с каждым из сособственников, на наш взгляд, безосновательно, учитывая значительное множество собственников одного и того же имущества - имущественного комплекса в многоквартирном доме, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в таком доме. Кроме того, исполнение данного требования также требует приложения значительных усилий на администрирование. А ведь многоквартирный дом не может и не должен оставаться без присмотра (управления). Введение возможности заключения одного договора управления с представителем, определяемым решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, позволило бы снять многочисленные проблемы как для управляющих организаций, так и для большинства собственников, которые могут находиться в "заложниках" у меньшинства. В данном случае следует отметить, что ЖК РФ уже допускает "представительство" собственников, когда на основании решения общего собрания собственников помещений стороной договора управления выступает уполномоченный орган ТСЖ или жилищный кооператив. Кроме того, представительство от имени собственников по решению общего собрания предусмотрено жилищным законодательством, в частности, при представлении интересов собственников в органах государственной власти и органах местного самоуправления при формировании земельного участка <6>. -------------------------------- <6> Согласно ч. 3 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 15).

Введение возможности по решению общего собрания выступать от имени собственников помещений косвенно позволило бы разрешить проблему, связанную с возможностью понуждения кого-либо из сособственников заключать договор управления с выбранной общим собранием управляющей организацией. Данная проблема вызвана тем, что ЖК РФ императивно не устанавливает обязанность для собственников помещений заключать договор управления с управляющей организацией в случае ее избрания на общем собрании собственников, хотя бы и большинством голосов. Исключение составляет только случай, предусмотренный ч. 5 ст. 161 ЖК РФ, но он затрагивает отношения, основанные на "принудительном" отборе управляющей организации, которая в установленном ст. 445 ГК РФ порядке вправе обратиться в суд с требованием о понуждении собственника помещения заключить договор управления <7>. -------------------------------- <7> Согласно ч. 5 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного открытого конкурса, в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ.

Закрепленное ЖК РФ правило об обязательности исполнения всеми собственниками помещений решения общего собрания, в том числе о выборе способа управления, теоретически позволяет требовать в судебном порядке исполнения решения общего собрания от сособственника, уклоняющегося от его исполнения. Вновь обратившись к требованию законодательства о необходимости заключения договора управления с каждым собственником помещения, необходимо дополнительно отметить, что с момента выбора управляющей организации и подписания хотя бы одного договора управления данная организация с учетом требований ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к исполнению договора управления. Понятно, что управлять отдельно от всего имущественного комплекса, в том числе избирательно предоставлять коммунальные услуги в интересах группы собственников помещений, подписавших договор, невозможно. То есть управляющая организация вне зависимости от заключения со всеми собственниками помещений договора управления обязана приступить к исполнению договора на условиях, определенных общим собранием собственников помещений. В данном случае представляется, что со стороны управляющей организации, которая в интересах всех собственников помещений приступила к выполнению работ и услуг, имеет место совершение конклюдентных действий. Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от незаключения договора с отдельными сособственниками помещений <8>. -------------------------------- <8> В этой связи в полной мере нельзя согласиться с мнением С. И. Сусловой, что "отсутствие возможности понудить к заключению договора ставит под угрозу все старания управляющей компании по созыву и проведению собрания, по осуществлению мероприятий в области управления многоквартирным домом. Собственники, не заключившие договор, сознательно бойкотируют работу управляющей компании, а у последней отсутствуют правовые механизмы для защиты своих интересов" (Суслова С. И. Жилищное право. 2008. N 10. С. 28 - 29).

В качестве примера по аналогичным правоотношениям можно привести решение ВАС РФ, в котором, признавая правомерным удовлетворение требований энергоснабжающей организации о взыскании с абонента задолженности за отпущенную тепловую энергию, суд отклонил ссылку абонента на отсутствие между сторонами заключенного договора. При этом суд разъяснил, что фактическое потребление агентством тепловой энергии в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ следует рассматривать как акцепт оферты, предложенной предприятием, а поскольку спорные жилые дома присоединены к магистральным и внутриквартальным тепловым сетям истца, имеют энергопринимающие устройства, между сторонами фактически сложились договорные отношения по отпуску тепловой энергии и именно ответчик являлся потребителем тепловой энергии <9>. -------------------------------- <9> См.: Определение ВАС РФ от 22 ноября 2007 г. N 14529/07 по делу N А65-15943/2006-СГ1-18.

Вместе с тем следует признать существование проблем, вызванных необходимостью соблюдения управляющей организацией требования ЖК РФ о заключении договора с каждым собственником помещения, что подтверждается неоднозначной судебной практикой. В частности, Постановлением ФАС Уральского округа было отказано в понуждении к заключению договора на управление многоквартирным домом между предприятием ЖРЭУ и ООО "Молодость", где последнее является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме и отказалось заключить договор с выбранным собственниками помещений в качестве управляющей организации ЖРЭУ. Суд пришел к выводу, что "спорные отношения сторон регулируются гражданским законодательством, положениями которого не предусмотрена обязанность ответчика заключить договор на управление многоквартирным домом в отношении нежилого помещения с истцом. Обязанность заключения спорного договора в силу ст. 158 и 162 ЖК РФ лежит на собственниках жилых помещений в многоквартирном доме" <10>. В другом случае Постановлением ФАС Уральского округа были оставлены без изменения решение и постановление нижестоящих судов, в соответствии с которыми иск управляющей организации о понуждении собственников помещений к заключению договоров на управление многоквартирными домами был удовлетворен <11>. В третьем случае, отказывая истцу в понуждении ответчика к заключению договора управления многоквартирным домом, суд отклонил довод истца о том, что решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе истца в качестве управляющей организации влечет обязанность ответчика, являющегося собственником нежилого помещения в этом доме, заключить названный договор, так как в данном случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления <12>. -------------------------------- <10> Постановление ФАС Уральского округа от 6 ноября 2007 г. N Ф09-9016/07-С5 по делу N А76-3760/2007. <11> Постановление ФАС Уральского округа от 18 сентября 2006 г. N Ф09-8190/06-С4 по делу N А71-16872/2005-Г10. <12> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.06.2007 по делу N А56-36199/2006.

Как видно, в первых двух примерах суд, рассматривая идентичные требования и ссылаясь на одни и те же статьи ЖК РФ, приводит разную аргументацию и принимает прямо противоположные решения. В этой связи достаточно обоснованна позиция о том, что "статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам голосования собственников" <13>, но тогда при условии сохранения в ЖК РФ требований о необходимости заключения управляющей организацией договора управления с каждым собственником помещения. -------------------------------- <13> Суслова С. И. // Жилищное право. 2008. N 10. С. 29.

Все же более предпочтительным, учитывая особую множественность лиц на одной из сторон договора, представляется решение рассмотренных проблем путем установления возможности заключения договора управления либо по решению общего собрания представителем собственника, либо определив, что согласованный общим собранием договор управления является неотъемлемой частью решения общего собрания о заключении данного договора.

------------------------------------------------------------------

Название документа